Uzasadnienie
Decyzją z dnia [...] r. Nr [...] Prezydent W. ustalił na rzecz Z. J. warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji obejmującej budowę budynku handlowo-biurowego trzykondygnacyjnego o wysokości 12 m. z przeznaczeniem pomieszczeń na biuro podróży, agencję ubezpieczeniową, usługi bankowe, salon sprzedaży samochodów, salon sprzedaży ceramiki sanitarnej oraz niezbędnej infrastruktury technicznej, zlokalizowanej we W. przy ul. K. [...], na działce nr [...], AM-40, obręb P. W punkcie 1 decyzji dotyczącym warunków wynikających z planu zagospodarowania przestrzennego, uchwalonego uchwałą MRN Nr XXI/104/88 z dnia 10.06.1988 r., ogłoszoną w Dzienniku Urzędowym Województwa Wrocławskiego z dnia 30.06.1988 r. Nr 11/88, poz. 165 - przedmiotowe zamierzenie inwestycyjne położone jest na obszarze oznaczonym symbolem PP, którego podstawowym przeznaczeniem jest przemysł, składy, magazyny, bazy budowlane, zakłady produkcyjno-usługowe.
Przeznaczeniem uzupełniającym są zaś: urządzenia elektroenergetyczne, energetyki cieplnej i gazowej, motoryzacyjne, zaplecze gospodarki komunalnej, urządzenia komunikacji samochodowej i zaplecza technicznego motoryzacji, parkingi, usługi rzemiosła bez mieszkań, usługowe: handel, gastronomia itp.
W decyzji zawarte zostały również warunki wynikające z przepisów szczególnych, obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji a także odniesiono się do wymagań ochrony interesów osób trzecich. Na mapie stanowiącej załącznik do decyzji określono linie rozgraniczające teren inwestycji z zaznaczeniem linii zabudowy i terenu przeznaczonego pod poszerzenie ulicy K. Od powyższej decyzji odwołanie złożyła właścicielka sąsiedniej nieruchomości B. L. Odwołująca wniosła zastrzeżenia co do zakresu rozbudowy działki. Działka nr [...] znajduje się przy zbiegu ulic K. z W., na której istnieje duży ruch samochodowy. Obecnie już ulica W[...] jest przeciążona ruchem kołowym, a planowana inwestycja jeszcze bardziej natęży ruch pojazdów i stworzy zagrożenie dla osób zamieszkujących w najbliższym otoczeniu spornej działki. Inwestycja ta, zdaniem odwołującej, ograniczy prawidłową funkcjonalność pozostałych nieruchomości sąsiednich i ograniczy dostęp do posesji odwołującej, a także zacieni jej posesję i sąsiednie nieruchomości.
W dniu [...] r. Prezydent W. postanowieniem Nr [...], wydanym na podstawie art. 113 § 1 K.p.a., sprostował w wydanej decyzji oczywistą omyłkę poprzez doprecyzowanie, iż zamierzenie
Sygn. akt II SA/Wr 245/02 3 inwestycyjne leży w części na obszarze oznaczonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego symbolem PP oraz w liniach rozgraniczających układu komunikacyjnego (poszerzenie ulicy K.).
Decyzją z dnia [...] r. Nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze we W. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.
Kolegium stwierdziło bowiem, że w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu, poza zakreśleniem dopuszczalnej wysokości obiektu, nie można rozstrzygać o rozmiarach budynku i jego usytuowaniu względem granic działki i odległości od innych budynków, albo o usytuowaniu innych budowli na terenie inwestycji. O tych kwestiach rozstrzygnie organ architektoniczno-budowlany na etapie zatwierdzania projektu budowlanego i wydania pozwolenia na budowę. W tym też odrębnym postępowaniu odwołująca będzie miała możliwość, jako strona postępowania, wnosić stosowne zastrzeżenia i składać wnioski.
Ponieważ teren działki przeznaczony jest w planie miejscowym pod budowę obiektów wymienionych w zaskarżonej decyzji, wobec tego nie mógł organ I instancji, zdaniem Kolegium, odmówić Z. J. ustalenia warunków zabudowy pod planowaną inwestycję.
