Uzasadnienie
Decyzją z dnia 28 października 2014 r. organ nadzoru budowlanego na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 1 p.b. nakazał Gminie W. jako właścicielowi nieruchomości usunięcie zagrożenia dla zdrowia, życia ludzi, wynikającego z nieprawidłowego stanu ogrodzenia, poprzez wykonanie określonych robót budowlanych. W uzasadnieniu organ ten przytoczył art. 61 p.b., zobowiązujący właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego do utrzymywania go w należytym stanie technicznym.
W odwołaniu skarżąca Gmina zarzuciła naruszenie art. 66 ust. 1 p.b. i art. 107 § 1 k.p.a. przez błędne wskazanie wyłącznie gminy jako adresata decyzji, podczas gdy działka jest przedmiotem współużytkowania wieczystego kilkunastu osób, które również powinny być adresatami decyzji. Skarżący wskazał, że nie jest zarządcą obiektów budowlanych zlokalizowanych na tej działce. Adresatami decyzji wydanej na podstawie art. 66 p.b. powinni być wszyscy współwłaściciele (wyroki SA/Rz 77/2002 i IV SA 742/2000, II SAB/Sz 9/2008 i II SA 29/85). Niewskazanie wszystkich zobowiązanych jako adresatów decyzji stanowi przesłankę wznowieniową (wyroki IV SA 1331/07 i 912/97).
Zaskarżoną decyzją organ uchylił powyższą decyzję w części dotyczącej terminu wykonania pierwszego obowiązku i wyznaczył nowy termin, zaś w pozostałym zakresie utrzymał decyzję w mocy. Organ przytoczył ustalenia uzasadniające stosowanie art. 66 ust. 1 pkt 1 p.b. (wychylenie murowanych słupów ogrodzenia w stronę ulicy, poważne uszkodzenia tych słupów, odspojenie dwóch słupów od cokołu, które przewróciły się na chodnik). Obowiązki wykonania określonych robót budowlanych zostały sformułowane prawidłowo, w uzgodnieniu z organem ochrony zabytków. Jak ustalono, właścicielem działki jest gmina. Użytkownicy wieczyści są właścicielami garaży, nie zaś ogrodzenia.
W skardze do sądu administracyjnego gmina zarzuciła naruszenie art. 7-9, art. 77, art. 80 i art. 107 § 1 i 3 k.p.a. oraz art. 138 § 1 pkt 2 i art. 138 § 2 k.p.a., a ponadto art. 66 ust. 1 p.b. podtrzymując twierdzenie, że gmina nie powinna być wyłącznie adresatem decyzji, skoro działka jest przedmiotem współużytkowania wieczystego kilkunastu osób będących właścicielami garaży usytuowanych na tej działce. W uzasadnieniu skarżący podtrzymał stanowisko, że gmina powinna być tylko jednym z kilkunastu adresatów decyzji, zaś ich pominięcie stanowi podstawę wznowieniową.
W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie w oparciu o dotychczasową argumentację.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje
Dokonując ustaleń stanowiących podstawę do wskazania adresata decyzji, organ powołał się na dokumenty w postaci wypisu z rejestru gruntów i umów użytkowania wieczystego, także odpisów z ksiąg wieczystych. Z dokumentów tych wynikało, że przedmiotowa działka stanowi własność gminy i jest zabudowana garażami stanowiącymi własność użytkowników wieczystych. Z własnością garaży związane jest prawo współużytkowania wieczystego działki w częściach ułamkowych, obejmujące urządzenia, które nie służą wyłącznie do ich użytku. Ponadto własnością gminy jest jeden z garaży. Według typowej treści umowy notarialnej użytkowania wieczystego i nieodpłatnego przeniesienia prawa własności garażu, gmina jako właściciel działki zabudowanej zespołem garaży oddaje danej osobie fizycznej w użytkowanie wieczyste ułamkową część działki i przenosi na nią odrębną własność garażu wraz z udziałami w częściach wspólnych budynku, bądź też oddaje działkę we współużytkowanie wieczyste w określonym udziale i zastrzega, że do czasu zbycia wszystkich garaży zarząd wspólną nieruchomością należeć będzie do gminy. Umowy zostały zawarte w latach 1998 – 1999.
Jak stanowi art. 235 k.c. urządzenia wzniesione przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność, tak samo jak urządzenia nabyte przez niego przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Z ustaleń organu wynika niewątpliwie, że przedmiotowe urządzenia (ogrodzenie działki) ani nie zostało wzniesione przez wieczystych użytkowników działki, ani nie zostało przez nich nabyte. Ogrodzenie stanowi zatem nadal część składową gruntu (art. 48 k.c.) i nie stanowi przedmiotu własności wieczystych użytkowników. Z art. 31 u.g.n. (Dz.U. z 2014 r., poz. 518) wynika ponadto, że ogrodzenie nie jest objęte prawem współużytkowania wieczystego gruntu. Z treści umów notarialnych wynika niewątpliwie, że zamiarem ich stron było przeniesienie na nabywców prawa własności garaży i tylko tych budynków, nie zaś urządzeń istniejących na gruncie. Uzasadniona była zatem ocena organu, że właścicielem ogrodzenia jest gmina, zaś użytkownikom wieczystym nie przysługuje do ogrodzenia działki jakiekolwiek prawo lub uprawnienie uzasadniające obciążenie ich obowiązkiem dbałości o jego stan techniczny (art. 61 i art. 66 p.b.
Dz.U. z 2013 r., poz. 1409). Byłoby inaczej, gdyby to użytkownicy wieczyści wznieśli ogrodzenie, bądź gdyby umowa w sposób wyraźny przeniosła na nich prawo do ogrodzenia. Stanowisko organu wzmacnia wzmianka w umowach, że gmina jest zarządcą do czasu wyzbycia się wszystkich garaży, a jak wynika z ustaleń jeden z garaży nie został zbyty. Nie jest zatem wykluczone, że gmina jest zarówno właścicielem, jak i zarządcą ogrodzenia. Z ustaleń wynika ponadto, że czynności zabezpieczające ogrodzenie wykonała, jeszcze przed wszczęciem postępowania, jednostka organizacyjna gminy, o ile nawet w wykonaniu obowiązków zarządcy ulicy.
W tym stanie rzeczy zarzuty skargi okazały się nieuzasadnione, zaś kwestionowana decyzja nie narusza prawa.
Można dodać na marginesie, że gmina nie uzasadniła poglądu o jednoczesnej odpowiedzialności gminy jako właściciela nieruchomości oraz współużytkowników wieczystych tej nieruchomości. Gdyby teoretycznie przyjąć dopuszczalność takiej konstrukcji prawnej, to wbrew wywodom skarżącego nałożenie obowiązku na jeden z podmiotów odpowiedzialnych za stan techniczny urządzenia, nie prowadziłoby do istotnego naruszenia prawa. Decyzja taka byłaby wykonalna, zaś kwestie cywilnoprawne z tym związane nie miałyby znaczenia przy rozstrzyganiu sprawy administracyjnej.
Z tych wszystkich względów i zgodnie z art. 151 p.p.s.a., orzeczono jak w sentencji.
H.B.23.06.2015 r.