Uzasadnienie
Decyzją z dnia 3 listopada 2022 r. nr SKO.415/177/2022, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Rzeszowie (dalej: "Kolegium"), na podstawie art.138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2021 r., poz. 735 ze zm., dalej: "K.p.a."), po rozpatrzeniu odwołań A.G. G.Ś.i T.Ś. oraz "A" (dalej: "Spółdzielnia"/ "Skarżąca") od decyzji Prezydenta Miasta [...] (dalej: "Prezydent") z dnia 21 marca 2022 r., nr AR.6730.55.6.207.IB55 w sprawie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego wraz z niezbędnymi urządzeniami budowlanymi na działce (część) [...] obr. [...] w [...], utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.
W uzasadnieniu stwierdzone zostało, że odwołania od decyzji Prezydenta ustalającej warunki zabudowy wnieśli G. i T.Ś. zarzucając, że szerokość elewacji frontowej i wymagana ilość miejsc postojowych zostały ustalone nieprawidłowo, jednocześnie poddając w wątpliwość możliwość obsługi inwestycji przez infrastrukturę techniczną i wskazując na naruszenie zasady dobrego sąsiedztwa i ustawy o ochronie przyrody (na działce stwierdzono jeże). A.G. zakwestionował ustalenia w zakresie szerokości elewacji frontowej i wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej wskazując jednocześnie, że brak w uzasadnieniu kwestii związanych z ustaleniem powierzchni biologicznie czynnej i obsługi w zakresie infrastruktury, a samo ustalenie parametrów przewyższających parametr domów jednorodzinnych w obszarze analizowanym jest niedopuszczalne.
Natomiast Spółdzielnia w odwołaniu wskazała na błędny sposób ustalenia szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej i wysokości budynku, wystarczających dla inwestycji mediów, brak uzasadnienia co do powierzchni biologicznie czynnej.
Kolegium odwołań nie uwzględniło i przedstawiło wybrane przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2022 r. poz. 503 ze zm., dalej: "u.p.z.p."). Wskazało, że ustalenie warunków zabudowy następuje na wniosek inwestora, a ten okazał się kompletny i pozwala na przeprowadzenie analizy. Odnosząc się do zarzutów wszystkich odwołań uznało, że projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego i zarzuty w tej mierze nie znajdują uzasadnienia. Podkreśliło, że kontroli poddane zostały wszystkie wskaźniki i należy uznać je za prawidłowe, znajdujące oparcie w analizie urbanistycznej, która jest kompletna, wewnętrznie spójna, bardzo jasna i czytelna oraz weryfikowalna (wszystkie wskaźniki zastosowane mają potwierdzenie w przeprowadzonej analizie).
W zakresie rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2003, nr 164, poz.1588 ze zm., dalej: "rozporządzenie"), co do szerokości elewacji frontowej, analiza wskazała, jaki jest średni wskaźnik dla obszaru analizowanego (prawidłowo ustalonego) - 17,3 m. Analiza odrębnie także ustaliła wskaźniki dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, wielorodzinnej i usługowej znajdującej się w tym obszarze. Powodem takiego uszczegółowienia jest okoliczność, że planowany budynek będzie w bezpośrednim sąsiedztwie osiedla domów wielorodzinnych ze zmiennym kierunkiem usytuowania budynków w stosunku do frontów działek. Odległość 4 m od granicy dotyczy jedynie ścian z otworami okiennymi, natomiast dla ścian bez otworów parametry są inne.
