Uzasadnienie
Decyzją z [...] kwietnia 2022 r., nr [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. (dalej: Kolegium lub organ odwoławczy), po rozpatrzeniu odwołania K. S. (dalej: strona lub skarżący) od decyzji Wójta Gminy K. z dnia [...] grudnia 2021 r., znak [...], w przedmiocie ustalenia opłaty planistycznej w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości stanowiącej działkę o nr ewidencyjnym [...] o pow. [...] ha, położonej w obrębie O., gmina K., orzekło o uchyleniu powyższej decyzji w zakresie punktu 2 w części orzekającej o terminie do uiszczenia opłaty planistycznej oraz w zakresie punktu 4 i umorzyło postępowanie pierwszej instancji w tym zakresie. Natomiast w pozostałym zakresie utrzymano zaskarżoną decyzję w mocy.
Jak wyjaśnił organ odwoławczy, decyzją z [...] grudnia 2021 r. organ I instancji w pkt 1 ustalił stronie opłatę planistyczną w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu położonego w obrębach geodezyjnych P. i O. w gminie K. oraz zbyciem przedmiotowej nieruchomości w dniu [...] czerwca 2021 r. W pkt 2 decyzji organ wskazał, że powyższą opłatę strona jest zobowiązana wnieść na rachunek bankowy Urzędu Gminy w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna. Natomiast w pkt 3 i 4 decyzji organ orzekł, że decyzja po uzyskaniu waloru ostateczności będzie podlegała wykonaniu w trybie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym w administracji a do skutków zwłoki lub opóźnienia w zapłacie opłaty planistycznej stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego.
Kolegium ustaliło, iż strona wnioskiem z dnia [...] sierpnia 2018 r. zwróciła się do Wójta Gminy K. o ustalenie wysokości jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem bądź zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przed jej zbyciem. Tym wnioskiem została objęta działka ewidencyjna nr [...] o pow. [...] ha położona w obrębie O., gmina K.. Po przeprowadzeniu postępowania została wydana decyzja z dnia [...] października 2018 r. określająca wysokość opłaty planistycznej w kwocie [...]zł. Operat szacunkowy określający wartość rynkową prawa własności działki nr [...] dla potrzeb naliczenia opłaty planistycznej w postępowaniu przed zbyciem (sprzedażą), z której pośrednio została utworzona działka nr [...], został sporządzony [...] października 2018 r. Natomiast zbycie nieruchomości nastąpiło w dniu [...] października 2020 r. Zatem od daty sporządzenia operatu szacunkowego do zbycia nieruchomości upłynęły 32 miesiące i 13 dni.
Jak wyjaśniono, będąca przedmiotem aktualnie prowadzonego postępowania działka nr [...] została utworzona na mocy decyzji Wójta Gminy K. z dnia [...] kwietnia 2021 r. zatwierdzającej podział działki nr [...], która powstała na mocy decyzji Wójta Gminy K. z dnia [...] października 2020 r. zatwierdzającej podział nieruchomości stanowiącej działkę ewidencyjną nr [...], która z kolei powstała na mocy decyzji Wójta Gminy K. z dnia [...] września 2019 r. zatwierdzającej podział nieruchomości stanowiącej działkę ewidencyjną nr [...].
Po wpłynięciu do organu w dniu [...] czerwca 2021 r. aktu notarialnego świadczącego o przeniesieniu prawa własności działki nr [...] organ gminy w dniu [...] października 2021 r. wszczął z urzędu postępowanie w sprawie ustalenia opłaty planistycznej. W ramach prowadzonego postępowania ustalono, iż przedmiotowa nieruchomość oznaczona jest w ewidencji gruntów i budynków symbolami RllIb, RIVa - grunty orne. W pierwotnym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego gminy K. zatwierdzonego uchwałą nr [...] z dnia [...] grudnia 1987 r., który przestał obowiązywać z dniem [...] grudnia 2002 r., nieruchomość stanowiąca obecnie działkę o nr [...] położona była na terenie oznaczonym symbolem RP - przeznaczona na cele rolne. W obecnie obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego gminy K. dla terenu położonego w obrębach P. i O. - Uchwala nr [...] Rady Gminy K. z dnia [...] czerwca 2018 r. teren ten oznaczony jest symbolem elementarnym 2.MN - przeznaczony na cele zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz [...] - przeznaczony na cele drogi wewnętrznej. Jednocześnie w planie miejscowym dla powyższego terenu określono stawkę procentową opłaty planistycznej w wysokości 30% wzrostu wartości nieruchomości.
