Uzasadnienie
Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w Powiecie Grodzkim [...], po rozpatrzeniu sprawy występowania zawilgocenia i czarnych wykwitów na ścianach i sufitach w lokalu mieszkalnym przy ul. [...]w [...], decyzją z dnia 31 sierpnia 2010 r., nr. [...], działając na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz.1118 ze zm.) i art. 104 K.p.a., nakazał właścicielowi budynku - Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. [...] w [...] wykonać niżej wymienione roboty:
- 1. zmyć dwukrotnie preparatem grzybobójczym, np. Grzybostopem wszystkie zaobserwowane miejsca pokryte zarodnikami grzybów, osuszyć mieszkanie osuszaczami powietrza, wykonać:
* w pokoju nr 1 kratkę wentylacyjną Ø 50 mm pod parapetem okna,
* w pokoju nr 2 kratkę wentylacyjną Ø 50 mm pod parapetem okna,
* w kuchni kratkę wentylacyjną Ø 50 mm przy podłodze pod oknem.
Termin wykonania robót organ zakreślił do dnia 30 października 2010 r.
Od powyższej decyzji odwołanie złożył zobowiązany właściciel budynku -Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości przy ul. [...] - oficyna w [...]ie.
W uzasadnieniu odwołania podnoszono, iż nakazane do wykonania prace leżą w gestii właściciela lokalu tj. Gminy Miasto [...] i to właściciel (w tym przypadku najemca) winny jest obecnego stanu technicznego lokalu.
[...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego w [...], w wyniku rozpoznania odwołania, decyzją z dnia [...] r., nr[...], wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 K.p.a. oraz art. 83 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 ze zm.) - uchylił zaskarżoną decyzję w całości i na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 ze zm.), nakazał właścicielowi budynku mieszkalnego przy ul. [...] w [...]ie - oficyna - Wspólnocie Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. [...] w [...] - oficyna, usunięcie stwierdzonych w budynku mieszkalnym nieprawidłowości, przedstawionych w ekspertyzie z czerwca 2010 r., sporządzonej przez inż. M. K., poprzez wykonanie w lokalu mieszkalnym nr [...] nw. robót budowlanych:
- 1) zmycie dwukrotnie preparatem grzybobójczym wszystkich zaobserwowanych miejsc pokrytych zarodnikami grzybów,
- 2) osuszenie mieszkania osuszaczami powietrza,
- 3) wykonanie:
- - w pokoju nr 1 kratki wentylacyjnej Ø 50 mm pod parapetem okna,
* w pokoju nr 2 kratki wentylacyjnej Ø 50 mm pod parapetem okna,
* w kuchni kratki wentylacyjnej Ø 50 mm przy podłodze pod oknem, w terminie do dnia 31 marca 2011 r.,
- 4) wykonanie docieplenia ścian zewnętrznych budynku na poziomie lokalu mieszkalnego nr [...],w terminie do dnia 30 czerwca 2011 r.
Organ odwoławczy wskazał w uzasadnieniu, iż w dniu 26 marca 2010 r. do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w [...] wpłynęło postanowienie Państwowego Powiatowego Inspektora Sanitarnego w [...] z dnia [...] r., znak:[...], przekazujące zgodnie z właściwością pismo M. K., zamieszkałej przy ul. [...]w [...], dotyczące zawilgocenia mieszkania. Organ powiatowy przeprowadził w dniu [...] r. oględziny budynku i stwierdził m.in. zawilgocenie i zagrzybienie w postaci czarnych wykwitów na ścianach i sufitach we wszystkich pomieszczeniach lokalu mieszkalnego nr [...].
Po ustaleniu powyższego, organ powiatowy postanowieniem z dnia [...] r., znak:[...], nałożył na właściciela obiektu - Wspólnotę Mieszkaniową Nieruchomości przy ul. [...] – oficyna w [...] obowiązek przedłożenia w terminie do dnia [...] r. ekspertyzy technicznej podającej wpływ zawilgocenia i czarnych wykwitów w przedmiotowym lokalu mieszkalnym na stan techniczny obiektu jako całości, z określeniem przyczyn powstania i sposobu usunięcia występujących nieprawidłowości.
W ekspertyzie budowlanej stwierdzono m.in., że przyczyną powstawania zawilgocenia i zagrzybienia ścian lokalu mieszkalnego nr [...] jest brak skutecznej wentylacji. Dodatkowo złe usytuowanie pieca kaflowego powoduje nieprawidłowy obieg powietrza, wychładzanie i przemarzanie ścian zewnętrznych. Zalecono dwukrotne zmycie preparatem grzybobójczym, np. Grzybostopem wszystkich zaobserwowanych miejsc pokrytych zarodnikami grzybów, osuszenie mieszkania osuszaczami powietrza oraz wykonanie kratek wentylacyjnych Ø 50 mm pod parapetami okien w pokojach nr [...] oraz przy podłodze pod oknem w kuchni. Docelowo ekspertyza zaleca ocieplenie ścian budynku.