Z kolei wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Analiza wskazuje dla zabudowy w obszarze analizowanym parametry zarówno dla zabudowy jedno-, jak i wielorodzinnej. Podaje także dokładnie krawędzie na działkach sąsiednich wskazując na ich zróżnicowanie. Z uwagi na okoliczność, że działki sąsiednie zabudowane są domem jednorodzinnym i wielorodzinnym, ustalono wysokości pośrednie pomiędzy tymi budynkami, kierując się ładem urbanistycznym. Oczekiwanie, że każdy budynek nowo powstający będzie miał parametr budynku jednorodzinnego jest błędne w sytuacji, kiedy w bezpośrednim sąsiedztwie działki objętej planowaną inwestycją znajdują się już budynki wielorodzinne o innych parametrach. Kolegium podkreśliło, że z obowiązujących przepisów można wyprowadzić obowiązek umieszczania w decyzjach w przedmiocie warunków zabudowy władczych rozstrzygnięć w przedmiocie określania udziału powierzchni biologicznie czynnej i miejsc parkingowych (rozporządzenie z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy, Dz.U. 2003 nr 164 poz. 1589).
W przepisach brak jest jednak szczegółowych warunków, które powinny być uwzględniane przy ustalaniu tych parametrów, a które nakazywałyby organom wydającym decyzje w przedmiocie warunków zabudowy określania w tychże decyzjach procentu powierzchni biologicznie czynnej czy ilości miejsc parkingowych na obszarze inwestycji w konkretnych parametrach. Nawet zatem gdyby faktycznie doszło do błędów w tym zakresie, nie sposób uczynić organowi zarzutu z powodu błędnego ustalenia danego parametru zagospodarowania terenu w sytuacji, gdy na konieczność ustalania tegoż parametru nie wskazuje akt rangi ustawowej, a jednocześnie brak jakichkolwiek regulacji odnośnie sposobu ustalania wielkości tegoż parametru zagospodarowania terenu. Organ określił wskaźnik jako 25 % powierzchni wnioskowanego terenu i 1,2 miejsca parkingowego na lokal mieszkalny i taki wskaźnik nie stoi w sprzeczności z innymi ustaleniami organu.
Tym bardziej, że ustalenie konkretnego terenu biologicznie czynnego czy konkretnej ilości miejsc będzie konieczne na późniejszym etapie postępowania. Na tym etapie polemika co do prawidłowego terenu biologicznie czynnego czy ilości miejsc parkingowych nie ma uzasadnienia prawnego. Kolegium wskazało także, że zasady dobrego sąsiedztwa, zwanej także zasadą podobieństwa (kontynuacji), wyrażonej w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., nie można utożsamiać z bezwzględnym obowiązkiem kontynuacji dominującej funkcji zabudowy występującej w obszarze analizowanym, lecz z dostosowaniem nowej zabudowy do cech i parametrów architektonicznych i urbanistycznych wyznaczonych przez stan dotychczasowej zabudowy tego samego rodzaju - przy uwzględnieniu wymogów ładu przestrzennego Odnoszenie zatem zasady dobrego sąsiedztwa do obowiązku zabudowy taką samą zabudową, jak na działce bezpośrednio sąsiedniej, jest nieuprawnione.
Zdaniem Kolegium organ ma obowiązek przeprowadzić analizę wszelkiej zabudowy w obszarze zabudowanym nie tylko nieruchomości bezpośrednio sąsiednich czy dostępnych z tej samej drogi publicznej i przez pryzmat ładu architektonicznego ustala warunki. Decyzja w przedmiocie warunków zabudowy nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Nie uprawnia też do prowadzenia robót budowlanych, nie rozstrzyga kwestii usytuowania projektowanego obiektu na terenie nieruchomości, ani zagadnień techniczno-budowlanych podlegających przepisom prawa budowlanego, lecz nakłada obowiązek wykonania projektu zgodnie z przepisami rozporządzenia z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim muszą odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Jest to etap hipotetyczny realizacji inwestycji, kiedy nie wiadomo czy w ogóle do jego spełniania dojdzie. Stąd na tym etapie weryfikowane są okoliczności związane z urbanistyczną jedynie oceną zamierzeń inwestora.
