Uzasadnienie
Decyzją z dnia [...] r., [...] Prezydent Miasta K., na podstawie 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (j.t. Dz.U. z 2013 r., poz. 267 ze zm.) – dalej "K.p.a.", w związku z art. 4 ust 2 pkt. 2, art. 59 ust. 1 i art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (j.t. Dz. U. z 2015 r. poz. 199), art. 38 a ust. 2 pkt 3 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o lecznictwie uzdrowiskowym, uzdrowiskach i obszarach ochrony uzdrowiskowej oraz o gminach uzdrowiskowych (j.t. Dz. U. z 2012 r., poz. 651 ze zm.), po rozpatrzeniu wniosku Przedsiębiorstwa A. K. w K. o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na przebudowie i zmianie sposobu użytkowania części budynku mieszkalno-usługowego zlokalizowanego na działce nr [...] w obr. [..] przy ul. [...]. w K., obejmującego istniejący w parterze garaż na lokale usługowo-handlowe, odmówił wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy.
W uzasadnieniu decyzji organ I instancji wykazał, że zrealizowanie planowanego przez inwestora zamierzenia naruszałoby przepis art. 38a ust. 2 pkt 3, w związku z art 38a ust. 1 pkt 1 lit "d" ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o lecznictwie uzdrowiskowym i obszarach ochrony uzdrowiskowej oraz o gminach uzdrowiskowych. (Dz. U z 2012.651 ze zm.). Wskazana we wniosku działka położona jest w strefie ochrony uzdrowiskowej – "[...] " w K. co potwierdzają ustalenia uchwały nr XL/526/13 Rady Miasta Kołobrzeg z dnia 26 listopada 2013 r. w sprawie uchwalenia Statutu Uzdrowiska. Uchwałę tę opublikowano w Dz. Urz. Woj. Zachodniopomorskiego z 2013 r. poz. 4481). Zrealizowanie planowanego przez inwestora zamierzenia spowodowałoby przekroczenie dopuszczalnej powierzchni użytkowania dla obiektów handlowych, co oznacza sprzeczność zamierzenia z przepisami odrębnymi w rozumieniu przywołanego w podstawie prawnej i uzasadnieniu decyzji art 61 ust. 1 pkt 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Od decyzji Prezydenta Miasta K. odwołał się A.K. - właściciel Przedsiębiorstwa w K., wnosząc o uchylenie decyzji organu I instancji.
Decyzją z dnia [...] r., Nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K., na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a., art. 56 - 61 ust. 1 pkt 5 w związku z art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (j.t. Dz. U. z 2015 r., poz. 199 ze zm.), po rozpatrzeniu odwołania A. K., utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.
W uzasadnieniu decyzji, organ II instancji wskazał, że ważnym warunkiem, od którego spełnienia zależy możliwość wydania decyzji o warunkach zabudowy, jest zgodność decyzji z przepisami odrębnymi (art. 61 ust. 1 pkt 5 ustawy). W analizowanej sprawie takim przepisem - wbrew wywodom odwołania - jest wskazany przez organ pierwszej instancji art. 38a ust. 2 pkt 3, w związku z art. 38a ust. 1 pkt 1 lit "d" ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o lecznictwie uzdrowiskowym i obszarach ochrony uzdrowiskowej oraz o gminach uzdrowiskowych i uchwała Nr XL/526/13 Rady Miasta K. z dnia [...] r., którą określono strefy "A", "B" i "C" ochrony uzdrowiskowej.
