Uzasadnienie
Pismem z dnia [...] lutego 2019 r. Gmina L. reprezentowana przez Zarząd Nieruchomości Komunalnych w L. wypowiedziała K. H. (dalej jako "skarżący") i rozwiązała z dniem 31 marca 2019 r. najem lokalu mieszkalnego nr [...] przy ul. [...] w L..
W skardze sądowej K. H. zaskarżył działanie Gminy L. w przedmiocie wypowiedzenia umowy najmu wyżej wymienionego lokalu mieszkalnego Wniósł o umorzenie naliczonego zadłużenia i "oddalenie bezpodstawnego wypowiedzenia umowy".
W odpowiedzi na skargę organ wniósł o odrzucenie skargi, z uwagi na to, że spory dotyczące stosunku najmu są rozstrzygane w procesie cywilnym.
Zgodnie z art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2018 r., poz. 1302 z późn. zm.), dalej jako "p.p.s.a.", kontrola sądów administracyjnych polega na sprawdzaniu zgodności z prawem działalności administracji publicznej i polega na orzekaniu w sprawach skarg wniesionych przez uprawnione podmioty w sprawach podlegających właściwości sądów administracyjnych. Zgodnie z art. 3 § 2 p.p.s.a., kontrola ta obejmuje orzekanie w sprawach skarg na:
- 1) decyzje administracyjne;
- 2) postanowienia wydane w postępowaniu administracyjnym, na które służy zażalenie albo kończące postępowanie, a także na postanowienia rozstrzygające sprawę co do istoty;
- 3) postanowienia wydane w postępowaniu egzekucyjnym i zabezpieczającym, na które służy zażalenie, z wyłączeniem postanowień wierzyciela o niedopuszczalności zgłoszonego zarzutu oraz postanowień, przedmiotem których jest stanowisko wierzyciela w sprawie zgłoszonego zarzutu;
- 4) inne niż określone w pkt 1-3 akty lub czynności z zakresu administracji publicznej dotyczące uprawnień lub obowiązków wynikających z przepisów prawa, z wyłączeniem aktów lub czynności podjętych w ramach postępowania administracyjnego określonego w ustawie z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2017 r. poz. 1257 oraz z 2018 r. poz. 149 i 650), postępowań określonych w działach IV, V i VI ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r. poz. 800, z późn. zm.), postępowań, o których mowa w dziale V w rozdziale 1 ustawy z dnia 16 listopada 2016 r. o Krajowej Administracji Skarbowej (Dz. U. z 2018 r. poz. 508, 650, 723, 1000 i 1039), oraz postępowań, do których mają zastosowanie przepisy powołanych ustaw;
4a) pisemne interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane w indywidualnych sprawach, opinie zabezpieczające i odmowy wydania opinii zabezpieczających;
- 5) akty prawa miejscowego organów jednostek samorządu terytorialnego i terenowych organów administracji rządowej;
- 6) akty organów jednostek samorządu terytorialnego i ich związków, inne niż określone w pkt 5, podejmowane w sprawach z zakresu administracji publicznej;
- 7) akty nadzoru nad działalnością organów jednostek samorządu terytorialnego;
- 8) bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania w przypadkach określonych w pkt 1-4 lub przewlekłe prowadzenie postępowania w przypadku określonym w pkt 4a;
- 9) bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania w sprawach dotyczących innych niż określone w pkt 1-3 aktów lub czynności z zakresu administracji publicznej dotyczących uprawnień lub obowiązków wynikających z przepisów prawa podjętych w ramach postępowania administracyjnego określonego w ustawie z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego oraz postępowań określonych w działach IV, V i VI ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa oraz postępowań, do których mają zastosowanie przepisy powołanych ustaw.
Katalog rozstrzygnięć organu, które podlegają zaskarżeniu do sądu administracyjnego, zawarty w powołanym wyżej przepisie art. 3 § 2 p.p.s.a., ma charakter zamknięty. Zaskarżenie aktów lub czynności niewymienionych w tym przepisie oznacza, że zainicjowana przez dany podmiot sprawa nie jest objęta właściwością sądu administracyjnego i podlega odrzuceniu. Zgodnie bowiem z art. 58 § 1 pkt 1 p.p.s.a., sąd odrzuca skargę, jeżeli sprawa nie należy do właściwości sądu administracyjnego.
Przedmiotem skargi w rozpoznawanej sprawie jest pismo Gminy L. reprezentowanej przez Zarząd Nieruchomości Komunalnych w L. o wypowiedzeniu skarżącemu i rozwiązaniu z dniem 31 marca 2019 r. najmu wyżej wymienionego lokalu mieszkalnego.
W zaskarżonym piśmie jako podstawę prawną wypowiedzenia najmu lokalu mieszkalnego wskazano przepis art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2018 r., poz. 1234), dalej: "ustawa o ochronie praw lokatorów". Ustawa o ochronie praw lokatorów reguluje zasady gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy. Z powołanego przepisu wynika, że nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.
Zaskarżone pismo nie jest decyzją administracyjną, ani aktem lub czynnością, o których mowa w przepisie art. 3 p.p.s.a., na który przysługiwałaby skarga do sądu administracyjnego. Pismo z dnia [...] lutego 2019 r. stanowi oświadczenie woli Gminy L. reprezentowanej przez Zarząd Nieruchomości Komunalnych w L. o wypowiedzeniu najmu lokalu mieszkalnego.
Wypowiedzenie stosunku najmu lokalu mieszkalnego jest czynnością cywilnoprawną. Roszczenia wynikające z umów najmu mogą być dochodzone przez strony stosunku cywilnoprawnego jedynie przed sądem powszechnym, bowiem sprawy ze stosunku najmu należą do spraw z zakresu prawa cywilnego (art. 659-692 Kodeksu cywilnego).
Mając powyższe na względzie stwierdzić należy, że skarga na pismo w przedmiocie wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego nie należy do kategorii spraw, które podlegają kontroli sądów administracyjnych. Sprawa dotycząca wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego należy do kategorii spraw z zakresu prawa cywilnego, do rozpatrzenia których właściwe są sądy powszechne.
Z tej przyczyny, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie odrzucił skargę, na podstawie art. 58 § 1 pkt 1 i § 3 p.p.s.a.