Uzasadnienie
Aktem notarialnym z dnia 8 maja 1991 r. R. K. i A. B. nabyli od Katarzyny K. po 1/2 części nieruchomości położonej w P. na P. N. nr 1, o powierzchni 24 ary 64 m2, zabudowanej dwoma domami mieszkalnymi murowanymi, z których jeden składa się z sześciu a drugi z siedmiu izb. Z tytułu sprzedaży sprzedająca otrzymała łącznie 100 milionów zł.
W postępowaniu skarbowym powołano biegłego, który wycenił nieruchomości na 1.067.300.000 zł. W oparciu o wspomnianą wycenę Urząd Skarbowy w P. dokonał w dniu 22 września 1992 r. wymiaru opłaty skarbowej, przy czym R. K. wymierzył 24.680.000 zł a A. B. 24.679.000 zł.
Jako podstawę prawną powołano art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 31 stycznia 1989 r. o opłacie skarbowej /Dz.U. nr 4 poz. 23 ze zm./ i par. 46 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 lutego 1989 r. w sprawie opłaty skarbowej /Dz.U. nr 9 poz. 52 ze zm./.
R. K. i A. B. odwołali się od powyższej decyzji. Zarzucili, że przyjęta przez biegłego wartość gruntu na 492.800.000 zł nie odpowiada rzeczywistości, gdyż nie uwzględnia faktu, iż działki nie można zabudować.
Nieruchomość wpisano do rejestru zabytków woj. p., a wytyczne konserwatorskie nie pozwalają na przebudowę, nadbudowę czy też rozbudowę obiektu, ani na rozbiórkę oficyn. Z tego względu użyteczność działki jest znikoma. Zabytkowy charakter zwiększa koszty remontu.
W odwołaniach podniesiono nadto, że instalacje wodno-kanalizacyjne i energetyczne wymagają wymiany, a na posesji zamieszkują 33 rodziny, z których 28 zajmuje mieszkania na podstawie decyzji z przydziału. Gdyby kupić im mieszkania typu M-3, trzeba by wydatkować prawie 8 milionów zł. W konkluzji autorzy odwołań wnieśli o obniżenie opłaty o połowę.
Dwiema decyzjami z dnia 18 grudnia 1992 r. Izba Skarbowa w P. utrzymała w mocy obie zaskarżone decyzje. W uzasadnieniach opisała jedynie przebieg postępowania i nie ustosunkowując się do żadnego z podniesionych zarzutów stwierdziła, że "(...) po przeanalizowaniu całości akt sprawy, a szczególnie mając na względzie art. 10 ust. 3 ustawy z dnia 31 stycznia 1989 r. o opłacie skarbowej postanowiła jak na wstępie (...)".
W skardze wniesionej na obie decyzje R. K. i A. B. ponowili zarzuty z odwołania, a nadto podnieśli, że przy sprzedaży obiektów wpisanych do rejestru zabytków obniża się cenę o 50 procent, a terenowy organ administracji państwowej może zastosować dalszą obniżkę ceny aż do całkowitego zwolnienia włącznie. Zdaniem skarżących, zasada ta wynika "(...) z Dziennika Ustaw Nr 24 z 1988 r. - ust. 21 pkt 4 ppkt 1 i 2 (...)". Stosując wspomnianą zasadę per analogiam, sprzedawca wyznaczył symboliczną cenę 100 mln zł, chcąc pozbyć się zdewastowanej, zaniedbanej posesji z lokatorami. Wcześniej Urząd Miejski i Kuria Diecezjalna nie skorzystali z oferty bezpłatnego przekazania nieruchomości. W 1990 r. Państwowy Zakład Ubezpieczeń wycenił budynki na 61.147.100 zł.
Skarżący wyjaśnili, że nieruchomości nabyli dla potrzeb prowadzonej przez nich galerii sztuki.
W odpowiedzi na skargę Izba Skarbowa stwierdziła, że nie ma podstaw do podważania kompetencji rzeczoznawców dokonujących oceny nieruchomości na zlecenie Urzędu.
Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje
Stanowisko Izby Skarbowej zaprezentowane w zaskarżonej decyzji i w odpowiedzi na skargę ilustruje zupełne niezrozumienie przez organ II instancji zasad wynikających z art. 80 Kpa. Obowiązkiem organu administracyjnego jest dokonanie oceny każdego dowodu, w tym także dowodu z opinii biegłego. Oznacza to konieczność prześledzenia toku rozumowania autora, wyjaśnienia stwierdzeń niejasnych i sprawdzenia czy końcowy wniosek pozostaje w logicznym związku z poprzedzającą go treścią. Jeżeli strona zwraca uwagę na okoliczności, których biegły nie rozważył, niezbędne jest zadanie biegłemu dodatkowych pytań i umożliwienie zadania ich przez stronę.
