Uzasadnienie
Decyzją z dnia [...].12.2004 r. Burmistrz O., na podstawie art. 59 ustawy z dnia 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustalił dla inwestora I. N. warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego na nowoprojektowanej działce nr [...] przy ul. [...] w O., bezpośrednio przy granicy działek nr [...] i [...].
W uzasadnieniu organ wskazał, iż inwestor złożył wniosek o warunki zabudowy dla opisanej inwestycji w dniu [...].03.2004 r. Dla przedmiotowego terenu nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W wyniku przeprowadzonej analizy funkcji i cech zabudowy i zagospodarowania terenu ustalono możliwość zlokalizowania nowego budynku mieszkalnego jednorodzinnego na terenie nowoprojektowanej działki nr [...], która ma zostać wydzielona z istniejącej działki nr [...]. Ustalono możliwość lokalizacji budynku bezpośrednio przy granicy działek nr [...] i [...]. Z przeprowadzonej analizy wynika, że kształt nowoprojektowanej działki nr [...] oraz usytuowanie sąsiedniego budynku mieszkalnego warunkują sposób lokalizacji nowej inwestycji. Dojazd do nowoprojektowanej działki nr [...] z drogi gminnej – ulicy [...] należy zapewnić poprzez działkę nr [...].
Decyzją z dnia [...].03.2005 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze, po rozpoznaniu odwołania uczestników U. i S. K., uchyliło opisaną decyzję Burmistrza O. i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji.
W uzasadnieniu organ odwoławczy podniósł, iż w decyzji organu I instancji stwierdzono uchybienia powodujące konieczność jej uchylenia. W decyzji tej ustalono warunki zabudowy dla działki, która prawnie nie istnieje, ponieważ grunt nie został podzielony. Analizę funkcji sporządzono dla działki nr [...], również lokalizacja inwestycji dotyczy działki nr [...]. Z treści decyzji organu I instancji nie wynika, czy chodzi tylko o warunki zabudowy dla wnioskowanej inwestycji, czy też o warunki zabudowy ustalające zasady podziału nieruchomości. Należy przy tym zwrócić uwagę na obowiązujące od dnia [...].09.2004 r. brzmienie przepisu art. 94 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a także na treść wniosku inwestora z dnia [...].03.2004 r., w którym wnosi wyłącznie o wydanie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego. W uzasadnieniu zawarto stwierdzenie, że dojazd do nowoprojektowanej działki nr [...] powinien być zapewniony z drogi gminnej, tj. od ulicy [...] poprzez działkę nr [...].
Takie sformułowanie wymaga wskazania podstawy prawnej. Wyjaśnienia wymaga także sprawa działki nr [...], tj. kto jest jej właścicielem i przed jakim organem toczy się postępowania o jej zwrot, na jakim jest ono etapie. Kolegium nie ma pewności czy wszystkie uprawnione strony biorą udział w postępowaniu, bowiem z akt nie wynika w czyim posiadaniu jest działka nr [...] granicząca z terenem inwestycji.
Od powyższej decyzji skargi złożyli inwestor I. N. i uczestnik E. N., domagając się uchylenia decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego.
Skargi zostały zarejestrowane pod sygnaturami II SA/Po 556/05 i II SA/Po 557/05, a następnie połączone do wspólnego rozpoznania i rozstrzygnięcia pod sygnaturą II SA/Po 556/05.
Skarżący zarzucili zaskarżonej decyzji naruszenie przepisów art. 61 i 63 ust. 1 ustawy z dnia 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz art. 138 § 2 kpa. Wskazali, iż ich zdaniem decyzja organu I instancji była zgodna z powołanymi przepisami oraz art. 94 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wyjaśnianie okoliczności podniesionych w decyzji Kolegium, a dotyczących działki nr [...] nie ma żadnego znaczenia dla wydania decyzji o warunkach zabudowy, co wynika z treści art. 63 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Dostęp do działki nr [...] poprzez działkę [...] może zostać zrealizowany przez obciążenie tej nieruchomości służebnością drogi koniecznej.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze w odpowiedzi na skargi podtrzymało stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji i wniosło o oddalenie obu skarg.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje
Skargi wniesione przez obu skarżących okazały się niezasadne.
Postępowanie administracyjne w przedmiotowej sprawie prowadzone przez organ I instancji, jak również wydana przez ten organ decyzja o warunkach zabudowy z dnia [...].12.2004 r., dotknięte są licznymi wadami.
Z treści decyzji Burmistrza O. z dnia [...].12.2004 r. wynika, iż ustalił on warunki zabudowy dla realizacji wnioskowanego przez inwestora zamierzenia inwestycyjnego z jego lokalizacją na terenie "nowoprojektowanej działki nr [...]". Takie określenie terenu planowanej inwestycji jest niedopuszczalne. "Nowoprojektowana działka" nie ma bowiem ani bytu prawnego, ani faktycznego. Nie została fizycznie wydzielona z przestrzenni, nie ustalono jej granic ani w terenie, ani na mapach przyjętych do państwowych zasobów dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej. Jej istnienie w przyszłości jest hipotetyczne – nie wiadomo czy w ogóle zostanie wydzielona, kiedy to nastąpi, ani jakie faktycznie będą jej granice, powierzchnia i lokalizacja. Nie mając w sposób prawnie skuteczny określonego położenia i granic "nowoprojektowana działka" nie może być przedmiotem analizy z punktu widzenia spełnienia wymogów z art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
W decyzji ustalającej warunki zabudowy organ odnosić się musi do stanu faktycznego i prawnego istniejącego w dacie orzekania, teren inwestycji należy określać odwołując się do istniejącego podziału geodezyjnego.
