Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiuz 7 marca 2024 r., sygn. akt II SA/Wr 631/23

Uzasadnienie

Pismem z dnia 19 grudnia 2022 r. Prokurator Prokuratury Rejonowej dla W. [...], zwrócił się do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego we W. (dalej w skrócie jako: "PINB"), o zbadania stanu technicznego obiektu – budynku kotłowni [...], wpisanego do rejestru [...], data wpisu 18 lipca 2011 r., mieszczącego się przy ulicy [...] we W., a w przypadku zaistnienia przesłanek o wszczęcie postępowania i wydanie decyzji nakazującej usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości.

Po pozyskaniu z ksiąg wieczystych oraz rejestru gruntów informacji w zakresie prawa własności obiektu, PINB pismem z dnia 12 stycznia 2023 r., zwrócił się do współwłaścicieli – C. sp. z o.o. we W. oraz I. SA we W., o udzielenie informacji czy obiekt jest użytkowany, czy w ostatnim czasie wykonywane w nim były roboty budowalne związane z remontem lub bieżącą konserwacją oraz wezwał do nadesłania ostatnich aktualnych protokołów okresowej kontroli obiektu (kontrola roczna) polegających na sprawdzeniu elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu, instalacji gazowych i przewodów kominowych oraz ostatniego aktualnego protokołu z kontroli okresowej obiektu (kontroli pięcioletniej), polegającego na sprawdzeniu stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu oraz instalacji elektrycznej i piorunochronnej, a także dokumentów uprawniających osoby do przeprowadzenia kontroli.

W odpowiedzi na wezwanie organu nadzoru, I. SA (dalej jako "strona skarżąca") poinformowała, że w dniu 27 lutego 2019 r. C. sp. z o.o. jako Sprzedający zawarła z I. SA jako Kupującym, warunkową umowę sprzedaży i przedwstępną umowę sprzedaży, na podstawie której, C. Sp. z o.o. sprzedała stronie skarżącej - pod warunkiem niewykonania przez Gminę W. prawa pierwokupu - udział 2/10 w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości obejmującej działkę nr [...] oraz działkę nr [...] wraz z udziałem w prawie własności posadowionej na tych działkach zabudowy. Tego samego dnia strony zawarły przedwstępną warunkową umowę sprzedaży oraz oświadczenie o ustanowieniu hipoteki na podstawie której C. sp. z o.o. zobowiązała się sprzedać na rzecz strony skarżącej udział 8/10 w prawie wieczystego użytkowani nieruchomości obejmującej działkę nr [...] i działkę [...], wraz z udziałem w prawie własności posadowionej zabudowy i udział 1/48 w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości obejmującej działkę nr [...] wraz z udziałem w prawie własności posadowionej zabudowy i udział 1/48 w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości działki nr [...] wraz z udziałem w prawie posadowionej zabudowy.

Gmina W. nie wykonała prawa pierwokupu, stąd w dniu 18 kwietnia 2019 r. strony zawarły umowę przeniesienia udziału w prawie użytkowania wieczystego i umowę sprzedaży, na podstawie której, C. sp. z o.o. przeniosła na rzecz strony skarżącej udział 2/10 w prawie użytkowanie wieczystego nieruchomości obejmującej działki nr [...] i [...] wraz z udziałem w prawie własności posadowionej zabudowy. Pismem z dnia 10 marca 2021 r. strona skarżąca wezwała spółkę C. sp. z o.o we W. do zawarcia warunkowej umowy sprzedaży udziału 8/10 w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości obejmującej działki nr [...] i [...]. Wobec uchylania się przez C. sp. z o.o. od zawarcia przedmiotowej umowy sprzedaży, strona skarżąca w dniu 1 marca 2022 r. wniosła powództwo o zobowiązanie do złożenia woli w przedmiocie zawarcia z nią umowy przyrzeczonej, tj. umowy sprzedaży udziału 8/10 w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości obejmującej działkę [...].

Sprawa ta pozostaje w toku pod sygnaturą akt [...] przed Sądem Okręgowym we W. Dodatkowo w piśmie strona skarżąca wyjaśniła, że wnioskiem z dnia 28 września 2021 r. C. sp. z o.o. zwróciła się do Sądu Rejonowego dla W. [...] o zniesienie współużytkowania wieczystego nieruchomości obejmującej działkę nr [...] i działkę nr [...] oraz zniesienie współwłasności posadowionych na niej zabudowań i urządzeń. Zgodnie z wnioskiem, prawo użytkowania wieczystego i prawo własności przypadłoby w całości wnioskodawcy, za spłatą na rzecz strony skarżącej. Postępowanie to, zarejestrowane pod sygnaturą akt [...], zostało zawieszone do czasu rozstrzygnięcia sprawy [...] przez Sąd Okręgowy we W. W ocenie strony skarżącej są to okoliczności o istotnym znaczeniu dla toczącego się postępowania administracyjnego. Strona skarżąca podała ponadto, że nie posiada informacji i dokumentacji związanych z obiektem o jakie zwrócił się PINB, ponieważ to C. sp z o.o. pozostaje wyłącznym dysponentem i użytkownikiem nieruchomości.

