Uzasadnienie
Decyzją z dnia [...].06.2004 r. Burmistrz K., w oparciu o art. 59, art. 60 i art. 61 ustawy z dnia 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80 poz. 717 z 2003 r.), ustalił dla inwestorów G. i W.R. warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji polegającej na nadbudowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego na działce nr [...] przy ul. [...] w K. W uzasadnieniu organ wskazał, iż inwestorzy złożyli wniosek o warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla opisanej inwestycji w dniu [...].12.2003 r. W toku postępowania administracyjnego sąsiedzi B. i J. H. poinformowali, że nie wyrażają zgody na proponowaną nadbudowę, bowiem spowoduje ona ograniczenie dostępu światła dziennego do pomieszczenia istniejącego na poddaszu ich budynku. Należący do inwestorów budynek mieszkalny proponowany do nadbudowy znajduje się w granicy działki i przylega całą długością ściany do istniejącego budynku na działce sąsiedniej. Projekt decyzji został uzgodniony z Wojewodą W., Zarządem Województwa, Zarządem Powiatu K. Działka może być zabudowana budynkiem mieszkalnym jako uzupełnienie zabudowy istniejącej ulicy [...].
Decyzją z dnia [...].08.2004 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze, po rozpoznaniu odwołania B. i J. H., utrzymało w mocy opisaną decyzję Burmistrza K. W uzasadnieniu organ odwoławczy podniósł, iż przedmiotowa inwestycja została pozytywnie uzgodniona z organami wskazanymi w art. 60 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Nadto z uwagi na to, że teren inwestycji wpisany jest do rejestru zabytków uzyskano również pozytywną opinię konserwatora zabytków. Spełnione zostały wszystkie wymogi wymienione w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Projekt decyzji opracowała osoba będąca członkiem Okręgowej Izby Architektów. Projektowana nadbudowa dokonana będzie w granicy z nieruchomością będącą własnością odwołujących się, którzy w tej granicy mają garaż i nie spowoduje zacienienia ich budynku mieszkalnego. Decyzja o warunkach zabudowy nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich.
Od powyższej decyzji skargę złożyli uczestnicy B. i J. H. W skardze oraz w piśmie z dnia [...].12.2005 r. podnieśli, że domagają się uchylenia decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego oraz decyzji organu I instancji oraz zasądzenia kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego.
Skarżący zarzucili naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 61 ustawy z dnia 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przez błędne określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu, przepisów §§ 3, 4, 7, 8 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26.08.2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przez nie ustalenie wymagań w oparciu o obszar analizowany, naruszenie prawa procesowego, tj. art. 6, art. 7 i art. 8 kpa.
Kolegium ograniczyło się w zasadzie do kontroli decyzji organu I instancji, kontrola ta miała charakter formalny, a nie merytoryczny. Nieprawidłowo określono tzw. obszar analizy, organ I instancji praktycznie nie przeprowadził w tym zakresie żadnego postępowania, planowaną inwestycję odniesiono wyłącznie do istniejącej zabudowy skarżących, pominięto przeprowadzenie analizy w odniesieniu do wszystkich sąsiednich nieruchomości i tworzonego przez nie jako całości ładu przestrzennego. Planowana inwestycja w zakresie geometrii dachu odbiega od geometrii dachów w prawidłowo wyznaczonym obszarze analizowanym.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze w odpowiedzi na skargę podtrzymało stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji i wniosło o oddalenie skargi.
Ponadto podkreślono, że decyzja o warunkach zabudowy rozpoczyna proces inwestycyjny i kwestia zacienienia związana z warunkami technicznymi rozstrzygana będzie na kolejnym etapie postępowania, przy wydawaniu pozwolenia na budowę.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje
Skarga okazała się zasadna.
Przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80 poz. 717 z 2003 r.) wprowadza zasadę dobrego sąsiedztwa, uzależniającą możliwość zmian w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenów sąsiednich. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy możliwe jest, gdy co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana, a istniejąca zabudowa działek sąsiednich pozwala na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów, formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy, intensywności wykorzystania terenu. Pojęcie sąsiedztwa rozumieć należy jako obszar tworzący urbanistyczną całość.
Wydanie decyzji o warunkach zabudowy musi być poprzedzone dokonaniem przez organ właściwy w sprawach warunków zabudowy analizy urbanistyczno-architektonicznej istniejącej zabudowy i ładu przestrzennego. Analiza taka jest podstawą do ustalenia wzorca, standardów zabudowy, do których dostosowane powinno być planowane zamierzenie inwestycyjne.
Organ prowadzący postępowanie powinien więc ustalić cechy istniejącej już zabudowy i zagospodarowania terenów sąsiednich, następnie zaś ocenić planowaną inwestycję pod względem jej zgodności co do funkcji, charakterystyki urbanistycznej i architektonicznej ze standardami dotychczasowej zabudowy. Podjęte przez organ rozstrzygnięcie winno być racjonalnie wywiedzione w uzasadnieniu decyzji.
Szczegółowy sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu określa rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26.08.2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164 poz. 1588 z 2003 r.). W myśl § 3 i § 9 tego rozporządzenia analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu składa się z części tekstowej i graficznej, stanowią one załącznik do decyzji o warunkach zabudowy.
W przedmiotowej sprawie organy obu instancji nie opracowały analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu spełniającej wymagania przepisów wskazanego wyżej rozporządzenia.
Decyzja o warunkach zabudowy nie posiada obligatoryjnego załącznika tekstowego i graficznego wymienionego w § 9 ust. 2 rozporządzenia.
Z akt sprawy nie wynika, aby w ogóle – w oparciu o cechy i sposób zabudowy istniejącej na działkach sąsiednich, tworzących całość urbanistyczną – organy ustaliły wymagania dla nowej zabudowy zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i dokonały oceny zgodności z tymi wymaganiami projektowanej inwestycji.
Organ I instancji w uzasadnieniu swojej decyzji w ogóle nie odniósł się do treści art. 61 ust. 1 powołanej wyżej ustawy, zaś Kolegium ograniczyło się do zdawkowego stwierdzenia, iż spełniono wszystkie wymogi wyszególnione w art. 61 ust. 1 ustawy.
W okolicznościach powyższej sprawy nie może to w żaden sposób zostać uznane za wystarczające.
Wymienione wyżej uchybienia organów obu instancji w istocie uniemożliwiają dokonanie przez Sąd oceny zaskarżonej decyzji i decyzji Burmistrza K. pod względem merytorycznym.
Reasumując powyższe rozważania stwierdzić należy, iż zaskarżona decyzja SKO oraz poprzedzająca ją decyzja organu I instancji wydane zostały z naruszeniem przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania, tj. art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, § 3 i § 9 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26.08.2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, art. 7, art. 77 § 1 i art. 107 § 3 kpa, co mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Z tych względów koniecznym było uchylenie decyzji organów I i II instancji. Ponownie rozpoznając sprawę należy przeprowadzić analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, zgodnie z przytoczonymi wyżej przepisami, i stosownie do poczynionych ustaleń rozstrzygnąć sprawę.
Z wymienionych przyczyn na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) ustawy z dnia 30.08.2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153 poz. 1270 z 2002 r.) należało uwzględnić skargę i uchylić zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Burmistrza K. z dnia [...].06.2004r.
O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 ustawy, przy czym koszty zastępstwa procesowego ustalono w oparciu o § 18 ust. 1 pkt 1 lit. c) rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28.09.2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu.
O wykonalności zaskarżonej decyzji orzeczono w oparciu o art. 152 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
/-/E. Brychcy /-/B. Kamieńska /-/E. Podrazik kk