Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczeciniez 18 kwietnia 2024 r., sygn. akt II SA/Sz 45/24

Uzasadnienie

Decyzją z dnia 12 kwietnia 2023 r., Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w G. (PINB), na podstawie art.. 62 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2021 r. poz. 2351 ze zm.), dalej jako "u.p.b." oraz art. 104 k.p.a., po przeprowadzeniu wizji lokalnej i rozpatrzeniu sprawy nieodpowiedniego stanu technicznego budynku mieszkalnego wielorodzinnego, położonego przy ul[...] w G., na terenie działki oznaczonej nr ew. [...], nakazał Wspólnocie Mieszkaniowej przeprowadzenie kontroli rocznej budynku polegającej na sprawdzeniu elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu, instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska, instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych), kontroli okresowej, co najmniej raz na 5 lat, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, estetyki obiektu budowlanego oraz jego otoczenia; kontrolą tą powinno być objęte również badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów; a także sporządzenie ekspertyzy technicznej budynku pod kątem ustalenia przyczyny powstawania zawilgocenia ścian i posadzek w pomieszczeniach piwnicznych budynku i możliwości usunięcia przyczyny, skutków i sposobu usunięcia powstałego zawilgocenia budynku.

Następnie, PINB - decyzją z dnia 4 października 2023 r., na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 3 u.p.b. oraz art. 104 k.p.a., po przeprowadzeniu czynności kontrolnych i rozpatrzeniu sprawy nieodpowiedniego stanu technicznego budynku mieszkalnego wielorodzinnego położonego przy ul[...] w G., na terenie działki o numerze geodezyjnym [...] w obrębie [...], nakazał Wspólnocie Mieszkaniowej wykonanie w terminie do 31 maja 2024 r. niżej wymienionych czynności mających na celu usunięcie nieprawidłowości występujących w budynku mieszkalnym wielorodzinnym położonym przy ul[...] w G., na terenie działki o numerze geodezyjnym [...] w obrębie [...], związanych z nieodpowiednim stanem technicznym budynku oraz występowaniem stanu zagrożenia ludzi:

1. 1. Usunąć przyczynę zalewania budynku przez wody opadowe poprzez wykonanie instalacji odprowadzającej wody opadowe z budynku do kanalizacji deszczowej;
2. 2. Usunąć przyczynę zawilgocenia ścian fundamentowych poprzez wykonanie drenażu opaskowego wokół budynku;
3. 3. Usunąć przyczynę zalewania budynku przez wody opadowe przy zjeździe do garażu poprzez zebranie tych wód i odprowadzenie do kanalizacji deszczowej;
4. 4. Usunąć przyczynę zawilgacania ścian fundamentowych poprzez wykonanie izolacji przeciwwilgociowej i termicznej tych ścian;
5. 5. Dokonać osuszenia ścian i posadzek w pomieszczeniach piwnicznych;
6. 6. Dokonać naprawy tynków i posadzek w poziomie piwnicy;
7. 7. Dokonać naprawy nawierzchni oraz murków oporowych zjazdu;
8. 8. Dokonać naprawy elewacji budynku, w części, w której elewacja pozostaje niedocieplona (naprawa pęknięć - w elewacji zachodniej, naprawa ochronnych powłok malarskich).

Jednocześnie organ I instancji nakazał wykonanie wskazanych czynności pod nadzorem uprawnionej osoby oraz zobowiązał do przedłożenia oświadczenia uprawnionej osoby, potwierdzającego wykonanie wskazanych czynności zgodnie ze sztuką budowlaną i obowiązującymi przepisami, w tym techniczno - budowlanymi. W uzasadnieniu decyzji PINB wyjaśnił, że po przeprowadzeniu – w dniu 13 września 2023 r. oględzin, udokumentowanych protokołem załączonym do akt postępowania, stwierdzono, iż w piwnicy budynku posadzki i ściany są nadmiernie zawilgocone. Na ścianach piwnicznych widoczne znaczne połacie z odpadającym wskutek wilgoci tynkiem, co może świadczyć o niewłaściwym odprowadzeniu wód deszczowych i niewłaściwej/wyeksploatowanej izolacji fundamentów i ścian piwnicznych. Nie udostępniono wejścia do garażu, do którego prowadzi stromy zjazd. Betonowy zjazd do garażu posiada uszkodzoną/popękaną nawierzchnię w wyniku działania erozji. W wyniku działania erozji miejscowym uszkodzeniom uległy murki oporowe zjazdu. Na końcu zjazdu, przy wrotach garażowych znajduje się studzienka, do której odprowadzane są wody opadowe ze zjazdu.