Dla potrzeb aktualnie prowadzonego postępowania rzeczoznawca majątkowy sporządził opinię w formie operatu szacunkowego. W oparciu o powyższy dokument ustalono, że nastąpił wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W operacie ustalono istotne daty tj. datę przed uchwaleniem planu miejscowego ([...] czerwca 2018 r.), datę, w której plan stał się obowiązujący ([...] sierpnia 2018 r.). Natomiast wartość nieruchomości określono na dzień [...] czerwca 2021 r. W procesie wyceny uwzględniono stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażania w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości. Biegły ustalił wartość rynkową przedmiotowych nieruchomości w podejściu porównawczym. Przeanalizował transakcje kupna-sprzedaży niezabudowanych działek gruntowych o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową na terenie gminy K. oraz z sąsiadującym z obrębem O. obrębem M., znajdującym się w gminie D. z okresu 2 lat przed datą określenia wartości nieruchomości.
Na powyższej podstawie określono, iż wartość wycenianej działki przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwałą wyrażała się w kwocie [...]zł, a wg stanu po uchwaleniu miejscowego planu w kwocie [...]zł. Różnica wartości pomiędzy powyższymi wartościami wyniosła [...] zł. W związku z powyższym organ I instancji ustalił opłatę planistyczną w wysokości [...] zł tj. 30% wzrostu wartości nieruchomości
W odwołaniu od powyższej decyzji strona podnosiła, że jest niezadowolona z decyzji ponieważ opłata planistyczna w niej określona jest ponad dwukrotnie wyższa od opłaty z decyzji określającej opłatę planistyczną wykonanej przed sprzedażą działek jaką odwołujący otrzymał z urzędu w chwili gdy decydował się na sprzedaż części działki nr [...]. Odwołujący zwrócił uwagę na fakt, że przed wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jego działka miała powierzchnię 5680 m2 a w wyniku uchwalenia miejscowego planu odwołujący stracił 600 m2 na drogę. W miejscowym planie znalazł się bowiem zapis, że trzeba poszerzyć drogę przylegającą bezpośrednio do terenu należącego do odwołującego.
Odwołujący oświadczył, że w wyniku uchwalenia miejscowego planu gmina przejęła od niego fragment działki, wskutek czego odwołujący otrzymał odszkodowanie w wysokości [...] zł, czyli 30 zł/m2, przy czym nie miał on możliwości uzyskania wyższej ceny, gdyż gdyby zażądał normalnego odszkodowania to nie miałby możliwości podłączenia do wody i kanalizacji, albowiem jedynym rozwiązaniem było włączenie do sieci należącej do gminy D.. Gmina K. nie posiada bowiem na tym terenie swoich sieci. Odwołujący podniósł, że w nowej wycenie nie ma mowy o tym, ile stracił na przejęciu przez Gminę D. części działki na poszerzenie drogi. Stwierdził także, że w "nowej" wycenie rzeczoznawca wskazał, że do wyceny bierze się stan działki z chwili, gdy był uchwalany plan - działka była wtedy niepodzielona i nieuzbrojona. Tymczasem do porównania wartości na dzień sprzedaży wydzielonych działek rzeczoznawca przyjął działki o powierzchniach podobnych do wydzielonych przez odwołującego a nie o powierzchniach jaką jego działka miała przed podziałem.
Ponadto w operacie uwzględnia się działki uzbrojone a nie tak jak w przypadku działki należącej do odwołującego - z dużymi kosztami związanymi z uzbrojeniem. Odwołujący nie zgodził się też ze stwierdzeniem, że działka wyceniana znajduje się w bezpośrednim sąsiedztwie sieci uzbrojenia. W ocenie odwołującego zastanawiająca jest waga cechy rynkowej dotycząca wielkości działki, czyli procentowy wpływ wielkości działki na cenę. Waga ta określona jest jako 5%. Zdaniem odwołującego porównywanie ceny 1 m2 działki o powierzchni 1000 m2 z 1 m2 działki przed podziałem o powierzchni 5680 m2 lub po wydzieleniu drogi 5085 m2 jest niewłaściwe.