Kolegium przypomniało, że Wojewódzki Sad Administracyjny w S., rozstrzygając w dniu [...] r. "bliźniaczą" sprawę ze skargi A. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] r., znak: [...] aczkolwiek uchylił skarżoną decyzję Kolegium, to uznał, iż w sytuacji dowodowego wykazania położenia działki, na której znajduje się inwestycja objęta wnioskiem, w strefie "B" ochrony uzdrowiskowej - przepis art 38a ust. 2 pkt 3 w związku z art. 38a ust. 1 pkt 1 lit d ustawy - którego celem jest uniemożliwienie powstawania w strefach "A" i "B" ochrony uzdrowiskowej obiektów handlowych o powierzchni użytkowania większej niż [...] m2 - miałby zastosowanie. Zgromadzony w sprawie materiał dowodowy oraz wyniki sporządzonej dla celów niniejszego postępowania analizy urbanistycznej potwierdzają, iż wskazana we wniosku inwestora działka nr [...] w obrębie [...] przy ulicy [...] w K. położona jest w strefie ochrony uzdrowiskowe [...] w K. Następnie organ odwoławczy wskazał, że analiza projektu budowlanego stanowiącego załącznik do pozwolenia na budowę z dnia [...] r. wraz z dokonanymi kolejno zmianami z dnia [...] r. i [...] r. i dokonana wizja lokalna potwierdziła, iż w budynku znajduje się [...] lokali użytkowych, w tym [...] lokali handlowych (o pow. użytkowej [...] m2), 1 lokal usługowy (o pow. użytkowej [...] m2) oraz [...] lokale nieużytkowe (o pow. użytkowej [...] m2).
Kolegium zgodziło się z argumentacją organu I instancji, iż przy uwzględnieniu projektowanej przez inwestora zmiany sposobu użytkowania części garaży o [...] m2, obecnie użytkowana powierzchnia użytkowania lokali handlowych wynosząca [...] m2 wzrosłaby do [...] m2, przekraczając tym samym dopuszczalną przepisami obowiązującego prawa [...] m2 powierzchnię obiektów handlowych.
W ocenie Kolegium nie zasługuje na uwzględnienie prezentowane w odwołaniu stanowisko, iż wprowadzając zawarty w przepisie art. 38a ust. 1 pkt 1 lit. d ustawy o lecznictwie uzdrowiskowym (...) zakaz budowy obiektów handlowych o powierzchni użytkowania większej niż [...] m2, ustawodawca przewidział to wyłącznie w odniesieniu do nowych obiektów. Takie odczytanie tego przepisu prowadzić mogłoby do obejścia prawa oraz istotnych naruszeń prawa, poprzez chociażby zmianę sposobu użytkowania istniejącego już obiektu budowlanego. Bezspornym jest bowiem, iż zrealizowanie planowanego przez stronę zamiaru zmiany sposobu użytkowania istniejącego już obiektu budowlanego w rezultacie dopuściłoby do powstania obiektu znacznie przekraczającego dopuszczoną omawianym przepisem art 38a ust. 1 pkt 1 lit d ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o lecznictwie uzdrowiskowym (...) maksymalną powierzchnię użytkowania [...] m2.
Według Kolegium, przepisy ustawy o lecznictwie uzdrowiskowym (...) odnoszą się do dwóch rodzajów postępowań, po pierwsze dotyczących wydzielania stref ochronnych na terenie uzdrowiska, po drugie "lokalizowania" zarówno w sensie pozytywnym m.in. obiektów lecznictwa uzdrowiskowego, obiektów służących lecznictwu uzdrowiskowemu i obsłudze pacjenta oraz turysty, jak również w sensie negatywnym, to jest zakazu np. budownictwa jednorodzinnego, uruchamiania pól biwakowych, parkingów, organizacji rajdów samochodowych czy imprez masowych, prowadzenia działalności rolniczej, itd. Oznacza to, iż pojęcie "lokalizowania" obejmuje swoim zakresem powstawanie, jak i niedopuszczanie do tworzenia nowych obiektów, dopuszczania nowych działalności i innych inwestycji, o których mowa w art. 38 ust. 1 ustawy o uzdrowiskach.