Zatem kwestie przewidywanych przez stronę uciążliwości związanych z realizacją lub eksploatacją inwestycji nie są przedmiotem niniejszego postępowania. Ponadto ustawa o ochronie przyrody wyróżnia różne formy ochrony przyrody. Zadania polegające na ochronie gatunkowej (ostoi i stanowisk, miejsc rozrodu i regularnego przebywania zwierząt objętych ochroną gatunkową) realizowane są przez stworzenie stref ochrony. Na przedmiotowym terenie takiej strefy nie ma. W konkluzji Kolegium uznało decyzję za prawidłową pod względem wszystkich parametrów.
W skardze Spółdzielnia wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i decyzji ją poprzedzającej oraz o zwrot kosztów postępowania niezbędnych do celowego dochodzenia praw, w tym kosztów ewentualnego zastępstwa procesowego. Zaskarżonej decyzji zarzuciła:
- 1. naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć wpływ na wynik sprawy, a to:
- a) art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 8 K.p.a. poprzez niedostateczne wyjaśnienie stanu faktycznego sprawy oraz niepodjęcie wszelkich czynności koniecznych do należytego załatwienia sprawy, dokonania nieprawidłowej oceny sporządzonej w niniejszej sprawie analizy urbanistycznej, co skutkowało dokonaniem błędnego ustalenia, że decyzja organu I instancji jest prawidłowa, a warunki do wydania decyzji o warunkach zabudowy na przedmiotowe zamierzenie inwestycyjne zostały spełnione, w sytuacji gdy parametry zabudowy w tejże analizie urbanistycznej zostały ustalone w sposób błędny, w zw. z:
- - § 6 ust. 2 rozporządzenia poprzez wyznaczenie szerokości elewacji frontowej dla nowej zabudowy w sposób sprzeczny z przepisami tego rozporządzenia,
- - § 7 ust. 1 i § 8 rozporządzenia poprzez ustalenie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej oraz wysokości budynku w sposób sprzeczny z tymi przepisami, nieustaleniem parametrów powierzchni biologicznie czynnej w obszarze analizowanym, co określenie tego parametru w wysokości przyjętej w decyzji czyni dowolnym,
- b) art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a. poprzez jego zastosowanie i utrzymanie w mocy decyzji Prezydenta w sytuacji, gdy powinna ona podlegać uchyleniu na podstawie art. 138 § 2 K.p.a. z uwagi na uchybienia przepisom postępowania wskutek czego konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie,
- 2. naruszenie przepisów prawa materialnego, a to art. 61 ust. 1 u.p.z.p. poprzez ustalenie warunków zabudowy w sposób sprzeczny z przepisami ww. ustawy, w sytuacji gdy z zebranego w sprawie materiały dowodowego nie wynika możliwość ustalenia warunków zabudowy o parametrach ujętych w decyzji, a w szczególności wskutek braku spełnienia się przesłanki zachowania ładu przestrzennego w odniesieniu do parametrów planowanej inwestycji.
W uzasadnieniu wskazała, że wobec nieuwzględnienia zarzutów podniesionych w odwołaniu, konieczne i uzasadnione jest przytoczenie części z nich w skardze. Naruszenie art. 77 § 1 K.p.a., art. 80 K.p.a. i art. 107 § 3 K.p.a. wynika z wadliwej oceny sporządzonego w niniejszej sprawie podstawowego dowodu - analizy urbanistycznej, co w konsekwencji skutkowało ustaleniem warunków zabudowy, które nie odpowiadają parametrom tej zabudowy istniejącym w obszarze analizowanym, gdyż zostały ustalone w sposób sprzeczny z przepisami rozporządzenia. W zaskarżonej decyzji organ ustalił parametr szerokości elewacji frontowej o wartości 11,2m z tolerancją do 20 %. Powyższe doprowadziło organ do ustalenia tych parametrów ostatecznie z uwzględnieniem 20% tolerancji od 9 m do 13,4m. W następstwie tego organ dopuścił lokalizację budynku o szerokości elewacji frontowej w maksymalnej wartości 13,4m w sytuacji gdy, niedopuszczalnym jest ustalanie w decyzji o warunkach zabudowy takich warunków lokalizacji budynku, które pozostawałyby w oczywistej sprzeczności z przepisami.
