Uzasadnienie
Starosta decyzją z dnia [...] r., Nr [...], odmówił I. R. zatwierdzenia projektu budowlanego i wydania pozwolenia na wykonanie remontu zabytkowych pomieszczeń [...] usytuowanych na działce nr [...] w obrębie [..] przy ul. [...] w [...].
Uzasadniając decyzję organ I instancji wskazał, że stosownie do art. 64 § 2 K.p.a., pismem z dnia [...] r. zobowiązał inwestora do usunięcia nieprawidłowości wniosku o zatwierdzenie projektu budowlanego i wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę polegającej na nie wykazaniu prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (przedłożone oświadczenie zawierało jedynie zgodę współużytkownika działki tj. Ośrodka Kultury – umowa podnajmu z dnia [...] r., bez uwzględnienia pozostałych współużytkowników tj. Gminy [..] i Galerii Sztuki [...]). Organ wskazał, że termin do uzupełnienia powyższych braków minął [...] r. Starosta podniósł, że stosownie do art. 32 ust 4 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2003 r. Nr 207 poz. 2016 ze zm.), pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie temu, kto:
- 1) złożył wniosek w tej sprawie w okresie ważności decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym;
1a) złożył wniosek w tej sprawie w okresie ważności pozwolenia, o którym mowa w art. 23 i art. 23a ustawy z dnia 21 marca 1991 r. o obszarach morskich Rzeczypospolitej Polskiej i administracji morskiej, jeżeli jest ono wymagane;
- 2) złożył oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
W związku z tym, że inwestor nie wykazał prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, oraz wobec rozwiązania umowy najmu lokalu użytkowego z dniem [...] r. (ze skutkiem na dzień [...] r.), zawartej przez Dyrektora Ośrodka Kultury z T. K. (pismo z dnia [...] r., oraz pismo Prezydenta Miasta z dnia [...] roku), należało orzec jak w sentencji.
Odwołanie od decyzji złożyła I. R. wskazując, że organ I instancji dokonał nieprawidłowych ustaleń w sprawie. Wskazała, iż w uzasadnieniu decyzji stwierdził, że istnieje [...] współużytkowników. Tymczasem wniosek dotyczył tylko i wyłącznie remontu lokalu tj. pomieszczeń [...], będącego samodzielnym lokalem użytkowym w rozumieniu Prawa budowlanego i mającego tylko jednego użytkownika, tj. Ośrodek Kultury. Zakres planowanego remontu w niczym nie narusza uprawnień właścicieli innych lokali położonych w tym samym budynku. Lokal ten ma odrębne wejście bezpośrednio z ulicy i nie ma połączenia z innymi lokalami w tym budynku. Wymogi zawarte w art. 32 ust. 4 Prawa budowlanego dotyczą prawa do dysponowania konkretnym lokalem na cele budowlane, ustawa nie wymaga dla wydania pozwolenia na budowę zgody właścicieli pozostałych lokali użytkowych, gdyż nie są w nich planowane jakiekolwiek prace remontowe.
Planowany remont nie dotyczy również części wspólnych budynku, dotyczy tylko i wyłącznie pomieszczeń wewnątrz lokalu. Odwołująca się przyznała, że faktycznie Gmina nie wyraża zgody na remont bowiem uważa, że zakres remontu powinien być szerszy. Jednakże tego rodzaju opinia w żadnym razie nie może być wiążąca dla Starosty, bowiem Gmina nie jest uprawniona do wydawania jakiejkolwiek opinii bądź też wyrażania zgody w sprawie. Odnosząc się do wypowiedzenia przez Ośrodek Kultury umowy najmu, I. R. wskazała, że wystąpiła z powództwem o ustalenie do Sądu Rejonowego, że umowa najmu trwa nadal. Sprawa ta będzie zatem rozpoznana przez sąd powszechny i nie ma żadnego wpływu na decyzję administracyjną dotycząca wykonania remontu.
Wojewoda decyzją z dnia [...] r., Nr [...], utrzymał w mocy decyzję organu I instancji wskazując, iż decyzja ta została wydana zasadnie. Uzasadniając orzeczenie organ odwoławczy podzielił poglądy organu I instancji.