Za chybione Kolegium uznało zarzuty odwołania, iż odmowa ustalenia w decyzji planowanego przez stronę zamierzenia godzi w prawo własności [...] A. K., albowiem uniemożliwia zmianę sposobu użytkowania części garażu w budynku przy ul [...] w K.. Kolegium wskazało, że każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunków zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich (art. 6 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu). Z treści tego przepisu wynika więc, że prawo własności może być wykonywane w granicach określonych ustawą i miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego a nadto w sposób nienaruszający chronionego prawem interesu publicznego i osób trzecich. Przepis ten jest zharmonizowany z art. 140 Kodeksu cywilnego stanowiącym, iż w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa. W analizowanej sprawie przepisem zakreślającym prawo do planowanego przez stronę zagospodarowania jest przepis art. 38a ust. 1 pkt 1 lit. d ustawy o lecznictwie uzdrowiskowym (...)
Końcowo Kolegium przywołało uzasadnienie wyroku II SA/Sz 88/12 z dnia 28 marca 2012 r., w którym Sąd uznał, iż: "ustalenia zawarte w tej decyzji ostatecznej korzystają z przymiotu trwałości i dlatego nie mogą być zmienione lub zniesione w drodze wydania w trybie zwykłym innej decyzji ostatecznej. Zgodnie bowiem z art. 16 § 1 K.p.a. uchylenie lub zmiana decyzji ostatecznej stwierdzenie jej nieważności oraz wznowienie postępowania może nastąpić tylko w przypadkach przewidzianych w kodeksie lub w ustawach szczególnych. Uwzględnienie w decyzji ustalającej warunki zabudowy wydawanej dla potrzeb wniosku o pozwolenie na przebudowę oraz zmianę sposobu użytkowania części budynku mieszkalnego (garażu) na lokal usługowy prowadzi do zmian, w zakresie wyżej cytowanych ustaleń co do wymaganej ilości miejsc postojowych, zawartych w decyzji ostatecznej z dnia [...] i w rezultacie, prowadzi do obejścia tych ustaleń, co z punktu widzenia zasady ogólnej postępowania administracyjnego jaką jest zasada trwałości decyzji ostatecznej, nie jest dopuszczalne."
Na powyższą decyzję organu II instancji z dnia [...] r. A. K. wniósł skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w S..
Skarżonej decyzji zarzucił, iż została wydana z naruszeniem przepisów prawa materialnego, tj. art. 3 pkt 1 w zw. z art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane w zw. z art. 38a ust. 2 pkt 3 w zw. z art. 38a ust. 1 pkt 1 lit. d ustawy o lecznictwie uzdrowiskowym, poprzez błędną jego wykładnię, a w konsekwencji błędne uznanie, iż budynek, w którym znajduje się lokal wnioskodawcy, nie stanowi odrębnego obiektu budowlanego (odrębnego segmentu budynku) i błędne uznanie, że nie jest możliwe zlokalizowanie w nim obiektu handlowego o powierzchni użytkowej nieprzekraczającej [...] m2, w sytuacji gdy metraż powierzchni użytkowej obiektu handlowego winno się liczyć osobno dla każdego istniejącego obiektu budowlanego (każdego segmentu).