Odwołujący nadmienił także, że poniósł już koszt opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości, a więc nie powinno się porównywać i szacować ceny jak dla małych działek przeznaczonych dla klienta indywidualnego planującego budowę domu jednorodzinnego.
Nadto według odwołującego zastanawiające jest, dlaczego Gmina K. zleciła wykonanie nowej wyceny zamiast uaktualnić istniejącą i zaakceptowaną przez odwołującego wycenę. Przy czym odwołujący stwierdził, że jeśli w "nowej" wycenie napisane jest, że ceny w ciągu dwóch lat poprzedzających sprzedaż części jego działki wzrosły o 3% i to niezależnie od faktu, czy jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego czy go nie ma, to budzi wątpliwości, dlaczego "nowa" wycena różni się od poprzedniej wyceny o 16% przed planem i aż o 24% po planie. W ocenie odwołującego tak wykonana ocena zaprzecza sama swojej treści i dodatkowo powiększa różnicę między cenami mającymi wpływ na wysokość opłaty planistycznej.
Odwołujący przedstawił swoje zastrzeżenia co do wyceny, porównując wartości z operatu wykonanego w 2021 r. z wartościami pochodzącymi z wyceny wykonanej w październiku 2018 r. (przed sprzedażą działki).
Rozpatrując powyższe odwołanie Kolegium po przywołaniu zasad ustalania opłaty planistycznej i sposobu jej obliczania dokonało oceny operatu szacunkowego sporządzonego dla potrzeb postępowania i uznało, że nie ma podstaw do podważenia wiarygodności powyższego dokumentu jako dowodu w oparciu o który określono wartości nieruchomości przed i po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Natomiast odnosząc się do zarzutów odwołania organ odwoławczy wskazał, iż rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, że cechy działki szacowanej przyjął dla stanu z daty, kiedy plan miejscowy stał się obowiązujący. Działka była wówczas niepodzielona, niezagospodarowana. W procesie wyceny nie brano pod uwagę wpływu podziału na wartość rynkowa nieruchomości. Kolegium nadmieniło też, iż podobieństwo działki wycenianej i działek przyjętych do porównania nie musi oznaczać ich identyczności, a różnice między tymi działkami korygowane są za pomocą ich cech i wag tych cech uwzględnionych w operacie. Ustalenie zaś, które z cech nieruchomości mają najistotniejsze znaczenie w konkretnym przypadku, zależy od oceny rzeczoznawcy wyposażonego nie tylko w szczególne kompetencje ustawowe, ale także posiadającego profesjonalną wiedzę na temat czynników oddziaływujących na wartość nieruchomości.
W ocenie organu odwoławczego przyjęcie do porównania działek o różnych powierzchniach, w tym mniejszych od nieruchomości wycenianej, nie przesądza o wadliwości dokonanego szacunku. Nadto rzeczoznawca majątkowy w piśmie z dnia [...] stycznia 2022 r., ustosunkowującym się do uwag zgłoszonych przez stronę w odwołaniu wyjaśnił, że niewiele jest działek dużych, których dotyczą transakcje rynkowe. Przyjęcie do porównania działek o powierzchniach mniejszych od wycenianej wynika właśnie z tej przyczyny. Kolegium zwróciło też uwagę, że rzeczoznawca w obrębie atrybutu "wielkość powierzchni" dokonał odpowiedniego stopniowania: bardzo duża, duża, średnia, mała oraz bardzo mała co pozwoliło przeprowadzić korekty cenowe uwzględniające szczegółowe różnice powierzchniowe pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami przyjętymi do porównań. Odnośnie zaś kwestionowania przez odwołującego przyjętej przez rzeczoznawcę wagi cechy rynkowej dotyczącej wielkości działki Kolegium wskazało, że to rzeczoznawca ustala wagi cech i współczynników korygujących i należy to do jego kompetencji. Jest to kwestia wymagająca wiedzy o charakterze specjalistycznym.
