- Rozpoznanie
- zagadnienia prawnego przekazanego przez Naczelny Sąd Administracyjny postanowieniem z dnia 13 czerwca 1984 r. SA/Lu 169/84
Teza
Jeśli najemca ulepszył przedmiot najmu przez zainstalowanie urządzeń technicznych wpływających dodatkowo na podwyższenie czynszu według zasad określonych w załączniku nr 1 do rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 27 czerwca 1983 r. w sprawie czynszu najmu za lokale mieszkalne i użytkowe /Dz.U. nr 38 poz. 174/ i wynajmujący nie zwrócił najemcy kosztów technicznego ulepszenia, najemca opłaca nadal czynsz nie podwyższony.
Sentencja
Sąd Najwyższy
Czy założenie przez najemcę w istniejącym pomieszczeniu przeznaczonym na łazienkę, do którego doprowadzona jest instalacja wodociągowo - kanalizacyjna, wanny, baterii, bojlera na ciepłą wodę etc. urządzeń kąpielowych, stanowi urządzenie techniczne ulepszające przedmiot najmu w rozumieniu art. 17 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. - Prawo lokalowe /t.j. Dz.U. 1983 nr 11 poz. 55/ i czy w świetle tego przepisu zobowiązany jest on świadczyć czynsz podwyższony z tytułu istnienia w zajmowanym przez niego lokalu wskazanych urządzeń mimo, że wynajmujący nie zwrócił mu kosztów poniesionych w związku z ich zainstalowaniem?
podjął następującą uchwałę:
Uzasadnienie
Strony sporu pozostają w stosunkach najmu lokalu mieszkalnego. Najemca objął lokal bez urządzeń kąpielowych. W czasie trwania stosunku najmu zainstalował urządzenia kąpielowe na własny koszt. Do zakresu całości ulepszeń wchodzi: zainstalowanie wanny, baterii wannowej, bojlera elektrycznego, zlewozmywaka i baterii kranowej przy zlewozmywaku. Wynajmujący, uwzględniając dokonanie ulepszeń technicznych mieszkania, uznał ten fakt za podstawę podwyższenia czynszu w stosunku do stawki podstawowej, obliczonej za jeden metr powierzchni użytkowej. Spór co do wysokości czynszu rozstrzygały organy administracji państwowej w toku instancji, uznając, że wyższy technicznie standard mieszkania uzasadnia podwyższenie czynszu niezależnie od faktu, na czyj koszt nastąpiło wspomniane ulepszenie. Po wyczerpaniu zwykłych środków zaskarżenia w postępowaniu administracyjnym najemca wniósł skargę do Naczelnego Sądu Administracyjnego. Podnosi w niej, że zapadłe decyzje organów administracji terenowej obu instancji zostały wydane z naruszeniem art. 17 prawa lokalowego. Według skarżącego przepis ten daje podstawę do zwiększenia stawki czynszowej w razie ulepszenia lokalu przez najemcę tylko wówczas, gdy najemca otrzyma zwrot równowartości ulepszenia od wynajmującego. Skarżący nie otrzymał zwrotu równowartości poczynionych przez niego nakładów wpływających na wyższy technicznie standard mieszkania i dlatego w spornym stosunku wynajmujący nie ma podstaw do ustalenia wyższego czynszu.
Przy rozpoznawaniu skargi Naczelny Sąd Administracyjny - Ośrodek Zamiejscowy w Lublinie powziął poważne wątpliwości w przedmiocie istoty sporu i przedstawił do rozstrzygnięcia Sądowi Najwyższemu kwestię objętą pytaniem prawnym.
Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego, na tle stanu faktycznego sprawy, wyłaniają się dwie kwestie wymagające wyjaśnienia, a mianowicie, czy art. 17 ust. 1 prawa lokalowego i par. 9 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 marca 1975 r. w sprawie pobierania od najemców lokali mieszkalnych kaucji zabezpieczającej utrzymanie lokali w należytym stanie /Dz.U. nr 8 poz. 43/ obowiązują równolegle, czy też prawo lokalowe w omawianym zakresie wyłącza przepis par. 9 powołanego rozporządzenia. W wypadku równoległego obowiązywania tych przepisów powstaje druga wątpliwość związana z wykładnią pojęcia urządzeń technicznych, wymienionych w art. 17 ust. 1 prawa lokalowego, i urządzeń kąpielowych, wymienionych w par. 9 cytowanego już rozporządzenia.
Sąd Najwyższy, udzielając odpowiedzi na pozostawione pytanie, miał na uwadze, co następuje:
Do podstawowych obowiązków najemców obejmujących lokale mieszkalne w budynkach zarządzanych przez jednostki gospodarki uspołecznionej lub w innych budynkach, w których najem lokali mieszkalnych następuje na podstawie decyzji o przydziale, należy uiszczenie kaucji, opłacanie czynszu i innych szczegółowo określonych opłat. Warunki i wysokość uiszczenia kaucji reguluje rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 7 marca 1975 r. w sprawie pobierania od najemców lokali mieszkalnych kaucji zabezpieczającej utrzymanie lokali w należytym stanie /Dz.U. nr 8 poz. 43/.
