Uzasadnienie
Dnia [...] marca 2004 r. K. M. zwróciła się do Prezydenta Miasta K. z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania działki o numerze [...] poprzez przeznaczenie jej pod budynek biurowo-socjalny, teren wystawowy, parking.
Dnia [...] kwietnia 2004 r. Prezydent Miasta K. wydał decyzję o numerze [...] (znak [...]) odmawiająca ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku biurowo-socjalnego, wykonania wjazdu, parkingu, urządzenia terenu wystawowego dla działalności handlowej na terenie położonym w K. przy ul. [...] (działka numer [...]).
W uzasadnieniu nadmieniono, że obszar objęty wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy nie posiada miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Dokonano analizy warunków koniecznych do wydania decyzji. Wywiedziono, że nie został w sprawie spełniony wymóg określony w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym tj. żadna z działek sąsiednich, dostępnych z tej samej drogi publicznej nie jest zabudowana.
Wydanie decyzji poprzedziło sporządzenie pisemnej analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. W dokumencie zawarto jedynie sformułowanie, że brak zabudowy na działce sąsiedniej nie pozwala na określenie cech nowej zabudowy. Stwierdzono nadto, że nie został spełniony wymóg z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Odwołanie od decyzji organu I instancji złożyła K. M. W uzasadnieniu nadmieniła, że nie jest zgodne z prawdą ustalenie organu, co do tego, iż żadna z działek sąsiednich, dostępnych z tej samej drogi publicznej nie jest zabudowana. W istocie bowiem na dwóch działkach dostępnych z tej samej drogi publicznej prowadzone są dwie działalności gospodarcze. Zdaniem odwołującej zachodzą zatem warunki, by prowadzić na przedmiotowej działce działalność gospodarczą.
Dnia [...] czerwca 2004 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją nr [...] po rozpatrzeniu odwołania utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. Zdaniem Kolegium działanie organu I instancji uznać należało za prawidłowe.
Skoro bowiem niespełniony był chociaż jeden z warunków ustawowych, niemożliwe jest pozytywne załatwienie wniosku inwestora.
Skargę na powyższe rozstrzygnięcie złożyła K. M. Powtórzyła argumentację zawartą w odwołaniu.
W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o oddalenie skargi. Powtórzyło argumentację zawartą w uzasadnieniu swej decyzji. Nadmieniło także, że sąsiedztwo w rozumieniu przepisu art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oznacza w istocie nieruchomości objęte analizą, a nie jakkolwiek dostępne z tej samej drogi publicznej.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje
Skarga okazała się zasadna. Zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych wymaga ustalenia w drodze decyzji warunków zabudowy (art. 58 ust. 1 ustawy z dnia 27.03.2003 r. planowanie i zagospodarowanie przestrzenne - Dz.U. 2003 r. Nr 80 poz. 717). Zgodnie z art. 61 ust. 1 tejże ustawy wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w wypadku łącznego spełnienia następujących warunków:
- 1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dot. nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, ech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu,
- 2. teren ma dostęp do drogi publicznej,
- 3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego,
- 4. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1,
- 5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.
W oparciu o delegację ustawową zawartą w art. 61 ust. 6 cytowanej ustawy Minister Infrastruktury wydał rozporządzenie w dniu 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. 2003 r. Nr 164 poz. 1588). W myśl postanowień tego rozporządzenia właściwy organ w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków z art. 61 ust., 1 - 5 ustawy (§ 3 ust. 1). Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy zasadniczej, w przypadku jej braku na kopii mapy katastralnej przyjętych do państwowego zasobu geodezyjno-kartograficznego obejmujących teren, którego wnioski dotyczą w skali 1:500; 1:1000. Granice tego obszaru wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotne szerokość frontu działki objętej wnioskiem, nie mniejszej niż 50 metrów (§ 3 ust. 2).
Obowiązującą linią nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (§ 4 ust. 1). Warunki i wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania ustala się w decyzji o warunkach zabudowy, zawierającej część tekstową i graficzną. Wyniki analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 zawierające część tekstową i graficzną stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy (§ 9 ust. 1, 2).