Organ wskazał, że według wyjaśnień R. R. (jednego ze współwłaścicieli), studzienka ta prawdopodobnie nie posiada drożnego odpływu. Na podstawie przeprowadzonych oględzin i złożonych wyjaśnień powzięto uzasadnione wątpliwości co do stanu technicznego izolacji fundamentów i ścian fundamentowych oraz instalacji odwodnienia budynku.

Stwierdzone nieprawidłowości mogą, zdaniem organu, powodować zagrożenie dla zdrowia użytkowników budynku, z uwagi na niewłaściwy, mogący potencjalnie szkodzić zdrowiu mikroklimat. W trakcie czynności stwierdzono, że trwają prace związane z wymianą pokrycia dachowego, koron kominów i orynnowania. Rury spustowe w trzech narożnikach budynku odprowadzają wody opadowe z dachu na teren przyległy. W jednym narożniku rura spustowa wpięta do instalacji (brak możliwości sprawdzenia docelowego odprowadzenia wód). Ponadto stwierdzono liczne uszkodzenia powłok malarskich na elewacjach budynku (widoczne złuszczenia i odpryski powłok malarskich).

Dalej organ wyjaśnił, że nałożył na Wspólnotę szereg obowiązków, z których wywiązała się dopiero w dniu 5 września 2023 r., przedkładając między innymi ekspertyzę sporządzoną przez Ł. D., która – zdaniem organu, potwierdziła nieodpowiedni stan techniczny budynku, spowodowany zawilgoceniem ścian piwnicznych budynku i określiła sposób naprawczy zawilgocenia ścian w budynku, co stanowiło podstawę nałożenia obowiązków w oparciu o art. 66 ust. 1 pkt 1 u.p.b. Organ wskazał także na występowanie stanu zagrożenia ludzi.

Organ ustosunkował się do zastrzeżeń do ekspertyzy wniesionych przez R. R..

Wspólnota wniosła odwołanie od decyzji do Zachodniopomorskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Szczecinie, kwestionując zasadność nałożenia obowiązków i zarzucając:

1. 1. Naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 80 k.p.a., polegające na naruszeniu zasady swobodnej oceny dowodów i dokonaniu jej w sposób dowolny, sprzeczny z zasadami doświadczenia życiowego oraz z zebranym materiałem dowodowym w sprawie, poprzez przyjęcie, iż z ekspertyzy technicznej budynku sporządzonej przez inż. Ł. D. wynika, że stan nieruchomości skarżącej powoduje zagrożenie dla życia lub zdrowia ludzi, podczas gdy z rzeczonej opinii wynika, iż stan techniczny budynku zapewnia dalsze jego bezpieczne użytkowanie, jednak wymaga przeprowadzenia jedynie drobnych prac remontowych;
2. 2. Naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 80 k.p.a., polegające na naruszeniu zasady swobodnej oceny dowodów i dokonaniu jej w sposób dowolny, sprzeczny z zasadami doświadczenia życiowego oraz z zebranym materiałem dowodowym w sprawie, objawiające się pominięciem istotnych okoliczności stanu faktycznego mających wpływ na długość zakreślonego terminu do wykonania decyzji, takich jak pora roku prowadzenia prac remontowych, konieczność przygotowania dokumentacji techniczno- budowlanej oraz wyłonienia wykonawcy, skutkujących przyjęciem terminu 7- miesięcznego od dnia, kiedy decyzja stanie się ostateczna na usunięcie nieprawidłowości w stanie technicznym obiektu, podczas, gdy terminy te są obiektywnie niemożliwe do zrealizowania przez stronę z uwagi na całokształt okoliczności faktycznych sprawy;
3. 3. Naruszenie przepisów postępowania, a to art. 107 § 1 i § 3 k.p.a., poprzez pobieżne wskazanie i wyjaśnienie przesłanek faktycznych, jakimi kierował się organ uznając, że zakreślone przez niego termin pozwoli w pełni na terminowe wykonanie przedmiotowych obowiązków remontowych, co w konsekwencji spowodowało:
4. 4. Naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego, poprzez jego błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie objawiające się przyjęciem, że wyznaczony przez organ 7-miesięczny termin na wykonanie decyzji odpowiednio, jest racjonalny, podczas, gdy w rzeczywistości tak krótki okres nie uwzględnia zakresu prac i całokształtu okoliczności związanych ze sposobem wykonania tych prac - takich jak konieczność sporządzenia dokumentacji techniczno- budowlanej, czy wreszcie pory roku, mającej znaczenie dla wykonywania szeregu prac budowlanych ".