Z tego względu niedopuszczalnym było w zaskarżonej decyzji w ślad za analizą urbanistyczną ustalenie szerokości elewacji frontowej w tak ustalonej maksymalnej wartości, gdyż wartość ta uwzględniając szerokość działki (19,2) nie powinna przekraczać 11,2 m, co prowadzi do wniosku, że szerokość elewacji frontowej powinna zostać ustalona w wielkości 9,4 m z tolerancją do 20 %. Zatem dopuszcza się lokalizację budynku o funkcji wielorodzinnej o parametrach szerokości pozwalających na zbliżenie do granic sąsiednich nieruchomości, w sytuacji gdy w bezpośrednim sąsiedztwie zlokalizowana jest niska zabudowa jednorodzinna o wysokościach elewacji frontowej 3,7m oraz kalenicy 7m. Inna bowiem byłaby ocena sytuacji, gdyby planowana inwestycja zlokalizowana była na terenie niesąsiadującym bezpośrednio z istniejącą zabudową, a inną musi być ocena ustalenia takiej wartości szerokości elewacji frontowej w miejscu, gdzie planowana inwestycja jest niejako "wciśnięta" pomiędzy istniejącą zabudowę, a przy tym na wąskiej działce.
Z tego względu niedopuszczalnym było w zaskarżonej decyzji w ślad za analizą urbanistyczną ustalenie szerokości elewacji frontowej w tak ustalonej maksymalnej wartości. Kolegium pominęło istotną okoliczność, że dopuszczenie do lokalizacji budynku o szerokości ponad 13 metrów na 19 metrowej działce skutkować będzie zbliżeniem do granicy z nieruchomościami na których zlokalizowana jest wyłącznie zabudowa jednorodzinna, co nie tylko stoi w sprzeczności z przepisami technicznymi w zakresie lokalizacji budynków, poszanowaniem interesów osób trzecich, ale przede wszystkim naruszałoby warunki wymagań i ochrony ładu przestrzennego. Skarżąca nie kwestionuje możliwości zabudowy nieruchomości przez inwestora, niemniej w takiej konfiguracji nieruchomości, uwzględniając wielkość działki oraz jej kształt, dopuszczalna powinna być wyłącznie zabudowa jednorodzinna, w tym szeregowa, bądź niska zabudowa wielorodzinna. Powyższe uchybienia także w tym zakresie uzasadniają zarzut naruszenia art. 7, 77 § 1 oraz art. 107 § 3 K.p.a. w zw. z § 6 ust. 2 rozporządzenia z 26 sierpnia 2003 r.
W skardze szczegółowo odniesiono się do wartości wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej oraz wysokości budynku w założeniach dotyczących inwestycji, wykazując nieprawidłowości w zakresie tych parametrów wyznaczonych w decyzji.
W zakresie powierzchni biologicznie czynnej wskazano, że parametr ten ustalono w wysokości nie mniejszej niż 25 % powierzchni terenu, bez wyjaśnienia przez organ, bądź sporządzającego analizę, dlaczego parametr ten został ustalony w tej konkretnej wysokości i jak kształtuje się on w obszarze analizowanym. Powyższe uzasadnia zarzut naruszenia art. 7 i art. 107 § 3 K.p.a. Zarówno w treści decyzji jak i analizie urbanistycznej brak jest jakichkolwiek ustaleń w zakresie parametrów powierzchni biologicznie czynnej co uniemożliwia stronie weryfikację ustalenia tego parametru.