Część graficzną decyzji o warunkach zabudowy oraz część graficzną analizy, o której mowa w § 3 ust. 1, sporządza się na kopiach mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w czytelnej technice graficznej zapewniającej możliwość wykonywania ich kopii. Część graficzną analizy, o której mowa w § 3 ust. 1, sporządza się z uwzględnieniem nazewnictwa i oznaczeń graficznych stosowanych w decyzji o warunkach zabudowy.
Odnosząc się do przedmiotowej sprawy stwierdzić należy, że rozstrzygnięcie organów administracji pozostaje w sprzeczności z przedstawionymi wyżej przepisami. Niedopuszczalne było przesądzenie, iż wniosek nie spełnia warunków z art. 61 ust. 1 pkt 1 - 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym bez dokonania oceny obszaru analizowanego, wyznaczonego zgodnie z § 3 i 9 cyt. rozporządzenia w zakresie warunków z art. 61 ust. 1 - 5 ustawy. Jak bowiem przedstawiono w powyższych rozważaniach wyznaczenie obszaru analizowanego nie sprowadza się w istocie do porównania warunków zabudowy i zagospodarowania na działkach graniczących z przedmiotową, a do określenia tego terenu stosownie do wymagań § 3 ust. 2 cyt. rozporządzenia. Oznacza to w istocie, że przedmiotem analizy uczynić należy obszar wokół przedmiotowej działki wyznaczony wskazanymi w § 3 ust. 2 rozporządzenia odległościami.
Tym samym zaś pojęcie "działka sąsiednia" oznacza działkę mieszczącą się w granicach tego obszaru. I do tak oznaczonej działki organy winny odnosić swe porównanie, czynić rozważenie w zakresie warunków z art. 61 ust. 1 - 5 ustawy. Powyższa analiza winna mieć odzwierciedlenie w części graficznej oznaczonej w sposób przedstawiony powyżej, zawarty w postanowieniach § 3 ust. 2 cyt. rozporządzenia.
W niniejszej sprawie organy rozstrzygając nie zastosowały się do tak precyzyjnych w swej treści przepisów.
Rozważania w sporządzonej pisemnej analizie odniosły się wyłącznie do działek graniczących. Analiza w zakresie warunków z art. 61 ust. 1 - 5 ustawy nie została przeprowadzona w granicach "obszaru analizowanego" w rozumieniu przepisów cyt. rozporządzenia.
Tym samym uznać należy, że nie została przeprowadzona w niniejszej sprawie analiza funkcji, cech zabudowy i zagospodarowania w obszarze wyznaczonym przepisem § 3 cyt. rozporządzenia.
Skoro zatem brak analizy w zakresie niezbędnym do ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu zgodnie z art. 59 ust. 1, art. 61 pkt 1 - 5 ustawy przyjąć należało, że sprawa nie została wyjaśniona w sposób dokładny do rozstrzygnięcia (art. 7 kpa). Organ wbrew swemu obowiązkowi nie zebrał i nie rozpatrzył w sposób wyczerpujący koniecznego materiału dowodowego (art. 77 § 1 kpa). Winien zaś jako dowód dopuścić wszystko co może przyczynić się do wyjaśnienia sprawy (art. 75 § 1 kpa).
W tym stanie rzeczy uznać należy, że w sprawie dopuszczono się naruszenia przepisów prawa materialnego i procesowego w rozumieniu art. 145 § 1 pkt 1 ppkt a i c ustawy o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
Stąd zaskarżona decyzja winna ulec uchyleniu, tak jak i poprzedzająca ją decyzja organu I instancji.
Ponownie rozpoznając sprawę organ administracji przeprowadzi postępowanie zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 1 - 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, uwzględniając szczegółowo przedstawione w niniejszym uzasadnieniu przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
O kosztach orzeczono na zasadzie art. 200 upsa.
/-/ W.Batorowicz /-/ A.Zieliński /-/ A.Łaskarzewska
MK