Uzasadnienie
Burmistrz Miasta K. decyzją z dnia [...].III.2004r. ustalił obowiązek wniesienia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w K. przy ulicy [...] (działki nr ewid.gruntów [...],[...],[...],[...],[...] i [...]) zbytej w dniu [...].III.2003r. w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w wysokości [...],-zł., którym to obowiązkiem obciążone zostało Towarzystwo Budownictwa Społecznego w K. Z uzasadnienia decyzji wynikało, że wskazana opłata ustalona została w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i zbyciem tej nieruchomości przez właściciela przed upływem pięciu lat na podstawie art. 36 ust. 3 ustawy z dnia 7.VII.1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 1999r. Nr 15 poz. 139 ze zm.). Nie ulegało wątpliwości, że uchwałą XXXV/352/01 z dnia 30.08.2001r. Rada Miejska K. uchwaliła zmianę zagospodarowania przestrzennego dotyczącą omawianego terenu w ten sposób, że tereny o przeznaczeniu przemysłowym określiła jako tereny pod zabudowę mieszkaniową i usługi. W tej samej uchwale ustalono jednorazową opłatę od wzrostu wartości nieruchomości w wysokości 30 %.
W dniu [...].III.2003r. nastąpiło zbycie nieruchomości o łącznej powierzchni [...] m2.
Rzeczoznawca majątkowy określił, wartość rynkową działek przed i po zmianie planu odpowiednio na [...],-zł. i [...],-zł.
Zgodnie z art. 36 ust. 5 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym organ rozważał możliwość pomniejszenia opłaty o zwaloryzowaną wartość poniesionych nakładów, czego domagał się właściciel. Ostatecznie jednak żądania tego nie uwzględnił. Co do części nakładów organ uznał, że zostały przez właściciela poniesione przed uchwaleniem zmiany planu, a co do pozostałej części zgłoszone nakłady nie miały wpływu na wartość nieruchomości. Do tych ostatnich należały poniesione koszty rozbiórki budynków warsztatowo-magazynowych. Rozbiórki dokonał właściciel na podstawie uzyskanych pozwoleń.
Wobec powyższego wycena zarówno na dzień uchwalenia planu jak i dzień zbycia nieruchomości dotyczyła jedynie gruntów, gdyż w czasie dokonywania wyceny budynki były już rozebrane.
Tak obliczona jednorazowa opłata wyniosła [...],-zł.
Odwołanie od decyzji złożyło Towarzystwo Budownictwa Społecznego Sp. z o.o., domagając się jej uchylenia. Odwołujący nie kwestionował dokonanej wyceny lecz podniósł bezprawność nieuwzględnienia nakładów poniesionych przez właściciela mających wpływ na umniejszenie opłaty.
Zdaniem odwołującego poniesione nakłady nie dotyczyły wyłącznie rozebranych budynków, lecz były nakładami na uzbrojenie terenu. Należały do nich wyremontowanie sieci wod-kan, wykonanie przyłączy energetycznych, wybudowanie stacji transformatorowej i nowego przyłącza prądu. Nadto odwołujący wskazywał na wykonaną przez siebie dokumentację projektową dla nowych sieci gazu. Według twierdzeń odwołującego nakłady poniesione we wskazanym zakresie zostały w toku postępowania administracyjnego wykazane.
Decyzją z dnia [...].VII.2004r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.
W ocenie Kolegium organ I instancji prawidłowo dokonał wyceny nieruchomości przed i po zmianie planu dla celów obliczenia opłaty. Zasadnie, zdaniem Kolegium, organ I instancji nie brał pod uwagę nakładów poniesionych przez stronę w związku z robotami budowlanymi i opracowaniem dokumentacji projektowej gdyż nakłady te miały wpływu na wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości. Nie podwyższały wartości nieruchomości również takie nakłady jak remont sieci wod – kan, wykonanie przyłączy energetycznych i gazowych, budowa stacji transformatorowych, co wynikało zdaniem Kolegium z wyjaśnień rzeczoznawcy majątkowego zawartych w piśmie z dnia [...].VII.2004r.
Skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego złożyło Towarzystwo Budownictwa Społecznego Sp. z o.o. domagając się uchylenia zaskarżonej decyzji i zasądzenia na rzecz skarżącego kosztów postępowania w tym kosztów zastępstwa procesowego w kwocie [...],-zł.
Skarżący wskazał na naruszenie art. 10 § 1 kpa przez niezawiadomienie strony o sporządzeniu przez biegłego rzeczoznawcę dodatkowych wyjaśnień zawartych w piśmie z [...].VII.2004r. stanowiących podstawę rozstrzygnięcia dokonanego przez organ II instancji, a nadto naruszenie prawa materialnego tj. art. 36 ust. 5 ustawy z dnia 7.VII.1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym poprzez przyjęcie, że nakłady dokonane przez skarżącą nie miały wpływu na wzrost wartości nieruchomości.
