Uzasadnienie
Uchwałą (...) z dnia 12 grudnia 2002 r. Rada Miejska w Sz. odrzuciła zarzut Małgorzaty i Witolda Cz. - współwłaścicieli prawa wieczystego użytkowania działki nr 184/1-wniesiony do projektu zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Sz.-Ś. jednostka A Plac J. W zarzucie tym Małgorzata i Witold Cz. podnieśli, iż sąsiednia nowo projektowana działka położona od strony północno-zachodniej ich nieruchomości, na której usytuowany jest pawilon usługowo-handlowy, uniemożliwi im dojazd do swojej nieruchomości i pozbawi dostępu do drogi publicznej, a nadto wytyczenie dodatkowej działki budowlanej i zaprojektowanie zabudowy szeregowej spowoduje ograniczenie dostępności światła dziennego do ich budynku i ograniczy wprowadzenie funkcji mieszkalnych na wyższych kondygnacjach, co nie jest zgodne z art. 5 ustawy Prawo budowlane ani przepisami o warunkach technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Ponadto szerokość projektowanego ciągu pieszo-jezdnego wynosi 4 m. w granicach między nieruchomościami, a zgodnie z obowiązującymi przepisami winna wynosić 5 m, taki ciąg pieszo-jezdny nie zapewni odpowiedniego dojazdu gospodarczego do zabudowy usługowej od zaplecza /około 10 budynków istniejących i 10 projektowanych/.
Ustalenie stawki procentowej służącej naliczeniu opłaty na podstawie art. 36 ust. 3 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym w wysokości "0" procent jest niezgodne z prawem. W przypadku budowy kamienicy na projektowanej działce, konieczne będzie przełożenie sieci kanalizacyjnej, która obecnie przebiega przez ich posesję. Dodatkowa działka budowlana zbliży dwa budynki na odległość 5 m. Zbliżenie trzykondygnacyjnych budynków do siebie, bez żadnych okien i drzwi wpłynie negatywnie na estetykę miasta.
W uzasadnieniu uchwały odrzucającej powyższy zarzut wskazano, iż działka skarżących nr 184/1 od strony północno-wschodniej posiada dostęp do drogi publicznej bezpośrednio z Placu J., od strony południowo-zachodniej /zaplecze/ dostęp do przedmiotowej działki zapewniony jest poprzez teren oznaczony na rysunku zmiany planu symbolem KS - jako teren obsługi komunikacyjnej, zatem nie zostały naruszone przepisy Prawa budowlanego wskazane w zarzucie. Projektowane przesunięcie nieprzekraczalnej linii zabudowy i pozostawienie istniejącego pawilonu usługowo-handlowego jako adoptowanego nie zamyka dostępu do drogi publicznej do działki skarżących. Zespół zabudowy zawarty między pomiędzy ulicami: Plac J., K. i K. obsługiwany jest zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przez dojazd od ul. K. Zaprojektowany dodatkowy dojazd od strony Placu J. spełnia wymogi rozporządzenia w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać drogi publiczne i ich usytuowanie.
Przyjęta w projekcie zmiany planu zerowa stawka procentowa dotyczy sytuacji związanej ze wzrostem wartości nieruchomości w wyniku zmiany planu. Zatem w przypadku obniżenia wartości nie ma tutaj zastosowania. Właścicielowi przysługuje odszkodowanie w wys. 100 procent różnicy wartości nieruchomości przed zmianą planu i po jego zmianie.
