Wyrok NSA w Warszawie (przed reformą) z 19 grudnia 1991 r., IV SA 1129/91

Teza

Projektowana zabudowa działki musi uwzględniać uzasadniony interes właścicieli sąsiednich nieruchomości /art. 5 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 24 października 1974 r. - Prawo budowlane - Dz.U. nr 38 poz. 229 ze zm./, a w tym przede wszystkim warunek takiego usytuowania obiektów budowlanych, aby nie uniemożliwiały one prawidłowej i optymalnej zabudowy nieruchomości sąsiednich także w bliżej nie określonej perspektywie czasu.

Sentencja

Naczelny Sąd Administracyjny oddalił na podstawie art. 207 par. 5 Kpa skargę Feliksa i Jadwigi małżonków G. na decyzję Wojewody Ł-kiego z dnia 5 sierpnia 1991 r. w przedmiocie odmowy zatwierdzenia planu realizacyjnego i pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego.

Uzasadnienie

Wojewoda Ł-ki, po czterokrotnym rozpatrzeniu sprawy, decyzją z dnia 5 sierpnia 1991 r., wydaną na podstawie art. 54 ust. 5 w związku z art. 5 ust. 1 pkt 5 i 6 ustawy z dnia 24 października 1974 r. - Prawo budowlane /Dz.U. nr 38 poz. 229 ze zm./ oraz art. 138 par. 1 pkt 2 Kpa, uchylił zakwestionowaną odwołaniem Ewy S. i Jerzego C. decyzję Kierownika Referatu Urbanistyki, Architektury i Budownictwa Delegatury Urzędu Miasta Ł. z dnia 8 czerwca 1991 r., zatwierdzającą plan realizacyjny zagospodarowania działki przy ul. O. nr 28 w Ł. oraz udzielającą Jadwidze i Feliksowi małżonkom G. pozwolenia na budowę jednorodzinnego budynku mieszkalnego w granicy z działką przy ul. Ł. nr 17. Ponadto orzekł o odmowie zatwierdzenia planu zagospodarowania działki i wydania pozwolenia na budowę na podstawie przedstawionego przez inwestora projektu technicznego. W uzasadnieniu tej decyzji stwierdzono, że teren, na którym znajduje się nieruchomość przewidziana pod inwestycję, przeznaczony jest w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod budownictwo mieszkaniowe. Nieruchomości przy ul. O. nr 26 i 28 mają powierzchnię około 300 m2 każda, przy szerokości działek 12 m, w związku z czym powinny być zabudowane domami-bliźniakami. Zaprojektowana przez inwestora zabudowa jest niezgodna z warunkami określonymi w par. 12 rozporządzenia Ministra Administracji, Gospodarki Terenowej i Ochrony Środowiska z dnia 3 lipca 1980 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki /Dz.U. nr 17 poz. 62/. Usytuowanie realizowanego obiektu o wymiarach 9,40 x 11,66 m przy północnej granicy działki, w odległości 3 m od granicy nieruchomości przy ul. O. nr 26, a faktycznie w odległości 0,15 m od granicy z działką przy ul. Ł. nr 17 oraz 2,76 m od granicy z działką przy ul. O. nr 26, utrudni prawidłową zabudowę tych działek. Wbrew bowiem stanowisku organu I instancji stacja transformatorowa nr 855, znajdująca się na działce przy ul. Ł. nr 17, nie jest przewidziana do rozbiórki. Następstwem realizacji decyzji organu I instancji byłoby bezprawne wymuszenie na dysponencie nieruchomości przy ul. O. nr 26 usytuowania odtwarzanego przez niego budynku mieszkalnego w odległości większej niż 4 m od granicy oraz możliwość wzniesienia na działce przy ul. O. nr 24a budynku mieszkalnego jedynie jako "uzupełnienia" pomiędzy budynkami nr 24 i 26, przy całkowitym braku możliwości prawidłowego usytuowania urządzeń związanych z budynkiem, jak szambo i śmietnik, a także zacienienie elewacji frontowych budynków mieszkalnych na sąsiednich nieruchomościach. Dlatego (...) tylko bliźniacza zabudowa działek nr 24 i 24a oraz 26 i 28, przy zachowaniu sztywnej zasady sytuowania budynków w odległości 4 m od granicy, zapewni prawidłową zabudowę tych nieruchomości. Umożliwi także lokalizację dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych na nieruchomości przy ul. Ł. nr 17 w zabudowie bliźniaczej. Podstawą do odrzucenia tego wariantu nie może być fakt samowolnego rozpoczęcia robót budowlanych przez inwestora oraz bezpodstawny zarzut utrudnionego dojazdu do placu budowy.

