Uzasadnienie
Prezydent Miasta decyzją z dnia [...] na podstawie art. 104 w związku z art. 265 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 ze zm.) w związku z art. 1, art. 3 ust. 1 pkt 2, ust. 2 i 3, art. 4 ust. 1, 2, 6, 7, 13 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz.U. z 2005 r. Nr 175, poz. 1459 ze zm.) oraz § 1, § 2 ust. 1 i § 7 ust. 1 pkt 1, ust. 2 uchwały Rady Miasta Szczecin Nr XX/518/08 z dnia 7 kwietnia 2008 r. w sprawie wyrażenia zgody na udzielenie osobom fizycznym bonifikaty od opłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność gminy Miasto Szczecin (Dz. Urz. Woj. Zach. z 2008 r. Nr 53, poz. 1174) oraz § 1 uchwały Rady Miasta Szczecin Nr XLIX/1257/10 z dnia 26 lipca 2010 r. zmieniającej uchwałę w sprawie wyrażenia zgody na udzielenie osobom fizycznym bonifikaty od opłat z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność gminy Miasto Szczecin (Dz.Urz.
Woj. Zach. Z 2010 r. Nr 81, poz. 1533) po rozpatrzeniu wniosków T.S., E. i T.W. oraz J. i S.K. w sprawie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności orzekł o przekształceniu odpłatnie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości położonej w [...], oznaczonej numerem działki [...] o powierzchni [...] m2, stanowiącej przedmiot własności gminy Miasto, dla której prowadzona jest księga wieczysta [...], przysługujące:
- - T.S. w udziale do [...] części, związanym z własnością lokalu [...],
- - E. i T.W., na zasadzie małżeńskiej wspólności ustawowej, w udziale do [...] części, związanym z własnością lokalu [...],
- - J. i S.K., na zasadzie małżeńskiej wspólności ustawowej w udziale do [...] części, związanym z własnością lokalu [...].
Za dokonane przekształcenie organ ustalił opłatę stosownie do wysokości udziałów dla:
- - T.S. w wysokości [...] zł,
- - E. i T.W. w wysokości [...] zł,
- - J. i S.K. w wysokości [...] zł oraz udzielił E. i T.W., J. i S.K. bonifikaty od ustalonej opłaty w wysokości [...]%. Nadto zabezpieczył hipoteką przymusową wierzytelność z tytułu opłaty za przekształcenie na nieruchomości lokalowej osoby na rzecz której nastąpiło przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności w wysokości równej ustalonej opłacie.
W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ podał, że H.S., T.S., E.i T.W. oraz J. i S.K. zwrócili się o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości położonej w [...], oznaczonej numerem działki [...] o powierzchni [....] m2, stanowiącej przedmiot własności gminy Miasto [...], dla której prowadzona jest księga wieczysta KW Nr [...] na podstawie przepisów ustawy z dnia 4 września 1997 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności (t.j. Dz.U. z 2001 r. Nr 120, poz. 1299 ze zm.).
W trakcie prowadzonego postępowania organ ustalił, że przedmiotowa nieruchomość zabudowana domem mieszkalnym, [...] r. Z treści księgi wieczystej KW nr [...], że na dzień [...] r. nieruchomość była zabudowana budynkiem mieszkalnym, w którym znajdują się [...] lokale mieszkalne, z własnością których związane są udziały w prawie użytkowania wieczystego.
Na dzień [...] r. użytkownikami wieczystymi przedmiotowej nieruchomości byli wszyscy wnioskodawcy, zatem spełnili oni wymogi przedmiotowe i podmiotowe ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości.
W oparciu o obowiązujące przepisy organ dokonał wyliczenia należnej opłaty z tytułu dokonanego przekształcenia, nadto po rozpatrzeniu wniosków E. i T.W oraz J. i S.K. udzielił należnej bonifikaty.
Odwołanie od opisanego rozstrzygnięcia wniósł T.S.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] na podstawie art. 138 § 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 ze zm.) w związku z art. 1 ust. 1, art. 3 ust. 1 pkt 2 oraz art. 4 ust. 1 – 3 i 7 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz. U. Nr 175, poz. 1459 ze zm.) w wyniku rozpatrzenia złożonego odwołania uchyliło zaskarżoną decyzję i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji.
Analizując rozstrzygnięcie organu I instancji Kolegium uznało, iż ustalenia organu I instancji prowadzące do wniosku, że mogło zostać dokonane przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości są prawidłowe. Udzielona z tego tytułu bonifikata również nie budzi zastrzeżeń.
