Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczeciniez 20 sierpnia 2020 r., sygn. akt II SA/Sz 191/20

Uzasadnienie

Decyzją z dnia [...] r. nr [...] Prezydent Miasta K., na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2018 r., poz. 1945 ze zm.) oraz § 20 uchwały nr [...] Rady Miejskiej w K. z dnia [...] r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru [...] w K., ustalił opłatę należną Gminie Miastu K. od E. C. i M. C. w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w K., w obrębie ewidencyjnym nr [...], działka ewidencyjna nr [...] o powierzchni [...] ha, spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru [...] w K. oraz sprzedażą przedmiotowej nieruchomości w dniu [...] r.

W uzasadnieniu decyzji organ powołując się na przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wskazał, że jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel bądź użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące, prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości.

Nieruchomość położona w K. w obrębie ewidencyjnym nr [...] - działka nr [...] przed uchwaleniem aktualnie obowiązującego planu pozostawała w tzw. "luce planistycznej", ponieważ na przedmiotowym terenie nie było miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Sposób fatycznego wykorzystania nieruchomości wynikający z opisu użytków w okresie luki oznaczony był symbolem RIIIb – grunty orne.

Organ wyjaśnił, że uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego spowodowało wzrost wartości nieruchomości, co potwierdza opinia rzeczoznawcy majątkowego z dnia [...] r. Zgodnie z opinią rzeczoznawcy, różnica pomiędzy wartością przedmiotowej nieruchomości, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego, a jej wartością określoną przy uwzględnieniu tzw. "luki planistycznej" stanowi kwotę [...]zł. W dniu [...] a więc przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie planu miejscowego mającego wpływ na zwiększenie wartości przedmiotowej nieruchomości, na podstawie aktu notarialnego Rep. [...] nr [...] nastąpiło zbycie tej nieruchomości. W związku z powyższym zostało wszczęte z urzędu postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia opłaty wynikającej z ww. przepisów ustawy.

Stawka procentowa wzrostu wartości nieruchomości stosownie od § 20 ust. 6 uchwały nr [...] Rady Miejskiej w K. z dnia [...] r. – wynosi 30% różnicy wartości nieruchomości przed i po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego co stanowi kwotę [...]zł.

Organ wskazał, że operat szacunkowy z dnia [...] r. sporządzony został przez osobę posiadającą stosowne uprawnienia, zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa – tj. ustawy o gospodarce nieruchomościami. W operacie tym rzeczoznawca wskazał przedmiot, zakres i cel wyceny, stan prawny i techniczno-użytkowy nieruchomości, przeznaczenie nieruchomości w tzw. "luce planistycznej" oraz przeznaczenie po uchwaleniu aktualnie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Scharakteryzował rynek nieruchomości podobnych, wartość rynkową prawa własności gruntu określił przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metodą porównywania parami.

Zdaniem organu, opinia zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, braków, które musiałyby być sprostowane lub uzupełnione, a wnioski w niej zawarte są prawidłowe. Jest logiczna, zupełna i wiarygodna.

W odwołaniu od powyższej decyzji M. C. podniósł, że założenia, jakie przyjął rzeczoznawca do ustalenia rzekomego wzrostu wartości nieruchomości są oparte na nieprawdziwych danych, a wręcz oderwane od rzeczywistości. W ocenie strony, uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego spowodowało w praktyce spadek cen ze względu na zwiększoną podaż. Nabycie nieruchomości gruntowej w cenie gruntu rolnego w J. od co najmniej kilkunastu lat jest niemożliwe, a potencjalni chętni byli i są traktowani przez mieszkańców jako oszuści, którzy chcą nabyć nieruchomość o rażąco zaniżonej wartości.