Zachodniopomorski Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego w Szczecinie (ZWINB), decyzją z dnia 21 listopada 2023 r., orzekł o uchyleniu zaskarżonej decyzji w części dotyczącej terminu wykonania obowiązku i zakreślił termin wykonania tego obowiązku do dnia 31 października 2024r., w pozostałej części utrzymując zaskarżoną decyzję w mocy.

W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ, po przeanalizowaniu stanu faktycznego, uznał, że z zebranego w sprawie materiału dowodowego jednoznacznie wynika, że budynek mieszkalny przy ul[...] w G. jest w nieodpowiednim stanie technicznym. Stwierdzone przez PINB w G. i inż. Ł. D. nieprawidłowości dotyczą niewątpliwie części wspólnych nieruchomości: ścian konstrukcyjnych, ścian zewnętrznych, podłogi na gruncie w piwnicy, elewacji budynku, murków oporowych zjazdu do budynku.

Organ odwoławczy wskazał, że nieodpowiedni stan techniczny w rozumieniu art. 66 ust. 1 pkt 3 prawa budowlanego, to taki stan, który jest wynikiem niewłaściwego użytkowania obiektu, powstały wskutek zużycia pewnych elementów, pogorszenia substancji, braku remontów oraz niewłaściwej dbałości o stan techniczny, a także powstały w wyniku nagłych zdarzeń, mających miejsce po oddaniu obiektu do użytkowania, co niewątpliwie miało miejsce w rozpatrywanym przypadku. Unormowanie to ma bowiem umożliwić bezpieczne użytkowanie obiektu budowlanego, zgodne z jego przeznaczeniem.

ZWINB przytoczył treść art. 66 ust. 1 oraz art. 5 ust. 2 u.p.b. i wywiódł, że konstrukcja tych przepisów zobowiązywała organ I instancji do wydania decyzji nakazującej usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości. Z akt postępowania wynikało bowiem jednoznacznie, że budynek znajduje się w nieodpowiednim stanie technicznym, co stwierdził zarówno PINB w trakcie przeprowadzonych oględzin, jak i rzeczoznawca w sporządzonej ekspertyzie.

W odniesieniu do terminu wykonania obowiązku organ odwoławczy wyjaśnił, że z uwagi na złożenie przez stronę postępowania odwołania oraz to, że decyzja wydana w trybie art. 66 u.p.b. określa nie tylko obowiązek wykonania robót budowlanych, ale także wyznacza termin ich wykonania, który powinien być terminem umożliwiającym zobowiązanemu wywiązanie się z nałożonego obowiązku, z uwagi na okres zimowy, zmieniono termin wykonania obowiązku nałożonego zaskarżoną decyzją.

Wspólnota Mieszkaniowa budynku przy ul. [...] w G., reprezentowana przez zarządcę, G. T. B. S. Spółka z o.o. w G., wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie skargę na decyzję Zachodniopomorskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego, podnosząc zarzuty:

