Uzasadnienie
D. Spółka z o.o. z siedzibą w S. złożyła do Burmistrza N. wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie fermy drobiu, o jednoczesnej maksymalnej obsadzie do [...] sztuk drobiu, tj. 1680 DJP, wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną, na terenie działek o numerach geodezyjnych [...] i [...] w obrębie W., gm. N. Burmistrz N., powołując się na przepisy art. 4 ust. 2 pkt 2, art. 53 ust. 3 i 4, art. 60, art. 61 i art. 54 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennymi (Dz. U. z 2020 r. poz. 1945 ze zm.), decyzją z dnia [...] [...] r. nr [...] odmówił ustalenia warunków zabudowy dla ww. inwestycji. Zdaniem Burmistrza, inwestycja nie spełnia wymagań zawartych w art. 61 ust 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Na terenie analizowanym występuje jedna działka zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym (dz. nr [...]). W zakresie funkcji nie stanowi kontynuacji dla fermy drobiu (zabudowa produkcyjna). Ponadto, wnioskowana inwestycja nie spełnia również warunku dostępu do drogi publicznej gdyż wydzielone działki nr [...] są drogami wewnętrznymi gminnymi i nie spełniają wymogu dróg publicznych określonych w rozporządzeniu Ministra Transportu i Gospodarki Morskiej w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać drogi publiczne i ich usytuowanie - działki te nie posiadają jezdni.
Burmistrz wskazał także, że planowana inwestycja nie spełnia warunku określonego w art. 61 ust. 1 pkt 4 ustawy. Część terenu inwestycji znajduje się na terenie gruntu rolnego stanowiącego użytek rolny klasy III, dla którego wymagane jest uzyskanie zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi. Planowana inwestycja nie spełnia trzech z czterech warunków zawartych w art. 7 ust. 2a ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, tj. teren inwestycji nie zawiera się w obszarze zwartej zabudowy, teren inwestycji położony jest 270 metrów od najbliższej działki budowlanej i położony jest w odległości ok. 400 metrów od drogi publicznej.
D. Spółka z o.o. złożyła od ww. decyzji odwołanie zarzucając organowi pierwszej instancji naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w związku z §3 rozporządzenia w sprawie ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego poprzez błędne ich zinterpretowanie i w konsekwencji wyznaczenie obszaru analizowanego w wymiarze 285 m, naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez jego błędną wykładnię i przyjęcie, że teren inwestycji nie ma dostępu do drogi publicznej oraz naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 4 ustawy poprzez przyjęcie, że teren planowanej inwestycji wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze.
W wyniku rozpoznania sprawy na skutek złożonego odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S., działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2021 r., poz. 735 ze zm.) w związku z art. 61 ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w brzmieniu obowiązującym do dnia 2 stycznia 2022 r. (Dz. U. z 2021 r. poz. 741 ze zm.), decyzją z dnia [...] [...] r. nr [...] utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji.
Uzasadniając treść wydanego rozstrzygnięcia Kolegium wyjaśniło, że z dniem 3 stycznia 2022 r. zmienione zostały przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Tym niemniej wobec przepisów wprowadzających nowelizację, do spraw ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego lub wydania warunków zabudowy, wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, stosuje się przepisy ustawy w brzmieniu dotychczasowym, podobnie jak dotychczasowe przepisy rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Następnie Kolegium przytoczyło przepis art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 ustawy i wyjaśniło, że zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy.
W ocenie Kolegium, nieuzasadniony jest zarzut dotyczący zbyt wąskiego wyznaczenia obszaru analizy skutkującego ustaleniem braku zabudowy stanowiącej o kontynuacji funkcji przez planowaną inwestycję. Przepis § 3 rozporządzenia wyznacza minimalny obszar, na którym należy dokonać analizy istniejących parametrów zabudowy w celu określenia parametrów dla zabudowy wnioskowanej. Wskazany przepis nie uniemożliwia (nie zakazuje) ustalenia tego obszaru większego niż minimalny. Jednak zasadność rozszerzenia obszaru analizowanego pod kątem zasady dobrego sąsiedztwa wynikającej z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym powinna wynikać w sposób jednoznaczny z analizy zabudowy i zagospodarowania na terenie analizowanym (tak np. wyrok WSA w Gliwicach z dnia 25 stycznia 2013 r. sygn. akt II SA/Gl 1067/12).