W ocenie Skarżącej ład przestrzenny w niniejszej sprawie nie został zachowany, a przynajmniej z uzasadnienia decyzji Kolegium a zwłaszcza Prezydenta nie wynika, by okoliczność ta podlegała w tym zakresie ocenie. Skarżąca nie kwestionuje możliwości zabudowy nieruchomości sąsiedniej, lecz kwestionuje ustalenie warunków zabudowy o parametrach ustalonych w decyzji, zezwalających na lokalizację dużego budynku wielorodzinnego w bezpośrednim sąsiedztwie niewielkich domów jednorodzinnych,
Powstająca w sąsiedztwie zabudowanej już działki nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy oraz intensywności zagospodarowania terenu) i architektonicznej (gabaryty obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej. W tym kontekście w świetle poczynionych wyżej uwag, zamierzona inwestycja odbiega w sposób znaczny gabarytami, wskaźnikami i cechami, w tym w zakresie wykorzystania terenu od obiektów istniejących w obszarze analizowanym, a zwłaszcza położonych w bezpośrednim sąsiedztwie, niskiej zabudowy jednorodzinnej. Błędnym jest zatem ustalenie warunków zabudowy dla budynku mieszkalnego wielorodzinnego o przedmiotowych parametrach, niejako "wciśnięcie" go w tak mały i wąski obszar, gdyż bez wszelkich wątpliwości nie zostanie w tym przypadku spełniona zasada "dobrego sąsiedztwa", zwłaszcza że planowana zabudowa obok samego budynku wymaga realizacji niezbędnej infrastruktury, w tym miejsc postojowych.
Parametry planowanego budynku niemal dwukrotnie przekraczają parametry sąsiedniej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. W ocenie Skarżącej, uwzględniając te okoliczności, dopuszczalnym byłoby na przedmiotowej nieruchomości ustalenie warunków zabudowy wyłącznie dla niskiej zabudowy jednorodzinnej, w tym szeregowej, a nie dla budynku mieszkalnego wielorodzinnego.
W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje
skarga jest nieuzasadniona.
- I. Stan sprawy jest następujący.
- 1. Wnioskiem z dnia 20 marca 2017 r. inwestor wystąpił o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego wraz z niezbędnymi urządzeniami budowlanymi na części działek nr [...], [...] i [...] obr. [...] w [...]. Po przeprowadzeniu postępowania Prezydent decyzją z 20 lipca 2017 r. ustalił wnioskowane warunki zabudowy. Na skutek odwołania G.Ś. i T.Ś., Kolegium decyzją z dnia 10 października 2017 r. uchyliło zaskarżoną decyzję i przekazało sprawę do rozpoznania przez organ I instancji (K. 40 akt adm. T.I).
- 2. Prowadząc ponownie postępowanie organ I instancji w oparciu o nową analizę urbanistyczną ustalił warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji (decyzja Prezydenta z 29 maja 2018 r. – k. 61 akt adm. j.w.). Również i to rozstrzygnięcie zostało uchylone przez Kolegium, co nastąpiło decyzją z dnia 3 września 2018 r. (k. 76 akt j.w.).
- 3. Na podstawie nowej analizy urbanistycznej Prezydent po raz trzeci ustalił warunki zabudowy zgodnie wnioskiem (k. 92 akt j.w.). Także i ta decyzja została zaskarżona i Kolegium, w wyniku uwzględnienia odwołań G.Ś., T.Ś., A.G. i Spółdzielni, uchyliło zaskarżone rozstrzygnięcie w całości i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji (k. 102 akt adm. T.II).
