Uzasadnienie
Burmistrz Gminy [...] decyzją Nr [...] z dnia [...].05.200lr. zatwierdził projekt budowlany i wydał pozwolenie dla A. C. na wykonanie robót budowlanych związanych z adaptacją strychu na cele mieszkaniowe w budynku wielorodzinnym położonym przy ul. [...] w W. oraz na wykonanie instalacji wewnętrznych: gazu,elektrycznej, co i wod-kan. Organ stwierdził, iż projekt jest kompletny oraz posiada niezbędne sprawdzenia, uzgodnienie i opinie, a inwestor wykazał się prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w postaci umowy najmu strychu z dnia [...].12.1998r. oraz zgody Starostwa Powiatu [...] Zarządu Mienia na przeprowadzenia adaptacji z dnia [...].01.2001r.
Na skutek wznowienia postępowania na wniosek Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej budynku przy ul. [...], Bunnistrz Gminy [...] decyzją Nr [...] z dnia [...].02.2002r. w oparciu o art. 151 par.2 w zw.z art. 146 par.2 kpa stwierdził, że wydanie decyzji z dnia [...].05.200lr. nastąpiło z naruszeniem prawa, tj. art. 145 par.l pkt.4 kpa i odmówił jej uchylenia z uwagi na fakt, iż w wyniku wznowienia mogłaby zapaść decyzja odpowiadająca w swej istocie decyzji dotychczasowej.
Powyższe rozstrzygnięcie zostało utrzymane w mocy zaskarżoną decyzją Wojewody [...] nr [...] z dnia [...].05.2002r. W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy wskazał,iż w dacie wydania decyzji zatwierdzającej projekt i wydającej pozwolenie na wykonanie robót, organ nie uwzględnił jako strony powołanej Uchwałą Nr [...]. z dnia [...].03.200lr. Wspólnoty
Mieszkaniowej co stanowiło podstawę do wznowienia postępowania w oparciu o art. 145 par. 1 pkt 4 kpa. Jednocześnie z ustaleń organu wynika, iż inwestorka w dniu [...].12.1998r. zawarła z Gospodarstwem Pomocniczym Urzędu Rejonowego w [...] (reprezentantem właściciela) umowę najmu strychu z przeznaczeniem na adaptację na cele mieszkalne, a następnie uzyskała w dniu [...].01.200lr. zgodę na przedmiotowa adaptację od reprezentującego Skarb Państwa Zarządu Mienia Powiatu [...]. Powierzchnia strychu została wyłączona z części wspólnej i stanowi 0,0738 udziału Skarbu Państwa w nieruchomości.
W dniu wydania decyzji zezwalającej na adaptację prawa dotyczące zarządu nieruchomością nie były przeniesione na Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej.
Organ odwoławczy stwierdził, iż inwestorka spełniła wymagania określone w art. 35 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 7.07.1994r. prawo budowlane (Dz.U. Nr 89, poz.414 z póź.zm) oraz wykazała się prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
W skardze z dnia 12.06.2002r. skierowanej do Naczelnego Sądu Administracyjnego, Wspólnota Mieszkaniowa kwestionuje zasadność zawartej w dniu [...].12.1998r. z A. C. umowy najmu strychu a także aktualność przedłożonej przez inwestorkę dokumentacji technicznej budynku.
Nadto w ocenie skarżącej brak zgody Wspólnoty na adaptacje strychu może być uznana za naruszenie interesów osób trzecich, ponieważ prace budowlane mogą stworzyć bezpośrednie zagrożenie bezpieczeństwa mieszkańców.
W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie,podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje
Sprawa niniejsza podlega rozpoznaniu przez w/w Sąd I instancji na podstawie art.97 par. 1 ustawy z dnia 30.08.2003r. przepisy wprowadzające ustawę- prawo o ustroju sądów administracyjnych i ustawę -prawo postępowania przed sadami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz.1271).
Skarga jest uzasadniona, choć nie z przyczyn wymienionych w jej zarzutach, którymi jednak Sąd po myśli art. 134 par.l ustawy z dnia 30.08.2003r.prawo postępowania przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270) nie jest związany.
Sprzedaż pierwszego wyodrębnionego lokalu w budynku przy ul. [...] nastąpiła w kwietniu 2000r. z tą też datą powstała z mocy ustawy z dnia 24.06.1994r. o własności lokali (Dz.U. z 2000r, Nr 80, poz.903) wspólnota mieszkaniowa rozumiana jako zbiór podmiotów (ogół właścicieli lokali wchodzących w skład danej nieruchomości) powiązanych z mocy przepisów ustawowych określonym stosunkiem prawnym. Wspólnota mieszkaniowa nie jest osoba prawną, może jednak na podstawie art. 6 cytowanej ustawy, nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana. Jej zdolność sądowa ograniczona jest do sfery prawnej z zakresu zadań wspólnoty to jest spraw związanych z zarządem nieruchomością wspólną.
Zgodnie z brzmieniem art.
3. ust. 1 ustawy o własności lokali w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.
Powierzchnia części strychu (73,26 m2) objęta umową najmu z dnia [...].12. 1998r., w chwili powstania Wspólnoty stanowiła część wspólną nieruchomości. Co prawda w aktach postępowania administracyjnego znajduje się pismo Zarządu Mienia Powiatu [...] z dnia [...].09.200lr. kierowane do inwestorski, stwierdzające, iż w/w powierzchnia została wyłączona z części wspólnej i stanowi 0.0738 udziału Skarbu Państwa w nieruchomości, jednak oświadczenie to nie zostało poparte żadnym dokumentem stwierdzającym ustanowienie odrębnej własności lokalu.
Ustawa z dnia 24.06.1994r. o własności lokali nie zna pojęcia "wyłączenia z części wspólnej", zaś ustanowienie odrębnej własności lokalu wymaga zawarcia umowy (w formie aktu notarialnego), albo dokonania jednostronnej czynności prawnej przez właściciela nieruchomości lub orzeczenia Sądu znoszącego współwłasność (art.7 ust 1).
Z powyższych ustaleń wynika,iż w dacie wydania decyzji z dnia [...].05.200lr. zatwierdzającej projekt budowlany i zezwalającej na wykonania robót budowlanych, inwestorka winna była legitymować się zgodą Wspólnoty Mieszkaniowej, wyrażoną w formie uchwały właścicieli lokali, bowiem zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej oraz udzielenie zgody na jej przebudowę stanowią, po myśli art. 22 ust. 1 ustawy o własności lokali, czynności przekraczające zwykły zarząd.
Zasadnie organy obu instancji uznały, iż Wspólnota ma przymiot strony w rozumieniu art.. 28 kpa, co w konsekwencji stanowiło podstawę do wznowienia postępowania w oparciu o art. 145 par. 1 pkt 4 kpa, jednak przyjęcie,iż inwestor wykazał prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane jedynie w oparciu o umowę najmu z [...].12.1998r., w zmienionej sytuacji co do statusu własnościowego całej nieruchomości, stanowi w ocenie Sądu naruszenie art.32ust.4 pkt.2) ustawy z dnia 7.07.1994r. prawo budowlane (Dz.U. Nr 89, poz.414).
Mając powyższe na uwadze Sąd orzekł jak w sentencji w oparciu o art. 145 par. 1 pkt l)a) ustawy z dnia 30.08.2003r. prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz.1270), rozstrzygnięcie w pkt.II wyroku opierając na treści art. 152 powołanej ustawy. O kosztach Sąd orzekł na podstawie art. 200 ustawy w związku z art. 97 par.2 ustawy- przepisy wprowadzające ustawę prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. nr 153, poz. 1271).