Uzasadnienie
Wójt Gminy K., po rozpoznaniu wniosku D. L., decyzją z dnia [...] 2014 r. nr [...], wydaną na podstawie art. 54 w zw. z art. 64 ust. 1 oraz art. 59 ust. 1 i art. 60 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012 r. poz. 647 ze zm.), dalej: upzp, ustalił warunki zabudowy dla przebudowy i zmiany sposobu użytkowania części poddasza istniejącego budynku mieszkalnego na cele mieszkalne, na terenie położonym w m. W., działka nr [...], obręb W.. W uzasadnieniu decyzji organ wskazał, że przeprowadzona analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu wykazała, że możliwa jest lokalizacja przedmiotowej inwestycji na określonym we wniosku terenie.
Odwołanie od powyższej decyzji wniósł R. M., podnosząc, że jako współwłaściciel przedmiotowego budynku nie zgadza się na tę inwestycję. Wskazał, iż zagraża ona bezpieczeństwu przeciwpożarowemu.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. decyzją z dnia [...] 2014 r. nr [...] utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W motywach rozstrzygnięcia Kolegium stwierdziło, że z analizy urbanistycznej przeprowadzonej przez organ I instancji wynika, że w obszarze analizowanym, wyznaczonym wokół działki inwestora w odległości trzykrotnej szerokości frontu tej działki, występuje zabudowa zagrodowa związana z prowadzonymi gospodarstwami rolnymi, w skład której wchodzą także budynki mieszkalne jednorodzinne. Zdaniem organu odwoławczego inwestycja nie wprowadza jakichkolwiek zmian w gabarytach budynku, w związku z czym nie było potrzeby dokonywania analizy poszczególnych parametrów obiektów, jak szerokość i wysokość elewacji frontowej, geometrii dachu, a także linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu. Zgodnie zaś z art. 63 ust. 2 upzp decyzja o warunkach zabudowy nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich, jak również nie rodzi praw do terenu.
Wszelkie zaś kwestie związane z technicznymi możliwościami dokonania przebudowy będą rozstrzygane na kolejnym etapie procesu inwestycyjnego, - uzyskania pozwolenia na budowę. Z uwagi na fakt, że spełnione zostały przesłanki określone art. 61 ust. 1 upzp Kolegium nie znalazło podstaw do uwzględnienia odwołania.
R. M. wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu skargę na powyższą decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. Podniósł, iż jest współwłaścicielem nieruchomości i nie wyraża zgody na inwestycję. Wskazał, że przedmiotowy budynek nie posiada betonowych sufitów i jego strych nie nadaje się na zabudowę mieszkaniową.
W odpowiedzi Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. wniosło o oddalenie skargi, podtrzymując stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.
Na rozprawie przed Sądem w dniu 19 września 2014 r. skarżący wyjaśnił, że nie zgadza się na projektowaną inwestycję, bo dotyczy jego nieruchomości. Złożył pismo swojej żony I. M. z dnia 17 września 2014 r. udzielające skarżącemu pełnomocnictwa do występowania w niniejszej sprawie oraz domagał się dołączenia do akt sprawy pisma Prokuratury Okręgowej z dnia [...] 2014 r. [...].
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje.
Skarga okazała się bezzasadna, albowiem tak zaskarżona decyzja, jak i decyzja organu I instancji zostały wydane zgodnie z prawem.
Przedmiotem skargi R. M. w niniejszej sprawie jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] 2014 r., utrzymująca w mocy decyzję Wójta Gminy K. z dnia [...] 2014 r., ustalającą na rzecz D. L. warunki zabudowy dla przebudowy i zmiany sposobu użytkowania części poddasza istniejącego budynku mieszkalnego na cele mieszkalne, zlokalizowanego na działce nr [...] w m. W. Zważyć należy, iż z wniosku inwestora – D. L. z dnia 9 grudnia 2013 r. wyraźnie wynika, że zamiar inwestycyjny sprowadza się do zmiany sposobu użytkowania z przebudową ograniczającą się do ingerencji w wewnętrzną substancję budynku. We wniosku inwestor wskazał, że nie nastąpi zmiana wielkości powierzchni zabudowy, a w konsekwencji kubatura obiektu, jak również ilość kondygnacji i rodzaj dachu. Wyjaśnił też, że wystarczające jest obecne uzbrojenie terenu i nie nastąpi zmiana zapotrzebowania na media.