W świetle zarówno art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy jak i § 3 rozporządzenia punktem odniesienia dla ustalenia warunków zabudowy (dla realizacji zasady dobrego sąsiedztwa) może być jedynie zabudowana działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, a nie jakakolwiek działka położona przy takiej drodze.
Kolegium stwierdziło, że organ pierwszej instancji wyznaczył obszar analizy w sposób zgodny z minimum określonym przepisem §3 rozporządzenia i nie jest uzasadnionym jego zwiększenie zgodnie z postulatem inwestora zawartym w odwołaniu. Zauważyć należy, iż minimalny obszar analizy znajduje się w znacznym oddaleniu od terenów zabudowanych zabudową produkcyjną (dz. nr [...]), natomiast jego powiększenie skutkowałoby objęciem analizą terenów zabudowanych zabudową mieszkaniową jednorodzinną bądź zabudową siedliskową. Zauważyć także należy, że wskazana przez odwołującego, jako zabudowana zabudową produkcyjną, działka nr [...] nie jest objęta kopią mapy zasadniczej, a dane dostępne na portalu www.geoportal.gov.pl wskazują, że nie jest na niej ujawniona żadna zabudowa.
Nie można nie dostrzegać również, iż teren inwestycji jest położony na skraju obszaru gruntów użytkowanych rolniczo. Zgodnie z ogólną zasadą planowania przestrzennego kształtowanie polityki przestrzennej odbywać się winno z zachowaniem ładu przestrzennego - przez który należy rozumieć takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Naturalnym jest, że w związku z rozwojem miejscowości rozrastają się także obszary na ich obrzeżach na których planowane są inwestycje budowlane. Rozbudowa tego rodzaju jest immanentnie związana z odbywającymi się zmianami oraz rozrostem społecznym i gospodarczym. Zdaniem organu odwoławczego, nie ma jednak potrzeby i konieczności dla której należałoby w celu poszukiwania pożądanych przez inwestora parametrów powiększyć obszar analizy w taki sposób, aby uzyskać parametry umożliwiające wydanie decyzji pozytywnej. Powyższe nie wyklucza oczywiście możliwości takiego rozwoju zabudowy, który w przyszłości pozwoli na ustalenie dla działek nr [...] i [...] warunków zabudowy.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze zgodziło się przy tym z pozostałymi zarzutami odwołania. Kolegium, analizując obowiązujące przepisy uznało, że droga wewnętrzna na działkach [...] w pełni wyczerpuje kryteria zapewnienia dostępu nieruchomości stanowiącej przedmiot zainwestowania do drogi publicznej - drogi powiatowej - działki nr [...]. Nie ma przy tym znaczenia dla oceny dostępu działki do drogi publicznej stan techniczny tej drogi oraz jej parametry. Sam fakt możliwości korzystania z działki o przeznaczeniu drogowym przesądza o zapewnieniu dostępu stanowiącej przedmiot inwestycji nieruchomości do drogi publicznej.
Jako przedwczesne Kolegium uznało stanowisko organu pierwszej instancji o braku spełnienia warunku, zgodnie z którym, teren wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. Burmistrz N. zaniechał zwrócenia się do właściwego organu - Starosty Powiatu G., z wnioskiem o uzgodnienie projektu decyzji w sprawie ustalenia warunków zabudowy. Organ uzgadniający nie wypowiedział się tym samym w zakresie podlegającej uzgodnieniu treści decyzji, samodzielnie dokonał oceny kwestii podlegających uzgodnieniu.
Tym niemniej, mając na uwadze, że zgodnie z art. 61 ust 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków określonych w pkt 1 - 6, a w przedmiotowej sprawie nie został spełniony warunek kontynuacji funkcji, Kolegium uznało, że decyzję organu pierwszej instancji należało utrzymać w mocy.
