Uzasadnienie
Inwestorzy D. i R.P. pismem z dnia [...] r. wnieśli o udzielenie pozwolenia na użytkowanie pawilonu handlowego, zrealizowanego na działce położonej w K. przy Al. [...].
Ponieważ obowiązkowa kontrola budowy - przeprowadzona na podstawie przepisu art. 57 ust. 6 prawa budowlanego - ujawniła, że część obiektu budowlanego o powierzchni 302 m2 jest faktycznie użytkowana przez "A" spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w P. - Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego postanowieniem z dnia [...] r.- wydanym na podstawie art. 57 ust. 7 prawa budowlanego - nałożył na tę Spółkę karę pieniężną w wysokości [...],- zł.
Spółka "A" wniosła zażalenie na to postanowienie wskazując, że nie była uczestnikiem procesu inwestycyjnego ani nie brała udziału we wszczętym na wniosek inwestora postępowaniu o udzielenie pozwolenia na użytkowanie przedmiotowego pawilonu handlowego. Skarżąca stwierdziła, że skoro przepisy nakładające obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego kierowane są do inwestora, to nie najemca, lecz inwestor odpowiada za wykonanie nałożonych na niego obowiązków.
Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego postanowieniem z dnia [...] r. utrzymał w mocy zaskarżone postanowienie stwierdzając, że "zgodnie z przyjętą wykładnią, konsekwencje przystąpienia do użytkowania obiektu budowlanego bez wydanej uprzednio przez organ właściwy decyzji pozwolenia na użytkowanie, winien ponosić użytkownik. Ten bowiem podmiot, a nie inwestor faktycznie użytkuje obiekt budowlany."
Powyższe postanowienie jest przedmiotem skargi wniesionej do Sądu Administracyjnego przez Spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością "A". Skarżąca zarzuciła, że organy administracyjne dokonały błędnej wykładni art. 57 ust. 7 prawa budowlanego przyjmując, iż podmiotem, na który nakłada się karę pieniężną z tytułu użytkowania obiektu budowlanego bez uzyskania pozwolenia na użytkowanie jest najemca budynku, a nie inwestor. Przecież przepis art. 59 pkt 7 ustawy jednoznacznie stanowi, że stroną postępowania w sprawie pozwolenia na użytkowania jest wyłącznie inwestor. Dlatego, zdaniem Spółki, tylko ten podmiot winien ponieść konsekwencje przystąpienia do użytkowania przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie, w przypadku nakazanej prawem konieczności jego uzyskania na podstawie art. 54 oraz art. 55 prawa budowlanego.
Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego wniósł o oddalenie skargi, przytaczając dotychczasową argumentację.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje
Skarga okazała się uzasadniona.
Jest poza sporem, chociaż nie zostało dostatecznie wyeksponowane w uzasadnieniach postanowień organów pierwszej i drugiej instancji, że Starosta decyzją z dnia [...] r. uchylił, w zakresie dotyczącym zmian architektoniczno-konstrukcyjnych, swoją wcześniejszą decyzję o udzieleniu inwestorom – D. i R.P. pozwolenia na budowę pawilony handlowego na działce nr [...] położonej w K. i zatwierdził projekt budowlany oraz wydał inwestorom pozwolenie na budowę na tejże działce pawilonu handlowego kategorii XVII, a także wewnętrznej instalacji gazowej, według projektu zamiennego. W decyzji tej zobowiązał inwestorów do uzyskania pozwolenia na użytkowanie.
Niezależnie od tego przedmiotowy obiekt budowlany wymagał - i to przed przystąpieniem do użytkowania - ostatecznej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie z mocy przepisu art. 55 pkt 1 prawa budowlanego, ponieważ należy do obiektów zaliczonych do jednej z kategorii enumeratywnie określonych w załączniku do ustawy.