Dowodem na to może być fakt, że rzeczoznawca majątkowy do określenia wartości nieruchomości przez porównanie przyjął dane z obrębu geodezyjnego nr [...], czyli dawnej wsi Ł. gdzie praktyka sprzedaży nieruchomości gruntowych w cenie gruntów rolnych jest dość powszechna. Związane jest to z położeniem tego obrębu geodezyjnego, jego infrastrukturą, a co za tym idzie jego szansami rozwojowymi.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K., decyzją z dnia [...] r., nr [...], na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. oraz art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

Jak wynika z uzasadnienia tego rozstrzygnięcia, Kolegium uznało, że fakt wzrostu wartości nieruchomości na skutek wprowadzenia planu został udowodniony w sposób prawidłowy w operacie sporządzonym przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego z dnia [...] r. Dokonując oceny załączonego do akt sprawy operatu, Kolegium nie dopatrzyło się w nim błędów czy też niejasności lub niezgodności z obowiązującymi przepisami, które uniemożliwiałyby uznanie go za dowód w sprawie. Przy określaniu wartości rynkowej niezabudowanej nieruchomości gruntowej, stanowiącej działkę nr [...] o powierzchni [...] ha, rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze w rozumieniu art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, polegające na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego.

Zdaniem Kolegium, metoda ta z pewnością mogła być zastosowana w niniejszej sprawie.

W operacie prawidłowo zastosowano przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, operat spełnia ponadto wymogi wynikające z § 56 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Rzeczoznawca przedstawił w nim zastosowany sposób wyceny, w tym zasady określania wzrostu wartości nieruchomości dla ustalenia opłaty planistycznej, a także uzasadnił wybór podejścia i metody szacowania. Stosując metodę porównawczą rzeczoznawca poddał analizie transakcje obiektami podobnymi do przedmiotu wyceny o przeznaczeniu grunty rolne pod względem wybranych cech rynkowych mających najistotniejszy wpływ na ceny transakcyjne, a także ustalił wagę poszczególnych cech. Dokonał zestawienia pięciu nieruchomości porównywanych o przeznaczeniu podobnym do przeznaczenia nieruchomości wycenianej w okresie przed uchwaleniem planu. W wyniku analizy transakcji ustalił poziom cen za m2 na rynku nieruchomości podobnych wyliczając zaktualizowaną cenę 1 m2 w wysokości [...] zł/m2.

Uwzględnił w tym zakresie transakcje przeprowadzone w okresie od [...] r. do [...] r. Następnie rzeczoznawca dokonał zestawienia trzech nieruchomości o przeznaczeniu podobnym do wycenianej w okresie po uchwaleniu planu. W wyniku dokonanej analizy uwzględniającej transakcje z okresu od [...] r. do [...] r. do daty wyceny ustalił, że cena 1 m2 kształtuje się na poziomie [...] zł. Mając powyższe na uwadze, określił wartość rynkową wycenianej nieruchomości przed uchwaleniem polanu na kwotę [...]zł, po zaokrągleniu [...] zł, natomiast wartość po uchwaleniu planu na kwotę [...]zł, po zaokrągleniu [...] zł. Zatem różnica pomiędzy tymi wartościami wyniosła [...] zł i stanowi kwotowy wzrost wartości rynkowej analizowanej nieruchomości.

Kolegium wyjaśniło, że organ rozpoznający sprawę może ocenić operat szacunkowy, jako dowód w sprawie, mając na uwadze przepisy prawa. Jednakże w ramach swych uprawnień może jedynie ocenić czy treść operatu jest logiczna i kompletna, a także czy sporządzona wycena została należycie uzasadniona. Natomiast organ ten nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada rzeczoznawca majątkowy.

W ocenie Kolegium, sporządzony operat pod względem formalnym nie narusza przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, ani przepisów rozporządzenia.

Organ odwoławczy nie podzielił zarzutów odwołania kwestionujących wybór nieruchomości podobnych. Stwierdził, że wskazane przez odwołującego nieruchomości dotyczą ustalenia opłat adiacenckich, a wielkość działek jest znacząco różna od powierzchni działki wycenianej. Na podstawie art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, istnieje możliwość zlecenia na koszt zlecającego dokonania oceny operatu szacunkowego. Oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny.

Powyższe rozstrzygnięcie zostało zaskarżone przez E. C. i M. C. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie. Skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz utrzymanej nią decyzji z dnia [...] r.