Organ odwoławczy odnosząc się do pozostałych zarzutów odwołania nadmienił także, że rzeczoznawca majątkowy w procesie wyceny uwzględnił okoliczność, że przedmiotowa działka w dacie wejścia w życie miejscowego planu była nieuzbrojona, w operacie szacunkowym biegły wskazał, że "media znajdują się w sąsiedztwie". W piśmie z dnia [...] stycznia 2022 r. biegły wyjaśnił natomiast, że uchwalenie miejscowego planu nie zmieniło dostępności nieruchomości do mediów. Słusznie przy tym zauważył rzeczoznawca, że opisane w odwołaniu starania strony o przyłączenie do mediów i poniesione w związku z tym ewentualne koszty, nie mają związku ze skutkami uchwalenia planu miejscowego i związaną z tym zmianą wartości przedmiotowej nieruchomości. Okoliczność, że w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gmina przejęła część działki odwołującego na poszerzenie drogi za zbyt niskim, w ocenie odwołującego, odszkodowaniem pozostaje poza zaś zakresem niniejszej sprawy.
Jak wyjaśnił organ odwoławczy z treści operatu wynika ponadto, iż rzeczoznawca dokonał analizy trendu zmian cen w czasie i trend ten określił na ok. +11%. Trend ten był uwzględniony przy stosowaniu przyjętej metody szacowania. Z kolei kwestia prawidłowego określenia wskazanego wskaźnika jako pozostająca w sferze wiedzy specjalistycznej nie może być skutecznie zakwestionowana samymi twierdzeniami odwołującego. Przytoczono także wyjaśnienia rzeczoznawcy zawarte w piśmie z dnia [...] stycznia 2022 r. z których wynika, że wzrost procentowy cen transakcyjnych nieruchomości gruntowych podany w operacie jest wzrostem średnim, policzonym metodą statystyczną dla próby ponad 100 nieruchomości z Gminy K. dla okresu jednego roku a nie dla dwóch lat jak wskazuje odwołujący. Okres jednego roku jest zaś powszechnie przyjętym i stosowanym okresem przy określaniu wzrostu cen, inflacji.
Natomiast w zakresie zarzutu dotyczącego zlecenia nowej wyceny zamiast dokonania aktualizacji "zaakceptowanej przez odwołującego" wyjaśniono, iż zgodnie z art. 156 § 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, najdalej przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie tego okresu po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Jednak istotne jest, że nawet po potwierdzeniu aktualności operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, tylko w kolejnych 12 miesiącach, licząc od dnia upływu okresu pierwotnych 12 miesięcy. W konsekwencji operat z [...] października 2018 r., nawet po uzyskaniu aktualizacji, nie mógł być wykorzystywany dla ustalenia opłaty planistycznej w aktualnym postępowaniu.
Odnosząc się natomiast do podnoszonej różnicy w wartościach wskazanych w operacie szacunkowym z 2021 r. z wartościami wskazanymi w operacie szacunkowym z 2018 r. Kolegium zwróciło uwagę, iż rzeczoznawca majątkowy dla potrzeb wyceny nieruchomości w operacie z 2018 r. przyjął okres badania cen transakcji od stycznia 2017 r. do października 2018 r., w przypadku natomiast operatu z 2021 r. okres badania cen obejmował w zakresie transakcji nieruchomościami gruntowymi przeznaczonymi w miejscowym planie na zabudowę mieszkaniową okres od października 2019 r. do kwietnia 2021 r. Natomiast w zakresie transakcji nieruchomościami gruntowymi o faktycznym sposobie wykorzystywania takim jak dla nieruchomości szacowanej przed uchwaleniem planu okres od czerwca 2019 r. do marca 2021 r. W związku z zadeklarowaniem przez rzeczoznawcę stosowania w toku wyceny Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny, które są powszechnie stosowane w toku wycen, i prawidłowym ich zastosowaniem, transakcje działek podobnych winny były pochodzić z okresu 2019-2020 i takie też zostały użyte przez rzeczoznawcę. Natomiast wartości wskazane w operacie z 2018 r. nie mogły być brane pod uwagę w niniejszej sprawie.
Powyższe dorowadziło organ do konkluzji, iż badany operat szacunkowy zawiera wszelkie wymagane przepisami elementy, został sporządzony zgodnie z wymogami określonymi w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Rozważania prowadzone w operacie szacunkowym a także wyjaśnienia zawarte w piśmie rzeczoznawcy z dnia [...] stycznia 2022 r. są zrozumiałe, spójne i logiczne. Argumentacja rzeczoznawcy ma charakter wiarygodny, przekonujący i wyczerpujący. Zdaniem Kolegium ziściły się tym samym wszystkie przesłanki skutkujące obowiązkiem ustalenia opłaty planistycznej.