D. Spółka z o.o. w S., działając poprzez pełnomocnika, zaskarżyła opisaną wyżej decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie zarzucając jej naruszenie:
- 1) art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zw. z §3 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w brzmieniu obowiązujący do dnia 2 stycznia 2022 r., poprzez błędne ich zastosowanie polegające na:
- a) wyznaczeniu zbyt małego obszaru analizowanego, podczas gdy poszerzenie go zasadne było w świetle cech zagospodarowania terenu i zabudowy, intensywności wykorzystania terenu, przeznaczenia terenu, co w pełni uzasadniało poszerzenie obszaru analizowanego, w szczególności o działkę nr [...] czy też działkę nr [...],
- b) brak uzasadnienia i wyjaśnienia sposobu wyznaczenia obszaru analizowanego przez organ, przez co niemożliwe jest zweryfikowanie przyjętej metodologii.
Mając na uwadze powyższe zarzuty strona skarżąca wniosła o:
- 1) uchylenie w całości zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. (ewentualnie również uchylenie decyzji ją poprzedzającej),
- 2) zasądzenie na rzecz skarżącej kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego w wysokości stawki minimalnej;
- 3) rozpoznanie sprawy również pod nieobecność skarżącej lub jej pełnomocnika.
Zdaniem skarżącej, organy nie wzięły pod uwagę charakterystyki i specyfiki terenu, na którym znajdują się działki [...] i [...]. Gęstość zabudowy terenów sąsiadujących z nieruchomością skarżącej, ich przeznaczenia (rolne), a co za tym idzie brak możliwości zabudowy mieszkaniowej, przemawiają za tym, aby obszar analizy rozszerzyć i spojrzeć na całokształt warunków urbanistycznych. W szczególności, że planowana zabudowa w postaci fermy drobiu odpowiada przeznaczeniu gruntu, tj. działalności rolniczej.
Odpowiadając na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. wniosło o jej oddalenie podtrzymując stanowisko zaprezentowane w zaskarżonej decyzji.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie zważył, co następuje
Niniejsza sprawa została rozpoznana na posiedzeniu niejawnym na podstawie art. 15zzs4 ust. 3 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. 2021 r. poz. 329 ze zm.) w związku z wystąpieniem przesłanek w przepisie tym wymienionych.
Zasady wydania decyzji o warunkach zabudowy określają przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2021 r. poz. 741), zwanej dalej "u.p.z.p." oraz przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. nr 164 poz. 1588 ze zm.), określanego dalej jako "rozporządzenie", w brzmieniu poprzedzającym wejście w życie przepisów ustawy z dnia 17 września 2021 r. o zmianie ustawy - Prawo budowlane oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2021 r. poz. 1986) oraz poprzedzającym wejście w życie rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 17 grudnia 2021 r. zmieniającego ww. rozporządzenie z dnia 26 sierpnia 2003 r. Zgodnie bowiem z art. 4 ustawy z dnia 17 września 2021 r. o zmianie ustawy - Prawo budowlane oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, "Do spraw ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego lub wydania warunków zabudowy, wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, stosuje się przepisy ustawy zmienianej w art. 2 w brzmieniu dotychczasowym". Ustawa nowelizująca weszła w życie z dniem 3 stycznia 2022 r., zaś wszczęcie postępowania o ustalenie warunków zabudowy nastąpiło wraz z uzupełnieniem braków formalnych wniosku w grudniu 2020 r.
Zagadnieniem spornym w niniejszej sprawie stało się udzielenie odpowiedzi na pytanie, czy spełniona została przesłanka wskazana w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., tj. przesłanka kontynuacji istniejącej zabudowy w zakresie jej funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych (zasada dobrego sąsiedztwa), umożliwiająca określenie warunków zabudowy dla wnioskowanego zamierzenia inwestycyjnego.
Zgodnie z art. 61 ust. 1 u.p.z.p., wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:
- 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
- 2) teren ma dostęp do drogi publicznej;
- 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
- 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;
- 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.
Wskazana w punkcie 1 art. 61 ust. 1 ustawy przesłanka kontynuacji istniejącej zabudowy w zakresie jej funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych wyraża wprowadzoną przez ustawodawcę zasadę tzw. "dobrego sąsiedztwa", uzależniającą zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do cech zagospodarowania terenu sąsiedniego.