1. 1. Naruszenia przepisów postępowania, tj. art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 80 k.p.a., polegające na naruszeniu zasady swobodnej oceny dowodów i dokonaniu jej w sposób dowolny, sprzeczny z zasadami doświadczenia życiowego oraz z zebranym materiałem dowodowym w sprawie, poprzez przyjęcie, iż z ekspertyzy technicznej budynku sporządzonej przez inż. Ł. D. wynika, że stan nieruchomości skarżącej powoduje zagrożenie dla życia lub zdrowia ludzi, podczas gdy z rzeczonej opinii wynika, iż stan techniczny budynku zapewnia dalsze jego bezpieczne użytkowanie, jednak wymaga przeprowadzenia jedynie drobnych prac remontowych;
2. 2. naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 80 k.p.a., polegające na naruszeniu zasady swobodnej oceny dowodów i dokonaniu jej w sposób dowolny, sprzeczny z zasadami doświadczenia życiowego oraz z zebranym materiałem dowodowym w sprawie, objawiające się pominięciem istotnych okoliczności stanu faktycznego mających wpływ na długość zakreślonego terminu do wykonania decyzji, takich jak pora roku prowadzenia prac remontowych, konieczność przygotowania dokumentacji techniczno-budowlanej oraz wyłonienia wykonawcy, skutkujących przyjęciem terminu 11-miesięcznego od dnia, kiedy decyzja stanie się ostateczna na usunięcie nieprawidłowości w stanie technicznym obiektu, podczas, gdy terminy te są obiektywnie niemożliwe do zrealizowania przez stronę z uwagi na całokształt okoliczności faktycznych sprawy;
3. 3. naruszeniu przepisów postępowania, a to art. 107 § 1 i § 3 k.p.a., poprzez pobieżne wskazanie i wyjaśnienie przesłanek faktycznych, jakimi kierował się organ uznając, że zakreślone przez niego termin pozwoli w pełni na terminowe wykonanie przedmiotowych obowiązków remontowych, co w konsekwencji spowodowało:
4. 4. naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego, poprzez jego błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie, objawiające się przyjęciem, że wyznaczony przez organ 11-miesięczny termin na wykonanie decyzji odpowiednio, jest racjonalny, podczas, gdy w rzeczywistości tak krótki okres nie uwzględnia zakresu prac i całokształtu okoliczności związanych ze sposobem wykonania tych prac - takich jak konieczność sporządzenia dokumentacji techniczno- budowlanej, czy wreszcie pory roku, mającej znaczenie dla wykonywania szeregu prac budowlanych.

Skarżąca wniosła o:

1. 1. Zmianę zaskarżonej decyzji poprzez uwzględnienie wniosku Skarżącej, o zmianę terminu wykonania prac remontowych, który jest niemożliwy do dotrzymania, oraz nie orzekaniu o obowiązku wykonania odwodnienia wokół budynku.
2. 2. Zasądzenie na rzecz Skarżącej zwrotu kosztów postępowania przed organami administracyjnymi oraz Sądem.

Ewentualnie:

1. 3. Uchylenie decyzji obu organów administracyjnych w zaskarżonym zakresie oraz przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.

W uzasadnieniu skargi skarżąca Wspólnota podniosła, że nie neguje konieczności wykonania zaleconych prac, ale podkreśla, że na dzień dzisiejszy nie jest w stanie sfinansować ich kosztu ze względu na brak środków finansowych na koncie, brak możliwości uzyskania kredytu bankowego na sfinansowanie rzeczonych prac remontowych.

Skarżąca podkreśliła, że deklaruje i zobowiązuje się wykonać niezbędne prace remontowe, jeśli uzbiera odpowiednią ilość środków finansowych, wskazując, że właściciele lokali mieszkalnych zlokalizowanych w budynku położonym w G. przy ulic y [...], są obecnie zadłużeni w bankach, i nie stać ich, aby w ciągu 11-u miesięcy zrealizować prace remontowe wskazane w zaskarżonej decyzji.

Skarżąca całkowicie zaprzeczyła, aby z ekspertyzy technicznej budynku, sporządzonej przez inż. Ł. D. wynikało, że stan nieruchomości skarżącej powoduje zagrożenie dla życia lub zdrowia ludzi. Wskazała, że z ekspertyzy tej, mającej na celu ustalenie przyczyn oraz sposobu usunięcia powstania zawilgocenia ścian i posadzek w pomieszczeniach piwnicznych budynku mieszkalnego przy ul[...] w G., wynika m.in., że "budynek znajduje się w zadawalającym stanie technicznym zapewniającym dalsze jego bezpieczne użytkowanie, jednak wymaga przeprowadzenia drobnych prac remontowych (pkt 3 opinii - Stan techniczny budynku)".