Kolegium uznało natomiast za nieuprawnione zamieszczenie w sentencji zaskarżonej decyzji rozstrzygnięcia w zakresie ustalenia terminu zapłaty jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oraz co do tego, iż do skutków zwłoki lub opóźnienia w zapłacie opłaty planistycznej stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu Cywilnego. Tym samym decyzję organu I instancji należało w tej części uchylić i umorzyć postępowanie w tym zakresie.
Pismem z [...] maja 2022 r. K. S. reprezentowany przez radcę pranego wniósł skargę na powyższa decyzją zarzucając jej naruszenie:
- 1. art. 36 ust. 4 i 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez nieprawidłowe przyjęcie za przedmiot wyceny działki nr [...], wydzielonej z działki [...], podczas gdy podział nastąpił po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz poprzez jego wadliwe zastosowanie, podczas gdy przy prawidłowej ocenie stanu faktycznego i prawnego organ winien prawidłowo ustalić wartość nieruchomości, będącą podstawą do ustalenia opłaty;
- 2. art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez uznanie, że nieruchomości o wielokrotnie mniejszej powierzchni niż działka wyceniania uznać należy za nieruchomości podobne, przy zastosowaniu wagi cechy na poziomie 5%;
- 3. art. 37 ust. 1 i 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w związku z art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez nieprawidłowe odniesienie zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, w stosunku do wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, podczas którego to szacowania nieprawidłowo określono stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych;
- 4. art. 153 ust. 1 w zw. z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez błędne ustalenie, że nieruchomości przyjęte przez biegłego do ustalenia opłaty planistycznej od sprzedaży nieruchomości skarżącego, to nieruchomości spełniające wymóg porównywalności;
- 5. art. 7 i 77 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego poprzez jego niezastosowanie, polegające na odmowie uwzględnienia zarzutów skarżącego do treści operatu szacunkowego, bez ustosunkowania się do treści tych zarzutów przez rzeczoznawcę majątkowego, a tym samym zaniechanie przez organ podjęcia wszelkich czynności niezbędnych celem poczynienia ustaleń w przedmiotowej sprawie, dokonanie ustaleń w oparciu o niemiarodajny materiał dowodowy, z pominięciem słusznego interesu strony, a także poprzez zaniechanie przez organ podjęcia wszystkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia sprawy, w szczególności w zakresie ustalenia wartości nieruchomości w dacie przed ustanowieniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz po jego ustanowieniu;
- 6. art. 8 Kodeksu postępowania administracyjnego poprzez prowadzenie postępowania w sposób niebudzący zaufania do władzy publicznej, w szczególności poprzez niedokładne zbadanie okoliczności sprawy, nieuwzględnienie w wydanym postanowieniu słusznego interesu strony, a nadto poprzez pozbawienie strony możliwości zapoznania się z wyrażonym na skutek zarzutów do operatów szacunkowych stanowiskiem rzeczoznawcy majątkowego w oparciu o którego operat szacunkowy wydana została decyzja ustalająca wysokość opłaty planistycznej, a także poprzez pominięcie i nieustosunkowanie się do podniesionej przez skarżącego kwestii ponad dwukrotnego wzrostu wysokości opłaty planistycznej na przestrzeni dwóch lat;
- 7. art. 10 Kodeksu postępowania administracyjnego poprzez pozbawienie skarżącego możliwości ustosunkowania się do całokształtu zebranego w sprawie materiału dowodowego, w szczególności do stanowiska rzeczoznawcy, który sporządził operat, które to stanowisko zostało doręczone skarżącemu wraz z pismem informującym o przekazaniu odwołania skarżącego do Samorządowego Kolegium Odwoławczego;
- 8. art. 80 Kodeksu postępowania administracyjnego poprzez dokonanie dowolnych a nie swobodnych ustaleń faktycznych, niepopartych konkretnymi i jednoznacznymi dowodami, przekroczenie zasady swobodnej oceny dowodów, bowiem dowody przyjęte za podstawę rozstrzygnięcia zostały ocenione dowolnie, a w treści uzasadnienia decyzji brakuje rozważań dlaczego takie, a nie inne dowody, dotyczące między innymi przyjęcia porównywanych nieruchomości oraz przeznaczenia działek, zostały uznane za miarodajne i wiarygodne, co w żaden sposób nie zostało zweryfikowane przez organy I i II instancji;
- 9. art. 81a Kodeksu postępowania administracyjnego administracji poprzez jego niezastosowanie i nierozstrzygnięcie powstałych na gruncie niniejszej sprawy wątpliwości co do stanu faktycznego na korzyść strony, podczas gdy przedmiotem postępowania w niniejszej sprawie jest nałożenie na stronę obowiązku, a zatem dyspozycja art. 81a § 1 k.p.a. winna znaleźć zastosowanie.
