Uzasadnienie
Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w G. decyzją nr [...] z [...] r. nakazał Spółdzielni Mieszkaniowej "A" w G. usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości w budynku przy ulicy [...] w G. polegających na
- - pęknięciach ścian w północno-zachodnim narożniku budynku
- - zarysowaniu ścian w poziomie stropu i stropodachu
- - pęknięciach i zarysowaniu ścian wzdłuż styków prefabrykowanych elementów stropowych
- - zaciekach na suficie w poziomie górnym budynku
- - zaciekach w narożniku ścian przy płycie spocznikowej.
W uzasadnieniu decyzji podniesiono, że podczas wizji przeprowadzonej w dniu [...] r. stwierdzono zły stan budynku opisany w rozstrzygnięciu, przy czym zacieki wewnątrz budynku świadczą o złym stanie pokrycia dachowego, rynien i rur spustowych.
W latach poprzedzających między innymi w [...] r. stwierdzono zły stan ścian fundamentów, stropów objawiający się pęknięciami i osiadaniem. Jakkolwiek fragmenty ścian fundamentów zostały naprawione, to w dalszym ciągu stan budynku jest zły, jednak nie grozi katastrofą budowlaną.
Ponieważ utrzymanie obiektu we właściwym stanie należy do zarządcy lub właściciela budynku zgodnie z art. 61 ustawy z 07 lipca 1994r. Prawo budowlane (tekst jednolity Dz. U. z 2000r. Nr 106 poz. 1126 ze zm.) stąd na podstawie art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego nakazy związane z usunięciem wad obiektu skierowano do Spółdzielni.
Organ jednocześnie podkreślił, że nie należy do organów nadzoru budowlanego rozstrzyganie w kwestiach ustaleń poczynionych pomiędzy Spółdzielnią, a jej członkami, dotyczącymi wykonywania obowiązków polegających na odpowiednim utrzymaniu obiektów budowlanych.
Odwołanie od decyzji złożyła Spółdzielnia Mieszkaniowa "A" zarzucając organowi I instancji naruszenie przepisów art. 244 kc i 251 kc przez przyjęcie, że właścicielem lub zarządcą budynku przy ul. [...] w G. jest odwołująca, wskazując, że ograniczone prawo rzeczowe jakim jest własnościowe spółdzielcze prawo do domu jednorodzinnego należy do A.K.
Odwołująca zarzuciła nadto, że Spółdzielnia Mieszkaniowa w G. - poprzedniczka prawna Spółdzielni "A" podjęła uchwałę o zaprzestaniu obciążania członków domów jednorodzinnych odpisami na fundusz remontowy, co przerzuciło obowiązek zarządzania obiektami budowlanymi na ich użytkowników.
Żądając więc aby obowiązki nałożone w decyzji organ skierował do użytkownika obiektu A.K., odwołująca Spółdzielnia wniosła o zmianę zaskarżonej decyzji bądź jej uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.
W wyniku rozpoznania odwołania Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego decyzją Nr [...] z dnia [...] r. utrzymał w mocy decyzję I instancji, stwierdzając w uzasadnieniu, że odwołująca nie wykazała by nie była właścicielem bądź zarządcą przedmiotowego obiektu budowlanego.
W skardze do Naczelnego Sądu Administracyjnego Ośrodka Zamiejscowego w Poznaniu skarżąca Spółdzielnia Mieszkaniowa "A" jakkolwiek przyznała, że jest właścicielem obiektu przy ul. [...], to zarzuciła, że zarządcą budynku jest A.K. Stwierdzając, że wadliwie obciążono ją obowiązkami twierdziła, że adresatem obowiązków wynikających z art. 61 Prawo budowlane winien być zarządca. W konkluzji wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji.
W odpowiedzi na skargę organ administracyjny wniósł o jej oddalenie.
O oddalenie skargi wniósł również uczestnik A.K. stwierdzając, że do dnia rozprawy nie było odbioru końcowego budynku, nie jest też właścicielem obiektu.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje
Skarga nie jest uzasadniona.
Wynikający z art. 61 ustawy z dnia 07 lipca 1994r. Prawo budowlane (tekst jednolity Dz. U. z 2000r. Nr 106 poz. 1126 ze zm.) obowiązek utrzymania obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym i estetycznym ciąży na właścicielu lub zarządcy obiektu.
Jest niespornym, co ostatecznie skarżąca przyznała w skardze, jakkolwiek przeczyła temu w odwołaniu, że właścicielem budynku przy ulicy [...] w G. jest Spółdzielnia Mieszkaniowa "A" w G. Natomiast zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności zmierzających do utrzymania nieruchomości w stanie nie pogorszonym, zgodnie z jej przeznaczeniem, jak również do uzasadnionego inwestowania w tę nieruchomość. Jakkolwiek pojęcie zarządcy obiektu budowlanego z art. 61 ustawy Prawo budowlane jest interpretowane dość szeroko, to ta interpretacja nie może naruszać przepisów ustaw.
Faktycznie prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej należy do ograniczonych praw rzeczowych (art. 244 kc) to jego wykonywanie regulują przepisy ustawy z 15 grudnia 2000r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jednolity Dz. U. z 2003r. Nr 119 poz. 1116 ze zm.).
W myśl art. 1 ust. 3 przywołanej ustawy "spółdzielnia ma obowiązek zarządzania nieruchomościami stanowiącymi jej mienie lub nabyte na podstawie ustawy mienie jej członków". Jest to forma tzw. zarządu powierzonego i wynika wprost z przepisów ustawy.
Tak więc ograny nadzoru budowlanego nie musiały wnikać w żadne umowne uregulowania pomiędzy skarżącą Spółdzielnią, a jej członkiem, gdyż kwestie te jako cywilnoprawne należą do drogi sądowej w sądownictwie powszechnym. Dotyczy to zarówno wad wybudowanego obiektu, jak i umów Spółdzielni z członkami czy też jej uchwał dotyczących funduszu remontowego.
Uznając więc, że organy administracyjne prawidłowo określiły adresata nakazów z art. 66 na zasadzie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153 poz. 1270 ze zm.) w związku z art. 97 ustawy z 30 sierpnia 2002r. Przepisy wprowadzające ustawę - Prawo o ustroju sądów administracyjnych i ustawę - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153 poz. 1271 ze zm.) orzeczono jak w sentencji wyroku.
/-/ B. Drzazga /-/ G. Radzicka /-/ St. Małek jw