Zaskarżonej decyzji zarzucili:

1. 1. naruszenie przepisu postępowania, tj. art. 136 § 1 k.p.a. poprzez nieprzeprowadzenie przez organ II instancji uzupełniającego postępowania dowodowego w sprawie i niewyjaśnienie z autorem operatu szacunkowego, dlaczego jako nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej przyjął działki położone w innym obrębie ewidencyjnym, jak powszechnie wiadomo mieszkańcom K., z terenu bardziej podmokłego i zagrożonego powodzią, a ponadto, dlaczego posłużył się podejściem porównawczym, metodą porównywania parami, a także poprzez zaniechanie i niewystąpienie do właściwej organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny sporządzonego operatu szacunkowego wobec zarzutów, jakie podniósł odwołujący się, co uniemożliwiło wyczerpujące zbadanie i ocenę sprawy,
2. 2. naruszenie przepisu postępowania tj. art. 138 § 2 k.p.a. poprzez nieuchylenie zaskarżonej decyzji w całości i nieprzekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji, gdy decyzja ta została wydana z naruszeniem przepisów postępowania, tj. art. 7 k.p.a., art. 8 k.p.a. i art. 77 § 1 – 3 k.p.a., a konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy miał istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie, co uniemożliwiło wyczerpujące zbadanie i ocenę sprawy,
3. 3. naruszenie przepisu prawa materialnego, tj. art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez przyjęcie, że wartość nieruchomości, której współwłaścicielami w udziałach do ˝ są skarżący wzrosła, podczas gdy z realiów rynkowych, wskazywanych przez odwołującego się wynika, że wartość tej nieruchomości nie wzrosła, a z całą pewnością nie wzrosła aż o [...] zł, jak wynika ze sporządzonego na potrzeby postępowania administracyjnego operatu szacunkowego.

W uzasadnieniu skargi strony podniosły, że Kolegium w ogóle nie odniosło się do stawianego przez skarżących zarzutu błędnego przyjęcia jako podobnych do nieruchomości wycenianej, nieruchomości położonych w innym obrębie geodezyjnym. O wyjaśnienie "przyjęcia takich nieruchomości jako podobnych do nieruchomości wycenianej nie został także poproszony autor operatu".

Skarżący podkreślili, że jak powszechnie wiadomo mieszkańcom północnych terenów K., teren dawnej wsi Ł. jest terenem o wiele bardziej podmokłym od terenu dawnego J. i zagrożonym powodzią. W sposób oczywisty, nawet bez wiadomości specjalnych, można przyjąć, że taki stan rzeczy będzie wpływał na atrakcyjność nieruchomości i ich cenę. Rzeczoznawca majątkowy winien zawrzeć w opinii uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości, jak też wskazujące na właściwe ustalenie współczynników korygujących. W niniejszej sprawie uzasadnienia co do położenia nieruchomości niewątpliwie zabrakło.

Strony dodały, że są w posiadaniu kopii aktów notarialnych dotyczących sprzedaży nieruchomości niezabudowanych położonych w K. przy ul. [...], w obrębie ewidencyjnym [...], sklasyfikowanych w ewidencji budynków jako grunty orne. Umowy zawarte były w 2019 r., a ceny za 1000 m2 wynosiły wówczas około [...] zł. Wyjaśnienia wymaga zatem dlaczego biegły nie posłużył się tymi transakcjami, których przedmiotem były nieruchomości z tego samego obrębu ewidencyjnego, co nieruchomości stanowiące współwłasność skarżących.

W ocenie skarżących, rzeczoznawca nie uzasadnił też dlaczego posłużył się podejściem porównawczym, metodą porównywania parami, a nie inną metodą w tym podejściu lub też podejściem dochodowym.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. wniosło o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko.

W piśmie z dnia [...] r. stanowiącym uzupełnienie skargi, strony wskazały, że przez pomyłkę w petitum skargi usunięte zostały zarzuty naruszenia przez organ przepisów postępowania, tj. art. 7 k.p.a., art. 8 k.p.a., art. 77 § 1 – 3 k.p.a. i art. 80 k.p.a. poprzez niewyczerpujące zebranie i rozpatrzenie materiału dowodowego, co miało istotny wpływ na wynik sprawy i ustalenie wysokości jednorazowej opłaty planistycznej nałożonej na skarżących.