Skarżący zakwestionował trafność przyjęcia, iż wykonanie i remont przyłączy gazowych i energetycznych nie miało wpływu na wzrost wartości nieruchomości skoro biegły w opinii dokonał wyceny nieruchomości przyjmując pełne uzbrojenie techniczne nieruchomości.
W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie podnosząc, iż wyceniona nieruchomość dotyczyła tylko gruntu bez uwzględnienia obiektów budowlanych, zatem wszelkie przyłącza energetyczne i gazowe do tych budynków celem ich adaptacji na mieszkania i lokale handlowe nie miały wpływu na dokonaną wycenę. Stacja transformatorowa natomiast stanowi własność Energetyki S.A. a nie skarżącego.
Kolegium przyznało, iż nie doręczyło skarżącemu pisma z [...].VII.2004r. gdyż pismo nie zawierało niczego nowego dla rozstrzygnięcia sprawy.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje
Skarga okazała się uzasadniona.
Zarówno w odwołaniu jak i w skardze Towarzystwo Budownictwa Społecznego Sp. z o.o. domagało się uwzględnienia dokonanych przez siebie nakładów, które ostatecznie określiło jako:
- - wyremontowanie sieci wod – kan,
- - wykonanie przyłączy energetycznych i gazowych,
- - budowa stacji transformatorowych.
Z pisma "A" Biuro Wycen, z dnia [...].VII.2004r. jednoznacznie wynikało, że operat nie obejmował zmiany wartości nieruchomości, która mogła być spowodowana nakładami dokonanymi po zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Operat, zgodnie z oświadczeniami jego autorów, uwzględniał stan nieruchomości z dnia uchwalenia zmiany planu. Jest to założenie błędne, sprzeczne z przepisem art. 36 ust. 3 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym a nadto pozostające w sprzeczności ze zleceniem dotyczącym opracowania operatu z dnia [...].V.2003r. W piśmie tym Burmistrz Miasta K. zlecił opracowanie operatu szacunkowego określonych działek określając cel tj. naliczenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta K. wraz z prośbą o określenie czy wymienione przez skarżącą nakłady miały wpływ na wzrost wartości nieruchomości.
Zarówno powołane pismo z dnia [...].VII.2004r. jak i sam operat jednoznacznie wskazuje, że opinia nie została wykonana zgodnie z wolą zleceniodawcy.
Na stronie 5 operatu w pkt. 4.0. zaznaczono, że wartość rynkową nieruchomości gruntowej określa się według stanu z dnia zmiany planu miejscowego tj. na dzień [...].VIII.2001r. Tymczasem biegli winni byli ustalić czy jedyną przyczyną wzrostu wartości nieruchomości w dniu sprzedaży była zmiana niniejszego planu zagospodarowania przestrzennego, czy też wpływ miały również nakłady dokonane przez właściciela w okresie pomiędzy zmianą planu a sprzedażą nieruchomości. W drugim przypadku żądanie skarżącej, obniżenia opłaty o zwaloryzowaną wartość nakładów przez nią poniesionych było uzasadnione.
Trudno ocenić bez weryfikacji biegłego, czy wskazane przez skarżącą nakłady posiadały przymiot zwiększających wartość nieruchomości. Wydaje się jednak możliwe, że takie nakłady jak przyłącza sieci wod – kan, energetyczne i gazowe o ile nie podlegały rozbiórce wraz z niektórymi budynkami, mogły podnieść jej wartość.
Wobec powyższego uznać należało, że decyzje organów obu instancji dotknięte były wadą polegającą na naruszeniu art. 7 i 77 § 1 i 107 § 3 kpa sprowadzającą się do zaniechania należytej oceny dowodów w postaci opinii biegłych oraz rozważenia uzupełnienia materiału dowodowego i przedstawienie wyników w uzasadnieniu orzeczenia.
Jak bowiem wskazano niewyjaśniona została okoliczność w jakiej wysokości były nakłady, których strona skarżąca dokonała na nieruchomości. Zgodnie z art. 36 pkt 5 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 7.VII.1994r. o wartość takich nakładów pomniejszyć należało opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.
Należy jednak zauważyć, że nawet brak takiej regulacji, która nie występuje w aktualnym brzmieniu ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27.III.2003r. (Dz.U.Nr 80, poz. 717) nie zwalnia organu od obliczenia wysokości nakładów celem wyeliminowania podwyższenia z tego powodu wzrostu wartości nieruchomości. Wzrost wartości nieruchomości dla celów związanych z opłatą musi być bowiem spowodowany wyłącznie zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a nie innymi przyczynami np. nakładami właściciela.
Z tych powodów uchylono decyzje organów obu instancji na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit c oraz 135 ustawy z dnia 30.VIII.2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2002r. Nr 153 poz. 1270 ze zm.).
Wobec uwzględnienia skargi Sąd we wyroku określił, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana (art. 152 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi).
Na podstawie art. 200 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi we wyroku zasądzono od organu drugiej instancji na rzecz skarżącej kwotę 1224,-zł. tytułem zwrotu kosztów procesu.
/-/W.Batorowicz /-/J.Szaniecka /-/A.Łaskarzewska hp