Spółka C. Sp z o.o. pismem z dnia 25 stycznia 2023 r., poinformowała, że obiekt nie jest użytkowany z powodu degradacji technicznej, zdemontowane są urządzenia, instalacje kotłowe i pozostała armatura. W ramach prac zabezpieczających Spółka realizowała prace ukierunkowane na zabezpieczenie murów i ścian szczytowych wobec braku dachu oraz zabezpieczyła obiekt przed dostępem osób nieuprawnionych. Obiekt pozbawiony jest infrastruktury wewnętrznej. Wskazano przy tym, że roboty wynikające z zaleceń pokontrolnych Miejskiego Konserwatora Zabytków, mają zostać wykonane do końca 2024 r. Podniesiono również utrudniony kontakt ze współwłaścicielem - stroną skarżącą. W uzupełnieniu tych informacji Spółka pismem z dnia 10 lutego 2023 r. wniosła o zakreślenie terminu na wykonanie ewentualnych obowiązków do dnia 31 grudnia 2024 r., tak jak zaleceń konserwatorskich. Przytoczyła również okoliczności wskazujące na spór pomiędzy współwłaścicielami nieruchomości, przywołując fakty wskazane wcześniej przez stronę skarżącą.

Z uwagi na to, że I. SA widnieje w księdze wieczystej nieruchomości jako użytkownik wieczysty, w ocenie C. Sp. z o.o., to właśnie I. SA powinna być adresatem obowiązków dotyczących stanu technicznego budynku kotłowni [...].

W dniu 22 lutego 2023 r. PINB przeprowadził kontrolę obiektu. Podczas kontroli obecny był przedstawiciel C. Sp. z o. we W. Z protokołu kontroli oraz załączonej do niego dokumentacji fotograficznej wynika, że przedmiotowy obiekt to budynek jednokondygnacyjny, wzniesiony w technologii tradycyjnej murowanej, do którego przylega komin przemysłowy murowany. Obiekt jest zabezpieczony przed dostępem osób trzecich (wejścia do obiektu zostały zamurowane), a teren nieruchomości jest ogrodzony. Nadto stwierdzono, że widoczne są uszkodzenia szklenia ślusarki okiennej, na części żelbetowej konstrukcji widoczne jest odsłonięte zbrojenie, dach obiektu jest częściowo zawalony/uszkodzony, widoczne są braki rur spustowych odwodnienia obiektu.

Współwłaściciele nie przedłożyli organowi nadzoru protokołów z kontroli okresowych budynku.

Decyzją z dnia 9 maja 2023 r. PINB nakazał C. sp. z o.o. z siedzibą we W. oraz I. S.A. - posiadającym w użytkowaniu wieczystym nieruchomość zabudowaną budynkiem kotłowni [...], wpisanymo do rejestru zabytków miasta W. w dniu 18 lipca 2011 r. pod nr [...], zlokalizowanymo przy ul. [...] (dz. nr [...], AM- [...], obr. P.) we W. - przeprowadzenie kontroli ww. budynku w trybie art. 62 ust. 1 pkt 2 p.b. polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, estetyki obiektu budowlanego oraz jego otoczenia i sporządzenie ekspertyzy technicznej przedmiotowego budynku.

W uzasadnieniu decyzji organ nadzoru budowalnego wskazał, że przedmiotowy budynek jest w nieodpowiednim stanie technicznym i wraz z upływem czasu następuje postępująca degradacja elementów składowych, a właściciele nie przedłożyli protokołów przeprowadzenia wymaganych prawem kontroli okresowych. Organ zaznaczył, że dokumenty te są niezbędne dla ustalenia, czy nieodpowiedni stan budynku lub jego części może spowodować zagrożenie któregokolwiek z dóbr wymienionych w przepisie art. 62 ust. 2 prawa budowanego. Organ nakazał złożenia wymaganych dokumentów w terminie dwóch miesięcy od dnia w którym decyzja stanie się ostateczna.

Odwołanie od decyzji wniosła I. S.A.

