Uzasadnienie
Postanowieniem z [...] 2022 r. (nr [...]) Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Jeleniej Górze (dalej jako "SKO), po rozpatrzeniu zażalenia L. B. (dalej "skarżący"), utrzymało w mocy postanowienie Wójta Gminy Jeżów Sudecki z dnia [...] 2001 r. (znak: [...]) opiniujące negatywnie wstępny projekt podziału nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] w Jeżowie Sudeckim o pow. [...] m2 na działki nr [...] o pow. [...] m2 oraz nr [...] o pow. [...] m2.
Jak wynika z akt administracyjnych postanowienie wydano w następujących okolicznościach:
Podaniem z 6 IX 201 r. skarżący zwrócił się do organu I instancji o zaopiniowanie przedłożonego wstępnego projektu podziału nieruchomości oznaczonej jako działka nr 627/110 w Jeżowie Sudeckim.
Postanowieniem z [...] 2021 r. (nr [...]) organ I instancji zaopiniował negatywnie wstępny projekt podziału powołując się na niezgodność projektu z ustaleniami uchwały nr XXXV/208/2005 Rady Gminy Jeżów Sudecki z dnia 28 XII 2005 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy Jeżów Sudecki, zmienionej uchwałą nr XXX/166/2009 z dnia 2 XII 2009 r. (Dz.Urz. Woj.Doln. z 2006 r. Nr 37, poz. 574; z 2010 r. Nr 41, poz. 575) – dalej jako "MPZP 05/09".
Postanowieniem z [...] 2021 r. ([...]) SKO, po rozpoznaniu zażalenia skarżącego, uchyliło opisane wyżej postanowienie organu I instancji i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia celem uzupełnienia materiału dowodowego.
Organ I instancji, po wykonaniu wskazań sformułowanych przez SKO, mocą postanowienia z dnia [...] 2001 r. (znak: [...]) ponownie zaopiniował negatywnie wstępny projekt podziału. W ocenie organu I instancji nieruchomość objęta projektem podziału wprawdzie przeznaczona jest na cele zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (funkcja MN w ramach jednostki strukturalnej o symbolu 16 MN,UKs,ZC,ZP) jednak znajduje się w strefie ochrony sanitarnej terenu przeznaczonego w MPZP na cele cmentarza (działka nr [...]) określonej w § 3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Gospodarki Komunalnej z dnia 25 VIII 1959 r. w sprawie określenia, jakie tereny pod względem sanitarnym są odpowiednie na cmentarze (Dz.U. Nr 52, poz. 315) – dalej jako "rozporządzenie". Z rozporządzenia wynika bowiem niedopuszczalność lokalizowania w strefie 50 m od cmentarza m.in. zabudowy mieszkalnej. Tymczasem cała działka nr [...] w Jeżowie Sudeckim położona jest w 50-metrowej strefie od cmentarza, a co za tym idzie nie będzie możliwości uzyskania pozwoleń na budowę dla wydzielonych parceli i zagospodarowania ich w sposób zgodny z MPZP 05/09.
SKO, po rozpatrzeniu ponownego zażalenia skarżącego, postanowieniem z [...] 2022 r. (nr [...]) utrzymało w mocy postanowienie organu I instancji. Zaznaczyło, że celem opiniowania wstępnego projektu podziału pod kątem zgodności z planem miejscowym jest ustalenie zgodności zamierzonego podziału z ustaleniami planu zarówno co do przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu. Podział geodezyjny musi uwzględniać warunki zawarte w planie zagospodarowania przestrzennego po to, by przyszli, nowi właściciele, którzy nabędą wydzielone działki, mogli z nich korzystać, zgodnie z ich przeznaczeniem i warunkami zagospodarowania określonymi w planie miejscowym. Opiniując zatem zgodność projektu podziału nieruchomości z postanowieniami zawartymi w planie, uprawniony organ musi udzielić odpowiedzi na pytanie, czy projekt podziału stwarza hipotetyczną możliwość realizacji celu i przeznaczenia terenu określonego w planie miejscowym.