W uzasadnieniu skargi wskazano także na to, że Wspólnota wykonała szereg prac remontowych związanych z wymianą uszkodzonego przez wichurę pokrycia dachu, czy termoizolacji. Podniesiono, że Wspólnota nie dysponuje środkami wystarczającymi do wykonania określonych w decyzji prac budowlanych. Wyjaśniono, że wykonanie tych prac związane jest z koniecznością podjęcia szeregu czynności, które są czasochłonne i generują koszty, to jest:

1. 1. Uzyskania w Zakładzie Usług Komunalnych w G. Warunków przyłączenia do sieci kanalizacji deszczowej.
2. 2. Zlecenia opracowania wtórnika geodezyjnego do celów projektowych.
3. 3. Zlecenia opracowania dokumentacji projektowej instalacji kanalizacji odprowadzającej wody opadowe z rur spustowych budynku do miejskiej kanalizacji deszczowej.
4. 4. Zlecenia opracowania dokumentacji projektowej drenażu wokół budynku i instalacji kanalizacji odprowadzającej wody z tego drenażu do miejskiej kanalizacji deszczowej.
5. 5. Zlecenia opracowania dokumentacji projektowej zebrania wód opadowych ze zjazdu do garażu i instalacji kanalizacji odprowadzającej wody opadowe za zjazdu do miejskiej kanalizacji deszczowej.

Skarżąca podniosła, że prace powinny być wykonywane w odpowiedniej kolejności i przy sprzyjających warunkach pogodowych, są czasochłonne i termin zakreślony w decyzji jest zbyt krótki.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie zważył co następuje

Na podstawie art. 119 pkt 2 i art. 120 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 – j.t.), dalej jako "p.p.s.a.", sprawa niniejsza została rozpoznana w trybie uproszczonym, na posiedzeniu niejawnym.

Skarga okazała się zasadna, bowiem przeprowadzona przez Sąd – stosownie do art. 1 § 1 i ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2022 r. poz. 2492 ze zm.), kontrola zgodności z prawem zaskarżonej decyzji wykazała, że akt ten, podobnie jak decyzja organu I instancji narusza prawo w stopniu nakazującym usunięcie go z obiegu prawnego.

Przedmiotem skargi uczyniono decyzję nakładającą na skarżącą – na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 1 u.p.b., obowiązek wykonania robót budowlanych, w związku ze stwierdzeniem, iż budynek położony przy ul[...] w G. znajduje się w nieodpowiednim stanie technicznym.

Zdaniem organów obu instancji wynika to niezbicie ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, w szczególności oględzin oraz przedłożonej przez Wspólnotę ekspertyzy stanu technicznego.

Na podstawie art. 66 ust. 1 u.p.b., w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany:

1. 1) może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska albo
2. 2) jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowisku, albo
3. 3) jest w nieodpowiednim stanie technicznym, albo
4. 4) powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia
5. - organ nadzoru budowlanego nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku.

Art. 66 ust. 1 pkt 3 p.b. znajduje zastosowanie jeśli ustalenia organów wskazują, że obiekt budowlany jest w nieodpowiednim stanie technicznym. Oznacza to, że stan techniczny obiektu wymaga naprawy poprzez podjęcie czynności, które doprowadzą do odzyskania obecnie utraconych pierwotnych cech i właściwości. Nie znajduje zatem zastosowania kiedy obiekt nie utracił jeszcze swoich właściwości a wymaga jedynie konserwacji czyli zabezpieczenia jego właściwości przed degradacją. Przy czym w orzecznictwie sądów administracyjnych wskazuje się, że bez znaczenia pozostaje przyczyna i czas powstania stanu, który określa się jako nieodpowiedni, a więc czy degradacja określonych części budynku jest skutkiem działalności człowieka, zaniedbań będących na przykład konsekwencją braku konserwacji, czy efektem działania sił natury (por. wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 18 stycznia 2024 r., sygn. akt II SA/Wr 436/23).