Natomiast w ocenie organu odwoławczego przed wydaniem decyzji, organ I instancji powinien wyeliminować niezgodność wynikającą z oświadczeń złożonych przez E. W. T.W., bowiem wynika z nich sprzeczny wniosek, że lokal położony przy ul. [...] zarazem jest oraz nie jest wykorzystywany jedynie na cele mieszkaniowe. Co prawda w zestawieniu z materiałem dowodowym wniosek taki wydaje się być nieuprawniony, jednakże organ przyjmujący oświadczenia stron powinien był dokonać oceny tych oświadczeń i przed wydaniem decyzji poczynić starania celem wyeliminowania tej niezgodności.
Jednakże najistotniejszą kwestią w rozpoznawanej sprawie jest określenie w sposób jednoznaczny i nie budzący wątpliwości wysokości udziałów poszczególnych współużytkowników wieczystych w prawie własności. Organ I instancji opierając się na treści księgi wieczystej KW Nr [...] oraz treści informacji z ewidencji gruntów i budynków ustalił, że wielkość udziałów stron przy całkowitej powierzchni użytkowej działki [...] m2 oraz łącznej powierzchni użytkowej lokali [...] m2 wynosi:
1/ [...] do gruntu i do budynku oraz [...] do lokalu nr [...] 2/ [...] do gruntu i do budynku oraz [...] do lokalu nr [...] o pow. [...], 3/ [...] do gruntu i do budynku oraz [...] do lokalu nr [...] o pow. [...]
W zakresie tak ustalonej wielkości udziałów do gruntu i do budynku, w ocenie organu na podstawie matematycznego, procentowego wyliczenia wielkość udziałów powinna wynosić odpowiednio – [...]. Organ I instancji oparł się na treści księgi wieczystej, w której prawo zostało ujawnione wraz ze skazaniem wielkości udziałów, natomiast w aktach sprawy znajduje się korespondencja świadcząca o tym, że kwestia prawidłowego ustalenia wielkości udziałów była wielokrotnie podnoszona. W ocenie organu odwoławczego są to uzasadnione wątpliwości, które organ I instancji winienie wszechstronnie wyjaśnić, ponieważ mogą one mieć wpływ na wynik sprawy.
Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego na opisane rozstrzygnięcie Samorządowego Kolegium Odwoławczego wniosła E.W. i T.W. Zarzucając zaskarżonej decyzji naruszenie art. 107 K.p.a. w związku z art. 140 K.p.a. oraz art. 1, art. 3 i 4 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości skarżący wnieśli o stwierdzenie jej nieważności bądź uchylenie.
W ocenie skarżących żaden z przepisów powołanych w podstawie prawnej wydanej decyzji nie daje podstawy do ustalania, badania czy kwestionowania stanu nieruchomości, w tym wielkości udziałów przysługujących poszczególnym współwłaścicielom. Co więcej decyzja Kolegium narusza art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych. Do czasu wytoczenia powództwa o stwierdzenie niezgodności treści księgi wieczystej ze stanem rzeczywistym obowiązuje rękojmia ksiąg wieczystych, a organy administracji nie są uprawnione do kwestionowania ujawnionego w nich stanu. Ujawnionego w księgach wieczystych stanu nie kwestionowała żadna ze stron postępowania, nie uczynił tego również T.S. w swoim odwołaniu.
Nadto skarżący wskazali, że przedmiotowe postępowanie toczy się w sprawie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, a nie w sprawie ustalenia udziałów poszczególnych współwłaścicieli w nieruchomości.
Na zakończenie skarżący podnieśli, że Kolegium obligując organ I instancji do przeprowadzenia postępowania w sprawie ustalenia wielkości udziałów w nieruchomości w toku przedmiotowego postępowania podważyło tym samym wartość dowodową istniejącego zapisu KW Nr [...] jednakże nie wskazało podstawy prawnej umożliwiającej zakwestionowanie ww. zapisu w księdze wieczystej jako dowodu w sprawie.
W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze podtrzymało stanowisko zawarte w kwestionowanym rozstrzygnięciu i wniosło o oddalenie skargi.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie zważył, co następuje
Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) zadaniem sądu administracyjnego jest sprawowanie kontroli zaskarżonych aktów i czynności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, obowiązującym w dniu ich wydania. Oznacza to, że w zakresie dokonywanej kontroli, Sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji w toku postępowania nie naruszyły przepisów prawa materialnego w sposób mający wpływ na wynik sprawy, bądź też przepisów postępowania, które daje podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub też w inny sposób nie naruszyły przepisów postępowania, jeżeli mogło to mieć istotny wpływ na wynik sprawy – art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), zwanej dalej P.p.s.a. Sądowa kontrola legalności orzeczeń administracyjnych sprawowana jest przy tym w granicach sprawy, a sąd nie jest związany zarzutami, wnioskami skargi, czy też powołaną w niej podstawą prawną (art. 134 § 1 p.p.s.a.).