Ocena ta dotyczy oczywiście całości nieruchomości, to jest każdej z działek, która miałaby powstać na skutek podziału.Tymczasem nieruchomość objęta wstępnym projektem podziału nie może zostać zagospodarowana na cele zabudowy jednorodzinnej. SKO zaznaczyło, że nieruchomość skarżącego sąsiaduje blisko z działką nr [...], która przeznaczona jest na cele cmentarza (symbol 03 ZC) co wynika z ustaleń uchwały nr IX/40/2007 Rady Gminy Jeżów Sudecki z dnia 26 IX 2007 r. w sprawie uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy Jeżów Sudecki (Dz.Urz. Woj.Doln. z 2008 r. Nr 1, poz.
10) – dalej jako "MPZP 08". Nieruchomość skarżącego objęta jest zaś ustaleniami MPZP 05/09, który w ramach § 24 ust. 1 dla terenów z jednostki strukturalnej 16 MN,UKs,ZC,ZP przewiduje "trwałą adaptację istniejącej oraz lokalizację projektowanej zabudowy mieszkaniowej (MN) w centralnej i wschodniej części obszaru; a ponadto wymóg respektowania odległości ze względów sanitarnych od istn. i proj. cmentarza komunalnego". W ocenie SKO całkowicie wyklucza to możliwość realizacji na nieruchomości skarżącego zabudowy. Jak bowiem wynika z § 3 ust. 1 rozporządzenia odległość cmentarza od zabudowań mieszkalnych, od zakładów produkujących artykuły żywności, zakładów żywienia zbiorowego bądź zakładów przechowujących artykuły żywności oraz studzien, źródeł i strumieni, służących do czerpania wody do picia i potrzeb gospodarczych, powinna wynosić co najmniej 150 m; odległość ta może być zmniejszona do 50 m pod warunkiem, że teren w granicach od 50 do 150 m odległości od cmentarza posiada sieć wodociągową i wszystkie budynki korzystające z wody są do tej sieci podłączone. Nieruchomość skarżącego znajduje się w całości w obszarze 50 m od granicy projektowanego cmentarza i brak jest możliwości zagospodarowania wydzielonych działek na cele MN wynikające z MPZP 05/09. Tym samym należało negatywnie zaopiniować zgodność podziału nieruchomości z MPZP 05/09.
W skardze na powyższe postanowienie skarżący wniósł o jego uchylenie. Zaznaczył, że nieruchomość oznaczoną jako działka nr [...] w Jeżowie Sudeckim nabyła w 2005 r., zaś MPZP 05/09 określa jej funkcję jako MN. Skarżący oświadczył, że zamierza podzielić tę nieruchomość na dwie działki celem ich sprzedaży i pozyskania środków na budowę własnego domu na położonej w niedalekim sąsiedztwie działce nr [...]. W ocenie skarżącego MPZP 05/09 nie daje podstaw do uznania podziału za niedopuszczalny, bowiem nie wydziela żadnych stref sanitarnych, w których zakazany byłby podział. Projektowane do wydzielenia działki mają wymaganą ustaleniami MPZP 05/09 powierzchnię (co najmniej 10 arów) oraz bezpośredni dostęp do drogi.
Ponadto są uzbrojone w sieć wodociągowo-kanalizacyjną, prąd i gaz, co – zdaniem skarżącego – potwierdza możliwość ich zabudowy. Skarżący podkreślił także, że w bliskim sąsiedztwie istniejącego cmentarza zostały wybudowane domy mieszkaniowe, co stoi w sprzeczności z twierdzeniami organów obu instancji wykluczającymi możliwość zabudowy nieruchomości skarżącego. Skarżący podniósł, że organ I instancji powinien przedstawiać decyzje podziałowe dotyczące wszystkich nieruchomości leżących w strefie 150 m od cmentarza, gdzie dotychczas przeprowadzano podziały i realizowano zabudowę.
