Uzasadnienie
Decyzją z dnia [...]r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy decyzję Wójta z dnia [...]r. w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty w kwocie [...],- zł z tytułu wzrostu wartości terenu, oznaczonego nr geod. [...], położonego w S., na skutek zmiany przeznaczenia gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, w związku z jego zbyciem.
Swoje rozstrzygnięcie Samorządowe Kolegium Odwoławcze oparło na przepisie art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717), w brzmieniu ustalonym nowelą do tej ustawy, która weszła w życie w dniu 22 września 2004 r. Zdaniem organu, doszło do zbycia nieruchomości, o której mowa w w/w przepisie, skoro Spółdzielnia "A" w P. przeniosła własność na osobę, której przysługiwało prawo do domu jednorodzinnego w tej Spółdzielni. Organ odwoławczy przyjął również, że od dnia 22 września 2004 r. renty planistycznej nie pomniejsza się o wartość nakładów poniesionych przez właściciela w okresie pomiędzy uchwaleniem planu miejscowego, a zbyciem nieruchomości.
Skarga Spółdzielni "A" w P. na wyżej wymienioną decyzję organu odwoławczego była przedmiotem rozpoznania przez Wojewódzki Sąd Administracyjny. Wyrokiem z dnia 10 lutego 2006 r. powyższa skarga została oddalona, bowiem Sąd podzielił pogląd wyrażony w decyzji organu odwoławczego, iż w sprawie należało zastosować przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w brzmieniu obowiązującym od dnia 22 września 2004 r., skoro ustawa z dnia 28 listopada 2003 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2004 r. Nr 141, poz. 1492) nie zawierała przepisów przejściowych, które uprawniałyby do stosowania przepisu art. 36 ust. 4 w brzmieniu sprzed nowelizacji.
Powyższy wyrok został zaskarżony przez Spółdzielnię "A" w P. do Naczelnego Sądu Administracyjnego. W skardze kasacyjnej Spółdzielnia zarzuciła naruszenie prawa materialnego przez błędną wykładnię przepisów art. 36 i art. 37 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, polegające na przyjęciu, że decyzja organu odwoławczego wydana z powołaniem przepisów ustawy, w brzmieniu obowiązującym po dniu 22 września 2004 r. była prawidłowa.
Wyrokiem z dnia 20 grudnia 2006 r. Naczelny Sąd Administracyjny uznał, że skarga kasacyjna zasługiwała na uwzględnienie i uchylił zaskarżony wyrok.
W uzasadnieniu wyroku Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, że zaskarżony wyrok został wydany z naruszeniem przepisu art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), przez zastosowanie tego przepisu w brzmieniu ustalonym przez art. 10 ustawy z dnia 28 listopada 2003 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz.U. z 2004 r. Nr 141, poz. 1492). Zgodnie z art. 19 tej ustawy weszła ona w życie po upływie 3 miesięcy od dnia ogłoszenia. W ustawie nie uregulowano zakresu czasowego obowiązywania nowej regulacji do spraw i postępowań wszczętych przez jej wejściem w życie. Przy braku regulacji wskazującej jak należy rozwiązać problem prawa właściwego (od kiedy i do jakich stanów faktycznych oraz spraw niezakończonych ostatecznie, należy stosować prawo nowe) istnieje konieczność odwoływania się do Konstytucyjnych zasad państwa prawnego.
Do zasad tych należy zakaz retroakcji właściwej, wyprowadzony z brzmienia art. 7 Konstytucji RP. Retroakcja niewłaściwa, czyli bezpośrednie stosowanie ustawy nowej, uzależnione jest od wykazania, że przemawia za tym ważny interes publiczny. W razie wątpliwości, należy stosować ustawę dawną w imię poszanowania praw niewadliwie nabytych i realizacji zasady pewności prawa. Naczelny Sąd Administracyjny podzielił pogląd, wyrażony w swoim dotychczasowym orzecznictwie, iż w razie wątpliwości co do czasu obowiązywania ustawy należy przyjąć, że każdy przepis normuje przyszłość, a nie przeszłość.
Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego, właściciel nieruchomości, której wartość wzrosła na skutek uchwalenia planu miejscowego, a który podejmował czynności prawne związane ze zbyciem tytułu prawnego do tej nieruchomości, w okresie obowiązywania przepisu art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, przed wejściem w życie noweli do tej ustawy z dnia 28 listopada 2003 r., nie powinien być obciążony obowiązkami innymi niż te, które wynikały z unormowań obowiązujących w dacie podejmowania czynności prawnej skutkującej ustalenie opłaty. W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego właściciel nieruchomości nie może też utracić niewadliwie nabytego, przed dniem 22 września 2004 r. prawa do pomniejszenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust.
