Uzasadnienie
Decyzją z dnia [...]r., na podstawie art. 36 ust. 9 ustawy z dnia 7 VII 1999 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 1999 r., nr 15, poz. 139 ze zm.) oraz uchwały Rady Miejskiej Gminy N. nr XXVII/243/2001 z dnia 28 XII 2001 r. (Dz.Urz. Województwa Wielkopolskiego z dnia 7 III 2002 r., nr 37, poz. 1100), a także na podstawie art. 104 kpa. Burmistrz Miasta i Gminy ustalił D. U. jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości działek nr [...],[...],[...] o pow. [...]m² położonych w N. w wysokości [...]zł. Organ wskazał, że do podziału nieruchomości przystąpiono po zatwierdzeniu i ogłoszeniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w Dzienniku Urzędowym Województwa Wielkopolskiego z dnia 7 III 2002 r., nr 37, poz. 1100. W wyniku podziału wydzielone zostały działki nr [...],[...],[...] o powierzchni [...]m², które zostały sprzedane w dniu [...]r. aktem notarialnym nr rep. [...].
Urząd Miasta i Gminy przystąpił do naliczenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku przekształcenia gruntów zgodnie z uchwałą Rady Miejskiej Gminy N. z 28 XII 2001 r., nr XXVII/243/2001. W celu ustalenia wysokości opłaty powołano rzeczoznawcę majątkowego J.Z., który sporządził w sprawie operat szacunkowy. Na podstawie tego operatu ustalono, że opłata powinna wynieść [...]zł.
D. U. odwołał się od powyższej decyzji podnosząc, że wartość gruntu rolnego ustalona w operacie szacunkowym ([...]zł/ m²) nie powinna być brana pod uwagę, skoro w umowie sprzedaży ustalono wyższą wartość działki. Odwołujący się zakwestionował uwzględnianie w operacie szacunkowym kosztów opracowania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i geodezyjnego podziału nieruchomości, skoro prace te nie zostały zlecone przez Odwołującego się. Zdaniem D. U. zbyt wysoka jest też przyjęta stawka w wysokości 30 % wzrostu wartości nieruchomości, która – jako maksymalna stawka ustawowa – powinna być stosowana dla bardzo atrakcyjnych terenów letniskowych. Odwołujący się zakwestionował też prawidłowość wyliczenia opłaty i wskazał, że zapłata tak wysokiej kwoty jest dla niego niemożliwa z uwagi na jego sytuację majątkową.
Decyzją z dnia [...]r., nr [...], na podstawie art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 12 X 1994 r. o samorządowych kolegiach odwoławczych (Dz.U. z 2001 r., nr 79, poz. 856 ze zm.), art. 127 § 2 i art. 138 § 1 pkt 1 kpa., w związku z art. 36 ust. 3 ustawy z dnia 7 VII 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym, Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy. Kolegium wskazało, że w sprawie zostały spełnione warunki pobrania tzw. renty planistycznej na podstawie art. 36 ust. 3 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym oraz że właściwie określono wartość nieruchomości, nakazując sporządzić rzeczoznawcy majątkowemu operat szacunkowy zgodnie z art. 36 ust. 14 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym w związku z art. 152 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2000 r., nr 46, poz. 543 ze zm.). Organ II instancji uznał, że przyjęta przez rzeczoznawcę do ustalenia wartości działki metoda skorygowanej ceny średniej pozwala na dokładne uwzględnienie wpływu ma wartość nieruchomości jej lokalizacji, przeznaczenia w planie miejscowym, uzbrojenia, powierzchni i kształtu, sposobu zagospodarowania terenu i stanu koniunktury na rynku nieruchomości.
Kolegium stwierdziło, że biegły, a w konsekwencji również organ prawidłowo ustaliły wysokość opłaty w kwocie [...]zł., odliczając z opłaty koszty opracowania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i koszty poniesione na podział nieruchomości.
W skardze na powyższą decyzję D. U. zakwestionował sposób wyliczenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Skarżący podkreślił, że zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, w związku z § 50 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 27 XI 2002 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego, wartość nieruchomości w celu ustalenia opłaty planistycznej określa się uwzględniając jej przeznaczenie przed uchwaleniem planu miejscowego oraz przeznaczenie po uchwaleniu planu miejscowego. W tym celu przyjmuje się stan nieruchomości z dnia uchwalenia planu, a ceny – z dnia nabycia nieruchomości. Zdaniem Skarżącego Burmistrz Miasta i Gminy a za nim Samorządowe Kolegium Odwoławcze niezasadnie przyjęli, że podstawę określenia wartości nieruchomości, której wartość wzrosła w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego stanowi cena ustalona przez strony w umowie sprzedaży nieruchomości.