A także przepisów postępowania, tj.:
- - art. 107 § 3 k.p.a., poprzez brak sporządzenia uzasadnienia rozstrzygnięcia w sposób umożliwiający stronie zapoznanie się z motywami, którymi kierował się organ, a także kontrolę prawidłowości rozstrzygnięcia przez Sąd, mianowicie:
- a. poprzez brak szczegółowego ustosunkowania się do zarzutów zawartych w odwołaniu od decyzji Prezydenta Miasta K., zwłaszcza do zarzutu błędnej wykładni art. 38a ust. 1 pkt 1 lit. d ustawy o lecznictwie uzdrowiskowym i obszarach ochrony uzdrowiskowej oraz o gminach uzdrowiskowych, w tym brak odniesienia się do zarzutu błędnej wykładni pojęcia "obiekt handlowy", a w konsekwencji dorozumiane uznanie przez organ odwoławczy, że powierzchnię użytkową, o której mowa w w/w przepisie, należy liczyć dla wszystkich segmentów budynku łącznie;
- b. poprzez przywoływanie w uzasadnieniu obszernego fragmentu uzasadnienia wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w S. z dnia 28 marca 2012 r. w sprawie II SA/Sz 88/12, dotyczącego analizy sprawy w kontekście art. 16 § 1 k.p.a. (str. 4 uzasadnienia skarżonej decyzji) oraz dorozumiane stwierdzenie, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy w niniejszej sprawie doprowadziłoby do obejścia ustaleń zawartych w uprzednio wydanej decyzji o pozwoleniu na budowę całego obiektu budowlanego, w sytuacji gdy organ odwoławczy nie wskazuje, z jakimi ustaleniami zamierzenie budowlane A. K. byłoby niezgodne;
- - art. 7 k.p.a. w zw. z art. 77 k.p.a., poprzez brak podjęcia przez organ administracji wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, a w konsekwencji nie zebranie w sposób wyczerpujący materiału dowodowego, tj. poprzez brak dokonania przez organ odwoławczy ustaleń w zakresie konstrukcji całego obiektu budowlanego, z których to ustaleń winno wynikać, iż cały obiekt budowlany składa się z kilku odrębnych segmentów (podobnych w swej konstrukcji do zabudowy szeregowej) należących do różnych właścicieli, a więc stanowiących odrębne obiekty budowlane; w konsekwencji doszło do błędnego uznania, że dotychczas w budynku znajduje się już 411,04 m2 powierzchni użytkowych, w sytuacji gdy powyższy metraż jest sumą wszystkich powierzchni użytkowych w kilku segmentach budynku.
Mając na uwadze powyższe, wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz decyzji ją poprzedzającej i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania organowi pierwszej instancji.
W uzasadnieniu skarżący podniósł, że organ odwoławczy dokonał błędnej interpretacji przepisów prawa materialnego, mianowicie art. 3 pkt 1 w zw. z art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane w zw. z art. 38a ust. 2 pkt 3 w zw. z art. 38a ust. 1 pkt 1 lit. d ustawy o lecznictwie uzdrowiskowym. Samorządowe Kolegium Odwoławcze uznało bowiem, że budynek, w którym znajduje się lokal wnioskodawcy, nie stanowi odrębnego obiektu budowlanego (odrębnego segmentu budynku). Przez to doszło do błędnego uznania, że nie jest możliwe zlokalizowanie w nim obiektu handlowego o powierzchni użytkowej nieprzekraczającej [...] m2, w sytuacji gdy w całej nieruchomości (łącznie w kilku segmentach) istnieją już obiekty handlowe o łącznej powierzchni ponad [...] m2. Zdaniem skarżącego metraż powierzchni użytkowej obiektu handlowego, o którym mowa w art. 38a ust. 2 pkt 3 w zw. z art. 38a ust. 1 pkt 1 lit. d ustawy o lecznictwie uzdrowiskowym, winno się liczyć osobno dla każdego istniejącego obiektu budowlanego (każdego segmentu).
Organ odwoławczy nie odniósł się w sposób wystarczający do zarzutu, zgodnie z którym organ I instancji dokonał błędnej wykładni art. 38a ust. 1 pkt 1 lit d ustawy o lecznictwie uzdrowiskowym, a w konsekwencji przyjął, że wniosek A. K. dotyczy "budowy" obiektu handlowego. Tymczasem pojęcie to nie obejmuje swym zakresem zamierzenia budowlanego skarżącego, które nie polegało na "budowie", "odbudowie", "rozbudowie" czy "nadbudowie", o których mowa w art. 3 ust. 6 ustawy Prawo budowlane, lecz na zmianie sposobu użytkowania istniejącego już lokalu w obiekcie budowlanym. Stąd też skarżący podniósł, iż w/w przepis w ogóle nie będzie miał zastosowania do zawnioskowanego przez niego zamierzenia budowlanego.