4. Jeżeli chodzi o działania dotyczące przeniesienia własności nieruchomości zabudowanej w rezultacie zawarcie spółdzielczej umowy o budowę domu jednorodzinnego, należy brać pod uwagę datę zawarcia umowy o budowę domu, co wynika z uregulowań art. 173 w związku z art. 52 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2001 r., Nr 4, poz. 27 ze zm. - w chwili obecnej - Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz. 116 ze zm.), z mocy których po stronie przyszłego nabywcy domu powstaje roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości, z chwilą zawarcia umowy o budowę. Już wówczas spółdzielnia i członek spółdzielni rozpoczęły działania prawne, których skutkiem miało być m.in. przeniesienie własności domu i prawa do działki (art. 52 pkt 3 ustawy o spółdzielniach). Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego, strony stosunku spółdzielczego nie powinny być następnie zaskakiwane regulacjami wprowadzającymi nowe obciążenia publicznoprawne (a taki charakter ma renta planistyczna).
Po ponownym rozważeniu sprawy Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje
Zgodnie z art. 190 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) dokonana w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego wykładnia prawa wiąże Sąd, któremu sprawa została przekazana.
Kierując się wykładnią prawa zawartą w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 20 grudnia 2006 r., Sąd doszedł do przekonania, iż skarga Spółdzielni "A" jest zasadna.
Organ odwoławczy nie wziął bowiem pod uwagę, że właściciel nieruchomości, której wartość wzrosła wskutek uchwalenia planu miejscowego, a który podejmował czynności prawne związane ze zbyciem tytułu prawnego do tej nieruchomości w okresie obowiązywania przepisu art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, przed wejściem w życie noweli do tej ustawy z dnia 28 listopada 2003 r., nie powinien być obciążany obowiązkami innych niż te, które wynikały z unormowań obowiązujących w dacie podejmowania czynności prawnej skutkującej ustalenie opłaty planistycznej. Jeżeli chodzi o działanie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości zabudowanej w rezultacie zawarcia spółdzielczej umowy o budowę domu jednorodzinnego, należy wziąć pod uwagę datę zawarcia umowy o budowę domu, co wynika z uregulowań art. 173 w związku z art. 52 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2003 r., Nr 119, poz. 1116 ze zm.). Zgodnie z powyższymi przepisami to zawarcie takiej umowy rodzi po stronie przyszłego nabywcy domu roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości.
Wprawdzie akta administracyjne nie zawierają umowy o budowę domu jednorodzinnego zawartej pomiędzy Spółdzielnią "A", a P.S. (nabywcą działki nr geod. [...]), ale w aktach znajduje się umowa o przeniesienie własności działki nr [...]zabudowanej segmentem domu jednorodzinnego z dnia [...] czerwca 2003 r. Powyższe wskazuje, że w niniejszej sprawie zastosowanie mają przepisy art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w brzmieniu obowiązującym do dnia 21 września 2004 r.
Zgodnie z obowiązującą do dnia 21 września 2004 r. treścią przepisu art. 36 ust. 4 w/w ustawy, podstawą do wymierzenia renty planistycznej była sprzedaż nieruchomości, której wartość wzrosła w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą.
W art. 155 kc umowa sprzedaży jest wymieniona jako jedna z form przeniesienia własności, obok umowy zamiany, darowizny lub innej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności rzeczy. Kodeks cywilny przewiduje także inne formy nabycia własności rzeczy przez np. zasiedzenie, zawłaszczenie czy dziedziczenie.
Zgodnie z art. 535kc przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się do przeniesienia na kupującego własność rzeczy i wydania tej rzeczy, a kupujący do odebrania rzeczy i zapłaty ceny.
Zawartej przez Spółdzielnię umowę z dnia [...] czerwca 2003 r. o przeniesieniu własności działki nr geod. [...] zabudowanej segmentem domu jednorodzinnego nie można zaliczyć do umowy sprzedaży regulowanej art. 535 kc. Jej podstawę prawną stanowiły bowiem przepisy art. 173 w związku z art. 52 w/w ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych. Na podstawie tych przepisów członek spółdzielni jest bowiem zobowiązany pokryć wszelkie zobowiązania spółdzielni związane z budową domu, mającego być przedmiotem ustanowionego na jego rzecz prawa własności. Zasadniczym obowiązkiem wynikającym z tej umowy jest wniesienie wkładu budowlanego, który ma pokryć całość kosztów inwestycji.
Mając na uwadze powyższe uregulowania należy dojść do wniosku, że zawartą w dniu [...] czerwca 2003 r. umowę należy zaliczyć do innych umów zobowiązujących do przeniesienia własności, odrębnych od umowy sprzedaży.
Powyższe rozważania winien mieć na uwadze organ odwoławczy ponownie rozpatrując sprawę.
Podstawę prawną rozstrzygnięcia Sądu stanowią przepisy art. 145 § 1 pkt 1a, 200 i 152 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, bowiem organ odwoławczy wydał zaskarżoną decyzję z naruszeniem prawa materialnego - art. 36 ust. 4 i 37 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, które miało wpływ na wynik sprawy.
/-/ W.Batorowicz /-/ B.Drzazga /-/ B.Kamieńska
MK