Wskazując na powyższe pełnomocnik zawnioskował o uchylenie decyzji w zaskarżonej części oraz poprzedzającej ją decyzji Wójta Gminy K. w części nieuchylonej przez Samorządowe Kolegium Odwoławczego a także o zasądzenie na rzecz skarżącego kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.
W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie oraz o rozpatrzenie do rozpoznania w trybie uproszczonym.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie zważył, co następuje
Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 137) oraz art. 3 § 2 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 329 z późn. zm., dalej jako: P.p.s.a.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem (legalności), jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sądy administracyjne, kierując się wspomnianym kryterium legalności, dokonują oceny zgodności treści zaskarżonego aktu oraz procesu jego wydania z normami prawnymi – ustrojowymi, proceduralnymi i materialnymi – przy czym ocena ta jest dokonywana według stanu prawnego i na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu.
Stosownie do art. 134 § 1 P.p.s.a., sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną. Oznacza to, że bierze pod uwagę wszelkie naruszenia prawa, a także wszystkie przepisy, które powinny znaleźć zastosowanie w rozpoznawanej sprawie, niezależnie od żądań i wniosków podniesionych w skardze – w granicach sprawy, wyznaczonych przede wszystkim rodzajem i treścią zaskarżonego aktu
Sprawa podlegała rozpatrzeniu w trybie uproszczonym, zgodnie z art. 119 pkt 2 P.p.s.a.
Przedmiotem kontroli sądowej jest decyzja Wójta Gminy K. ustalająca skarżącemu opłatę planistyczną z tytułu wzrostu wartości nieruchomości stanowiącej działkę o nr ewidencyjnym [...] o pow. [...] ha, położonej w obrębie O., gmina K., spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz zbyciem przedmiotowej nieruchomości w dniu [...] czerwca 2021 r.
Materialnoprawną podstawę zaskarżonego rozstrzygnięcia stanowił art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 503 z późn. zm.), zgodnie z którym, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Stosownie zaś do art. 37 ust. 1, 3-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wysokość opłaty, ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.
Wójt, burmistrz albo prezydent miasta ustala opłatę, o której mowa w art. 36 ust. 4, w drodze decyzji, bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego, jednak nie później niż w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące.
W rozpatrywanej sprawie poza sporem pozostaje, że działka będąca przedmiotem postępowania stanowiła przed zbyciem własność skarżącego, oraz to, że działka ta została sprzedana w dniu [...] czerwca 2021 r.
Zostało także prawidłowo ustalone, iż Rada Gminy w K. Uchwałą nr [...] z dnia [...] czerwca 2018 r., opublikowaną w [...], uchwaliła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla terenu, na którym położna jest działka objęta postępowaniem. Oznacza, że przedmiotowa nieruchomość została sprzedana przed upływem pięciu lat od daty wejścia w życie planu zagospodarowania przestrzennego. Przed upływem pięcioletniego terminu na zgłoszenie roszczeń zostało tez wszczęte postępowanie administracyjne.
Główne zarzuty skargi dotycząc sposobu ustalenia zmiany wartości nieruchomości w następstwie wejścia w życie planu miejscowego. Skarżący kwestionuje także prawidłowość przeprowadzenia postepowania odwoławczego.