Utrzymując zaskarżone rozstrzygnięcie pierwszoinstancyjne w mocy decyzją z dnia 11 sierpnia 2023 r. (zaskarżoną w niniejszej sprawie), Dolnośląski Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowalnego (dalej w skrócie jako: "DWINB) przedstawił przebieg postępowania w sprawie i wskazał, że zgodnie z treścią art. 62 ust. 3 ustawy z dnia ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tekst jednolity Dz.U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.; dalej p.b.), organ nadzoru budowlanego - w razie stwierdzenia nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu budowlanego lub jego części, mogącego spowodować zagrożenie: życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska - nakazuje przeprowadzenie kontroli, o której mowa w art. 62 ust. 1 p.b., a także może żądać przedstawienia ekspertyzy stanu technicznego obiektu lub jego części. W myśl przepisu art. 62 ust. 1 pkt 2 p.b. obiekty budowlane powinny być w czasie ich użytkowania poddawane przez właściciela lub zarządcę kontroli okresowej, co najmniej raz na 5 lat, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, estetyki obiektu budowlanego oraz jego otoczenia; kontrolą tą powinno być objęte również badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów.

Jak zatem wyjaśniono, warunkiem nałożenia opisanego obowiązku jest ustalenie, że obiekt budowlany jest w nieodpowiednim stanie technicznym. Aby dokonać oceny, czy stan, o którym mowa w art. 62 ust. 3 p.b., występuje, należy przeprowadzić postępowanie wyjaśniające celem dokonania konkretnych ustaleń, zarówno co do rodzaju obiektu budowlanego, jego stanu technicznego, ewentualnych zagrożeń wynikających z tego stanu i dopiero po wnikliwej ocenie, dokonanej w aspekcie wskazanych przepisów prawnych, podjąć stosowne decyzje tymi przepisami przewidziane, tj. przeprowadzenie kontroli bądź wykonanie ekspertyzy. Przy czym DWINB podkreślił, że uprawnienie do nałożenia obowiązku przeprowadzenia kontroli i przedstawienia ekspertyzy nie wymaga stwierdzenia, że stan techniczny obiektu powoduje zagrożenie wskazanych w art. 62 ust. 3 p.b. dóbr. Wystarczy, gdy organ stwierdzi, że stan techniczny obiektu może stanowić, a nie, "że stanowi" takie zagrożenie.

Dopiero bowiem po przeprowadzeniu kontroli i przedłożeniu ekspertyzy organ będzie mógł ostatecznie ustalić, jaki jest stan techniczny budynku oraz, czy stanowi on zagrożenie dla życia lub zdrowia ludzi, życia, mienia lub środowiska. W ocenie DWINB w rozpoznawanej sprawie zaistniały przesłanki do nałożenia opisanych obowiązków, tj. przeprowadzenia kontroli pięcioletniej budynku oraz ekspertyzy technicznej.

W uzasadnieniu decyzji podkreślono, że zagrożonym dobrem w niniejszej sprawie jest bezpieczeństwo mienia, albowiem bezspornie obiekt znajduje się w nieodpowiednim stanie technicznym, a mianowicie: budynek wykazuje oznaki uszkodzenia żelbetowej konstrukcji przegród zewnętrznych (widoczne odsłonięte zbrojenie), a ponadto zadaszenie obiektu jest częściowo zawalone/uszkodzone. Postępującą degradację konstrukcji dachu potwierdzają także zdjęcia satelitarne z lat 2009-2022, których część załączono do akt sprawy.

Odnosząc się do zarzutów odwołania DWINB wyjaśnił, to obowiązkiem właściciela budynku jest poddawania obiektów budowlanych okresowym kontrolom, zatem nieuzasadniony jest zarzut, że nakazując przeprowadzenie takiej kontroli organ przerzucił na stronę ciężar wykonania kontroli. Gdyby bowiem okresowe kontrole stanu technicznego były przeprowadzane oraz sporządzone protokoły wystarczająco określałyby uszkodzenia i stan techniczny poszczególnych elementów obiektu objętych kontrolą, byłoby możliwe wydanie decyzji, na podstawie art. 66 p.b., bez konieczności nakładania dodatkowych obowiązków dokumentacyjnych. Tymczasem w sprawie właściciele zaniechali wykonania tych obowiązków i organ nie dysponował protokołami z okresowych kontroli budynku.

DWINB podniósł przy tym, że nieużytkowanie lub zaprzestanie użytkowania budynku nie jest przesłanką zwalniającą właścicieli lub zarządców od realizacji ustawowego obowiązku utrzymywania obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym. Brak jego realizacji może bowiem prowadzić do takiego zdarzenia, jak katastrofa budowlana.