Dodatkowo strony powołały się na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 8 lutego 2008 r., zgodnie z którym – "jeżeli przyjęta w operacie szacunkowym wartość nieruchomości nasuwa uzasadnione wątpliwości, to organ zobowiązany jest podjąć w tym zakresie dodatkowe czynności."

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie z w a ż y ł, co następuje:

Stosownie do treści art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2019 r., poz. 2167) w zw. z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2019 r., poz. 2325., powoływanej dalej jako "p.p.s.a."), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej. Wspomniana kontrola sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Oznacza to, że sąd administracyjny bada, czy zaskarżony akt administracyjny jest zgodny z obowiązującymi w dacie jego podjęcia przepisami prawa materialnego określającymi prawa i obowiązki stron oraz przepisami proceduralnymi normującymi podstawowe zasady postępowania przed organami administracji publicznej.

Kontrola zaskarżonej decyzji, dokonana według wskazanego wyżej kryterium, doprowadziła do uznania, że decyzja ta narusza prawo w stopniu uzasadniającym jej uchylenie.

Podstawę prawną ustalenia opłaty należnej Gminie Miastu K. z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości spowodowanej uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru [...] w K. oraz sprzedaży tej nieruchomości w dniu [...] r. stanowią przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2020 r., poz. 293).

Zgodnie z art. 36 ust. 4 tej ustawy, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.

Wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3, oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. (art. 37 ust. 1 cytowanej ustawy).

Wójt, burmistrz albo prezydent miasta ustala opłatę, o której mowa w art. 36 ust. 4, w drodze decyzji, bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego, o którym mowa w ust. 5 (art. 37 ust. 6 ww. ustawy).

W odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, o ile przepisy tej ustawy nie stanowią inaczej (art. 37 ust. 12 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym).

Zasady wyceny uregulowane zostały w dziale IV ustawy o gospodarce nieruchomościami – "Wycena nieruchomości", rozdziale I "Określanie wartości nieruchomości".

Zgodnie z art. 154 ust. 1 tej ustawy, wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

W przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości (art. 154 ust. 3 ww. ustawy).

W niniejszej sprawie poza sporem pozostaje, że w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru [...] w K. - uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w K. z dnia [...] r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru [...] w K. - doszło do zmiany przeznaczenia działki nr [...] położonej w K. (obręb ewidencyjny nr [...]), z użytków rolnych oznaczonych symbolem RIIIb – grunty orne na funkcję [...] – zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna wolnostojąca.

Nie ulega też wątpliwości, że opisana wyżej działka o powierzchni [...] ha stanowiła współwłasność w udziałach po ˝ E. C. i M. C. i w dniu [...] r. została przez nich sprzedana.

Strony kwestionują jednak prawidłowość sporządzenia operatu szacunkowego z dnia [...] r., w którym określono wartość rynkową nieruchomości na potrzeby ustalenia jednorazowej opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W ich ocenie, po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla tego terenu "wartość tej nieruchomości nie wzrosła, a z całą pewnością nie wzrosła aż o [...] zł".

W ocenie Sądu, chociaż nie wszystkie argumenty podnoszone przez skarżących są trafne to jednak należy zgodzić się z nimi, że operat sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego budzi istotne wątpliwości.

Dla wyliczenia spornej opłaty rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami.

W myśl art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.

Jak już wcześniej wskazano, wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca, z uwzględnieniem danych, o których mowa w art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, przy czym nie sposób zgodzić się ze skarżącymi, że w niniejszej sprawie rzeczoznawca w żaden sposób nie uzasadnił wyboru metody szacowania.

W punkcie 8 operatu, rzeczoznawca wymienił czynniki, od których uzależniony jest wybór podejścia, metody i techniki szacowania, wskazując, że z uwagi na fakt, iż na przyjętym obszarze rynku, odnotowane były transakcje kupna – sprzedaży nieruchomości podobnych w wystarczającej ilości, po uwzględnieniu wszystkich okoliczności, a także zaleceń standardów zawodowych rzeczoznawców majątkowych oraz postanowień zawartych w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego – do ustalenia wartości rynkowej opisanej nieruchomości zastosowano podejście porównawcze, metodę porównywania parami.