Określenie przez organ I instancji w decyzji z dnia [...].12.2004 r. terenu inwestycji jest niezgodne z wnioskiem inwestora z dnia [...].03.2004 r. We wniosku tym jako teren inwestycji wskazano działkę nr [...], a z akt nie wynika, by wniosek ten został zmodyfikowany.
Ponadto część tekstowa decyzji sprzeczna jest z jej załącznikiem graficznym, na którym określono linie rozgraniczające teren inwestycji. Na mapie stanowiącej część graficzną decyzji o warunkach zabudowy teren inwestycji obejmuje całą działkę nr [...], a także nie objętą wnioskiem inwestora działkę nr [...].
Decyzja Burmistrza O. z dnia [...].12.2004 r. jest więc sprzeczna wewnętrznie i niezgodna z wnioskiem inwestora I. N. Decyzję organu I instancji wydano dla terenu inwestycji ("nowoprojektowana działka nr [...]"), który nie spełnia wymogów z art. 61 ust. 1 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Teren "nowoprojektowanej działki nr [...]" nie ma dostępu do drogi publicznej. Graniczy on wprawdzie bezpośrednio z ulicą [...], jednakże na całej długości tej granicy jest zabudowany budynkiem gospodarczym. Natomiast od drogi gminnej – ul. [...] oddzielony jest terenem działki nr [...]. Inwestor nie wykazał, by na działce nr [...] ustanowiono służebność przejazdu i przechodu na rzecz działki nr [...], z której ma być wydzielona "nowoprojektowana działka nr [...]".
Ponadto z uwagi na brak prawnie skutecznego wyodrębnienia "nowoprojektowanej działki nr [...]" nie do przyjęcia jest uzasadnianie możliwości lokalizacji inwestycji w granicy działek sąsiednich tym, że "rozmiary działki nie pozwalają na inną lokalizację budynku".
Przebieg postępowania przed organem I instancji również narusza przepisy prawa.
Wątpliwości budzi prawidłowość analizy funkcji i cech zabudowy i zagospodarowania terenu. W części tekstowej wskazano bowiem, iż sporządza się ją dla działki nr [...], a także dla nie objętej wnioskiem inwestora działki nr [...].
Do wniosku inwestora z dnia [...].03.2004 r. nie dołączono także obligatoryjnych elementów charakterystyki inwestycji – brak określenia planowanego sposobu zagospodarowania terenu oraz charakterystyki zabudowy w formie graficznej oraz określenia charakterystycznych parametrów technicznych inwestycji. Także załączona do wniosku mapa (zatytułowana "Wstępny projekt podziału nieruchomości") nie określa obszaru, na który inwestycja będzie oddziaływać. Wymogi powyższe wynikają z przepisu art. 52 ust. 2 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W przekazanych przez organy administracji aktach sprawy brak wymienionych dokumentów.
Niejasne jest także, co słusznie podniosło Kolegium, czy i w jaki sposób załatwiony został wniosek I. N. i E. N. z dnia [...].02.2004 r. o "zatwierdzenie podziału nieruchomości". Ma to o tyle znaczenie dla przedmiotowej sprawy, że pierwsza decyzja w niniejszej sprawie wydana została przez organ I instancji w dniu [...].07.2004 r. Była to decyzja ustalająca warunki zabudowy dla inwestycji: ustalenie zasad podziału nieruchomości oraz budowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego na nowoprojektowanej działce nr [...]. Decyzja ta następnie została uchylona przez SKO w dniu [...].09.2004 r. i sprawa została przekazana organowi I instancji do ponownego rozpoznania. Decyzja Burmistrza O. z dnia [...].12.2004 r. zapadła w wyniku ponownego rozpoznania sprawy po uchyleniu decyzji z dnia [...].07.2004 r.
Podkreślić także należy, iż wszelkie wymagane prawem uzgodnienia z innymi organami publicznymi zostały dokonane co do decyzji o warunkach zabudowy w jej wersji z dnia [...].07.2004 r., która w określeniu rodzaju inwestycji odbiega od treści decyzji z dnia [...].12.2004 r.
Z akt administracyjnych nie wynika, kto jest właścicielem działki nr [...], bezpośrednio graniczącej z terenem inwestycji, i czy osoba ta brała udział w postępowaniu.
Reasumując powyższe rozważania stwierdzić należy, iż decyzja organu I instancji wydana została z naruszeniem licznych przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania, a rozstrzygnięcie sprawy wymaga uprzedniego przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego w znacznej części.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze prawidłowo więc w zaskarżonej decyzji zastosowało przepis art. 138 § 2 kpa. Zaskarżona decyzja nie narusza prawa. W powyższych okolicznościach zarzuty skargi uznać należy za nietrafne.
Z wymienionych przyczyn na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30.08.2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153 poz. 1270 z 2002 r.) należało skargę oddalić.
/-/ E. Brychcy /-/ E. Podrazik /-/ A. Łaskarzewska