Zarówno z wypisu rejestru gruntu, jak i księgi wieczystej wynika, że spółki C. sp. z o.o. z siedzibą we W. oraz I. S.A. są użytkownikami wieczystymi obiektu. Bez znaczenia dla przedmiotu sprawy pozostaje fakt posiadania mniejszości udziałowej przez skarżącą, gdyż zobowiązani na drodze przepisów kodeksu cywilnego mogą ewentualnie ustalić proporcjonalną partycypację w kosztach lub wyłączne podjęcie się w całości wykonania decyzji nakazowej przez jedną ze stron.

Co do nieuczestniczenia strony skarżącej w czynnościach kontrolnych, o których zawiadomiono pismem z dnia 8 lutego 2023 r. i przeprowadzonych w dniu 22 lutego 2023 r. DWINB wyjaśnił, że teren nieruchomości został udostępniony przez jednego z dwóch użytkowników wieczystych nieruchomości, a więc czynności przeprowadzone przez PINB należy uznać za skutecznie przeprowadzone. Ponadto, w dniu 14 marca 2023 r. udostępniono akta sprawy Panu R. K. - prezesowi zarządu I. S.A., w związku z czym przyjąć należy, że strona zapoznała się z protokołem kontroli z dnia 22 lutego 2023 r. i są znane jej ustalenia dokonane na kontroli.

Natomiast do dnia wydania zaskarżonej decyzji, czyli 9 maja 2023 r. strona skarżąca nie wniosła uwag, nie złożyła nowych wniosków do akt sprawy, jak również nie wnioskowała o przeprowadzenie ponownej kontroli z udziałem wszystkich stron, a zatem trzeba było uznać, że materiał dowodowy nie budził wątpliwości, co do dokonanych ustaleń.

Ustosunkowując się do zarzutu zaniechania wyjaśnienia stanu faktycznego oraz pominięcia wyjaśnień skarżącej złożonych w piśmie z dnia 24 stycznia 2023 r., w szczególności w zakresie faktu pozostawania w toku postępowań sądowych w decyzji wskazano, iż co do zasady w postępowaniu administracyjnym obowiązuje zasada stosowania stanu prawnego i faktycznego w dacie podejmowania decyzji. Oznacza to, że organy administracji publicznej są zobowiązane prowadzić postępowanie mając na uwadze istniejący stan prawny i faktyczny na nieruchomości. Ze znajdujących się w aktach sprawy dokumentów i zapisów w księdze wieczystej nieruchomości nr [...] wynika, iż podmiotami odpowiedzialnymi za utrzymanie przedmiotowego budynku w należytym stanie technicznym są aktualnie I. S.A. oraz C. sp. z o.o.

W związku z tym zasadne jest nałożenie obowiązku na te podmioty. Bez znaczenia pozostają prowadzone postępowania sądowe w przedmiocie sporu dotyczącego nieruchomości, na której zlokalizowany jest budynek kotłowni [...], gdyż obecnie nieruchomość posiada dwóch właścicieli podlegających regulacjom p.b., a zatem PINB nie był zobligowany do zawieszenia postępowania na podstawie art. 97 § 1 pkt 4 k.p.a.

Odnosząc się do ostatniego z zarzutów wyjaśniono, że prowadzone postępowanie przez Miejskiego Konserwatora Zabytków jest odrębnym i niezależnym postępowaniem. Ponadto pismo z dnia 1 grudnia 2022 r. organu konserwatorskiego dotyczące przedłużenia terminu wykonania zaleceń pokontrolnych z dnia 31 grudnia 2019 r. nie posiada cech decyzji administracyjnej (art. 107 k.p.a.), a więc nie jest wiążące dla organu nadzoru budowlanego.

Nie godząc się z powyższym rozstrzygnięciem I. SA wniosła skargę do tutejszego sądu, domagając się jego uchylenia.

Zaskarżonej decyzji zarzucono naruszenie:

