Uzasadnienie
S. i J. S. wystąpili z wnioskiem o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, stanowiącej własność Skarbu Państwa, oznaczonej numerem działki [...] o pow. [...] m2, położonej w obrębie ewidencyjnym S., gmina B., w prawo własności.
Prawo użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości zabudowanej budynkami stanowiącymi odrębny od gruntu przedmiot własności, S. i J. S. nabyli aktem notarialnym z dnia [...] r.
Decyzją z dnia [...] r. Starosta G. odmówił przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności na podstawie art. 1 ust.1 i 5, art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz. U. Nr 175, poz. 1459 ze zm.).
W uzasadnieniu organ wskazał, że S. i J. S. posiadają nieruchomość, która zgodnie z danymi z ewidencji gruntów posiada użytki [...] i jest zabudowana kompleksem budynków, wykorzystywanych jako ośrodek wczasowy.
W studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy B., działka nr [...] przeznaczona została pod rekreację oraz jest zlokalizowana na obszarze projektowanego zespołu przyrodniczo - krajobrazowego.
Zdaniem Starosty w sprawie nie wystąpiły niezbędne przesłanki do wydania decyzji w sprawie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, na co wskazuje też fakt zawartej przez użytkowników ugody przed Samorządowym Kolegium Odwoławczym, dotyczącej ustalenia stawki opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste przedmiotowej działki na poziomie [...] od wartości gruntu, przyjmując za podstawowy cel, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste - działalność turystyczną.
S. i J. S. odwołali się od wskazanej wyżej decyzji.
W uzasadnieniu odwołania podnieśli, między innymi, iż są rolnikami o numerze gospodarstwa [...], otrzymują dopłaty gruntowe z Agencji Rolnej, płacą podatek rolny od gruntów, gdyż pół nieruchomości to łąki [...], zamieszkują na przedmiotowym terenie i posiadają zarejestrowaną hodowlę [...].
Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] r., utrzymało w mocy decyzję Starosty.
W uzasadnieniu organ odwoławczy wskazał, że od [...]r. gmina B. nie posiada planów zagospodarowania przestrzennego, gdyż utraciły ważność z mocy prawa. Natomiast w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy wskazana wyżej działka przeznaczona jest pod rekreację i zlokalizowana jest na obszarze projektowanego zespołu przyrodniczo-krajobrazowego.
Organ przywołał też zawartą przez strony ugodę przed Kolegium, dotyczącą wysokości stawki procentowej opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego oraz zawarty przez skarżących akt notarialny.
W ocenie Kolegium wymienione dokumenty wskazują, iż nieruchomość nie jest przeznaczona na cel rolny.
S. i J. S. wnieśli skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego, domagając się jej uchylenia.
W uzasadnieniu skargi podnieśli podobne argumenty jak w odwołaniu od decyzji.
W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko przedstawione w zaskarżonej decyzji.
Wojewódzki Sąd Administracyjny u z n a ł, co następuje:
Skarga zasługuje na uwzględnienie.
Zgodnie z przepisem art. 1 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz.U. z 2005r. Nr 175, poz. 1459), "osoby fizyczne będące w dniu wejścia w życie ustawy użytkownikami wieczystymi nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe lub zabudowanych garażami albo przeznaczonych pod tego rodzaju zabudowę oraz nieruchomości rolnych mogą wystąpić z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego tych nieruchomości w prawo własności.
Przez nieruchomość rolną rozumie się nieruchomość rolną w rozumieniu Kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy na cele inne niż rolne".
W myśl zaś art. 46 Kodeksu cywilnego zawierającego ustawową definicję nieruchomości rolnej – nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.
Okolicznością istotną dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy było ustalenie, czy wskazana przez wnioskodawców we wniosku o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomość spełnia przesłanki z art. 1 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, tzn. czy stanowi nieruchomość rolną w rozumieniu Kodeksu cywilnego.
W ocenie Sądu stanowisko zaprezentowane przez organy obu instancji w tej sprawie nie zasługuje na aprobatę.
Jak wynika z treści wymienionego wyżej art. 1 ustawy o przekształceniu użytkowania wieczystego w prawo własności tylko plan zagospodarowania przestrzennego oraz decyzja o warunkach zabudowy mogą przesądzić o innym celu niż cel rolny.
Zdaniem Sądu, ustawodawca jasno zapisał wymienione dokumenty i nie jest uprawnione powoływanie się na studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.
Jakkolwiek ustalenia studium są wiążące przy sporządzaniu planu, to póki co planu dla gminy B. w zakresie objętym przedmiotem sprawy nie ma i brak jest podstaw aby zrównywać plan miejscowy mający rangę przepisów powszechnie obowiązującego prawa miejscowego ze studium.
Podstawą do rozstrzygnięcia sprawy nie może być też w ocenie Sądu ugoda jaką skarżący zawarli z Samorządowym Kolegium Odwoławczym dotycząca wysokości stawki procentowej opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości - ustalonej na poziomie [...] ceny tej nieruchomości.
Sąd zaznacza, że również ustalenie na poziomie [...] ceny przedmiotowej nieruchomości (między innymi nieruchomości gruntowe oddane na cel rolny) nie byłyby decydujące dla ustalenia, czy wskazana we wniosku nieruchomość spełnia przesłanki z art. 1 wymienionej ustawy.
Organ pierwszej instancji prowadząc ponownie postępowanie musi odnieść się do zapisów wynikających z wypisu z rejestru gruntów, z których wynika, że z łącznej powierzchni przedmiotowej nieruchomości [...] ha, [...] ha stanowią tereny rekreacyjno-wypoczynkowe, a [...] ha pastwiska trwałe.
Organ musi poczynić ustalenia aby wyjaśnić też kwestię podniesioną przez skarżących, a dotycząca prowadzenia przez nich gospodarstwa rolnego na wymienionej nieruchomości tj. hodowli [...].
Według przepisów rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z 29 marca 2001r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz.U.
z 2001r. Nr 38, poz. 454), gruntami rolnymi są grunty użytkowane rolniczo, zwane użytkami rolnymi, przez które rozumie się: grunty orne, sady, łąki trwałe, pastwiska trwałe, grunty rolne zabudowane, grunty pod stawami, rowy.
Ocena, czy grunt jest gruntem rolnym, nie może być dokonana w oderwaniu od art. 461 Kodeksu cywilnego.
Z tych przyczyn, wobec niewystarczającego wyjaśnienia sprawy Wojewódzki Sąd Administracyjny na podstawie art. 145 § 1 pkt 1c) i a) oraz art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi uchylił decyzje organów obu instancji oraz orzekł o wykonalności decyzji na podstawie art. 152 tej ustawy.