W skardze do Naczelnego Sądu Administracyjnego na tę decyzję Feliks i Jadwiga małżonkowie G. domagali się jej uchylenia. Zarzucili, że rozpoczęli wznoszenie budynku przed około 2 laty według zatwierdzonego planu budowy i pozwolenia na budowę. Zgromadzili konieczne materiały budowlane i ponieśli znaczne wydatki. Obecnie mieszkają w prymitywnych warunkach, przy czym istniejący budynek jest usytuowany również przy granicy nieruchomości od strony ul. Ł., a nowo wznoszony budynek jest zaprojektowany bezpośrednio za nim, tak że zabudowa działki nie uległaby zasadniczo żadnym zmianom. Sąsiednie nieruchomości nie są zabudowane ani ich właściciele nie projektują ich zabudowy. Ponadto nieruchomość przy ul. Ł. nr 17, ze względu na dużą powierzchnię, nie stwarza żadnych utrudnień przy jej zabudowie. Właściciele tej nieruchomości nie zgłosili zamiaru dokonania jej podziału (...).

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując swoje stanowisko z zaskarżonej decyzji.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje

Przeznaczenie terenu w planie miejscowym zagospodarowania przestrzennego pod budownictwo mieszkaniowe wywołuje ten skutek, że nieruchomości sąsiadujące z działką inwestorów, niezależnie od istniejącego na nich aktualnie stanu zabudowy, są działkami budowlanymi i w związku z tym - przy projektowanej zabudowie każdej z tych działek - musi zostać uwzględniony interes właścicieli sąsiednich nieruchomości /art. 5 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 24 października 1974 r. - Prawo budowlane - Dz.U. nr 38 poz. 229 ze zm./, w tym przede wszystkim warunek takiego usytuowania obiektów budowlanych, aby nie uniemożliwiały one prawidłowej i optymalnej zabudowy nieruchomości sąsiednich także w bliżej nie określonej perspektywie czasu. Tym zasadom oczywiście nie czyniła zadość decyzja organu I instancji. Zezwalała ona na realizację projektowanej inwestycji skarżących z naruszeniem warunków dotyczących odległości, przewidzianych w / 12 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Administracji, Gospodarki Terenowej i Ochrony Środowiska z dnia 3 lipca 1980 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki /Dz.U. nr 17 poz. 62 ze zm./. Przepisy te dopuszczają sytuowanie budynków mieszkalnych w odległości 4 m, a wyjątkowo 3 m od granicy działki i co najmniej 8 m od znajdujących się na sąsiedniej działce budynków. Dopuszczenie wbrew tym warunkom do zmniejszenia tych minimalnych odległości przy rozbudowie budynku skarżących spowodowałoby niekorzystne następstwa dla właścicieli nieruchomości sąsiednich, którzy w razie przyszłych zamierzeń inwestycyjnych musieliby sytuować swoje obiekty w odległościach większych od granicy swych działek. Twierdzenie zaś skarżących, że takich odległości by nie egzekwowali, jest o tyle bezprzedmiotowe, iż przepisy prawa budowlanego należą bezwzględnie obowiązujących i w związku z tym wola właściciela nieruchomości nie może mieć istotnego wpływu na obowiązek ich respektowania.

Również za pozbawiony istotnego znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy należało uznać zarzut skargi o poczynionych przez skarżących nakładach na realizację inwestycji. W myśl bowiem art. 28 ust. 1 prawa budowlanego roboty budowlane, z wyjątkiem rozbiórek, można rozpocząć po uzyskaniu pozwolenia na budowę. Pozwolenie na budowę w rozumieniu tego przepisu to decyzja kompetentnego organu administracji, mająca status decyzji ostatecznej, a więc takiej, od której nie przysługują zwykłe środki odwoławcze. Podejmowanie robót budowlanych przed uzyskaniem decyzji ostatecznej o pozwoleniu na budowę jest działaniem bezprawnym, dokonywanym na wyłączne ryzyko inwestora, który powinien liczyć się z konsekwencjami wynikającymi z nieuzyskania decyzji akceptującej jego działanie inwestycyjne.

Z przytoczonych względów oraz z mocy art. 207 par. 5 Kpa Naczelny Sąd Administracyjny orzekł jak w sentencji.