Zgodnie z art. 59 ust. 1 u.p.z.p. zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Przepis art. 50 ust. 2 stosuje się odpowiednio. Przepis art. 61 ust. 1 u.p.z.p. określa, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:
- 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
- 2) teren ma dostęp do drogi publicznej;
- 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
- 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;
- 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.
Przepis art. 60 ust. 1 u.p.z.p. stanowi, że decyzję o warunkach zabudowy wydaje, z zastrzeżeniem ust. 3, wójt, burmistrz albo prezydent miasta po uzgodnieniu z organami, o których mowa w art. 53 ust. 4, i uzyskaniu uzgodnień lub decyzji wymaganych przepisami odrębnymi. Sporządzenie projektu decyzji o ustaleniu warunków zabudowy powierza się osobie wpisanej na listę izby samorządu zawodowego urbanistów albo architektów (art. 60 ust. 4 u.p.z.p.).
Wójt Gminy K. prowadzący postępowanie w niniejszej sprawie uzyskał wymagane przepisami art. 53 ust. 4 pkt 9 w zw z. art. 64 ust. 1 u.p.z.p. uzgodnienie z zarządcą drogi – Zarządem Dróg Powiatowych w J. (postanowienie z dnia [...] 2013 r.).
Następnie, chcąc ustalić, czy inwestycja spełnia wymóg określony w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. organ I instancji przeprowadził analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. W tym miejscu zważyć należy, że w przypadku, gdy inwestycja ogranicza się do zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego wraz z jego przebudową, które to roboty budowlane nie zmierzają do ingerencji w bryłę budynku tzn. nie zmieniają się parametry, cechy i wskaźniki kształtowania zabudowy, a w rezultacie nie może być mowy o "nowej zabudowie", analiza urbanistyczna powinna sprowadzać się do zbadania, czy w obszarze analizowanym dopuszczalna jest przewidziana przez inwestora funkcja obiektu. Innymi słowy, w ramach postępowania w przedmiocie zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego decyzja o warunkach zabudowy musi być poprzedzona analizą urbanistyczną w zakresie umożliwiającym stwierdzenie, czy możliwe jest pozytywne załatwienie wniosku inwestora ze względu na zachowanie zasady podobieństwa pod względem kontynuacji funkcji na analizowanym terenie (por. wyrok NSA z dnia 19 stycznia 2011r., II OSK 103/10, Lex nr 746393).
Warunek kontynuacji funkcji zabudowy należy rozumieć szeroko, to znaczy w taki sposób, że tylko wówczas nie jest on spełniony, gdy projektowana inwestycja jest sprzeczna z dotychczasową funkcją terenu i nie daje się z nią w praktyce pogodzić, przy czym przez kontynuację funkcji rozumie się także uzupełnienie funkcji dotychczasowej. W zakresie kontynuacji funkcji mieści się taka zabudowa, która nie godzi w zastany stan rzeczy. Zmiana funkcji obiektu jest dopuszczalna o tyle, o ile można ją pogodzić z już istniejącą w obszarze analizowanym funkcją (por. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 14 września 2012 r., II SA/Po 308/12, Lex nr 1241155).
W okolicznościach niniejszej sprawy stwierdzić należy, że warunek kontynuacji funkcji istniejącej zabudowy określony w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. został zachowany. Jak ustalił w analizie urbanistycznej organ i instancji na terenie objętym inwestycją istnieje – podobnie jak w sąsiedztwie - zabudowa zagrodowa związana z prowadzonymi gospodarstwami rolnymi. Zważywszy zatem, że zabudowa zagrodowa wiąże się z m.in. funkcją mieszkalną, prawidłowo przyjęto, że nie ma przeszkód, by poddasze budynku zlokalizowanego na działce nr [...] w m. W. zostało przeznaczone na pomieszczenia mieszkalne. Dodać należy, że zmiana ta odpowiada występującej na terenie objętym wnioskiem i w jego sąsiedztwie funkcji zabudowy mieszkaniowej, istniejącej w zabudowie zagrodowej.