W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie I.R. zarzuciła decyzji obrazę przepisów prawa materialnego, obrazę przepisów postępowania, oraz nie wyjaśnienie istotnych okoliczności sprawy. W skardze powtórzyła argumenty podniesione w odwołaniu od decyzji. Ponadto wskazała, że decyzję odmowną wydano z uwagi na brak prawa inwestora do dysponowania nieruchomością (lokalem użytkowym) na cele budowlane. Tymczasem z pisma organu I instancji z dnia [...] r. wzywającego inwestora do uzupełnienia braku formalnego wniosku wynika, że organ ten posiadał oświadczenie inwestora o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane i był w posiadaniu umowy z Ośrodkiem Kultury, z której wynikało prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. W umowie tej wyraźnie zobowiązano inwestora do przeprowadzenia remontu pomieszczeń [...].
Tym samym organ I instancji w dacie złożenia wniosku dysponował wszystkimi niezbędnymi dokumentami, w szczególności oświadczeniem inwestora o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Organ I instancji bezzasadnie, bez jakiejkolwiek podstawy prawnej, domagał się usunięcia rzekomych braków, tj. zgody Gminy. Skarżąca wskazała, że w jej ocenie, zgoda taka nie była potrzebna, a jej żądanie przez organ administracji budowlanej było bezzasadne. Wojewoda natomiast, nie rozpoznał istoty sporu, opierając się na błędnych przesłankach, że skarżąca nie złożyła oświadczenia, iż przysługuje jej prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
Ponadto wskazała, że Sąd Rejonowy uznając, iż uprawdopodobniła ona swoje roszczenie które jest wiarygodne, zabezpieczył je przez nakazanie Ośrodkowi Kultury, aby nie podejmował żadnych działań w zakresie wydania lokalu [..] oraz nie zawierał jakichkolwiek umów obciążających ten lokal. Do skargi I. R. załączyła kserokopię postanowienia Sądu Rejonowego z dnia [...] r. o udzieleniu powodom, tj. skarżącej i T. K. zabezpieczenia powództwa w sprawie o ustalenie przeciwko Ośrodkowi Kultury.
Wojewoda w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie wskazując, że podtrzymuje stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.
Wojewódzki Sąd Administracyjny z w a ż y ł, co następuje:
Stosownie do art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153 poz. 1269), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem.
Przeprowadzone pod tym kątem badanie zaskarżonej decyzji doprowadziło do uznania przez Sąd, że skarga jest zasadna.
W rozpoznawanej sprawie, organy administracji budowlanej zakwestionowały oświadczenie inwestora o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
Zgodnie z art. 32 ust 4 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2003 r. Nr 207 poz. 2016 ze zm.), pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie temu, kto:
- 1) złożył wniosek w tej sprawie w okresie ważności decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym;
1a) złożył wniosek w tej sprawie w okresie ważności pozwolenia, o którym mowa w art. 23 i art. 23a ustawy z dnia 21 marca 1991 r. o obszarach morskich Rzeczypospolitej Polskiej i administracji morskiej, jeżeli jest ono wymagane;
- 2) złożył oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
W myśl art. 3 pkt 11 ustawy Prawo budowlane, przez prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane należy rozumieć tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych.
Jak wynika z akt sprawy, do wniosku o pozwolenie na remont pomieszczeń [...] skarżąca załączyła oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Przedłożyła także umowę najmu lokalu użytkowego ([...]) zawartą w dniu [...] r. pomiędzy Ośrodkiem Kultury będącym wynajmującym, a T. K., w której wynajmujący oświadcza (§ 1 umowy), że jest użytkownikiem lokalu o pow. [...] m2 na podstawie umowy użytkowania z dnia [...] r. zawartej z Gminą. Umowa ta została zawarta na okres od [...] r. do [...] r. (§ 11). W § 6 umowy strony określiły rodzaj i zakres prac remontowych jakie zobowiązany jest wykonać najemca w okresie [...] lat od chwili podpisania umowy.