1. 1. art. 62 ust. 3 p.b. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie polegające na pominięciu faktu, iż zgodnie z treścią tegoż przepisu uprawnienie do żądania od strony przeprowadzenia kontroli oraz przedłożenia stosownej ekspertyzy powstaje jedynie w sytuacji stwierdzenia nieodpowiedniego stanu technicznego budynku mogącego spowodować zagrożenie: życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska, tymczasem organ I instancji nie potwierdził podczas kontroli istnienia zagrożeń dla ww. dóbr;
2. 2. 62 ust. 3 p.b. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie polegające na nadużyciu instrumentów wskazanych w ww. przepisie i przerzuceniu w sposób nieuzasadniony na stronę wykonywania ustawowych obowiązków organu, podczas gdy materiał dowodowy w sprawie nie uzasadniał nałożenia na stronę obowiązku wynikającego z zaskarżonej decyzji;
3. 3. art. 61 w związku z art. 62 ust. 3 p.b. poprzez nałożenie obowiązku na I. S.A., tj. podmiot, który nie posiada dostępu do ww. nieruchomości, a w związku z tym nie może zrealizować nałożonego na niego obowiązku, podczas gdy za wyłącznego właściciela budynku uważa się C. sp. z o.o. czemu dała wyraz m.in. w oświadczeniu złożonemu do protokołu kontroli nr [...] z dnia 22 lutego 2023 r.;
4. 4. art. 97 § 1 pkt 4 k.p.a. poprzez zaniechanie przez organ zawieszenia postępowania administracyjnego, mimo że rozpatrzenie sprawy i wydanie decyzji zależało od uprzedniego rozstrzygnięcia zagadnienia wstępnego, które było przedmiotem, niezakończonego do dnia wydania decyzji PINB, postępowania prowadzonego przed Sądem Rejonowym dla W.-[...] we W. VI Wydział Cywilny o zniesienie współużytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej stanowiącej własność Skarbu Państwa, obejmującej dz. nr [...] o powierzchni [...] ha i dz. nr [...] o powierzchni [...] ha, położonych we W., AM-[...], obręb P., dla której Sąd Rejonowy dla W.-[...] prowadzi księgę wieczystą nr [...] oraz o zniesienie współwłasności posadowionych na nieruchomości gruntowej budynków i urządzeń, które to w sposób istotny wpłynie na krąg stron niniejszego postępowania i osobę zobowiązaną do realizacji obowiązków wynikających z decyzji;
5. 5. art. 97 § 1 pkt 4 k.p.a. poprzez zaniechanie przez organ zawieszenia postępowania administracyjnego, mimo że rozpatrzenie sprawy i wydanie decyzji zależało od uprzedniego rozstrzygnięcia zagadnienia wstępnego, które było przedmiotem, niezakończonego do dnia wydania decyzji postępowania prowadzonego pod sygnaturą akt [...] przed Sądem Okręgowym we W. X Wydziałem Gospodarczym o zobowiązanie C. sp. z o.o. do złożenia oświadczenia woli w przedmiocie zawarcia przez nią z I. S.A. umowy przyrzeczonej tj. m.in. zawarcia przez C. sp. z o.o. z siedzibą we W. z I. S.A. z siedzibą we W. warunkowej umowy sprzedaży udziału wynoszącego 8/10 części w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiącej własność Skarbu Państwa, obejmującej dz. nr [...], o powierzchni [...] ha, AM-[...], obręb [...] - P., gmina W., powiat m. W., województwo dolnośląskie wraz z udziałem wynoszącym 8/10 w prawie własności posadowionej na tej działce zabudowy, tj. budynków i urządzeń, które to w sposób istotny wpłyną na krąg stron niniejszego postępowania i osobę zobowiązaną do realizacji obowiązków wynikających z decyzji;
6. 6. art. 10 § 1 k.p.a. i art. 79 § 2 k.p.a. przez ich niezastosowanie i pozbawienie I. S.A. prawa do brania udziału w czynnościach postępowania tj. pozbawienie możliwości udziału w kontroli przeprowadzonej w dniu 22 lutego 2023 r. i składania wyjaśnień;
7. 7. art. 7 k.p.a., 77 § 1 k.p.a. i art. 80 k.p.a.:
8. a. poprzez zaniechanie przez organ dokładnego wyjaśnienia stanu fatycznego i wyczerpującego zebrania oraz rozważenia materiału dowodowego, co doprowadziło do błędnego ustalenia stanu faktycznego i niezasadnego przyjęcia, że zaistniały w sprawie przesłanki do zastosowania art. 62 ust. 3 p.b.,
9. b. poprzez zaniechanie przez organ dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i wyczerpującego zebrania oraz rozważenia materiału dowodowego poprzez pominięcie wyjaśnień złożonych przez I. S.A. w piśmie z dnia 24 stycznia 2023 r. w szczególności w zakresie faktu pozostawania w toku postępowań sądowych, co doprowadziło do zaniechania obligatoryjnego zawieszenia postępowania na podstawie art. 97 § 1 pkt 4 k.p.a.
10. c. poprzez zaniechanie przez organ dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i wyczerpującego zebrania oraz rozważenia materiału dowodowego poprzez pominięcie w rozważaniach prowadzonego przez Miejskiego Konserwatora Zabytków postępowania, dotyczącego realizacji zaleceń pokontrolnych z dnia 31 grudnia 2019 r. w odniesieniu do d. kotłowni [...] stacji "[...]", o których mowa w piśmie Urzędu Miejskiego W., znak [...] z dnia 1 grudnia 2022 r., w świetle którego właścicielem zabytku i wyłączna stroną postępowania organu konserwatorskiego jest C. sp. z o.o.
11. 8. art. 15 k.p.a. poprzez brak ponownej oceny dowodów i brak przeanalizowania w sposób rzeczowy i poważny wszelkich argumentów i opinii, przez co naruszona została zasada dwuinstancyjności postępowania;
12. 9. art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. poprzez utrzymanie w mocy zaskarżonej decyzji mimo braku ziszczenia się przesłanek uzasadniających żądanie od strony przeprowadzenia kontroli oraz przedłożenia stosownej ekspertyzy oraz pomimo wielu uchybień przepisom postępowania administracyjnego.