- 4. Procedując po raz czwarty w przedmiocie wniosku, inwestor - na wezwanie organu I instancji - przedłożył aktualne oświadczenia gestorów sieci uzbrojenia terenu o możliwości przyłączenia do sieci gazowej, telekomunikacyjnej, energetycznej, wodociągowej i kanalizacyjnej oraz kanalizacji deszczowej. Następnie sporządził po raz kolejny analizę urbanistyczną (z dnia 7 października 2021 r.) oraz przygotował (przez osobę uprawnioną) projekt decyzji o warunkach zabudowy, który poddał opiniowaniu właściwym organom. W związku z negatywną opinią Miejskiego Zarządu Dróg Publicznych w [...] (T.II akt adm., k. 117), inwestor ograniczył teren planowanej inwestycji do części działki nr [...], co uwidocznił na załączonej mapie zasadniczej (k. 118 akt j.w.). O zmianie wniosku organ I instancji zawiadomił strony postępowania i dla zmodyfikowanego wniosku opracował nową analizę urbanistyczną (z 15 grudnia 2021 r.), sporządził projekt decyzji o warunkach zabudowy uwzględniający zmianę wniosku i przesłał do zaopiniowania. Po pozytywnych opiniach, w tym Miejskiego Zarządu Dróg Publicznych (T. II akt adm., k. 128), decyzją z dnia 21 marca 2022 r. ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego wraz z niezbędnymi urządzeniami budowlanymi na części działki [...] obr. [...] w [...] (T.II akt adm. k.134). Odwołania od tej decyzji wnieśli A.G., G.Ś. i T.Ś. oraz Spółdzielnia; Kolegium odwołania nie uwzględniło i decyzją z dnia 3 listopada 2022 r. utrzymało w mocy zaskarżone rozstrzygnięcie. Decyzja Kolegium stanowi przedmiot skargi wniesionej przez Spółdzielnię.
- II. Czterokrotne orzekanie przez Kolegium w tej sprawie z każdorazowym cytowaniem przepisu art. 61 u.p.z.p. stanowiącym materialnoprawną podstawę zaskarżonej decyzji, zwalnia Sąd od kolejnego przytoczenia treści tej regulacji. Niemniej jednak obliguje do przypomnienia, że decyzja o warunkach zabudowy ma przede wszystkim rozstrzygnąć o dopuszczalności realizacji określonej inwestycji w terenie objętym wnioskiem, dla którego nie sporządzano miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zatem celem postępowania w tym przedmiocie jest ocena czy zamierzona przez inwestora zmiana zagospodarowania terenu jest dopuszczalna przy zachowaniu ładu przestrzennego (art. 1 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 u.p.z.p.). Warunki, jakie muszą być spełnione dla wydania takiej decyzji określa właśnie art. 61 u.p.z.p., przy czym niespełnienie nawet jednej przesłanki określonej tym przepisem skutkuje wydaniem decyzji o odmowie ustalenia warunków zabudowy. Natomiast w sytuacji, gdy planowana inwestycja czyni zadość wszystkim przesłankom i brak jest przepisów sprzeciwiających się danej inwestycji, organ jest obowiązany do ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy.
Podsumowując, decyzja ustalająca warunki zabudowy jest wydawana na zasadzie związania administracyjnego. Postępowanie wszczynane jest na wniosek inwestora, którym organ jest związany i jeżeli wnioskowane zamierzenie jest zgodne z przepisami prawa, spełnia warunki określone w art. 61 u.p.z.p., organ nie może odmówić ustalenia warunków zabudowy dla planowanego zamierzenia inwestycyjnego.
Pierwszoplanową czynnością w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy jest przeprowadzenie analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu (analizy urbanistycznej). Ma ona zasadnicze znaczenie, gdyż stanowi istotny, główny dowód pozwalający na ustalenie, czy zachodzą przesłanki do ustalenia warunków zabudowy. W rozpoznawanej sprawie analiza taka była kilkakrotnie sporządzana, natomiast ocenie Sądu podlega analiza urbanistyczna opatrzona datą [...] 15 grudnia 2021 r., bowiem na podstawie tego opracowania ustalone zostały warunki zabudowy dla przedmiotowego zamierzenia inwestycyjnego.
Sąd stwierdza, że analiza, o której mowa wyżej, sporządzona została zgodnie z przepisami rozporządzenia i zasadnie oceniona została jako dowód, na podstawie którego nie tylko można, ale należy ustalić wnioskowane warunki zabudowy.