Zgodnie z obowiązującym planem linia zabudowy przebiega 2 m od granicy działki 184/1. Właścicielem 2 metrowego pasa gruntu jest miasto Sz. Taki stan prawny powoduje, że interes skarżących nie został naruszony. To właśnie w wyniku ustaleń projektu zmiany planu możliwe będzie posadowienie na granicy działki, ściany zewnętrznej zawierającej otwory okienne i drzwiowe z zachowaniem wymogów rozporządzenia o warunkach technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
Zgodnie z par. 7 pkt 3 ust. 2 przedmiotowego projektu zmiany planu ustala się zasadę prowadzenia sieci infrastruktury technicznej w liniach rozgraniczających ulic lub ciągów pieszych. Taki zapis został uzgodniony przez zarządcę sieci kanalizacji sanitarnej. Dopiero na etapie projektu technicznego, zgodnie z warunkami zabudowy i zagospodarowania terenu przeprojektowuje się przebieg sieci infrastruktury technicznej i projektuje przyłącza do budynków. Zatem rozwiązanie przyjęte w projekcie zmian planu nie narusza interesu właścicieli działki nr 184/1. Projektowana zmiana planu jest zgodna z zamierzeniami obowiązującego planu dotyczącymi rewitalizacji kwartału zabudowy przy Placu J., a w szczególności z ideą odtworzenia pierzei ulicy od strony placu. Otwarcie szczelinowe, bo za takie należy uznać zaprojektowany przejazd, nie rozbija wątku ściany, nie wprowadza do niej elementów obcych, pozwalając dzięki (...).
W zakresie estetyki centrum miasta Rada Miejska Sz. wyjaśniła, że stosowaniu akcentu architektonicznego na zgodne z wymogami konserwatorskimi kształtowanie zabudowy centrum miasta.
Skargę do Naczelnego Sądu Administracyjnego na powyższą uchwałę o odrzuceniu zarzutu, wnieśli Małgorzata i Witold Cz. podnosząc, że projektowana zmiana planu ogranicza prawo swobodnego korzystania z ich działki nr 184/1, która powstała w wyniku podzielenia działki nr 184. Działka 184/1, jak wynika z decyzji o podziale z dnia 18.08.2000 r., miała bezpośredni dostęp do drogi publicznej tj. Placu J., poprzez część działki będącej własnością miasta Sz. nr 305, stanowiącej przestrzeń wspólną, o charakterze publicznym, która umożliwiała dojazd do budynków /z tych względów skarżący zdecydowali się ją kupić/. Obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego w miejsce istniejących, parterowych budynków, tymczasowych pawilonów przewiduje zabudowę kamienicową. Wyjaśnili, iż na swojej działce posiadają parterowy budynek, w którym prowadzą studio fotograficzne. Do prawidłowego funkcjonowania zakładu fotograficznego niezbędny jest bezpośredni dostęp do zaplecza budynku. Planowane zmiany, w tym nowo projektowana działka uniemożliwi im taki właśnie dojazd do budynku od strony ciągu pieszo jezdnego znajdującego się na działce nr 305. Ich działka bowiem staje się działką wewnętrzną, która ma dostęp komunikacyjny poprzez prywatną nieruchomość tj. działkę nr 184/2 lub pośredni dostęp od Placu J. poprzez 5-6 m główny ciąg pieszo- jezdny miasta. Projekt planu przewiduje komunikację przez prywatne działki i właściciel działki nr 184/2 może swój teren ogrodzić i nie dopuścić do korzystania przez inne osoby. W ustaleniach projektu przyjęto szerokość wjazdu do wnętrza kwartału od strony Pl. J. na 4 m, w liniach rozgraniczających, w tym przejście piesze. Taka szerokość ciągu pieszo-jezdnego jest niezgodna z par. 14 ust. 2 rozporządzenia z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, który stanowi, że ciąg pieszo jezdny powinien mieć szerokość nie mniejszą niż 5 m. Skarżący podnieśli także, że projektowane zmiany planu zakładają prowadzenie infrastruktury technicznej w liniach rozgraniczających ulice i ciągi piesze, co przy braku odpowiednich szerokości ciągów komunikacyjnych w centrum miasta może skutkować tym, że projektowanie i wykonanie budynków i związanych z nimi urządzeń infrastruktury może być nawet niemożliwe. Zarzucili naruszenie art. 18 ust. 2 pkt 8 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, ponieważ początkowo zarząd gminy poinformował ich we wrześniu 2002 r., że odstępuje od zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Burmistrz Miasta nie poinformował ich o zmianie tego stanowiska i na sesji w dniu 12 grudnia 2002 r. Rada Miejska podjęła zaskarżoną uchwałę.
