Postanowienie Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawiez 16 października 2013 r., sygn. akt II SA/Wa 894/13

Uzasadnienie

Zarząd Gospodarowania Nieruchomościami w Dzielnicy [...], w związku z nieuregulowaniem zadłużenia z tytułu lokalu mieszkalnego nr [...] w budynku przy ul. [...], wypowiedział S. C. oraz J. C. umowę najmu wskazanego wyżej lokalu mieszkalnego ze skutkiem prawnym na dzień 31 sierpnia 2011 r.

Wnioskiem z dnia 12 grudnia 2011 r. S. C. oraz J. C. wystąpili do Zarządu Dzielnicy [...] o ponowne zawarcie umowy najmu lokalu.

Zarząd Dzielnicy [...] uchwałą z dnia [...] maja 2012 r. nr [...] działając na podstawie art. 11 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 15 marca 2002 r. o ustroju m. st.Warszawy (dz. U. Nr 41, poz. 361 ze zm.) § 39 w związku z § 22 oraz § 6 ust. 1 pkt 1 i 3, § 23 pkt 3, § 24 ust. 1 oraz § 28 ust. 1 uchwały Nr LVIII/1751/2009 Rady m.st. Warszawy z dnia 9 lipca 2009 r. w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu m. st. Warszawy (Dz. Urz. Woj. Maz. Nr 132 z dnia 13.08.2009r. poz. 3937 ze zm.) postanowił nie wyrazić zgody na ponowne zawarcie umowy najmu wskazanego wyżej lokalu mieszkalnego.

W uzasadnieniu uchwały organ wskazał, że z zebranego w sprawie materiału wynika, że zaległości czynszowe powstałe w wyniku trudnej sytuacji finansowej zostały uregulowane. Ustała zatem przyczyna z powodu której została rozwiązana umowa najmu lokalu, jednakże biorąc pod uwagę umowę użyczenia jaką S. i J. C. zawarli z K. K. trudno potwierdzić fakt nieprzerwanego zamieszkiwania wnioskodawców w przedmiotowym lokalu.

Pismem z dnia 6 czerwca 2012 r. S. C. oraz J. C. wezwali organ do usunięcia naruszenia.

Odpowiedź organu na powyższe wezwanie została udzielona w piśmie z dnia 4 lipca 2012 r. Pismo to zostało doręczone wnioskodawcom w dniu 18 lipca 2012 r.

S. C. oraz J. C. wnieśli na powyższą uchwałę skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie. Skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej uchwały oraz o zasądzenie kosztów postępowania.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Zgodnie z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.) sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej, która obejmuje orzekanie w sprawach skarg m.in. na:

1. 1) decyzje administracyjne;
2. 2) postanowienia wydane w postępowaniu administracyjnym, na które służy zażalenie albo kończące postępowanie, a także na postanowienia rozstrzygające sprawę co do istoty;
3. 3) postanowienia wydane w postępowaniu egzekucyjnym i zabezpieczającym, na które służy zażalenie;
4. 4) inne niż określone w pkt 1-3 akty lub czynności z zakresu administracji publicznej dotyczące uprawnień lub obowiązków wynikających z przepisów prawa;

4a) pisemne interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane w indywidualnych sprawach;

1. 5) akty prawa miejscowego organów jednostek samorządu terytorialnego i terenowych organów administracji rządowej;
2. 6) akty organów jednostek samorządu terytorialnego i ich związków, inne niż określone w pkt 5, podejmowane w sprawach z zakresu administracji publicznej;
3. 7) akty nadzoru nad działalnością organów jednostek samorządu terytorialnego;
4. 8) bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania w przypadkach określonych w pkt 1-4a.

Sądy administracyjne orzekają także w sprawach, w których przepisy ustaw szczególnych przewidują sądową kontrolę i stosują środki określone w tych przepisach (3 § 3 powołanej ustawy).

Przedmiotem skargi S. C. oraz J. C. jest uchwała Zarządu Dzielnicy [...] z dnia [...] maja 2012 r. nr [...] w przedmiocie odmowy wyrażenia zgodny na ponowne zawarcie umowy najmu lokalu mieszkalnego.

Sprawa o takim przedmiocie nie należy do właściwości sądów administracyjnych.

Zasady gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy zostały uregulowane w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.). Zgodnie z art. 4 ust. 1 tej ustawy tworzenie warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej należy do zadań własnych gminy. W celu realizacji zadań, o których mowa w art. 4 ustawy gmina może tworzyć i posiadać zasób mieszkaniowy (art. 20 ust. 1 ustawy).

W uchwale Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 21 lipca 2008 r. sygn. akt I OPS 4/08 (ONSAiWSA 2008/6/90) wskazano, że postępowanie w zakresie udzielania pomocy mieszkaniowej przez gminę ma dwa etapy. W pierwszym, wnioskujący o najem lokalu składa wniosek, który podlega analizie i weryfikacji przez właściwy organ gminy bądź osobę upoważnioną oraz zaopiniowaniu przez komisję lokalową. Następnie wydawane jest rozstrzygnięcie o zakwalifikowaniu i umieszczeniu na liście oczekujących na najem lokalu, bądź o odmowie zakwalifikowania i umieszczenia na liście.