Przede wszystkim w opracowaniu tym prawidłowo wyznaczono obszar analizowany z wyznaczeniem jego granic na załączniku graficznym. W obszarze analizowanym znalazły się działki sąsiednie dostępne z tej samej drogi publicznej, to jest ulicy Rymanowskiej, pozwalające na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy oraz zagospodarowania, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu, zgodnie z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Przy ul.[...] nr 16, 8, 9, 15 i nr 21 usytuowana jest zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna. W obszarze jest również zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna jedno – oraz dwukondygnacyjna. Dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej jej uzupełnieniem są budynki gospodarcze, garaże, zieleń przydomowa, natomiast w przypadku zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej - to dojazdy, dojścia, miejsca parkingowe i zieleń osiedlowa.
Wobec tego planowana inwestycja mieści się w zakresie funkcji mieszkaniowej wielorodzinnej znajdującej się na działkach sąsiednich w obszarze analizowanym, w szczególności na działkach nr [...], [...], [...], [...] i [...] przy ulicy [...] po obu jej stronach.
W zakresie linii zabudowy w analizie wskazano, że jest to obszar częściowo uporządkowany. Odnosząc się do znajdujących się przy ul. [...] budynków zawarto konkluzję, że ze względu na fakt, że układ zabudowy w obszarze analizowanym nie tworzy wyrazistej struktury, która winna być kontynuowana w sposób bezwzględny oraz na brak jednoznacznie wykształconej i regularnej linii zabudowy przy ulicy [...] tworzącej zabudowę pierzejową, linia zabudowy wyznaczona została zgodnie z § 4 ust. 4 rozporządzenia, jako linia nieprzekraczalna.
W odniesieniu do parametru wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki wskazano, że powierzchnia terenu objętego wnioskiem wynosi 0,1240 ha, natomiast powierzchnia zabudowy kubaturowej budynku mieszkalnego, zgodnie z wnioskiem - około 295 m². W tabelarycznym zestawieniu działek i odpowiadającym im wskaźnikom procentowym wykazano wartości, które pozwoliły ustalić średni wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy wielorodzinnej w stosunku do powierzchni działki lub terenu w obszarze analizowanym. Wynosi on około 22,4%; wskaźnik powierzchni zabudowy dla wnioskowanej inwestycji wynosi około 23,6%, wobec tego można wyznaczyć wskaźnik wielkości zabudowy w stosunku do powierzchni działki na poziomie 23%, czyli w przedziale od 21% do 23%, zgodnie z § 5 ust. 1 rozporządzenia.
Analiza w formie tabelarycznej przedstawia również występujące w obszarze analizowanym działki z wielkością szerokości elewacji frontowej. Są to szerokości zróżnicowane, od około 9 m do około 29,5 m. Biorąc pod uwagę kształt działki objętej wnioskiem w analizie wskazano, że wyznaczenie szerokości elewacji frontowej projektowanej zabudowy na około 11,2 m z tolerancją do 20%, czyli w przedziale od 9 m do 13,4 m, pozostaje w zgodzie z § 6 rozporządzenia, przy czym poparto to szczegółową argumentacją.
W analizie szczegółowo opisane zostały również wysokości górnych krawędzi elewacji frontowych, ich gzymsu lub attyki, zarówno dla zabudowy mieszkalnej jednorodzinnej, budynków usługowych, jak i zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. Wielkości te dla zachowania ładu przestrzennego zadecydowały, że wysokość projektowanego budynku będzie pośrednia między wysokościami budynku mieszkalnego jednorodzinnego przy ulicy [...] 20, to jest około 7 m, a najbliższym budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym przy ulicy [...] 16, to jest około 12 m. Dla nowej zabudowy wskazanym jest wyznaczenie powyższego parametru do wysokości budynków mieszkalnych zlokalizowanych w najbliższym sąsiedztwie przy ulicy [...], to jest do wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej (okapu) na poziomie 7 m, z tolerancją do pół metra, a więc w przedziale od 6,5 do 7,5 m, a wysokości górnej kalenicy dachu na poziomie 12 m, z tolerancją do pół metra, to jest w przedziale 11,5 m do 12,5 m. Odpowiada to wymogom § 7 ust. 4 rozporządzenia.