W oparciu o tak przedstawione zarzuty strona wniosła o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji.

W uzasadnieniu skargi podniesiono, ze protokół kontroli nie wykazał istnienia stanu zagrożenia ani istniejącego ani potencjalnego. Powtórzono również, że strona skarżąca nie dysponuje dostępem do budynku i nie będzie miała możliwości wykonania nakazów nałożonych zakażoną decyzją.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji.

Podczas rozprawy przed tutejszym Sądem pełnomocnik strony skarżącej podtrzymała stanowisko prezentowane w skardze.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje.

Zaskarżona decyzja nie narusza przepisów prawa.

Kontrola aktów lub czynności z zakresu administracji publicznej dokonywana jest pod względem ich zgodności z prawem materialnym i przepisami procesowymi. Oznacza to, że kontrola ta sprowadza się do badania, czy organ administracji wydając zaskarżony akt nie naruszył prawa. W wyniku takiej kontroli decyzja lub postanowienie mogą zostać uchylone w razie stwierdzenia, że naruszono przepisy prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy lub doszło do takiego naruszenia przepisów prawa procesowego, które mogłoby w istotny sposób wpłynąć na wynik sprawy, ewentualnie w razie wystąpienia okoliczności naruszających prawo i przez to mogących być podstawą wznowienia postępowania (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a-c ustawy z 30.08.2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. - Dz. U. z 2023 r., poz. 1634) - zwanej dalej: p.p.s.a. lub też wystąpiło naruszenie prawa będące podstawą stwierdzenia jej nieważności (art. 145 § 1 pkt 2 p.p.s.a.).

Stosownie zaś do treści art. 134 p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Sąd nie może przy tym wydać orzeczenia na niekorzyść strony skarżącej, chyba że dopatrzy się naruszenia prawa skutkującego stwierdzeniem nieważności zaskarżonego aktu lub czynności.

Podstawę materialnoprawną wydanej w sprawie decyzji administracyjnej stanowi art. 62 ust. 3 ustawy z 07.07.1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2023 r., poz. 682 ze zm.) – dalej: p.b. o brzmieniu: Organ nadzoru budowlanego - w razie stwierdzenia nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu budowlanego lub jego części, mogącego spowodować zagrożenie: życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska - nakazuje przeprowadzenie kontroli, o której mowa w ust. 1, a także może żądać przedstawienia ekspertyzy stanu technicznego obiektu lub jego części. Zastosowanie przywołanego przepisu wymaga łącznego ziszczenia się dwóch przesłanek: 1) stwierdzenie nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu budowlanego lub jego części), 2) ów nieodpowiedni stan techniczny może powodować zagrożenie chronionych prawnie dóbr (życie, zdrowie, mienie, środowisko). Zajście wskazanej sytuacji inicjuje kompetencje organu nadzoru budowalnego, z których pierwsza ma charakter obligatoryjny i nakłada na organ obowiązek nakazania przeprowadzenia kontroli, natomiast druga ma charakter fakultatywny i dotyczy możliwości zażądania przez organ przedstawienia ekspertyzy stanu technicznego.

Istotne elementy stanu faktycznego, odpowiadające hipotezie powołanej normy prawnej, przedstawiają się tak, jak to wskazał organ II instancji i nie są w zasadzie sporne. Ustalenia stanowiące podstawę faktyczną rozstrzygnięcia powołane w uzasadnieniu decyzji znajdują odzwierciedlenie w zgromadzonym materiale dowodowym. Nie budzą one zastrzeżeń co do ich prawidłowości.

Przedmiotem postępowania przed organami nadzoru budowlanego był stan techniczny budynku kotłowni [...] we W., zlokalizowanego na działce nr [...], AM-[...], obręb P., w kontekście bezpieczeństwa mienia, w związku ze stwierdzeniem pogorszającego się stanu technicznego.