Podzielić należy stanowisko, że art. 66 u.p.b. w żaden sposób nie odnosi się do konieczności zachowania obiektu w niezmienionym (nieodpowiednim) stanie technicznym i na jego mocy nie jest możliwe nałożenie obowiązku wykonania prac związanych z konserwacją obiektu. Przeciwnie - chodzi o odtworzenie poprzedniego stanu technicznego, a nie jedynie utrzymanie dotychczasowego stanu, zaś nakazy w nim określone mogą dotyczyć wyłącznie usunięcia nieprawidłowości, o których mowa w ust. 1 pkt 1 - 4 tego przepisu, w tym wykonania robót naprawczych, mających cechy co najmniej remontu, a nie tylko konserwacji obiektu (por. wyrok NSA z dnia 13 lipca 2023 r., sygn. akt II OSK 649/22).

Podkreślenia wymaga przy tym, że decyzja wydawana na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 3 u.p.b. ma charakter związany, co oznacza, że stwierdzenie przez organ nieodpowiedniego stanu budynku obliguje go do wydania decyzji nakładającej obowiązek usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości i zakreślenia terminu wykonania nałożonego obowiązku.

Należy również zauważyć, że każda z wymienionych w art. 66 ust. 1 przesłanek wydania decyzji administracyjnej stanowi samoistną podstawę nałożenia obowiązków, a zatem wystarczające jest wystąpienie jednej z nich, jakkolwiek nie można wykluczyć, że w odniesieniu do jednego budynku mogą wystąpić jednocześnie dwie lub więcej podstaw do wydania decyzji. W takim wypadku obowiązkiem organu jest wskazanie podstawy prawnej decyzji, z wyszczególnieniem, które punkty z art. 66 ust. 1 u.p.b. mają zastosowanie, a w uzasadnieniu rozstrzygnięcia wyjaśnienie przyjętej kwalifikacji prawnej stwierdzonych uchybień.

Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy należy podzielić wyrażoną w skardze, ale również i w odwołaniu wątpliwość odnoszącą się do tego, czy budynek znajduje się w nieodpowiednim stanie technicznym. Taka teza nie wynika bowiem z przedłożonej na żądanie organu I instancji ekspertyzy, w której wprost wskazano, że budynek znajduje się w zadowalającym stanie technicznym i wymaga jedynie przeprowadzenia drobnych prac remontowych.

Wskazać w tym miejscu należy, że co do zasady organy nadzoru budowlanego posiadają własne kompetencje do czynienia ustaleń i oceny w zakresie stanu technicznego budynków i nakładania na tej podstawie obowiązków wynikających z art. 66 ust. 1 u.p.b. Skoro jednak organ nałożył na skarżącą Wspólnotę obowiązek przedłożenia ekspertyzy w zakresie ustalenia przyczyny powstawania zawilgocenia ścian i posadzek w pomieszczeniach piwnicznych budynku i możliwości usunięcia przyczyny, skutków i sposobu usunięcia powstałego zawilgocenia budynku, a z ekspertyzy tej wynikają wnioski odmienne od postawionych przez PINB, to należało dokument ten ocenić.

W tym miejscu wyjaśnienia wymaga, iż obowiązujące przepisy nie określają tego, jak powinna wyglądać ekspertyza dotycząca stanu technicznego budynku, jakie elementy powinna zawierać, ani w jaki sposób powinna dokumentować postawione w niej tezy. Nie ulega natomiast wątpliwości, że ekspertyza techniczna stanowi istotny dowód w sprawie (art. 75 § 1 k.p.a.) i powinna zostać oceniona według reguł, o których mowa w art. 80 k.p.a. A zatem organ powinien ustalić, czy ekspertyza odnosi się do wszystkich kwestii, których miała dotyczyć, czy jest kompletna, spójna, a wynikające z niej wnioski są logiczne i zgodne z zasadami poprawnego rozumowania.

Taka ocena w niniejszej sprawie nie została dokonana, a organ I instancji, powołując się na ekspertyzę wskazał, iż potwierdza ona nieodpowiedni stan techniczny budynku, co nie odpowiada prawdzie, bowiem – jak już wskazano, w dokumencie tym wprost stwierdzono, że budynek znajduje się w zadowalającym stanie technicznym, pozwalającym na jego bezpieczną eksploatację.