Jeśli chodzi o określenia zmiany wartości nieruchomości, na zlecenie organu administracji w toku postępowania został opracowany przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy. Podstawą wyliczenia opłaty planistycznej była zaś oszacowana przez rzeczoznawcę różnica pomiędzy wartością nieruchomości przed uchwaleniem i po uchwaleniu planu miejscowego. Przy czym, wobec zgłoszenia w odwołaniu zarzutów merytorycznych co do treści operatu, rzeczoznawca przedstawił w tym zakresie swoje stanowisko i wyjaśnienia w piśmie z [...] stycznia 2022 r. Powyższe stanowisko, wraz z ponowną oceną operatu szacunkowego stanowiło podstawę rozstrzygania przez organ odwoławczego. Przy czym organ odwoławczy skorygował rozstrzygnięcie organu I instancji w zakresie zamieszczenia w sentencji zaskarżonej decyzji rozstrzygnięcia dotyczącego ustalenia terminu zapłaty należności oraz co do tego do skutków zwłoki lub opóźnienia w jej zapłacie. W pozostałym zaś zakresie utrzymał zaskarżoną decyzję w mocy.
Z okoliczności sprawy wynika, iż w dacie uchwalenia i wejścia w życie planu miejscowego działka nr [...] nie istniała, gdyż powstała ona z podziału działki nr [...], który nastąpił po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W dacie wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego istniała działka nr [...], przy czym w toku wyceny celem uwzględnia wyłączona jej części z możliwości zabudowy z uwagi na przeznaczenie części terenu na cele drogowe rzeczoznawca przyjął weryfikował wartość nieruchomości, pomniejszając ją o 595 m2. Przywołane w skardze nieprecyzyjne oznaczenie ówcześnie istniejącej działki jako nr [...] pozostało bez wpływu na oszacowaną wartość nieruchomości albowiem jej stan i parametry zostały określone prawidłowo a nieruchomości przyjęte do porównania spełniają warunek podobieństwa.
W zakresie braku podobieństwa (porównywalności) nieruchomości wykorzystanych do porównania z uwagi na różnice w powierzchniach oraz wadliwego określenia wagi dla takiej cechy nie sposób nie dostrzegać, iż rzeczoznawca przy wycenie nieruchomości zarówno po uchwaleniu planu miejscowego jak i przed uchwaleniem planu miejscowego wybrał 5 cech różniących nieruchomości przyjęte do porównań - tj.: lokalizacja nieruchomości, otoczenie nieruchomości, powierzchnia, utrudnienia w gospodarowaniu, dojazd i infrastruktura komunikacyjna. Opisał je odpowiednio oraz przypisał im stosowne wagi procentowe, co jest typowym i powszechnie przyjętym działaniem w toku wyceny, wymagającym wiedzy specjalnej.
Odnosząc się do najbardziej eksponowanego zarzutu skargi dotyczącego różnic powierzchni nieruchomości porównywanych, skoro owa powierzchnia jest jedną z cech nieruchomości, która została o oparciu o wiedzę specjalną rzeczoznawcy majątkowego stosownie ujęta i skorygowana, nie sposób na tylko poprzez porównywanie tylko tej jednej cechy, w oderwaniu od innych parametrów zestawianych nieruchomości skutecznie budować zarzutu o braku ich podobieństwa. Tym bardziej, że rzeczoznawca wyraźnie wskazał, że wielkość wycenianej nieruchomości wpływała na jej wartość w stosunkowo niewielki sposób (waga cechy: 5%).
Natomiast z przedstawionych w operacie danych wynika, iż największy wpływ na wartość nieruchomości miały inne cechy: lokalizacja (40%), otoczenie (25%), utrudnienia w zagospodarowaniu (25%) a także dojazd infrastruktura komunikacyjna (10%). W oparciu o argumentację skargi nie sposób taki dokonany przez rzeczoznawcę majątkowego w zakresie jego wiedzy specjalnej doboru wag poszczególnych cech kwestionować.
Definicję nieruchomości podobnej zawiera § 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jest to nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.
Również inne niż wyżej wymienione parametry mogą mieć wpływ na cenę ale oceny tej dokonuje rzeczoznawca który ma wiedzę specjalistyczną i bazę danych, które pozwalają na ocenę wpływu danej cechy na cenę. Kwestie związane z innymi cechami wpływającymi na wartość są elementami wiedzy specjalnej, zastrzeżonej dla biegłego i to biegły ocenia jaki wpływ, w jakim rozmiarze ma dana cecha na wartość.
Zwrócić też należy przy tym uwagę, że oceny operatu może dokonać, zgodnie z art. 157 § 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych jako podmiot wysoce wyspecjalizowany.