Opracowana symulacja zacienienia przez planowany obiekt nieruchomości odwołującej wskazuje niezasadność obaw, gdyż projektowany budynek rzuciłby cień w dniach równonocy (21 marca i 21 września) tylko na część działki odwołującej i dopiero przed godz. 16.00., zapewnione jest natomiast całkowite nasłonecznienie tej nieruchomości przez ponad 7 godzin licząc od godz. 8,00.
Ponadto, zapewnienie odpowiedniego rozwiązania dróg dojazdowych do planowanego obiektu i odpowiedniej ilości miejsc parkingowych dla samochodów, a także dostępności do sąsiednich nieruchomości stanowi zadanie inwestora i projektanta.
Zapewnienie natomiast bezpiecznego dla mieszkańców ruchu pojazdów nie można upatrywać przez niedopuszczenie do inwestowania zgodnego z planem. Ten cel osiąga się przez przebudowę ulicy i należytą organizację ruchu pojazdów.
Skargę na powyższą decyzję do Naczelnego Sądu Administracyjnego Ośrodek Zamiejscowy we Wrocławiu wniosła B. L. Skarżąca zarzuca w/w decyzji naruszenie prawa poprzez wskazane przez nią w postępowaniu administracyjnym zagrożenia dla działek sąsiednich.
Kolegium obowiązane było, zdaniem skarżącej, ustosunkować się do tych zagrożeń jakie wynikają z lokalizacji przyszłej inwestycji, stąd bezpodstawne są ustalenia w zaskarżonej decyzji, że wniesione przez skarżącą uwagi i zastrzeżenia są przedwczesne.
W dalszej części skargi B. L. podnosi te same zarzuty, które zgłoszone zostały w postępowaniu odwoławczym.
Z powyższych względów wnosi o uchylenie zaskarżonej decyzji.
W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze we W. wniosło ojej oddalenie, bowiem planowana inwestycja jest zgodna z planem zagospodarowania przestrzennego.
Miejscowy plan dla miasta W. obowiązujący od 1988 r. nie zawiera innych warunków niż wymienione w decyzji organu I instancji, co do sposobu zagospodarowania spornego terenu lub warunków ograniczających zakres zainwestowania, ani ustaleń o usytuowaniu obiektu względem obiektów sąsiednich nieruchomości.
Kolegium wskazało również, że skarżąca nie posiada pełnomocnictwa mieszkańców domu przy ul. W. [...],[...] i [...], o ile osoby te posiadają tytuł własności do lokalu mieszkalnego lub do gruntu, a właściciel tego domu nie kwestionował decyzji. Z powołanego opracowania wynika, że mieszkańcy najbliższego segmentu tego domu, korzystaliby z nasłonecznienia pomieszczeń przez czas dłuższy niż wymagane 3 godziny.
Ponadto w decyzji organu I instancji zawarty został warunek zapewnienia przez inwestora miejsc postojowych na własnym terenie, czyli na działce nr [...], co wyklucza parkowanie samochodów na chodnikach ul. W. Warunek ten musi być spełniony w projekcie budowlanym.
Odnośnie pozostałych zarzutów Kolegium przytoczyło podobną argumentację jak w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.
Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu zważył, co następuje
Skarga nie jest zasadna. Zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r.-Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269), Wojewódzki Sąd Administracyjny wykonuje wymiar sprawiedliwości, poddając kontroli decyzje administracyjne wydawane przez organy administracji publicznej pod względem ich zgodności z prawem, badając czy właściwie zastosowano przepisy prawa materialnego oraz czy organy orzekające przestrzegały przepisy proceduralne w postępowaniu administracyjnym. Tylko w przypadku stwierdzenia naruszenia prawa Sąd władny jest wzruszyć zaskarżoną decyzję.
Podstawę materialnoprawną zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji stanowią przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 1999r. Nr 15, poz. 139 ze zm.). Zgodnie z art. 43 ustawy " nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli zamierzenie jest zgodne z przepisami prawa i ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, z zastrzeżeniem art. 2 ust. 2".