Natomiast w § 10 pkt. 1 umowy strony postanowiły, że najemca nie ma prawa oddawania przedmiotu najmu w podnajem osobom trzecim bez uzyskania pisemnej zgody wynajmującego. Razem z wnioskiem o pozwolenie na remont, skarżąca przedłożyła zgodę Dyrektora Ośrodka Kultury z dnia [...] roku na podnajem jej lokalu, oraz umowę najmu lokalu z dnia [...]r. zawartą pomiędzy T. K. i I. R.. Umowa ta została zawarta także na okres od [....] r. do [...] r., a w umowie tej strony postanowiły (paragraf 2), że jest ona zawarta w celu kontynuowania i wywiązania się z warunków umowy zawartej przez T. K. z Ośrodkiem Kultury, w tym również wykonania remontów i inwestycji wskazanych w tej umowie.
W ocenie Sądu inwestor złożył więc wymagane oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane i przedłożył dokumenty z których uprawnienie do wykonania remontu wynikało. W tej sytuacji, żądanie organu I instancji, aby inwestor przedłożył zgodę Gminy, będącej właścicielem działki było nieuzasadnione. Z przedłożonych dokumentów wynikało bowiem, że Ośrodkowi Kultury przysługuje ograniczone prawo rzeczowe do lokalu, tj. użytkowanie. Należy sądzić, że Ośrodek Kultury jest samorządową instytucją kultury, działającą na podstawie ustawy z dnia 25 października 1991 r. o organizowaniu i prowadzeniu działalności kulturalnej (Dz. U. z 2004 r. Nr 1 poz. 1 ze zm.). W myśl art. 14 powołanej ustawy, instytucje kultury uzyskują osobowość prawną z chwilą wpisania ich do rejestru prowadzonego przez organizatora, samodzielnie gospodarują przydzieloną i nabytą częścią mienia oraz prowadzą samodzielną gospodarkę w ramach posiadanych środków, kierując się zasadami efektywności ich wykorzystania (art. 27 tej ustawy).
Organizator natomiast, w tym wypadku Gmina, zapewnia instytucji kultury środki niezbędne do rozpoczęcia i prowadzenia działalności kulturalnej oraz do utrzymania obiektu, w którym ta działalność jest prowadzona (art. 12 ustawy).
Zatem umowa najmu lokalu zawarta z podmiotem któremu przysługuje prawo użytkowania lokalu, z której wynikał obowiązek najemcy do wykonania określonych prac remontowych, była wystarczająca do wykazania uprawnień najemcy na wykonanie tych prac.
Jednakże, skoro organy orzekające w sprawie ustaliły, że umowa najmu lokalu zawarta pomiędzy Ośrodkiem Kultury, a T. K. została wypowiedziana, postępowanie należało zawiesić na podstawie art. 97 § 1 pkt 4 K.p.a. celem ustalenia, czy umowa została rozwiązana. Tym bardziej, że skarżąca wskazała w odwołaniu, iż wniosła do sądu powództwo o ustalenie, że umowa nadal wiąże strony. Pomimo wydania przez Sąd Rejonowy postanowienia zabezpieczającego roszczenie skarżącej, Wojewoda uznał, że odmowna decyzja wydana przez organ I instancji jest prawidłowa. Ustalenie prawa inwestora do dysponowania lokalem na cele budowlane, stanowi zagadnienie wstępne w sprawie o wydanie decyzji zezwalającej na remont lokalu.
Trafny jest zarzut skargi, iż obie decyzje wydano z istotnym naruszeniem przepisów postępowania. Stosownie do art. 10 § 1 K.p.a., organy administracji publicznej obowiązane są zapewnić stronom czynny udział w każdym stadium postępowania, a przed wydaniem decyzji umożliwić im wypowiedzenie się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań. W aktach sprawy brak dowodu, by organ I instancji, przed wydaniem decyzji powiadomił inwestora o możliwości wypowiedzenia się co do zebranych w sprawie dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań. Tym samym, dopiero w odwołaniu od decyzji skarżąca mogła podnieść, że wniosła powództwo o ustalenie. Także organ odwoławczy nie informował skarżącej o przysługującym jej prawie do wypowiedzenia się w sprawie przed wydaniem decyzji.
Z powyższych względów, Sąd uwzględnił skargę na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153 poz. 1270; zm. Dz. U z 2004 r. Nr 162 poz. 1692). Orzeczenie w przedmiocie zwrotu kosztów postępowania oparto o przepis art. 200, a w przedmiocie wykonalności decyzji o art. 152 tej ustawy.