Ponadto ekspertyza zawiera zalecenia dotyczące eksploatacji mieszkania: należy unikać lub ograniczyć pranie i suszenie prania w mieszkaniu, nad kuchnią gazową wykonać okap kuchenny z odprowadzeniem mechanicznym spalin i pary do kanału wentylacyjnego lub za ścianę z oknem, po osuszeniu i odgrzybieniu mieszkania wykonać na nowo malowanie ścian i sufitów oraz starannie ogrzewać mieszkanie, a w okresie mrozów wspomagać ogrzewanie piecowe grzejnikami elektrycznymi, ustawionymi pod piecami.
Autor ekspertyzy podkreślił, że bardzo wysokie zawilgocenie mieszkania przyczynia się do zawilgocenia i zagrzybienia wrażliwych części konstrukcji budynku: drewnianych stropów, w szczególności miejsc oparcia belek stropowych w gniazdach muru i elementów stropów i podłóg stykających się ze ścianami zewnętrznymi. Występujące w budynku zarodniki grzybów pleśniowych w postaci czarnych wykwitów roznoszone są po całym budynku na odzieży, wskutek przeciągów oraz przez przewody wentylacyjne, stanowiąc zagrożenie zdrowotne dla mieszkańców i źródło powstawania nowych ognisk porażenia grzybami. W trakcie badania nie odnotowano mokrych ścian i stropów, natomiast stwierdzono wcześniejsze objawy tego zjawiska.
Reasumując organ odwoławczy stwierdził, że organ I instancji przyjął właściwą podstawę prawną zaskarżonej decyzji. Jednakże błędne jest stanowisko organu powiatowego odnośnie ocieplenia ściany budynku. Zawarta w aktach sprawy ekspertyza jednoznacznie wskazuje, iż w celu przywrócenia właściwych parametrów użytkowych badanych części obiektu budowlanego należy docelowo ocieplić ściany budynku, dlatego należało uchylić rozstrzygnięcie organu I instancji i wydać rozstrzygnięcie uwzględniające to zalecenie.
Odnosząc się do zarzutów zawartych w odwołaniu organ odwoławczy stwierdził, że decyzje administracyjne wydawane przez organy nadzoru budowlanego w trybie art. 66 ustawy Prawo budowlane kierowane są do właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego, a nie do właścicieli poszczególnych lokali mieszkalnych. Sprawa podziału kosztów wykonania nakazanych obowiązków jest sprawą cywilną i w przypadku sporu może być rozstrzygana przed sądem cywilnym.
Na decyzję [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w [...] Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości przy ul. [...] - oficyna w [...] wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w [...].
Zaskarżonej decyzji zarzucono naruszenie przepisów prawa, a mianowicie:
- - art. 66 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, na skutek przyjęcia przez organ II instancji, że wskazany przepis stanowi podstawę do nałożenia na Wspólnotę Mieszkaniową nieruchomości przy ul. [...] –oficyna w [...] obowiązku dokonania w obrębie lokalu mieszkalnego nr 14 robot wynikających z ekspertyzy, tj. robót budowlanych nie związanych z usunięciem nieprawidłowości samego budynku jako całości, podczas gdy przepis wymaga, aby nakazane prace miały ścisły związek z utrzymaniem w należytym stanie technicznym obiektu budowlanego jako całości,
- - art. 3 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali poprzez nałożenie na Wspólnotę Mieszkaniową nieruchomości przy ul. [...] – oficyna w [...]ie obowiązku dokonania w obrębie lokalu mieszkalnego nr [...] robót budowlanych nie związanych z usunięciem nieprawidłowości dotyczących części wspólnej nieruchomości, lecz doprowadzeniem lokalu [...] do właściwego stanu technicznego, co nie leży w obowiązku wspólnoty,
- - art. 139 K.p.a., na skutek tego, że decyzja wydana przez organ II instancji jest dla strony skarżącej bardziej niekorzystna, aniżeli decyzja organu I instancji,
- - art. 6, 7 i 8 K.p.a., na skutek niezrealizowania zasady działania na podstawie przepisów prawa, ochrony praworządności oraz zasady pogłębiania zaufania obywateli do administracji publicznej,
- - art. 107 § 1 i 3 K.p.a.
W odpowiedzi na skargę organ II instancji podtrzymał dotychczas zajmowane stanowisko w sprawie.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w [...] z w a ż y ł, co następuje:
Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz.1269 ze zm.) oraz art. 3 § 1 i § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm. - zwaną dalej P.p.s.a.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji pod względem zgodności z prawem.
W ramach przeprowadzonej kontroli, o której mowa wyżej, Sąd stwierdził, iż skarga Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. [...] - oficyna w [...] jest niezasadna, bowiem zaskarżona decyzja [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w [...] z dnia 18 listopada 2008 r. wydana na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 K.p.a. oraz art. 66 ust. 1 pkt 3 i art. 83 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 ze zm.) - narusza przepisy prawa materialnego, jak również przepisy postępowania administracyjnego w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy.
Zgodnie z treścią przepisu art. 66 ust. 1 pkt 3 ustawy Prawo budowlane w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany jest w nieodpowiednim stanie technicznym, właściwy organ nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku.