W odpowiedzi na skargę SKO podtrzymało swoje stanowisko i wniosło o jej oddalenie.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje
Skarga zasługuje na uwzględnienie.
Zgodnie z art. 93 ust. 1, 2, 4 i 5 ustawy z dnia 21 VIII 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2021 r., poz. 1899, ze zm.) – dalej jako "ugn" - podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego (art. 93 ust. 1 ugn). Zgodność z ustaleniami planu dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu (art. 93 ust. 2 ugn). Zgodność proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego, z wyjątkiem podziałów, o których mowa w art. 95, opiniuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta. W przypadku podziału nieruchomości położonej na obszarze, dla którego brak jest planu miejscowego, opinia dotyczy spełnienia warunków, o których mowa w art. 94 ust. 1 (art. 93 ust. 4 ugn). Opinię, o której mowa w ust. 4, wyraża się w formie postanowienia, na które przysługuje zażalenie (art. 93 ust. 5 ugn).
Zgodzić się należy z SKO jak i z organem I instancji, że kryterium dopuszczalności zatwierdzenia projektu podziału, z punktu widzenia jego zgodności z planem, jest nie tylko przeznaczenie (funkcja) terenu, ale również określona wprost przez ustawodawcę konieczność badania możliwości przyszłego zagospodarowania nowo utworzonych działek, właśnie zgodnie z celem i przeznaczeniem nieruchomości w planie miejscowym. Należy jednak podkreślić, że jedyną płaszczyzną do przeprowadzenia tego rodzaju ocen jest plan miejscowy. Innymi słowy w ramach art. 93 ust. 1 i 2 ugn nie przeprowadza się ocen dotyczących możliwości zabudowy projektowanych działek w świetle przepisów szeroko rozumianego prawa budowlanego lub też innych norm, które mogą determinować dopuszczalność lub parametry potencjalnej zabudowy jednak nie zostały wyrażone w planie miejscowym.
W okolicznościach kontrolowanej sprawy nie ulega wątpliwości, że w ramach § 24 ust. 1 MPZP 05/09 dla jednostki strukturalnej o symbolu "16 MN,UKs,ZC,ZP" przewidziano m.in. wymóg respektowania odległości ze względów sanitarnych od istniejącego i projektowanego cmentarza komunalnego. Rację ma jednak skarżący, że w ramach MPZP 05/09 nie określono w ogóle zasięgu (granicy) takiej strefy. Nie określono także, czy owo "respektowanie" oznacza zakaz jakiejkolwiek zabudowy, czy też zakaz realizacji zabudowy określonego rodzaju. Już tylko z tego powodu wątpliwe jest kwestionowanie zgodności podziału z przepisami MPZP 05/09 odnoszącymi się do odległości sanitarnych.
Niezależnie od powyższego Sąd zwraca uwagę, że nawet akceptując zawarte w kwestionowanym postanowieniu twierdzenie SKO, jakoby MPZP 05/09 w powołanym zakresie implicite odsyłał do przepisów rozporządzenia, to przecież według § 3 rozporządzenia wyznaczone w nim odległości cmentarza odnoszą się do obiektów określonego rodzaju. Jak bowiem wynika z § 3 powołanego rozporządzenia, odległość cmentarza od zabudowań mieszkalnych, od zakładów produkujących artykuły żywności, zakładów żywienia zbiorowego bądź zakładów przechowujących artykuły żywności oraz studzien, źródeł i strumieni, służących do czerpania wody do picia i potrzeb gospodarczych, powinna wynosić co najmniej 150 m; odległość ta może być zmniejszona do 50 m pod warunkiem, że teren w granicach od 50 do 150 m odległości od cmentarza posiada sieć wodociągową i wszystkie budynki korzystające z wody są do tej sieci podłączone. Odległość od granicy cmentarza ujęć wody o charakterze zbiorników wodnych, służących jako źródło zaopatrzenia sieci wodociągowej w wodę do picia i potrzeb gospodarczych, nie może być mniejsza niż 500 m.