Kolejnym pominiętym zarzutem był ten, zgodnie z którym organ I instancji dokonał błędnej interpretacji art. 38a ust. 1 pkt 1 lit d ustawy o lecznictwie uzdrowiskowym w zakresie definicji "obiektu handlowego" oraz sposobu obliczania dopuszczalnej powierzchni takiego obiektu w strefie ochrony uzdrowiskowej. W ocenie skarżącego zakaz, o którym mowa w w/w przepisie dotyczy lokalizowania w strefach ochrony uzdrowiskowej wielkopowierzchniowych obiektów handlowych, zwanych potocznie supermarketami. Zamierzeniem ustawodawcy był zakaz tworzenia pojedynczego obiektu - lokalu o powierzchni handlowej powyżej [...] m2, nie zaś zakaz tworzenia obiektu, w którym łączna powierzchnia kilku lokali handlowych wynosi ponad [...] m2. Mimo podniesienia w odwołaniu od decyzji organu I instancji powyższego zarzutu dotyczącego błędnej wykładni przepisu art. 38a ust. 1 pkt 1 lit d ustawy o lecznictwie uzdrowiskowym w powyższym zakresie, organ odwoławczy w żaden sposób nie rozstrzygnął wątpliwości skarżącego, a wręcz pominął całą argumentację strony,
Dalej skarżący podniósł, że wadliwość uzasadnienia decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego polega również na tym, iż nie jest ono sporządzone w taki sposób, aby możliwym było odtworzenie toku rozumowania organu odwoławczego. Przykładem powyższego jest przywołanie w uzasadnieniu decyzji obszernego fragmentu uzasadnienia wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w S. z dnia 28 marca 2012 r. w sprawie II SA/Sz 88/12, dotyczącego analizy sprawy w kontekście art. 16 § 1 k.p.a. (str. 4 uzasadnienia skarżonej decyzji) oraz dorozumiane stwierdzenie, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy w niniejszej sprawie doprowadziłoby do obejścia ustaleń zawartych w uprzednio wydanej decyzji o pozwoleniu na budowę całego obiektu budowlanego, w sytuacji gdy organ odwoławczy nie wskazuje, z jakimi ustaleniami zamierzenie budowlane A. K. byłoby niezgodne. W ocenie skarżącego tak sformułowana konstrukcja uzasadnienia jest sprzeczna z dyspozycją art. art. 107 § 3 k.p.a., albowiem uniemożliwia kontrolę rozstrzygnięcia zarówno stronie, jak i Sądowi.
Skarżący zarzucił, że Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. nie podjęło wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, a w konsekwencji nie zebrało w sposób wyczerpujący materiału dowodowego. Mimo bowiem podniesionego zarzutu, iż obiekt budowlany, którego w części właścicielem jest A. K. jest obiektem, który składa się z kilku połączonych ze sobą konstrukcyjnie segmentów, stanowiących odrębne obiekty budowlane (podobne w swej konstrukcji do zabudowy szeregowej) i należące do różnych właścicieli, organ odwoławczy nie poczynił w powyższym zakresie ustaleń i nie podjął stosownych czynności sprawdzających, a jedynie oparł się na ustaleniach organu I instancji.
W konsekwencji uznał cały obiekt budowlany, a więc łącznie kilka segmentów nieruchomości, za jedność. Przez to uznał, że w budynku znajduje się już [...] m2 powierzchni użytkowych, w sytuacji gdy powyższy metraż jest sumą wszystkich powierzchni użytkowych w kilku segmentach budynku.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w S. z w a ż y ł, co następuje:
Wniesiona skarga nie zasługuje na uwzględnienie
Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone między innymi art. 1 §1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (j.t.Dz. U. z 2014 r., poz. 1647 ze zm.) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (j.t.Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.) sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego.