Podstawą zastosowania ww. przepisu w niniejszej sprawie stały się ustalenia Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Powiecie Grodzkim [...] dokonane w trakcie oględzin budynku przy ul. [...] w [...] (protokół oględzin obiektu z dnia [...] r. z dokumentacją fotograficzną) i wyniki kontroli technicznej obiektu przedstawione w Skróconej Ekspertyzie Technicznej dotyczącej lokalu mieszkalnego nr 14 w budynku mieszkalnym nr 1 przy ul. [...] w [...], sporządzonej [...] r. przez rzeczoznawcę budowlanego inż. M. K..
Organ I instancji orzekając o nakazie z art. 66 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego oparł się o wynikach ww. ekspertyzy technicznej anektując zalecenia z tej ekspertyzy do treści decyzji.
Organ II instancji, uznając za wystarczający materiał dowodowy zebrany w sprawie, stwierdził w zaskarżonej decyzji, iż nałożenie na skarżącą obowiązków wykonania robót budowlanych opisanych w decyzji organu I instancji z dnia 18 września 2008 r. - jest zgodne z prawem.
Jednak zdaniem sądu organy obu instancji w wydanych decyzjach nie uzasadniły dlaczego, w ich ocenie, wystąpiły przesłanki określone w pkt 3 ust. 1 art. 66 Prawa budowlanego. Samo powołanie się na przedłożoną ekspertyzę nie jest wystarczające. Przepis art. 66 Prawa budowlanego dotyczy usuwania nieprawidłowości obiektu budowlanego, a nie poszczególnych lokali znajdujących się w budynku. Zgodnie z art. 3 pkt 1 lit. a cytowanej ustawy obiektem budowlanym jest budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi, a nie poszczególne lokale znajdujące się w budynku.
W indywidualnych przypadkach nie można wykluczyć zasadności nałożenia obowiązku wykonania określonych prac budowlanych również w lokalu mieszczącym się w obiekcie budowlanych, jednakże zawsze muszą to być prace mające na celu utrzymanie w należytym stanie budynku jako całości. Dlatego też nakaz usunięcia nieodpowiedniego stanu technicznego części budynku, stanowiącego lokal mieszkalny, może dotyczyć wyłącznie stanu samego obiektu budowlanego (budynku). Nie może wkraczać w to, co mieści się wewnątrz lokalu i jest regulowane przepisami prawa cywilnego, lokalowego lub spółdzielczego (zob. wyrok NSA z 4 marca 2002 r. IV SA 908/00, Lex nr 81731).
W toku postępowania organ winien wykazać którym wymaganiom wynikających z obowiązujących przepisów nie odpowiada stan techniczny obiektu budowlanego. Obiekt budowlany będzie w nieodpowiednim stanie technicznym, kiedy jego stan będzie niezgody z obowiązującymi w tym zakresie przepisami, w szczególności, z przepisami dotyczącymi warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych - rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych (Dz. U. Nr 74, poz. 836 ze zm.).
Znajdująca się w aktach administracyjnych skrócona ekspertyza stanu technicznego dotyczy stanu mieszkania Nr 14, a jej uzupełnienie odnosi się tylko do wpływu zawilgocenie i czarnych wykwitów w mieszkaniu nr [...] na stan techniczny całego budynku mieszkalnego. Oznacza to, że organy skupiły się na stanie technicznym jednego lokalu mieszkalnego, a nie całego budynku.
Biorąc pod uwagę powyższą należy uznać, że zaskarżona decyzja jak też poprzedzająca ją decyzja organu I instancji wydane zostały z naruszeniem art. 7, 75 i 77 K.p.a., polegającym na niepełnym ustaleniu stanu faktycznego w zakresie zaistnienia w przedmiotowym budynku przesłanek uzasadniających zastosowanie wobec skarżącej Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. [...] w [...] art. 66 § 1 pkt 3 ustawy Prawo budowlane.
Ponownie rozpatrując sprawę organy winny rozważyć czy i ewentualnie które nieprawidłowości dotyczą obiektu budowlanego i są wynikiem zaniedbań czynności, wchodzących w zakres profilaktycznego zabezpieczenia tego obiektu przed wpływem otoczenia. Jednocześnie organ winien rozważyć wspomniane wyżej kwestie, dotyczące zaistnienia przesłanek warunkujących podjęcie działań w oparciu o art. 66 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego, a wynik tych rozważań powinien znaleźć odzwierciedlenie w treści uzasadnienia decyzji.
Zgodzić należy się również z zarzutem skargi, że decyzja organu odwoławczego narusza przepis art. 139 K.p.a., bowiem wydanie w wyniku odwołania decyzji nakładającej na stronę odwołującą się dodatkowych obowiązków uznać należ za działanie na jej niekorzyść.
W tym stanie rzeczy należało na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c P.p.s.a. uchylić zaskarżoną decyzję, a także poprzedzającą ją decyzję organu I instancji.
Orzeczenie w pkt II oparto na art. 152 P.p.s.a. zaś o kosztach postępowania na art. 200 P.p.s.a.