Uzasadnienie
Starosta R. postanowieniem z dnia [...] marca 2012 r., nr [...], odmówił G. i A. N. wydania zaświadczenia potwierdzającego samodzielność lokali wyodrębnionych w budynku usługowo – mieszkalnym usytuowanym przy ul. W. [...] w D., stanowiącym współwłasność G. i A. N., T. W., J. W. i A. W. W uzasadnieniu organ wskazał, że z dołączonego do wniosku projektu podziału jednopiętrowego budynku usługowo - mieszkalnego wynika, że podział budynku zaprojektowano według linii przebiegającej przez środek klatki schodowej, która stanowi pomieszczenie wspólnego użytkowania. Do części budynku należącej do G. i A. N. należałyby pomieszczenia o oznaczonych numerach położone na parterze i piętrze budynku. Piwnica i strych są pomieszczeniami przynależnymi do tych lokali.
Nie można uznać za lokal samodzielny w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, lokalu którego cześć pomieszczeń znajduje się na parterze, a część na piętrze, do których jest projektowane dojście wspólną klatką schodową. Pomieszczenie nr 6 przydzielone do lokalu wnioskodawców nie jest oddzielone trwałą ścianą z pomieszczeniem nr 5 (przydzielonym do lokalu pozostałych współwłaścicieli).
Organ pierwszej instancji dodatkowo wyjaśnił, że sprawa podziału kamienicy jest przedmiotem aktualnie toczącego się postępowania sądowego. W tym postępowaniu wobec braku zgody wszystkich współwłaścicieli zapadnie orzeczenie o sposobie podziału budynku. Jeśli Sąd zaakceptuje zaproponowany projekt podziału budynku można będzie mówić o czterech, a nie dwóch lokalach samodzielnych z pomieszczeniami przynależnymi.
W zażaleniu na powyższe postanowienie G. N. wniosła o jego uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania, zarzucając naruszenie przepisów postępowania (art. 7, art. 77, art. 85 § 1, art. 218 § 2 k.p.a.) mające istotny wpływ na treść zaskarżonego postanowienia, poprzez: nieuwzględnienie przez organ wszystkich okoliczności faktycznych sprawy i błędne, odbiegające od treści materiału dowodowego ustalenie, że lokale wskazane we wniosku skarżącej, położone w kamienicy nie są lokalami samodzielnymi, podczas gdy należyta ocena wszystkich okoliczności prowadzi do wniosku, że są to lokale samodzielne; nieprzeprowadzenie postępowania wyjaśniającego w zakresie samodzielności lokali wskazanych we wniosku skarżącej, zwłaszcza co do okoliczności istnienia w lokalach trwałych ścian; zaniechanie przeprowadzenia oględzin lokali objętych wnioskiem.
Skarżąca zarzuciła również naruszenie prawa materialnego, w szczególności art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali, przez jego niezastosowanie w sytuacji, gdy lokal objęty wnioskiem spełnia kryteria wskazane w w/w przepisie. Położenie lokali na różnych kondygnacjach budynku nie wyklucza przyznania im cechy samodzielności. Skoro spełnione są przesłanki uznania samodzielności, m. in. wejście do lokalu bez konieczności korzystania z lokali stanowiących własność innych osób, to brak jest przeszkód do wydania zaświadczenia.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze w L. postanowieniem z dnia [...] maja 2012 r., nr [...], utrzymało w mocy postanowienie organu pierwszej instancji. W uzasadnieniu organ odwoławczy wskazał między innymi, że w niniejszej sprawie nie zostały spełnione przesłanki uznania lokalu za samodzielny, ponieważ pomieszczenia wchodzące w skład lokali samodzielnych połączone byłyby klatką schodową, będącą pomieszczeniem pomocniczym, służącym do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych innych osób.
W skardze sądowej G. N. wniosła o uchylenie powyższego postanowienia w całości oraz postanowienia organu pierwszej instancji, zarzucając naruszenie:
- - przepisów prawa materialnego, w szczególności art. 2 ust. 2 i 3 ustawy o własności lokali, poprzez jego niezastosowanie w sytuacji, gdy lokal objęty wnioskiem spełnia wszystkie ustawowe kryteria, konieczne do przyjęcia samodzielności lokalu;
- - przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, a w szczególności 1) art. 107 § 3 k.p.a. poprzez niewłaściwe uzasadnienie zaskarżonego postanowienia, polegające na braku odniesienia się do całokształtu zarzutów podniesionych w zażaleniu oraz niewyjaśnieniu okoliczności faktycznych sprawy;
- 2) art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. poprzez utrzymanie w mocy postanowienia organu pierwszej instancji, pomimo naruszenia przez ten organ art. 218 § 2 k.p.a., co doprowadziło do zaakceptowania postanowienia organu pierwszej instancji, wydanego bez przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego w zakresie samodzielności lokali.
W uzasadnieniu skarżąca podniosła, że Kolegium nie podało argumentów, które zadecydowały o akceptacji stanowiska Starosty R. oraz nie ustosunkowało się do zarzutów podniesionych w zażaleniu. Kolegium nie sprawdziło ustaleń faktycznych dokonanych przez Starostę R., powielając nieprawdziwe ustalenia, że na skutek podziału zaproponowanego w projekcie G. i A. N. nabędą własność lokali położonych we wschodniej części budynku, tj. nr 1, 1a, 2, 2a i 5 na parterze oraz nr 9, 9a, 10, 10a i 13 na piętrze. Poza tym zapewnienie komunikacji pomiędzy lokalami znajdującymi się na parterze i piętrze budynku poprzez wspólną klatkę schodową stanowi podstawę do uznania samodzielności lokalu.