Powinno to zapewnić stopniowe, harmonijne kształtowanie się wysokości zabudowy wzdłuż ulicy [...]. Natomiast geometria dachu, uwzględniając różnorodność w tym zakresie dachów występujących w obszarze analizowanym, winna być określona jako dach dwuspadowy lub wielospadowy o kącie nachylenia połaci od około 300 do około 450.
W świetle powyższego niezasadnie skarga kwestionuje szerokość elewacji frontowej, gdyż wielkości wskazane w zaskarżonej decyzji mają pełne oparcie w sporządzonej analizie. Podane wartości odpowiadają średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy, z tolerancją 20%. Wielkości te określone jako minimalne i maksymalne, są wyznacznikiem dla projektanta i będą weryfikowane pod kątem przepisów techniczno – budowlanych przez właściwy organ na etapie pozwolenia na budowę. Stąd też twierdzenia skargi o "zbliżeniu do granic sąsiednich nieruchomości" na tym etapie procesu inwestycyjnego, są oczywiście nieuzasadnione.
Także procesowe zarzuty z tym związane są chybione. Podkreślić w tym miejscu należy, że planowana inwestycja znajduje się na części działki położonej pomiędzy działką zabudowaną budynkiem jednorodzinnym i działką zabudowaną budynkiem wielorodzinnym. Budynek jednorodzinny przy ulicy [...] 20 ma wysokość do kalenicy około 7 m, a sąsiedni budynek mieszkalny wielorodzinny przy ulicy [...] 16 - około 12 m. Wyznaczenie więc dla planowanej inwestycji wielkości obejmujących wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, jako przedłużenia tych krawędzi nie było możliwe. Stąd też trafnie organy przyjęły za analizą urbanistyczną, że wyznaczenie tych wielkości winno nastąpić przy zapewnieniu stopniowego, harmonijnego kształtowania się wysokości zabudowy wzdłuż ulicy [...].
Zatem określone decyzją wartości omawianych parametrów, które nawiązują do zabudowy w bezpośrednim sąsiedztwie, mają pełne oparcie w analizie urbanistycznej i w żadnym wypadku nie naruszają § 7 ust. 4 rozporządzenia.
Nie może odnieść również zamierzonego skutku zarzut dotyczący braku ustaleń w zakresie parametru powierzchni biologicznie czynnej. Wskazać należy, że parametr ten nie jest wymagany § 1 rozporządzenia. Rozporządzenie wymaga jedynie określenie ustalenia linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku powierzchni działki albo terenu, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki oraz geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych). Zatem w sytuacji, w której przepisy nie określają sposobu ustalenia powierzchni biologicznie czynnej, parametr ten nie może być skargą skutecznie podważany.
Jednocześnie Sąd zauważa, że parametry dla nowej zabudowy wynikające z obligatoryjnych części sporządzonej analizy urbanistycznej upoważniają autora analizy do wskazania w jej wynikach omawianego parametru. W realiach sprawy teren objęty postępowaniem położony jest w obszarze strefy miejskiej co ma ten skutek, że wymóg pozostawienia min. 25% powierzchni czynnej, nie można uznać za wyznaczony nieracjonalnie.
Reasumując Sąd stwierdza, że:
- - organy procedując w rozpoznawanej sprawie nie naruszyły przepisów postępowania i prawa materialnego w stopniu, o jakim mowa w art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2023 r., poz. 259 ze zm., dalej: "P.p.s.a.");
- - nie naruszyły też prawa materialnego w stopniu, o jakim mowa w art. 145 § 1 pkt 1 lit. a P.p.s.a., a ponieważ spełnione zostały wszystkie przesłanki przewidziane przepisem art. 61 ust. 1 u.p.z.p., były obowiązane do wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy dla planowanego przedsięwzięcia.
Z tych względów skarga podlega oddaleniu, na podstawie art. 151 P.p.s.a.