Dokonana przez Sąd kontrola legalności zaskarżonej decyzji prowadzi do wniosku, że decyzja wydana została z naruszeniem prawa.
Zaskarżonym rozstrzygnięciem Samorządowe Kolegium Odwoławcze uchyliło w całości decyzję Prezydenta Miasta i przekazało sprawę temu organowi do ponownego rozpatrzenia. Jako podstawę uchylenia rozstrzygnięcia organu I instancji, organ odwoławczy podał konieczność ustalenia w sposób jednoznaczny, pewny i nie budzący wątpliwości wysokości udziałów poszczególnych współużytkowników wieczystych w prawie własności.
W ocenie Sądu argumenty wskazane w zaskarżonej decyzji nie uzasadniały uchylenia decyzji organu I instancji.
Zgodnie z art. 138 § 2 K.p.a. organ odwoławczy może uchylić zaskarżoną decyzję (postanowienie) w całości i przekazać sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji, gdy decyzja ta wydana została z naruszeniem przepisów postępowania, a konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie.
Wymaga to od organu odwoławczego wyprowadzenia wadliwości w zakresie ustalenia stanu faktycznego, a zwłaszcza przeprowadzenia wykładni przepisu prawa materialnego w zakresie odkodowania hipotetycznego stanu faktycznego i w konsekwencji wskazania okoliczności faktycznych wymagających ustalenia (Komentarz do Kodeksu postępowania administracyjnego, A.Adamiak/J.Borkowski, Wyd. C.H.Beck, Warszawa 2011, str. 520).
Podkreślić należy, że według utrwalonego orzecznictwa wydanie decyzji kasacyjnej może nastąpić tylko wtedy, gdy organ pierwszej instancji przeprowadził postępowanie z rażącym naruszeniem norm prawa procesowego, a w szczególności nie przeprowadził w ogóle postępowania wyjaśniającego albo postępowanie takie przeprowadzono, ale w rażący sposób naruszono w nim przepisy procesowe (wyrok NSA z dnia 2 kwietnia 2001 r., IV SA 208/99).
W niniejszej sprawie nie jest sporny fakt, że na wniosek właścicieli nieruchomości położonej w [...], oznaczonej numerem działki [...] stanowiącej przedmiot własności gminy Miasta dla której prowadzona jest księga wieczysta KW Nr [...] mogło zostać dokonane przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. Zastrzeżeń nie budzi także udzielona na wniosek współwłaścicieli bonifikata.
Trudno natomiast zgodzić się z argumentacją organu odwoławczego, że organ pierwszej instancji nie wyjaśnił wątpliwości i nie ustalił w sposób jednoznaczny wysokości udziałów przypadających na poszczególnych właścicieli, tylko oparł się na treści księgi wieczystej KW Nr [...] przyjmując wielkość udziałów w niej określonych.
Odnosząc się do powyższego należy wskazać, że zgodnie z treścią art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 1982 r. Nr 19, poz. 147 ze zm.) księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Natomiast zgodnie z art. 3 ust. 1 tej ustawy domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. Zapis w księdze wieczystej ma charakter rozstrzygający w kwestii ustalenia stanu prawnego nieruchomości i tym domniemaniem związany jest organ rozstrzygający sprawę. Z akt sprawy nie wynika, aby którakolwiek ze stron wszczęła postępowanie w sprawie o usunięcie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionych w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, które to uprawnienie wynika z art. 10 ust. 1 w/w ustawy.
Zatem Prezydent Miasta prowadząc postępowanie w sprawie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości prawidłowo zgodnie z obowiązującymi przepisami zbadał przesłanki warunkujące możliwość dokonania wnioskowanego przekształcenia i prawidłowo przyjął wysokość udziałów wskazanych w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości.
Reasumując należy stwierdzić, że zaskarżona decyzja z dnia 4 listopada 2011 r. została wydana z naruszeniem art. 138 § 2 K.p.a. Organ odwoławczy bowiem wskazał konieczność przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego i ustalenia wysokości udziałów poszczególnych współużytkowników wieczystych w prawie własności ujawnionych w księdze wieczystej, do którego organ I instancji nie jest uprawniony.
Mając powyższe na uwadze w Wojewódzki Sąd Administracyjny na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c orzekł jak w pkt 1 sentencji wyroku.
O kosztach orzeczono na podstawie art. 200 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.