Tymczasem objęta wstępnym projektem podziału nieruchomość skarżącego znajduje się na terenie MN, który przeznaczony jest nie tylko na cele zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Na terenie tym możliwa jest również realizacja m.in.: obiektów gospodarczych, garaży, parkingów, boisk, placów zabaw, zieleni urządzonej, czy wreszcie obiektów i urządzeń infrastruktury technicznej, co jednoznacznie wynika z § 9 ust. 3 pkt 2 MPZP 05/09. Żaden z tych obiektów nie znajduje się w katalogu określonym w § 3 rozporządzenia. Jakkolwiek obiekty wymienione w § 9 ust. 3 pkt 2 MPZP 05/09 mogą być realizowane wyłącznie w ramach funkcji uzupełniającej funkcję mieszkaniową jednorodzinną, to jednak MPZP 05/09 definiuje przeznaczenie podstawowe i uzupełniające odwołując się do kategorii "terenu" a nie do kategorii "nieruchomości" lub "działki" (zob. § 4 pkt 7 i 8 MPZP 05/09).
Zatem w obrębie "terenu" MN określone nieruchomości mogą być wykorzystywane na cele mieszkaniowe jednorodzinne, inne zaś na cele zieleni, placów zabaw, garaży, parkingów czy infrastruktury technicznej. W realiach kontrolowanej sprawy oznacza to, że w obrębie nieruchomości skarżącego oznaczonej jako działka nr [...] można realizować co najmniej takie obiekty, które mieszczą się w ramach określonego w MPZP 05/09 uzupełniającego przeznaczenia terenu MN, nie kolidując zarazem z wymaganiami z § 3 rozporządzenia. Wykluczanie zatem w takich warunkach jakiejkolwiek możliwości podziału nieruchomości skarżącego z powołaniem się na przepisy rozporządzenia jest zbyt daleko idące.
W konsekwencji stanowisko SKO jak i organu I instancji należało uznać co najmniej za przedwczesne. Sama bowiem treść § 24 ust. 1 MPZP 05/09 (obligująca do respektowania odległości ze względów sanitarnych od istniejącego i projektowanego cmentarza komunalnego) nawet w powiązaniu z powołanym rozporządzeniem (ustanawiającym odległości strefy ochronnej cmentarzy) oraz ustaleniami MPZP 08 (przewidującymi cmentarz na terenie działki nr 627/6) nie dają podstawy do uznania, że nieruchomość objęta wstępnym projektem podziału nie może być w żaden sposób zabudowana i niedopuszczalny jest jej podział.
Tym samym zaskarżone postanowienie SKO jak i utrzymane nim w mocy postanowienie organu I instancji narusza art. 93 ust. 1 i 2 ugn w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy. To zaś obligowało Sąd do uchylenia zaskarżonego postanowienia jak i postanowienia organu I instancji na zasadzie art. 145 § 1 pkt 1 lit.a w zw. z art. 135 ppsa.
Rozpatrując sprawę ponownie należy zweryfikować zgodność wstępnego projektu podziału biorąc pod uwagę wyżej wyrażone oceny, a także pozostałe przepisy MPZP 05/09, które regulują warunki podziału nieruchomości, a które nie zostały dotychczas wzięte pod uwagę przez orzekające organy. Dopiero kompleksowa ocena przedłożonego wstępnego projektu podziału przez pryzmat wszystkich ustaleń MPZP 05/09 istotnych dla podziału oraz uwzględnienie zasad określonych w ugn stworzy warunki do sformułowania prawidłowej opinii w kwestii zgodności wstępnego projektu podziału z MPZP 05/09.
O kosztach orzeczono na podstawie art. 200 i art. 210 § 2 ppsa uwzględniając poniesione przez stronę skarżącą celowe koszty w łącznej kwocie 100 zł (wpis od skargi).
Sąd rozpoznał skargę na posiedzeniu niejawnym, w postępowaniu uproszczonym, na podstawie art. 119 pkt 3 ppsa.