Naczelny Sąd Administracyjny podniósł, że działanie zarządu dzielnicy w pierwszym etapie nie stanowi ani oferty zawarcia umowy, ani negocjacji umowy. Ma charakter administracyjnoprawny, ponieważ rozstrzyga o tym, czy określonej osobie może być udzielona pomoc w zakresie zaspokojenia jej potrzeb lokalowych z wykorzystaniem lokali znajdujących się w mieszkaniowym zasobie gminy. Uchwała odmawiająca zakwalifikowania określonej osoby do wynajęcia lokalu oraz umieszczenia na liście osób zakwalifikowanych do zawarcia umowy najmu nie ma charakteru cywilnoprawnego, lecz wręcz rozstrzyga o tym, że ta osoba nie spełnia warunku do ubiegania się o wynajęcie jej lokalu z mieszkaniowego zasobu gminy.

W niniejszej sprawie wniosek skarżących z dnia 12 grudnia 2011 r. skierowany do władz Dzielnicy [...] nie dotyczył jednak zakwalifikowania ich do zawarcia umowy najmu lokalu z zasobu mieszkaniowego gminy, a treścią jego było ponowne zawarcie umowy najmu lokalu mieszkalnego i chodzi tu o konkretny lokal mieszkalny, t. j. ten który wcześniej był zajmowany przez skarżących na podstawie umowy najmu.

Podstawą działań organu w niniejszej sprawie był przepis § 39 ust. 1 uchwały Rady m. st. Warszawy z dnia 9 lipca 2009 r. nr LVIII/1751/2009 (w brzmieniu obowiązującym na dzień wydania zaskarżonej uchwały, tj. 15 maja 2012 r.), zgodnie z którym, na wniosek osoby, której wcześniej wypowiedziano umowę najmu na podstawie art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy, gdy przyczyną rozwiązania stosunku prawnego było zadłużenie spowodowane pogorszeniem sytuacji materialnej najemcy, możliwe jest ponowne zawarcie umowy najmu, której przedmiotem będzie ten sam lub inny lokal o mniejszej powierzchni, jeżeli:

1. 1) osoba ta nieprzerwanie zamieszkuje w tym lokalu, a w przypadku pracowni do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki - nieprzerwanie ją użytkuje w tym celu;
2. 2) ustała przyczyna, z powodu której została rozwiązana umowa najmu, przy czym warunek ten uważa się za spełniony również w przypadku, jeśli jest podpisane oraz realizowane porozumienie dotyczące spłaty zadłużenia.

W kwestii zaskarżania uchwał zarządu dzielnicy rozpatrujących wnioski o ponowne zawarcie umowy najmu lokalu mieszkalnego na podstawie cytowanego § 39 wypowiedział się Naczelny Sąd Administracyjny, w postanowieniu z dnia 25 lipca 2013 r. sygn. akt I OSK 931/13 (publ. Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych, orzeczenia.nsa.gov.pl).

W uzasadnieniu tego postanowienia Sąd wskazał, że uchwałę Zarządu Dzielnicy polegającą na odmowie przedłużenia umowy najmu lokalu należy uznać za oświadczenie woli jednej ze stron umowy najmu, tj. Miasta [...], złożone przez jej organ. Odmowa zawarcia ponownej umowy najmu lokalu jest czynnością z zakresu władztwa właścicielskiego gminy (dominium), a nie aktem z zakresu władztwa publicznego (imperium).

Działania organu w tego typu przypadkach nie mają zatem charakteru administracyjnoprawnego.. Nie jest tu rozstrzygana kwestia tego, czy danej osobie może być udzielona pomoc w zakresie zaspokojenia jej potrzeb lokalowych z wykorzystaniem lokali znajdujących się w mieszkaniowym zasobie gminy, czy też nie. W takich sprawach rozstrzygnięcie administracyjnoprawne ma miejsce wcześniej i skutkuje umieszczeniem wnioskodawców na liście oczekujących na najem lokalu mieszkalnego z zasobu mieszkaniowego gminy, a następnie skierowaniem tych osób do zawarcia umowy najmu konkretnego lokalu. W sprawach takich jak niniejsza organ wyraża jedynie wolę kontynuowania najmu konkretnego (zajmowanego wcześniej na podstawie umowy najmu) lokalu mieszkalnego z zasobów mieszkaniowych miasta stołecznego, po uregulowaniu przez najemców zaległości czynszowych.

Stąd też należy uznać, że sprawa nie podlega właściwości sądu administracyjnego i dlatego skargę jako niedopuszczalną należało odrzucić.

Mając powyższe na względzie, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na podstawie art. 58 § 1 pkt 1 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł jak w pkt 1 sentencji postanowienia. O zwrocie wpisu Sąd orzekł na podstawie art. 232 § 1 pkt 1 powołanej ustawy.