Instrumentem służącym stwierdzeniu, czy zachodzą przesłanki do ustalenia warunków zabudowy, opisane w art. 61 ust. 1 ustawy, jest analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, zwana analizą architektoniczno-urbanistyczną. W myśl § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Niewątpliwie sporządzenie tego dokumentu ma więc fundamentalne znaczenie dla rozstrzygnięcia w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, ponieważ treść analizy jest podstawowym dowodem, pozwalającym stwierdzić, czy zachodzą przesłanki do ustalenia warunków zabudowy w danej sprawie, a w dalszej perspektywie dokonać kontroli prawidłowości działania organów administracji w takim postępowaniu.
W ocenie Sądu, sporządzona w niniejszej sprawie analiza urbanistyczna oraz zgromadzony materiał dowodowy nie pozwalają na uznanie wydanych na ich podstawie decyzji za zgodnych z prawem. Autor analizy oraz organy obu instancji nie wyjaśniły bowiem i nie udokumentowały w sposób należyty podstaw zajętego stanowiska w sprawie.
Wyznaczony na załączniku graficznym do analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu linią przerywaną obszar analizowany jest nieprecyzyjny, a przede wszystkim mniejszy niż wymaga tego przepis §3 ust. 1 rozporządzenia. Przepis ten stanowi, że granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Dokonana przez Sąd weryfikacja prawidłowości wyznaczenia obszaru analizowanego przy użyciu podstawowych przyrządów kreślarskich wykazała, że obszar ten jest mniejszy niż trzykrotna szerokość frontu działek na których planowana jest zabudowa. Rozbieżność ta, z pozoru mogąca się wydawać nieistotną, mogła jednak spowodować, że:
- - od strony północnej minimalna granica obszaru analizowanego od północno-zachodniego narożnika działki [...] nie zmieściłaby się na przedłożonej mapie,
- - w obszarze analizowanym znalazłyby się również inne działki,
- - do obszaru analizowanego - wyznaczonego według wartości minimalnych - praktycznie przylegałaby działka nr [...] wskazywana przez stronę skarżącą jako możliwe odniesienie w zakresie kontynuacji funkcji oraz zagospodarowania terenu,
- - zmianie mogłaby ulec perspektywa postrzegania sposobu zagospodarowania terenów sąsiadujących z wyznaczonym obszarem analizowanym.
Przypomnieć przy tym należy, że jak wskazuje się w orzecznictwie, nie można w sposób formalistyczny zawężać sposobu wyznaczenia granic obszaru analizowanego i przyjmować za prawidłowy tylko taki, który uwzględnia jednakowe odległości granic z każdej strony działki objętej wnioskiem. Organy powinny dokonać oceny analizy urbanistycznej biorąc pod uwagę m.in. wielkość powierzchni działki, na której planowana jest inwestycja, a także wielkość działek w obszarze analizowanym. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 27 kwietnia 2020 r., sygn. akt II OSK 474/19 zauważył, że prawidłowo wyznaczony obszar analizowany, nieograniczony do wymaganego prawem minimum oraz przeprowadzona analiza urbanistyczna powinny objąć rozważaniami także inne nieruchomości zabudowane, dostępne z tej samej drogi publicznej, a znajdujące się w szeroko rozumianym sąsiedztwie działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy.
W ramach postępowania administracyjnego jak i w skardze strona skarżąca podnosiła, że w jej ocenie, zasadne byłoby poszerzenie obszaru analizowanego o objęcie nim działek o numerach ewidencyjnych [...] i [...] w kontekście cech zagospodarowania terenu, zabudowy i intensywności wykorzystania terenu. Samorządowe Kolegium Odwoławcze odniosło się do sugestii strony stwierdzając, że wyznaczony minimalny obszar analizy znajduje się w znacznym oddaleniu od terenów zabudowanych zabudową produkcyjną (działka nr [...]), natomiast jego powiększenie skutkowałoby objęciem analizą terenów zabudowanych zabudową mieszkaniową jednorodzinną bądź zabudową siedliskową. Natomiast wskazywana jako zabudowana zabudową produkcyjną działka nr [...] nie jest objęta kopią mapy zasadniczej, a dane dostępne na portalu www.geoportal.gov.pl wskazują, że nie jest na niej ujawniona żadna zabudowa.