W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie zważył, co następuje
Skarga nie zawiera usprawiedliwionych podstaw. Wbrew stanowisku skarżącej, lokale objęte wnioskiem nie spełniają ustawowego kryterium "samodzielności". Samodzielnym lokalem mieszkalnym w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne. W myśl art. 2 ust. 3 w/w ustawy, spełnienie wymagań o których mowa w ust. 2, stwierdza starosta w formie zaświadczenia. Kwestie proceduralne związane z wydawaniem przez organy administracji publicznej zaświadczeń regulują przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego (art. 217, art. 218 i art. 219). Wynika z nich miedzy innymi, że postępowanie o wydanie zaświadczenia jest wszczynane na wniosek strony (art. 217 § 1 k.p.a.).
Przepis ten w § 2 pkt 2 określa, iż zaświadczenie wydaje się jeżeli osoba ubiega się o zaświadczenie ze względu na swój interes prawny w urzędowym potwierdzeniu określonych faktów lub stanu prawnego. W tym przypadku – stosownie do treści art. 218 § 1 k.p.a. – organ ma obowiązek wydać zaświadczenie, gdy chodzi o potwierdzenie faktów lub stanu prawnego, wynikających z prowadzonej przez organ ewidencji, rejestrów bądź innych danych znajdujących się w jego posiadaniu. Przed wydaniem zaświadczenia organ może przeprowadzić w koniecznym zakresie postępowanie wyjaśniające (art. 218 § 2 k.p.a.). Zgodnie z przepisem art. 219 k.p.a., odmowa wydania zaświadczenia bądź zaświadczenia o treści żądanej przez osobę ubiegającą się o nie następuje w drodze postanowienia, na które służy zażalenie.
Zaskarżonym postanowieniem organ odmawia wydania zaświadczenia potwierdzającego samodzielność lokali wyodrębnionych w budynku usługowo – mieszkalnym, położonym na dwóch działkach ewidencyjnych nr [...] i [...] zlokalizowanych przy ul. W. w D. Skontrolowane postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w L. odpowiada prawu. Jak wynika z akt sprawy, w tym z projektu podziału w/w budynku, usytuowane na parterze pomieszczenia nr 6 i nr 5 (to pierwsze jest w dyspozycji skarżącej i jej męża, to drugie należy do T. W., T. W., J. W. i A. Z.) oddzielone są murowaną ścianą z otworem (przejściem) umożliwiającym swobodne przemieszczanie się i przechodzenie z jednego do drugiego pomieszczenia. W/w projekt podziału nieruchomości - sporządzony przez architekta - zawiera plan budynku w tym "rzut parteru". Ten dokument nie tylko ilustruje rozmieszczenie poszczególnych pomieszczeń oznaczonych numerami 1 – 8, ale również świadczy o tym, że każda osoba korzystająca z pomieszczeń nr 1,1a, 2, 2a i 5 (dostęp do nich umożliwia wspólna klatka schodowa) bez trudu wejdzie do pomieszczenia nr 6, a z niego do pozostałych pomieszczeń (oznaczonych nr 3, 3a, 4, 4 a i 7) położonych na parterze, którymi aktualnie dysponuje skarżąca i jej mąż.
Na planie widoczny jest wyraźnie otwór (niezamurowane przejście) w ścianie, która z tego właśnie powodu częściowo oddziela oba pomieszczenia (nr 6 i nr 5). Oznacza to, że izby na parterze budynku nie mogą być uznane za samodzielne lokale w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali.
W/w ustawa wymaga, aby samodzielny lokal był wydzielony trwałymi ścianami. Realia rozpoznawanej sprawy wskazują, że ten warunek nie jest spełniony. Organ pierwszej instancji mimo, że nie analizuje bliżej tego zagadnienia, dostrzega omawiany problem. Nie dostrzega go Kolegium, które swoją uwagę koncentruje na kwestii braku samodzielności lokali położonych na parterze i piętrze budynku z powodu połączenia ich pomieszczeniem pomocniczym, to jest wspólną klatką schodową, z której mogą korzystać inni lokatorzy (mieszkańcy). Tego rodzaju argumentacja nie zasługuje na aprobatę, co nie czyni wadliwym zaskarżonego postanowienia Kolegium z dnia [...] maja 2012 r. w stopniu uzasadniającym wyeliminowanie tegoż rozstrzygnięcia z obrotu prawnego, skoro opisany stan techniczny budynku – świetle powyższych rozważań - uniemożliwia wydanie zaświadczenia stwierdzającego samodzielność lokali. Z akt sprawy wynika, że skarżąca potwierdza fakt istnienia otworu, czego dowodzi treść zażalenia od postanowienia organu pierwszej instancji.
W literaturze przedmiotu sygnalizuje się, że istotnym warunkiem samodzielności lokalu jest brak w jego ścianach otworów prowadzących do innych lokali, w tym także drzwi, choćby nawet na stałe zamkniętych (zob. R. Strzelczyk, A. Turlej: Własność lokali. Komentarz, Wyd.C.H.Beck, Warszawa 2007, str.75). W tych okolicznościach skarżąca niesłusznie zarzuca, że organ pierwszej instancji z naruszeniem art. 218 § 2 k.p.a. nie przeprowadza postępowania wyjaśniającego i nie dokonuje oględzin budynku, zaś Kolegium bezpodstawnie i niezgodnie z art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. akceptuje stanowisko Starosty R. Z w/w względów skarga podlega oddaleniu na mocy art. 151 p.p.s.a.