Argumentację tę powielił organ odwoławczy, nie odnosząc się do podniesionego w odwołaniu zarzutu dotyczącego sprzeczności w ocenie stanu technicznego budynku postawionej przez PINB i sporządzającego ekspertyzę techniczną i stwierdzając, wbrew faktom, iż ekspertyza ta potwierdza nieodpowiedni stan techniczny budynku.

Sąd nie neguje kompetencji organu do poczynienia ustaleń w zakresie nieodpowiedniego stanu technicznego budynku, jednak skoro w aktach sprawy znajduje się ekspertyza, która z ustaleniami tymi jest sprzeczna, to niewątpliwie obowiązkiem organu jest odniesienie się do tego dowodu, jego rzetelna ocena i przedstawienie własnego odmiennego stanowiska, które powinno zostać należycie i wyczerpująco uargumentowane. Nie jest natomiast dopuszczalne powoływanie się na ekspertyzę i formułowanie w oparciu o nią wniosków, które z niej nie wynikają, zwłaszcza w sytuacji, gdy strona konsekwentnie okoliczność tę podnosi.

W badanej sprawie należy również dostrzec i to, że w ramach obowiązku wykonania prac budowlanych, zmierzających do usunięcia nieodpowiedniego stanu technicznego budynku nałożono na skarżącą również obowiązki związane z naprawą elewacji budynku, w części, w której elewacja pozostaje niedocieplona (naprawa pęknięć - w elewacji zachodniej, naprawa ochronnych powłok malarskich). Nie wykazano przy tym, aby ubytki w elewacji, czy powłokach malarskich świadczyły o nieodpowiednim stanie technicznym budynku. Nie wynika to również z akt postępowania. Nie sposób zatem ocenić, czy prace o których mowa mają na celu poprawę wyglądu elewacji, czy też obecność spękań i ubytków w powłokach malarskich ma wpływ na stan techniczny budynku, a jeżeli tak to jaki.

Okoliczność ta ma istotne znaczenie dla zasadności nałożenia obowiązku w trybie art. 66 ust. 1 pkt 3 u.p.b. Brak jest bowiem podstaw do zastosowania tego przepisu w sytuacji, gdy obowiązki dotyczą bieżącej konserwacji,, czy też wykonania takich prac, które mają na celu wyłącznie poprawę estetyki budynku, nie są natomiast związane z koniecznością podjęcia działań mających na celu zachowanie jego substancji przed degradacją mającą wpływ na bezpieczne użytkowanie obiektu.

Niezależnie od powyższego zauważyć należy, że decyzja organu I instancji została wydana na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 3 u.p.b., natomiast w jej uzasadnieniu znalazły się stwierdzenia, z których wynika, że budynek znajduje się w stanie zagrażającym życiu i zdrowiu ludzi, które nie zostały w żaden sposób uzasadnione. Jakkolwiek Sąd dostrzega, iż w trakcie oględzin organ uznał, że zawilgocenie ścian piwnicy może stwarzać zagrożenie dla życia i zdrowia przebywających tam osób, z uwagi na niekorzystny mikroklimat, to jednak w ocenie Sądu, taka argumentacja nie jest wystarczająca do uznania, iż zachodzą przesłanki z art. 66 ust. 1 pkt 1 u.p.b. Do wydania decyzji nakazującej doprowadzenie obiektu budowlanego do odpowiedniego stanu nie wystarczy bowiem ogólne stwierdzenie przez organ, że obiekt budowlany zagraża życiu lub zdrowiu ludzi. Organ, powołując się na tę przesłankę, musi bowiem jednoznacznie sprecyzować, jakie nieprawidłowości występują oraz któremu z dóbr wymienionych w pkt 1 zagrażają i dlaczego.

W świetle wskazanych wyżej okoliczności zasadnym było uznanie, że zaskarżona decyzja i decyzja ją poprzedzająca zostały wydane z naruszeniem prawa - art. 7, 77 § 1 i 80 k.p.a., co stanowiło podstawę ich uchylenia w oparciu o art. 145 § 1 pkt 1 lit. c w związku z art. 135 p.p.s.a.

O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 przywołanej ustawy.