Wykonanie obowiązku wystąpienia z wnioskiem o uzyskanie pozwolenia na użytkowanie oznacza dla inwestora zakończenie procesu inwestycyjnego. Po uzyskaniu tego pozwolenia może on- jeśli jest zarazem właścicielem - przystąpić do legalnego użytkowania zrealizowanego obiektu budowlanego, względnie oddać ten obiekt do użytkowania właścicielowi lub zarządcy, przekazując im dokumentację budowy, dokumentację powykonawczą oraz inne dokumenty i decyzje dotyczące obiektu, także, w razie potrzeby, instrukcje obsługi i eksploatacji: obiektu, instalacji i urządzeń związanych z tym obiektem (art. 60 prawa budowlanego). Dlatego stroną w postępowaniu w postępowaniu w sprawie pozwolenia na użytkowanie jest wyłącznie inwestor (art. 59 ust. 7 prawa budowlanego).
Tryb postępowania w sprawach zawiadomień o zakończeniu budowy i składania wniosków o udzielenie pozwoleń na użytkowanie regulują przepisy art. 57 prawa budowlanego. Ustęp 7 tego artykułu wprowadza sankcję - w postaci kary pieniężne j- za przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego lub jego części z naruszeniem przepisów art. 54 i 55. Omawiany przepis stanowi, że karę pieniężną wymierza właściwy organ z tytułu nielegalnego użytkowania obiektu budowlanego. Ponieważ w rozpoznawanej sprawie karę wymierzono skarżącej Spółce, powołującej się na korzystanie z części pomieszczeń przedmiotowego pawilonu handlowego w charakterze najemcy, należy rozważyć, czy najemca, który przystąpił do używania części pomieszczeń przed złożeniem przez inwestora wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie, może być uznany na nielegalnego użytkownika w rozumieniu art. 57 ust. 7 prawa budowlanego.
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tekst jednolity Dz.U. z 2003 r. Nr 207, poz. 2016 z późniejszymi zmianami) normuje działalność obejmującą sprawy projektowania, budowy, utrzymania i rozbiórki obiektów budowlanych oraz określa zasady działania organów administracji publicznej w tych dziedzinach (art.1). Oznacza to, że zakres oddziaływania ustawy został ograniczony zakresem pojęcia obiektu budowlanego. Zorganizowanie procesu budowy, w tym między innymi wykonanie i odbiór robót budowlanych należy do inwestora (art. 18 ust. 1). Jak już wcześniej wyjaśniono - ten podmiot powinien doprowadzić proces inwestycyjno-budowlany do końca, a następnie oddać zrealizowany obiekt budowlany do użytkowania osobom wymienionym w art. 60, to znaczy właścicielowi lub zarządcy, chyba że sam jest właścicielem obiektu. Zdaniem Sądu, posługiwanie się w przepisach prawa budowlanego pojęciem "użytkowanie" w odniesieniu do określonego kręgu podmiotów związanych z procesem budowy, oddawania do użytkowania i utrzymania obiektu budowlanego nie pozwala na wymierzenie - na podstawie art. 57 ust. 7 ustawy - kary za nielegalne użytkowanie obiektu budowlanego lub jego części najemcy, czyli podmiotowi, który zajmuje ten obiekt lub jego część na podstawie stosunku zobowiązaniowego. Taki podmiot nie jest władny użytkować obiekt budowlany zgodnie z wymogami stawianymi przez przepis ust. 2 art. 5 prawa budowlanego.
O tym, że skarżąca Spółka - przed uzyskaniem przez inwestora pozwolenia na użytkowanie - korzystała z części pomieszczeń pawilonu handlowego na podstawie umowy najmu wiadomo tylko z twierdzeń skarżącej. Przy ponownym rozpoznaniu spraw należy zatem w pierwszej kolejności wyjaśnić, kto i na jakiej podstawie umożliwił skarżącej korzystanie z tych pomieszczeń.
Z tych wszystkich względów, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a, c, art.152 i art. 200 prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzeczono jak w sentencji.
/-/ W.Batorowicz /-/ B.Kamieńska /-/ E.Podrazik
MK