Jednocześnie zgodnie z art. 134 § 1 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Sąd obowiązany jest zatem dokonać oceny zgodności z prawem zaskarżonej decyzji także wtedy, gdy dany zarzut nie został podniesiony w skardze.
Zaskarżona decyzja wydana została w oparciu o przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (j.t. Dz. U. z 2015 r., poz. 199) – dalej "ustawa o planowaniu".
Zgodnie z art. 59 ust. 1 ustawy o planowaniu zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Równocześnie, stosownie do treści art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:
- 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
- 2) teren ma dostęp do drogi publicznej;
- 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
- 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;
- 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.
Nie ma wątpliwości, że przepisy ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o lecznictwie uzdrowiskowym i obszarach ochrony uzdrowiskowej oraz o gminach uzdrowiskowych (Dz. U. z 2012 r., poz. 651 ze zm.) – dalej "ustawa o lecznictwie", stanowią przepisy odrębne w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 5 ustawy o planowaniu.
W przedmiotowej sprawie niespornym też pozostaje, że planowana inwestycja realizowana ma być na trenie położonym w strefie "B" ochrony uzdrowiskowej miasta K. – w rozumieniu art. 38 ustawy o lecznictwie.
Sporne natomiast jest to czy planowane przedsięwzięcie oceniane powinno być w kontekście przepisu art. 38a ust. 2 pkt 3 w związku z art. 38a ust. 1 pkt 1 lit. d ustawy o lecznictwie w związku z treścią art. 61 ust. 1 pkt 5 ustawy o planowaniu, tj. czy pozostaje w zgodzie z przepisami odrębnymi.
Według bowiem wskazanego powyżej przepisu ustawy o lecznictwie w strefie "B" ochrony uzdrowiskowej zabrania się, między innymi, budowy w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623, z późn. zm.) obiektów handlowych o powierzchni użytkowania większej niż [...] m2.
Pierwszą rozbieżnością jaka pojawiła się między organami a skarżącym na tle tego uregulowania, jest to czy przytoczony przepis stosuje się tylko w przypadku budowy nowego obiektu (tak skarżący), czy również w sytuacji wybudowanego już obiektu, którego część ma być przekształcona na lokal handlowy (tak organy).
Zdaniem Sądu w tym zakresie rację przyznać należy organom. Tylko bowiem w przypadku uznania, że przepis art. 38a ust. 2 pkt 3 w związku z art. 38a ust. 1 pkt 1 lit. d ustawy o lecznictwie znajduje również zastosowanie do możliwości zmiany sposobu użytkowania części, czy całości już wybudowanego obiektu budowlanego na lokal handlowy, przewidziana w tym przepisie ochrona stref uzdrowiskowych przed powstawaniem w niej obiektów handlowych o powierzchni użytkowania większej niż [...] m2, będzie spełniała swoja rolę. Przyjęcie stanowiska skarżącego oznaczałoby, że można byłoby najpierw wybudować jakikolwiek obiekt o dużej powierzchni, a następnie, skoro to już nie będzie nowobudowany obiekt, nie biorąc pod uwagę zakazu wynikającego z ww. przepisu, zmienić sposób użytkowania wybudowanego obiektu na handlowy. W rezultacie organy nie miałby żadnej możliwości ochrony stref uzdrowiskowych przed powstawaniem dużych obiektów handlowych.
Wbrew stanowisku skarżącego, prawidłowo też organy przyjęły, że obiekt budowlany, którego dotyczy wniosek skarżącego o zmianę sposobu użytkowania stanowi jeden budynek usytuowany na działce nr [...]. Nie zmienia tego faktu to, że budynek składa się z trzech segmentów, które stanowią odrębną własność.