Dopuszczalność wznoszenia na określonym terenie obiektów budowlanych, a także charakter tych obiektów zależy, jak z powyższego wynika, od treści planu zagospodarowania przestrzennego. W postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania konkretnej nieruchomości organ bierze pod uwagę w zasadzie wyłącznie treść planu, a treścią takiej decyzji jest orzeczenie, czy nieruchomość może być zagospodarowana w sposób określony przez przyszłego inwestora.
W niniejszej sprawie z treści obowiązującego planu zagospodarowania wynika, iż sporna nieruchomość przewidziana jest w perspektywie częściowo na pas drogowy (pod poszerzenie ulicy K. jako głównej drogi tranzytowej), a w pozostałej części przeznaczona jest pod przemysł, składy, magazyny, bazy budowlane, zakłady produkcyjno-usługowe - jako przeznaczenie podstawowe. Przeznaczenie uzupełniające to: urządzenia elektroenergetyczne, energetyki cieplnej i gazowej, zaplecze gospodarki komunalnej, urządzenia komunikacji samochodowej, i zaplecza technicznego motoryzacji, parkingi, usługi rzemiosła bez mieszkań, urządzenia usługowe: handel, gastronomia itp. Jako przeznaczenie dopuszczalne: skwery zielone, ogrodnictwo, bazy gospodarki komunalnej, urządzenia usługowe: rzemiosło.
Według tego planu, w ocenie Sądu, budowanie na wskazanej działce nr [...] budynku trzykondygnacyjnego handlowo-biurowego jest możliwe i zgodne z obowiązującym planem, co oznacza, że zapadłe w tym względzie decyzje administracyjne są prawnie uzasadnione.
Wskazać należy, że większość zamierzeń inwestycyjnych w tym rejonie Wrocławia wiąże się z różnym stopniem utrudnienia dla jego mieszkańców. Nie może to jednak prowadzić do żądania zaprzestania inwestowania, ze względu na ochronę indywidualnego interesu faktycznego skarżącej. Ustawodawca bowiem w ustawie o zagospodarowaniu przestrzennym nakazał wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania określonego terenu, jeżeli zamierzenie jest zgodne z planem zagospodarowania przestrzennego i przepisami prawa (art. 43).
Plan przewiduje jakie można posadowić obiekty na danym terenie. Skoro w w/w planie przewiduje się na przedmiotowej działce lokalizację m.in. obiektów służących handlowi, gastronomii, rzemiosłu, to odwoływanie się
Sygn. akt II SA/Wr 245/02 6 skarżącej do ewentualnych niedogodności, jeśli będą z tym zamierzeniem związane, nie może odnieść zamierzonego skutku. Już na etapie postępowania przed organem I instancji dopuszczony został dowód z tzw. symulacji nasłonecznienia, a więc opracowania, które wskazuje czy przyszły obiekt budowlany będzie zacieniał obiekty sąsiednie. Uzyskane wyniki opracowania dowodzą o braku naruszenia w powyższym zakresie prawa.
Wskazać należy, że granice sprawy zakreślone są granicami zaskarżonej decyzji administracyjnej, w tym wypadku decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu z dnia [...] r., którą organ II instancji utrzymał w mocy.
Zwrócić zatem należy uwagę, że szczegółowe normy, a więc warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać obiekty budowlane będą przedmiotem, co słusznie zauważył organ odwoławczy, ustaleń i kontroli przez właściwy organ w postępowaniu o pozwolenie na budowę. Wyrażone przez skarżącą obawy, że planowany budynek zasłaniać będzie dopływ światła dziennego do budynku skarżącej i budynków z najbliższego sąsiedztwa oraz, że wystąpi zwiększone zagrożenie w tym rejonie spowodowane ruchem kołowym pojazdów klientów przyszłego obiektu są przedwczesne, bowiem zagwarantowanie ochrony interesów osób trzecich w tej mierze należy do etapu opracowania i zatwierdzenia projektu budowlanego w trakcie postępowania o pozwolenie na budowę (art. 5 ust. 1 pkt 9 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane).
Mając powyższe na uwadze Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu nie mógł uwzględnić skargi B. L. z braku uzasadnionych ku temu podstaw i wobec tego oddalił ją na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sadami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270).