W konsekwencji organy błędnie uznały, że wzrost wartości nieruchomości, będący podstawą ustalenia renty planistycznej, stanowiący różnicę między subiektywną wartością nieruchomości, ustaloną przez strony umowy sprzedaży a obiektywną wartością tej nieruchomości sprzed uchwalenia planu, określoną przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym. Skarżący podtrzymał też argumenty zawarte w odwołaniu dotyczące bezzasadności przyjęcia maksymalnej stawi procentowej w wysokości 30 % do obliczenia opłaty planistycznej.
W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze podtrzymało w całości swą dotychczasową argumentację.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje
Skarga jest zasadna. Zgodnie z art. 85 ust. 1 obowiązującej w dniu wydania decyzji w II instancji ustawy w dnia 27 III 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80, poz. 717 ze zm.) do spraw wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie ustawy stosuje się przepisy dotychczasowe, tj. przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 1999 r. Nr 15, poz. 139 ze zm.). Niniejsza sprawa została wszczęta przed wejściem w życie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w związku z czym należało stosować przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym.
Zgodnie z art. 36 ust. 3 i 7 tejże ustawy jeżeli wartość nieruchomości wzrosła, w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę, określoną, w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości, w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Opłatę można nakładać w terminie 5 lat od dnia, w którym miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące a jej wysokość nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości.
Z kolei zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w ust. 3, ustala się na dzień jej zbycia. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę pomiędzy wartością nieruchomości, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.
Sąd stwierdza, że organy obu instancji błędnie zinterpretowały normę zawartą w art. 36 ust. 4 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym. Przepis ten wymaga, aby – ustalając tzw. rentę planistyczną - dokonano dwojakiej wyceny nieruchomości, za każdym razem na dzień jej zbycia – raz z uwzględnieniem przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego a drugi raz przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą planu. Tymczasem organy orzekające w sprawie powołały się jedynie na wycenę zawartą w operacie szacunkowym i porównały ją z ceną, za jaką nieruchomość została sprzedana. Zabieg ten był obarczony podwójnym błędem.
Po pierwsze bowiem z operatu szacunkowego wynika niezbicie, iż zawarta w nim wycena została sporządzona dla określenia prawdopodobnej wartości rynkowej gruntu rolnego, jaką można było uzyskać w wolnej sprzedaży po zmianie przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, według stanu za dzień zbycia gruntu. W operacie szacunkowym nie dokonano zatem w ogóle wyceny gruntu na dzień zbycia nieruchomości z uwzględnieniem przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą planu. Taka opinia rzeczoznawcy nie była więc wystarczająca do ustalenia opłaty od wzrostu wartości nieruchomości.
Po drugie zaś naruszeniem art. 36 ust. 14 ustawy było porównanie wspomnianej wyceny z faktyczną ceną uzyskaną przy sprzedaży gruntu. Słuszne są także w tej mierze zarzuty Skarżącego, gdy wywodzi on, że wycena nieruchomości w obydwu przypadkach musi być dokonana przez biegłego rzeczoznawcę i nie można jej zastępować przyjęciem faktycznej ceny uzyskanej ze sprzedaży. Ponadto trzeba zauważyć, że organ ustalając opłatę odwołał się nie do wyceny nieruchomości dokonanej z uwzględnieniem jej przeznaczenia przed i po zmianie planu, lecz wyłącznie do jej cen odnoszących się do gruntu po zmianie planu – wyceny zawartej w operacie szacunkowym i ceny uzyskanej ze sprzedaży. Te uchybienia należy skorygować przy ponownym rozpatrzeniu sprawy.
Odnosząc się do innych zarzutów skargi należy zaznaczyć, że bezzasadny jest pogląd o konieczności redukcji stawki procentowej zastosowanej przy ustaleniu opłaty planistycznej z 30 % do ok. 5 %. Zgodnie bowiem z art. 10 ust. 3 cytowanej ustawy stawki tej nie ustala organ według swojego uznania, lecz jest ona określona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, który jest aktem prawa miejscowego wiążącym dla organu orzekającego w sprawie.
Wobec powyższego, zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 lit. a, art. 135, art. 152 i art. 200 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270), orzeczono jak w sentencji wyroku.
/-/ B. Drzazga /-/ A. Zieliński /-/ W. Batorowicz