W pierwszej kolejności należy wskazać, że nabycie poszczególnych części budynku przez odrębnych właścicieli oznacza tylko tyle, iż budynek stanowi współwłasność. Natomiast nie stanowi to jeszcze o podziale budynku na kilka odrębnych obiektów budowalnych. Wskazać również należy, że zarówno w decyzji o warunkach zabudowy z dnia [...] r., Nr [...], jak i w decyzji o pozwoleniu na budowę z dnia [...] r., Nr [...], przedmiotowy obiekt budowalny traktowany był jak jeden budynek. Obie te decyzje znajdują się w aktach sprawy. A zatem uznać należy, że organ odwoławczy dysponował materiałem odwodowym niezbędnym do ustalenia jakiego obiektu dotyczy planowana zmiana sposobu użytkowania. Tym samym nie można organowi II instancji skutecznie zarzucić naruszenia art. 7 K.p.a. w zw. z art. 77 K.p.a.
W tym miejscu zasadnym wydaje się przypomnieć skarżącemu okoliczność, na którą wskazywał tut. Sąd w wyroku z dnia z 28 marca 2012 r. w sprawie o sygn. akt II SA/Sz 88/12. Mianowicie to, że w decyzji o warunkach zabudowy dla przedmiotowego budynku zawarto ustalenie odnośnie miejsc postojowych o treści: "nie mniej niż 0,8 miejsca postojowego na jedno mieszkanie". Z uwzględnieniem tego zapisu w projekcie budowalnym zaplanowano w budynku [...] miejsc postojowych (90 mieszkań x 0,8). Zrealizowanie przez skarżącego planowanej zmiany sposobu użytkowania, obejmującej [...] miejsc postojowych w garażu podziemnym, doprowadzi do niezgodności istniejących w budynku miejsc postojowych z ustaleniami ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy. Na tą okoliczność wskazało również Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, przytaczając fragment uzasadnienia wyroku. Rację ma skarżący, że przytaczając treść uzasadnienia wyroku tut.
Sądu Kolegium nie wyjaśniło w jakim celu to czyni. Takie działanie organu kwalifikować należy jako naruszające przepis art. 107 § 3 K.p.a. Jednak naruszenie to, jako pozostające bez wpływu na rozstrzygnięcie sprawy, nie stanowi podstawy do uchylenia zaskarżonej decyzji.
Sąd zgadza się również ze stanowiskiem organów, że przepis art. 38a ust. 2 pkt 3 w związku z art. 38a ust. 1 pkt 1 lit. d ustawy o lecznictwie należy interpretować w ten sposób, iż powierzchnia użytkowania obiektów handlowych, o której mowa w tym przepisie, to suma wszystkich lokali handlowych znajdujących się w jednym budynku. Tylko takie rozumienie rzeczonego przepisu umożliwia zapobieganie lokalizowania w strefie ochrony uzdrowiskowej lokali handlowych o powierzchni użytkowej przekraczającej [...] m2.
Reasumując stwierdzić należy, że skoro wnioskowana przez skarżącego zmiana sposobu użytkowania części istniejącego budynku (parkingu), zlokalizowanego w strefie B ochrony uzdrowiskowej, doprowadziłaby do powstania w tym budynku takiej ilości lokali handlowych, których łączna powierzchnia przekraczałaby [...] m2, to prawidłowo organy uznały, że planowane zamierzenie nie jest zgodne z przepisem przepis art. 38a ust. 2 pkt 3 w związku z art. 38a ust. 1 pkt 1 lit. d ustawy o lecznictwie. To z kolei oznacza, że słusznie skarżącemu odmówiono ustalenia wnioskowanych warunków zabudowy ze względu na fakt, iż projektowana inwestycja nie spełnia wymogu określonego w art. 61 ust. 1 pkt 5 ustawy o planowaniu. Tylko bowiem spełnienie łącznie wszystkich warunków wyliczonych w przepisie art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu umożliwia wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy.
W tym stanie rzeczy, Wojewódzki Sąd Administracyjny w S., na podstawie art. 151 Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnym, oddalił skargę uznając ją za bezzasadną.