Nie jest sporne w sprawie, że współwłaściciele (współużytkownicy wieczyści) tj. strona skarżąca oraz C. Sp. z o.o. we W., nie przedłożyli na wezwanie organu nadzoru budowlanego protokołów z przeprowadzenia wymaganych kontroli okresowych – rocznych i pięcioletnich. Nakaz przeprowadzenia takich kontroli wynika z art. 62 ust. 1 p.b. i obciąża właścicieli, ewentualnie zarządców, budynków. Z ustępu 1 artykułu 62 ustawy - Prawo budowlane wynika zaś, że obiekty budowlane powinny być w czasie ich użytkowania poddawane przez właściciela lub zarządcę kontroli:

1. 1) okresowej, co najmniej raz w roku, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego:
2. a) elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu,
3. b) instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska,
4. c) instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych);
5. 2) okresowej, co najmniej raz na 5 lat, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, estetyki obiektu budowlanego oraz jego otoczenia; kontrolą tą powinno być objęte również badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów;
6. 3) okresowej w zakresie, o którym mowa w pkt 1, co najmniej dwa razy w roku, w terminach do 31 maja oraz do 30 listopada, w przypadku budynków o powierzchni zabudowy przekraczającej 2000 m² oraz innych obiektów budowlanych o powierzchni dachu przekraczającej 1000 m²; osoba dokonująca kontroli jest obowiązana bezzwłocznie pisemnie zawiadomić właściwy organ o przeprowadzonej kontroli;
7. 4) bezpiecznego użytkowania obiektu każdorazowo w przypadku wystąpienia okoliczności, o których mowa w art. 61 pkt 2.

Rozstrzygnięcie wydane na podstawie ww. art. 62 ust. 3 p.b. dotyczy kwestii wynikających w toku postępowania, lecz nie rozstrzyga o istocie sprawy.

W kontekście powyższego zauważyć trzeba, że niezbędne do nałożenia obowiązku przeprowadzenia kontroli i przedłożenia ekspertyzy jest stwierdzenie przez właściwy organ, że nieodpowiedni stan obiektu budowlanego lub jego części może spowodować zagrożenie któregokolwiek z wymienionych dóbr. W tym celu organ zobligowany jest do przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego w sprawie. Ponadto ustawa upoważnia organy nadzoru budowlanego do wydania nakazu przeprowadzenia kontroli obiektu budowlanego, którego stan techniczny może spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska. Co istotne w rozpoznawanej sprawie, dla wydania nakazu przeprowadzenia kontroli nie musi istnieć stan zagrożenia. Niezbędne jest natomiast stwierdzenie przez właściwy organ, że nieodpowiedni stan obiektu budowlanego lub jego części może spowodować zagrożenie dla któregokolwiek z wymienionych dóbr. Dopiero bowiem przeprowadzenie kontroli pozwoli na stwierdzenie, czy zagrożenie istotnie występuje i w takim przypadku wdrożyć dalsze działania zmierzające do zniwelowania stanu zagrożenia.

W realiach niniejszej sprawy impulsem do wszczęcia postępowania było wystąpienie do organu nadzoru budowlanego przez prokuratora, który wskazując na zły stan techniczny budynku, wniósł o jego sprawdzenie. Nie sposób pominąć, że PINB stwierdził nieprawidłowości w ramach prowadzonych w toku postępowania czynności w zakresie stanu technicznego budynku jak i ustalił, że stan degradacji budynku pogarsza się na przestrzeni lat.

Zdaniem autora odwołania i skargi, organ nie posiadał podstaw do skierowania do strony postępowania nakazu, bowiem nie wykazano zagrożeń dóbr prawnie chronionych

Sąd w składzie orzekającym nie zaaprobował stanowiska strony skarżącej ze względu na zebrany w sprawie materiał dowodowy oraz prawidłowość jego oceny przez orzekające w sprawie organy administracyjne. Jak już sygnalizowano, właściciele, współwłaściciele czy zarządca obiektu budowlanego mocą obowiązujących przepisów zobligowani są do utrzymania tegoż obiektu budowlanego w odpowiednim stanie technicznym. Ów odpowiedni stan techniczny ma dawać gwarancję bezpiecznego użytkowania obiektu. Dopiero w sytuacji, gdy właściwe podmioty nie respektują obowiązujących przepisów wkracza w sposób władczy organ nadzoru budowlanego, który przy pomocy przysługujących mu środków niejako koordynuje dalsze działania przywracające należyty stan rzeczy. Ustawodawca jako minimalny środek gwarantujący realizację obowiązków właścicielskich przewidział obowiązek posiadania książki obiektu oraz prowadzenia w sposób periodyczny kontroli okresowych.