Prawidłowo również, w ocenie Sądu, organy orzekające uznały, że przedmiotowa inwestycja spełnia pozostałe wymogi przepisu art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Działka posiada dostęp do drogi publicznej – drogi powiatowej przebiegającej przez m. W. (art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. Zgodnie z zapewnieniem inwestora istniejące uzbrojenie działki jest wystarczające dla planowanego zamierzenia (art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p.). Teren nie wymaga zgody na przeznaczenie gruntów rolnych na cele nierolnicze, albowiem nie obejmuje nowej zabudowy, a jedynie obejmuje zmianę sposobu użytkowania i przebudowę istniejącego budynku mieszkalnego 9art. 61 ust. 1 pkt 4 u.p.z.p.).
Ponadto inwestycja jest zgodna z przepisami odrębnymi (art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p.). W tym miejscu zważyć należy, odpowiadając na zarzuty skarżącego dotyczące ochrony przeciwpożarowej i braku technicznych możliwości przeznaczenia strychu w przedmiotowym budynku na pomieszczenia mieszkalne, iż rację miał organ odwoławczy wskazując, że kwestie te podlegają ocenie na kolejnym etapie procesu inwestycyjnego tj. uzyskania pozwolenia na budowę. Stosownie do przepisu art. 35 ust. 1 pkt 1-4 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2013, poz. 1409 ze zm.) dopiero organ wydający pozwolenie na budowę musi wiążąco wypowiedzieć się m.in. na temat technicznych możliwości zmiany sposobu użytkowania pomieszczeń strychowych na mieszkalne w istniejącym obiekcie budowlanym, zawartych w projekcie architektoniczno-budowlanym, sporządzonym przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia budowlane i legitymująca się zaświadczeniem, o którym mowa w art. 12 ust. 7 tej ustawy, gdyż dopiero ten organ ocenia projekt obiektu i dopiero wtedy zapada rozstrzygnięcie, czy projekt odpowiada warunkom wynikającym z Prawa budowlanego oraz przepisów szczególnych (por. wyrok NSA z dnia 8 lipca 2008 r., II OSK 779/107, Lex nr 447869).
Odnosząc się zaś do stanowiska skarżącego, iż jako współwłaściciel obiektu nie zgadza się on na przedmiotową inwestycję stwierdzić należy, że stosownie do treści art. 63 ust. 1 u.p.z.p. w odniesieniu do tego samego terenu decyzję o warunkach zabudowy można wydać więcej niż jednemu wnioskodawcy, doręczając odpis decyzji do wiadomości pozostałym wnioskodawcom i właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości. Decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Informację tej treści zamieszcza się w decyzji (art. 63 ust. 2 u.p.z.p.). Oznacza to, że uzyskać warunki zabudowy można nie mając żadnego związku prawnego z nieruchomością, a uzyskanie tych warunków nie jest uzależnione od zgody właściciela nieruchomości; jest ono zatem dopuszczalne nawet pomimo wyraźnego sprzeciwu właściciela. Wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy pozostaje bez wpływu na stan prawny nieruchomości, a gwarancją dla właściciela, że bez jego zgody nie nastąpi zabudowa nieruchomości, jest wymóg legitymowania się tytułem prawnym do nieruchomości przy ubieganiu się o pozwolenie na budowę (por. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 23 października 2013 r, Lex nr 1391066).
Mając na względzie powyższe, w ocenie sądu wydane w niniejszej sprawie decyzje są zgodne z prawem i dlatego skargę R. M. należało oddalić, o czym orzeczono na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2012 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.) w sentencji wyroku.