Odnosząc się do argumentu skarżących, że w tym wypadku organ winien był zwrócić się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny operatu szacunkowego, należy wskazać, iż w sytuacji gdy strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Nie można przyjąć, że obowiązek taki obciąża każdorazowo organ, w sytuacji gdy strona kwestionuje operat. O potrzebie weryfikacji operatu przez organ, na podstawie art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, decyduje nie stanowisko strony, lecz powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości co do prawidłowości jego sporządzenia.

Takie stanowisko zajął Naczelny Sąd Administracyjny w uzasadnieniu wyroku z dnia 1 sierpnia 2019 r. (I OSK 2356/17), a Sąd rozpoznający niniejszą sprawę pogląd ten w pełni podziela.

Nie oznacza to jednak, że w wypadku przedmiotowego operatu żadne wątpliwości nie występują, a jedynie to, że zachodzi możliwość ich wyjaśnienia np. poprzez uzupełnienie tego operatu.

Zdaniem Sądu, rzeczoznawca przyjmując do porównania transakcje dotyczące nieruchomości położonych w innym obrębie geodezyjnym (nr [...]) niż nieruchomość wyceniana (nr [...]) powinien wyjaśnić, dlaczego nie wziął pod uwagę transakcji dotyczących nieruchomości położonych w tym samym obrębie geodezyjnym. Z treści operatu nie wynika, że takich transakcji nie było, zaś skarżący wskazują, że takie transakcje są im znane. Jednocześnie podnoszą, że teren dawnej wsi Ł., który został wzięty pod uwagę przez rzeczoznawcę jest terenem o wiele bardziej podmokłym od terenu dawnego J. i zagrożonym powodzią.

Analiza tabel porównawczych (dla określenia wartości rynkowej nieruchomości przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – k. 17 operatu) wskazuje, że rzeczoznawca do porównania przyjął pięć transakcji dotyczących nieruchomości położonych w obrębie geodezyjnym nr [...] i w przypadku każdej z nich przyjął brak "atrybutu utrudnienia". Jednocześnie opisując cechy rynkowe wpływające na poziom cen na rynku lokalnym, wskazał na atrybut utrudnienia, który uwzględnia stopień utrudnień występujących przy uprawie. Wyjaśnił, że atrybut ten istotnie wpływa na warunki pracy maszyn rolniczych. Stanowi pewne ograniczenie i wpływa na ceny transakcyjne.

Z treści operatu nie wynika, czy rzeczoznawca brał pod uwagę powyższe okoliczności, tymczasem są one istotne dla ustalenia wartości nieruchomości przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli bowiem faktyczna wartość nieruchomości wycenianej powinna być wyższa niż przyjęta w operacie (po odpowiednim skorygowaniu wartości/ ceny sprzedaży obiektów porównawczych z tytułu występujących różnic) to wówczas różnica pomiędzy wartością nieruchomości przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i po jego uchwaleniu mogłaby okazać się niższa niż przyjęta w operacie szacunkowym.

W świetle powyższego, w ocenie Sądu, postępowanie w niniejszej sprawie zostało przeprowadzone z naruszeniem przepisów art. 7 i 77 § 1 k.p.a., co miało istotny wpływ na wynik sprawy. Ponownie rozpoznając sprawę organ winien uzupełnić postępowanie dowodowe (mając na uwadze treść art. 136 § 1 k.p.a.), a następnie dokonać ponownej oceny sporządzonego operatu szacunkowego mając na uwadze przedstawioną w niniejszym uzasadnieniu ocenę Sądu.

W tym stanie rzeczy, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie, na podstawie art.145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, uchylił zaskarżoną decyzję. Rozstrzygnięcie w pkt II sentencji wyroku zapadło na podstawie art. 200 w zw. z art. 205 § 2 ww. ustawy.