Wysokość czynszu za najem lokali reguluje rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 27 czerwca 1983 r. w sprawie czynszów najmu za lokale mieszkalne i użytkowe /Dz.U. nr 38 poz. 174/. Stosownie do par. 3 ust. 2 tego rozporządzenia wysokość opłat za centralne ogrzewanie, centralnie dostarczaną ciepłą wodę, dźwigi osobowe i zbiorowe odbiorcze anteny radiofoniczne i telewizyjne określają odrębne przepisy.
Niezależnie od tych podstawowych świadczeń, tj. kaucji, czynszu i opłat, różnych źródeł ich unormowań, odmiennego charakteru prawnego i funkcji każdego z nich - prawo lokalowe w art. 17 ust. 1 reguluje uprawnienia najemcy i wynajmującego mogących mieć wpływ na wysokość czynszu w wypadku ulepszenia przedmiotu najmu przez najemcę przez założenie urządzenia technicznego, od istnienia którego zależy wysokość czynszu. Z treści tego przepisu jednoznacznie wynika uprawnienie najemcy do instalowania w lokalu urządzeń technicznych wpływających zwyżkowo na wysokość czynszu, a wynajmującemu przyznano wybór bądź zwrotu nakładów i podwyższenia czynszu, bądź pobierania czynszu w dotychczasowej wysokości i dokonania rozliczeń z tytułu ulepszeń poczynionych przez najemcę dopiero z momentem opróżnienia przez niego lokalu.
Ponieważ żaden z obowiązujących przepisów nie uchylił par. 9 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 marca 1975 r. w sprawie pobierania kaucji, przepis ten obowiązuje równolegle do art. 17 ust. 1 prawa lokalowego. Według par. 9 tego rozporządzenia najemcy lokali w budynkach zarządzanych przez jednostki gospodarki uspołecznionej ponoszą koszt nabycia i podłączenia do instalacji wanny, baterii pieca kąpielowego /gazowego, elektrycznego i bojlera, jeżeli jest on zainstalowany w łazience/, zwanych dalej "urządzeniami kąpielowymi". W związku z powyższym powstaje potrzeba wyjaśnienia wzajemnego stosunku obu przepisów. Artykuł 17 ust. 1 prawa lokalowego jest przepisem o przedmiotowo szerszym zakresie unormowań, gdyż dotyczy wszystkich ulepszeń przedmiotu najmu, od których zależy wysokość czynszu. Katalog urządzeń technicznych wpływających zwyżkowo na wysokość czynszu określa załącznik nr 1 do rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 27 czerwca 1983 r. /Dz.U. nr 38 poz. 174/. Natomiast par. 9 cyt. rozporządzenia o kaucji ogranicza zakres ulepszeń technicznych tylko do "urządzeń kąpielowych", określając jednocześnie treść tego pojęcia. Dlatego jest normą o węższym zakresie uregulowań. Analiza obu przepisów prowadzi do wniosku, że mają one różny zakres unormowań, dotyczących ulepszeń lokalu wpływających na wysokość czynszu, a urządzenia kąpielowe są przedmiotem uregulowania obu przepisów. Przepis par. 9 cyt. rozporządzenia jest normą wykonawczą w stosunku do przepisów prawa lokalowego i z tego względu musi pozostawać w zgodności z przepisami ustawy stanowiącej podstawę delegacyjną do szczegółowych unormowań uprawnień stron stosunku najmu.
Okoliczność, że w par. 9 powołanego rozporządzenia w zakresie uprawnień wynajmującego w rozważanym przedmiocie wypowiedział się ustawodawca i dokonał jednego spośród dwóch uprawnień zastrzeżonych dla wynajmującego w art. 17 ust. 1 prawa lokalowego w ten sposób, że kosztami zainstalowania urządzeń kąpielowych obciążył najemcę, nie oznacza jednocześnie, by najemca był także obciążony podwyższonym czynszem, uzależnionym od zainstalowania tych urządzeń.
Stanowisko zajęte w sporze przez organ lokalowy prowadzi do pozbawienia przepisu ustawy /art. 17 ust. 1 prawa lokalowego/ jego treści normatywnej za pomocą niewłaściwej wykładni normy podrzędnej w stosunku do ustawy, jakim jest par. 9 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 marca 1975 r. w sprawie pobierania od najemców lokali mieszkalnych kaucji. Z uwagi na równoległe obowiązywanie obu przepisów, na tle stanu faktycznego sprawy, najemca po zainstalowaniu urządzeń kąpielowych traci uprawnienie do zwrotu ich równowartości, w związku z czym przez czas trwania najmu płaci czynsz bez uwzględnienia czynnika podwyższającego stawkę bazową, jakim jest mieszkanie wyposażone w urządzenie kąpielowe.