Tymczasem w praktyce orzeczniczej organów administracyjnych - czego jaskrawym przykładem jest sprawa rozpatrywana - utarła się zasada bezkrytycznego przyjmowania konkluzji biegłego. W rezultacie to nie organ administracyjny, lecz biegły rozstrzyga sprawę, a jego opinia służy organowi za potocznie nazywaną "podkładkę". Tego rodzaju praktyka jest niedopuszczalna. Narusza nie tylko przepisy art. 7, art. 77, art. 80, art. 81 i art. 107 par. 3 Kpa, ale kłóci się nadto z zasadą praworządności. Pozbawia bowiem stronę możliwości polemizowania z biegłym, a tym samym skutecznej obrony swych praw.
Przechodząc od tych ogólnych rozważań na grunt rozpatrywanej sprawy zauważyć należy, że wbrew twierdzeniom Izby Skarbowej skarżący nie podważali kompetencji rzeczoznawców, tzn. nie kwestionowali ich wiedzy ani uprawnień do wydawania opinii. Zwrócili natomiast uwagę na szereg faktów istotnych dla sprawy, a nie wyjaśnionych przez biegłego. W szczególności biegły nie wypowiedział się co do stanu instalacji wodno-kanalizacyjnych i energetycznych oraz jego wpływ na wartość budynku. Nie wiadomo także, czy działki rzeczywiście nie można zabudować, czy istotnie nieruchomość wpisano do rejestru zabytków i jakie ograniczenia wynikają z tego przy ewentualnej przebudowie budynków lub rozbieraniu oficyn. Biegły przyznał, że budynki kwalifikują się do remontu, jednakże nie wyjaśnił czy i o ile koszt remontu budynku zabytkowego jest wyższy od kosztów remontu zwykłego budynku mieszkalnego i jaki wpływ ma to na wartość rynkową. Nie wiadomo wreszcie, czy i w jakim stopniu biegły uwzględnił fakt zamieszkiwania w budynkach tzw. lokatorów kwaterunkowych.
Z urzędu Sąd zauważa, że stwierdzenie biegłego, iż średnia cena 1 m2 gruntu kształtowała się w dniu nabycia nieruchomości w granicach 200 tys. zł, razi gołosłownością. Niezbędne jest udokumentowanie tego twierdzenia i posłużenie się konkretnymi przykładami.
Jeżeli nieruchomość jest wpisana do rejestru zabytków, to porównywanie cen rynkowych dotyczyć może tylko obiektów zabytkowych. Nie bez racji skarżący zwrócili uwagę na przepisy dotyczące ustalania cen nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa i własność gminy. Wprawdzie ceny państwowe nie są tożsame z rynkowymi, a powołanych przepisów nie stosuje się do nieruchomości prywatnych, to jednak możliwość tańszego zakupu nieruchomości od państwa, niewątpliwie wpływa na popyt i wysokość cen uzgodnionych przez podmioty niepaństwowe. Jeżeli zatem art. 40 ust. 4 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości - t.j. Dz.U. 1991 nr 30 poz. 127 /w skardze powołano odpowiedni przepis ustawy z dnia 13 lipca 1988 r. o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości - Dz.U. nr 24 poz. 170, który nadał obecne brzmienie artykułowi 40 ust. 4/ - obniża cenę sprzedaży państwowych i gminnych obiektów wpisanych do rejestru zabytków o 50 procent, a nawet pozwala na dalszą obniżkę ceny do całkowitego zwolnienia włącznie - to okoliczność ta nie może pozostać bez wpływu na rynkowe ceny obiektów zabytkowych należących do prywatnych właścicieli. Również i ten aspekt sprawy nie został rozważony ani przez biegłego, ani przez organ administracyjny.
Sprawdzenia wreszcie wymaga, czy rzeczywiście Urząd Miejski i Kuria Diecezjalna nie skorzystali z ofert bezpłatnego przekazania nieruchomości. Istotne przy tym byłyby przyczyny odmowy przejęcia obiektu. Nie można bowiem wykluczyć, że na rynku nie było chętnych do zakupu omawianego obiektu po cenie wyższej od zapłaconej przez skarżących. W takim wypadku cena rzeczywiście zapłacona odpowiadałaby cenie rynkowej.
Skoro organ administracyjny nie ustosunkował się do żadnego z zarzutów odwołania, a naruszając art. 7, art. 77, art. 80 i art. 107 par. 3 Kpa nie wyjaśnił wskazanych przez Sąd okoliczności, zaskarżone decyzje podlegały uchyleniu na podstawie art. 207 par. 2 pkt 3 Kpa.
Z tych przyczyn Naczelny Sąd Administracyjny orzekł jak w sentencji, postanawiając o kosztach postępowania zgodnie z art. 208 Kpa.