Uzasadnienie
Prezydent Miasta decyzją z dnia [...], Nr [...], na podstawie art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717) oraz art. 104 Kpa, ustalił K. J. warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie budynku mieszkalnego położonego przy ul. [...] w [...] – działka nr [...] z obrębu [...].
W uzasadnieniu decyzji organ pierwszej instancji, na podstawie analizy złożonego wniosku zgodnie z art. 53 ust. 3 ww. ustawy stwierdził, że budynek przylega do drogi publicznej, istniejące uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Ponadto organ podał, że stanowisko w sprawie zajęli: Urząd Ochrony Zabytków, Geolog Powiatowy oraz Zarząd Dróg i transportu Miejskiego.
Odwołanie od powyższej decyzji wnieśli K. i R. W., właściciele sąsiedniej nieruchomości, domagając się uchylenia zaskarżonej decyzji w całości i pozostawienie w mocy decyzji o odmowie warunków zabudowy.
W uzasadnieniu podnieśli, że organ pierwszej instancji wydał dwie sprzeczne ze sobą decyzje na podstawie dwóch sprzecznych ze sobą "wyników analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu’ opracowanych przez tą samą osobę.
Ponadto zarzucili, że decyzja pozostaje w sprzeczności z podstawowymi przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze, działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 Kodeks postępowania administracyjnego, art. 59 i art. 61 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717), decyzją z dnia [...], Nr [...], utrzymało w mocy decyzję organu pierwszej instancji.
W uzasadnieniu Kolegium podało, że na etapie ustalania warunków zabudowy organ orzekający nie bada kwestii wchodzących w zakres prawa budowlanego, bowiem leży to w kompetencji administracji budowlanej w odrębnym postępowaniu.
Dalej wskazał, że w analizowanym obszarze występuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna z zabudową garażową i gospodarczą. Planowane zatem zamierzenie nie jest sprzeczne z funkcją jaka występuje na obszarze analizowanym.
K. i R. W. zaskarżyli powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie wnosząc o uchylenia zaskarżonej decyzji w całości oraz utrzymanie w mocy decyzji Urzędu Miejskiego z dnia [...] [...].
W uzasadnieniu podniesiono między innymi, że żadna z dostępnych działek z tej samej drogi publicznej nie jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań nowej zabudowy oraz zagospodarowania terenu.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze odpowiadając na skargę podtrzymało dotychczasowe stanowisko i wniosło o jej oddalenie.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie zważył, co następuje
Skarga zasługuje na uwzględnienie, bowiem zaskarżona decyzja wydana została z naruszeniem prawa.
Naruszony został przepis art. 53 ust. 3 pkt 2 w związku z art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), zobowiązujący organ przed wydaniem decyzji o warunkach zabudowy do dokonania analizy stanu faktycznego i prawnego terenu, na którym przewiduje się realizację inwestycji.
Wskazany powyżej przepis reguluje kwestie postępowania wyjaśniającego poprzedzającego wydanie decyzji o warunkach zabudowy, nakazując ustalenia stanu faktycznego i prawnego terenu. Przy czym analiza faktyczna obejmuje ustalenie osoby rzeczywiście władającej gruntem, aktualnego stanu zagospodarowania i zabudowy, ustalenie możliwości tworzenia infrastruktury, ukształtowanie terenu, czyli okoliczności, które mogłyby uniemożliwić realizację inwestycji określonej we wniosku. Natomiast analiza prawna obejmuje ustalenie czy – a jeżeli tak, to w jakim zakresie – będą miały zastosowanie do danego przypadku przepisy szczególne, z których wynikają ograniczenia w możliwości zabudowy i zagospodarowania terenu.
W rozpatrywanej sprawie organy nie dokonały prawidłowej analizy stanu faktycznego terenu działki nr [...] z obrębu [...] pod kątem aktualnego stanu zagospodarowania. Organy przyjęły, choć nie wiadomo na jakiej podstawie, bowiem nawet wniosek w tym zakresie był niejednoznaczny, że planowana inwestycja obejmuje rozbudowę budynku mieszkalnego. Tymczasem z wypisu z ewidencji gruntów nie wynika, aby na działce nr [...] znajdował się drugi budynek mieszkalny, czy też trzeci lokal mieszkalny. Wyjaśnienie tej okoliczności miało istotne znaczenie dla ustalenia czy planowana inwestycja obejmuje tylko rozbudowę, czy też rozbudowę ze zmianą sposobu użytkowania.
Zdaniem Sądu w przedmiotowej sprawie naruszony został również przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717), który jako jeden z warunków wydania decyzji o warunkach zabudowy dla terenu objętego wnioskiem, stawia zachowanie tzw. "zasady dobrego sąsiedztwa". Uznaje się, iż jest ona spełniona, gdy co najmniej jedna z działek sąsiednich, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów cech i wskaźników kształtowania zabudowy, oraz zagospodarowania terenu w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych linii zabudowy intensywności wykorzystania terenu. Oznacza to, że można planować budowę tego, co jest "podobne" do istniejącej już zabudowy.
Organy obu instancji uznały, że dla terenu planowanej inwestycji "zasada dobrego sąsiedztwa" jest spełniona, bowiem organ pierwszej instancji ustalił wnioskodawczyni warunki zabudowy, a organ drugiej instancji decyzję tę utrzymał w mocy.
Tymczasem Sąd analizując akta sprawy, w szczególności część graficzną analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, nie dopatrzył się w granicach zaznaczonego terenu analizowanego żadnej działki mogącej stanowić dobre sąsiedztwo dla terenu objętego wnioskiem. Bowiem znajdujące się w granicach zaznaczonego terenu analizowanego działki dostępne z ulicy [...], zabudowane są jednym budynkiem mieszkalnym oraz uzupełniającą zabudową gospodarczą. Na żadnej działce nie występują dwa budynki mieszkalne. Niezrozumiałe jest zawarte w części tekstowej analizy stwierdzenie: "...w rejonie [...] występuje podobna, historyczna forma zabudowy.", w sytuacji gdy obszar analizowany stanowić ma wyznaczony wokół działki budowlanej pas terenu o szerokości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki, nie mniej jednak niż 50 m – § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588).
Z powyższych względów Sąd uznał, że zaskarżona decyzja oraz decyzja organu pierwszej instancji wydane zostały z naruszeniem wskazanych powyżej przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, które miało wpływ na wynik sprawy.
Mając na uwadze powyższe Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) oraz na podstawie art. 135 i art. 200 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), orzekł jak w sentencji.