Dokumenty takie nie zostały przedłożone przez właścicieli na wezwanie organu. Wobec stwierdzenia braku takich protokołów, a jednocześnie stwierdzeniu w czasie przeprowadzonej kontroli na miejscu złego stanu technicznego budynku, organy nadzoru budowlanego zobowiązane były do nałożenia na właścicieli obiektu wywiązania się z opisanego obowiązku, stąd rozstrzygnięcie zawarte w decyzji, w zakresie przeprowadzenia kontroli pięcioletniej, było konieczne. Tym samym nie mógł również zasługiwać na uwzględnienie zarzut skargi o nieuzasadnionym przerzucaniu na stronę obowiązków dowodowych, skoro z przywołanych przepisów prawa budowlanego wynika jednoznacznie, że nakaz ten obciąża właścicieli budynków. Rozstrzygnięcie organu w tym zakresie zmierza wyłącznie do wyegzekwowania przez właścicieli ciążących na nich z mocy prawa obowiązków.

Dalsze wątpliwości strony skarżącej wynikają z wskazania adresata nałożonego przez organ nadzoru budowlanego obowiązku z art. 62 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego.

Organ słusznie wskazał, że adresatem decyzji nakładającej ww. obowiązki co do zasady jest właściciel obiektu. W niniejszej sprawie prawo dysponowania nieruchomością jak właścicielom przysługuje stronie skarżącej oraz C. Sp. z o.o. we W., bowiem jak wynika zarówno z ksiąg wieczystych jak i rejestru gruntów, podmioty te są współużytkowania wieczystymi działki i współwłaścicielami budynku. Zatem to na tych właśnie obu podmiotach spoczywa obowiązek utrzymania obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym. Sąd podziela stanowisko organu, że nie ma znaczenia, w tej konkretnej sprawie okoliczność, że faktycznie obiektem dysponuje tylko jeden ze współwłaścicieli. Obowiązki w zakresie dbałości o stan techniczny obciążają wszystkich współwłaścicieli. Jak nadmienił organ odwoławczy, kwestia udziałów w prawie własności czy podziału do korzystania mogą mieć znaczenie ewentualnie przy podziale kosztów takiego utrzymania, w żadnym natomiast razie nie zwalniają z ustawowych obowiązków w zakresie utrzymania należytego stanu technicznego.

Sąd podziela również stanowisko organów odnośnie do zawieszenia postępowania administracyjnego do czasu zakończenia postępowań sądowych prawnorzeczowych. W tym kontekście należy dosadnie podkreślić, że decyzja wydana w kontrolowanym postepowaniu podjęta została przez organ nadzoru budowlanego z uwagi na okoliczność, że stan techniczny przedmiotowego budynku jest bardzo zły i może występować ryzyko zagrożenia dóbr ustawowo chronionych, określonych w art 66 p.b. Zawarte w zaskarżonej decyzji nakazy zmierzają w istocie do zapobieżenia katastrofie budowlanej zagrażającej mieniu.

Co więcej, złego stanu technicznego budynku nie kwestionowały same strony w toku postępowania. W postępowaniach toczących się na podstawie przepisów rozdziału VI p.b. czas jest szczególnie istotny, szczególnie, że w sprawie wykazano, że z biegiem czasu degradacja obiektu postępuje. Zawieszenie postępowania byłoby więc nieuzasadnione po pierwsze z powodu tego, że w chwili wydania decyzji własność budynku była ustalona, nie zachodziły więc wątpliwości co do kręgu osób zobowiązanych do utrzymania obiektu w należytym stanie technicznym, a nadto z uwagi na fakt, że upływ czasu mógłby pogłębić degradację obiektu.

W ustalonych okolicznościach faktycznych tej konkretnej sprawy, w ocenie Sądu, prawidłowo organy nadzoru budowlanego uczyniły adresatem decyzji wydanej na podstawie art. 62 ust. 3 u.p.b. współwłaścicieli budynku.

Nie zasługuje również na uwzględnienie zarzut bezzasadnej odmowy dopuszczenia do udziału w postępowaniu strony skarżącej. Z akt sprawy wynika, że strona była zawiadamiana o wszelkich podejmowanych czynnościach, miała możliwość uczestniczenia w nich i składania pism i wniosków na poparcie prezentowanych twierdzeń. Z uprawnień tych nie skorzystała, jednakże nie oznacza to, że organy w jakikolwiek sposób utrudniały tę możliwość.

Sąd nie dopatrzył się również naruszenia zasady dwuinstancyjności postępowania. Organ odwoławczy szczegółowo przeanalizował dokonane przez PINB ustalenia i dokonał ich subsumpcji pod wskazane w decyzji normy prawne. Szczegółowo odniósł się również do wszystkich podnoszonych w odwołaniu zarzutów strony.

Ze wskazanych powodów Sąd, na podstawie art. 151 p.p.s.a. orzekł o oddaleniu skargi.