Odnosząc się tak sformułowanego stanowiska Sąd zauważa, że fragment mapy zasadniczej na której wyznaczono obszar analizowany nie obejmuje działki nr [...] oraz jedynie fragmentarycznie granice działki [...]. Sąd nie ma zatem możliwości zweryfikowania, na podstawie zgromadzonej dokumentacji, w jakim oddaleniu od nieruchomości mających być przedmiotem inwestycji znajduje się działka nr [...] oraz jak wygląda sposób zagospodarowania działki nr [...]. Informacje z geoportalu, na które powołuje się organ odwoławczy, nie zastępują przy tym wymogu, o którym mowa w §3 ust. 1 rozporządzenia, wedle którego, granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy zasadniczej lub, w przypadku jej braku, na kopii mapy katastralnej, przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego (art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p.). Odwołując się do danych geoportalu organ odwoławczy nie dostrzegł przy tym istotnych różnic pomiędzy danymi w nim odzwierciedlonymi z tymi wynikającymi ze znajdującej się w aktach sprawy mapy, chociażby względem oznaczenia tego samego obszaru jako działki nr [...] albo jako działek [...] i [...].
Ponadto, przeszkodą do ewentualnego powiększenia obszaru analizowanego, nie mogłoby być objęcie analizą terenów zabudowanych zabudową mieszkaniową jednorodzinną bądź zabudową siedliskową. Zróżnicowane funkcje realizowane na działkach sąsiadujących z terenem planowanej inwestycji i objęcie obszarem analizowanym nieruchomości zabudowanych zabudową mieszkaniową lub siedliskową, samo w sobie nie może stanowić przeszkody dla innego niż minimalny, wyznaczenia granic obszaru analizowanego.
Skoro na podstawie zgromadzonej przez organy administracji dokumentacji nie jest możliwe odniesienie się do stanowiska strony skarżącej, bowiem znajdująca się w aktach sprawy mapa nie obejmuje obszaru sąsiadującego z wyznaczonym, i to nie dość precyzyjnie, minimalnym obszarem analizowanym, w szczególności nie obejmuje działek o nr [...] i nr [...], to nie jest również możliwe zweryfikowanie twierdzeń strony skarżącej o zbliżonym do zamierzonego, sposobie zagospodarowania ww. nieruchomości oraz o zasadności ewentualnego poszerzenia granic obszaru analizowanego.
Dodatkowo Sąd wyjaśnia, że okoliczność usytuowania planowanych obiektów na skraju obszarów użytkowanych rolniczo, nie powinna stanowić przeszkody do ustalenia warunków zabudowy, jeśli spełnione zostałyby wszystkie wymagane przepisami ustawy przesłanki do wydania decyzji o warunkach zabudowy.
Podsumowując, wobec niedostatków w materiale dowodowym, tj. braku mapy obszaru sąsiadującego z wyznaczonym terenem analizowanym w zakresie pozwalającym na ocenę sposobu zagospodarowania i usytuowania działek nr [...] i nr [...] oraz nieprecyzyjności wyznaczenia obszaru analizowanego Sąd uznał, że doszło do naruszenia - odpowiednio przepisów postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy w kontekście poczynienia wyczerpujących ustaleń stanu faktycznego (art. 77 § 1 k.p.a.) oraz przepisów prawa materialnego, tj. § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia.
Ponownie rozpoznając sprawę obowiązkiem organu będzie uwzględnienie uwag wynikających z niniejszego wyroku, usunięcie stwierdzonych uchybień i ponowne merytoryczne załatwienie sprawy.
Mając powyższe na uwadze Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c w zw. z art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji. O kosztach postępowania obejmujących uiszczony wpis od skargi oraz koszty udziału w sprawie ustanowionego przez stronę skarżącą pełnomocnika, Sąd orzekł w oparciu o art. 200 i art. 205 § 2 ww. ustawy.