Tym samym dokonując kontroli operatu sąd administracyjny, a wcześniej organ administracji, ma obowiązek zbadania jego prawidłowości pod względem spełnienia warunków formalnych. Oznacza to, że ma zbadać, czy operat został sporządzony przez osobę uprawnioną, czy zawiera określone prawem elementy, a także czy nie zawiera niejasności lub braków, które uniemożliwiają jego ocenę. Obowiązkiem organu i Sądu jest także ocena, czy sporządzony operat pozostaje w zgodzie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami i przepisami wykonawczymi. Warunki formalne, jakim powinien odpowiadać operat określają przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Taka kontrola operatu została dokonana przez organ i Sąd tę ocenę podziela.
W świetle powyższego, w ocenie Sądu, brak jest też podstaw do uwzględnienia zarzutu wadliwego doboru nieruchomości podobnych w szczególności i innych zarzutów dotyczących operatu. Nie dowiedziono w szczególności aby operat szacunkowy nie został sporządzony zgodnie z przepisami i aby nie spełniał wymagań formalnych przewidzianych przez prawodawcę. W kontekście zarzutów skargi warto też zauważyć, iż oszacowanie nieruchomości ma następować na podstawie porównania z nieruchomościami z nieruchomościami podobnymi a nie identycznymi.
Co zaś do zarzucanego w skardze nieprawidłowego określenia stopnia wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej oraz stanu jej zagospodarowania organ odwoławczy miał podstawy do uznania wyjaśnień rzeczoznawcy za przekonujące. Niewątpliwie przy tym uchwalenie miejscowego planu nie zmieniło dostępności nieruchomości do mediów.
Wbrew zarzutom skargi, mając na względzie okoliczność, iż stanowisko rzeczoznawcy zostało przesłane skarżącemu, nie sposób uznać też za uzasadniony zarzutu braku możliwości zapoznania się ze stanowiskiem rzeczoznawcy przedstawionym w odniesieniu do zarzutów odwołania. Powyższe stanowisko było skarżącemu znane na etapie postępowania odwoławczego i niewątpliwe miał on możliwość przedstawienia swoich ewentualnych zastrzeżeń względnie wystąpienia ze stosownymi wnioskami dowodowymi. Skarżący nie wskazuje też w skardze w jaki sposób powyższe wywodzone zaniechanie organów miało by wpłynąć na wynik postępowania. Tymczasem dopiero wskazanie takich okoliczności mogłoby stanowić podstawę skutecznego podniesienia zarzutu naruszenia zasady wynikającej z art. 10 k.p.a.
Jeśli chodzi natomiast o zarzutu dotyczące toku postępowania, wbrew zarzutom skargi, organ odwoławczy obszernie i przekonująco odniósł się do zarzutów odwołania.
Co zaś do twierdzenia o nieuzasadnionego "dwukrotny wzroście wysokości opłaty planistycznej na przestrzeni dwóch lat" rzeczoznawca majątkowy w piśmie z dnia [...] stycznia 2022 r. przekonująco wyjaśnił, że brak jest podstaw do powoływania się na wartości ustalone w operacie z 2018 r. z uwagi na to, iż ceny nieruchomości w ostatnich latach znacznie wzrosły. Powyższe zostało też należycie zbadane przez Kolegium, które odniosło się do okresów dla jakich badany był rynek nieruchomości w oparcie z 2018 r. oraz stanowiących podstawę aktualnego ustalenia opłaty planistycznej.
Nie jest także trafny zarzut nierozstrzygnięcia powstałych na gruncie niniejszej sprawy wątpliwości co do stanu faktycznego na korzyść strony, albowiem w istocie wszystkie istotne dla sprawy okoliczności zostały jednoznacznie wyjaśnione a zmiana wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia planu miejscowego została określona w oparciu o operat szacunkowy poddany prawidłowej i wnikliwej ocenie, po uzyskaniu stanowiska rzeczoznawcy majątkowego w zakresie w jakim zarzuty strony dotyczyły zagadnień wymagających wiedzy specjalnej.
Z tych względów Sąd – na podstawie art. 151 P.p.s.a. oddalił skargę.
Przywołane w uzasadnieniu wyroki sądów administracyjnych dostępne są w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych na stronie: www.orzeczenia.nsa.gov.pl.