W odpowiedzi na skargę Rada Miejska w Sz. wniosła o jej oddalenie podtrzymując argumenty wskazane w zaskarżonej uchwale podnosząc, że projektowana zmiana planu nie narusza interesu prawnego skarżących jako wieczystych użytkowników działki nr 184/1.
Dostęp tej działki do drogi publicznej następuje bezpośrednio z Placu J. oraz zgodnie z zaprojektowaną zmianą planu od zaplecza, poprzez teren oznaczony symbolem KS, jako" teren obsługi komunikacyjnej" wydzielony liniami rozgraniczającymi. Teren komunikacji obejmuje swoim zasięgiem część działki nr 184/2, co oznacza zakaz grodzenia takiego terenu oraz jego zabudowy i wręcz gwarantuje skarżącym dojazd do własnej działki.
Dojazd do wnętrza projektowanego kwartału zapewniony jest od strony ulicy K. Szerokość terenu komunikacji oraz parametry placu manewrowego są wystarczające do obsługi całego kwartału. Zatem planowany dojazd od Placu J. jest traktowany jako rozwiązanie uzupełniające spełniające wymogi par. 14 ust. 1 rozporządzenia z dnia 14 grudnia 1994 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie w zakresie szerokości jezdni nie mniejszej niż 3 m. Projektowana obowiązująca linia zabudowy została określona tylko od strony Placu J. Z pozostałych stron określone zostały nieprzekraczalne linie zabudowy, które oznaczają możliwość wycofania budynku w głąb działki.
Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje
Stosownie do regulacji art. 24 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym /Dz.U. 1999 nr 15 poz. 139 ze zm./, zarzut do projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego może wnieść każdy, kogo interes prawny lub uprawnienie zostały naruszone przez ustalenia przyjęte w projekcie planu, wyłożonego do publicznego wglądu. Z przepisu tego wynika, że nie wystarczy sam fakt istnienia po stronie skarżącej interesu prawnego lub uprawnienia rozumianego jako interesu obiektywnie chronionego przepisami prawa materialnego. Warunkiem niezbędnym do kwestionowania planu w formie zarzutu jest naruszenie tego interesu lub uprawnienia, co strona skarżąca musi wykazać.
Nie ulega wątpliwości w świetle okoliczności tej sprawy, że ustalenia zawarte w projekcie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Sz. naruszają interes prawny skarżących, w rozumieniu art. 24 ust. 1 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym z 1994 r., co daje im uprawnienie do wniesienia zarzutu.
Obowiązek uwzględnienia zarzutu do projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego powstaje wówczas, gdy naruszenie interesu prawnego wnoszącego zarzut jest związane z równoczesnym naruszeniem obowiązującego porządku prawnego. Natomiast samo naruszenie prawem chronionego interesu prawnego wnoszącego zarzut, w tym jego prawa własności, nie stanowi dostatecznej przesłanki do uwzględnienia zarzutu, jeśli rada gminy działała w ramach przysługującego jej z mocy art. 4 ust. 1 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym uprawnienia do ustalania przeznaczenia i zasad gospodarowania terenu i uprawnienia tego nie nadużywa.
W niniejszej sprawie nie można postawić skutecznego zarzutu, że przyjęte w projekcie planu rozwiązania dotyczące zmiany sposobu zagospodarowania śródmieścia Sz. - jednostka A Plac J. są niezgodne z prawem. Podana przez Radę Miasta argumentacja nie daje podstawy do oceny, że projektując takie rozwiązanie przekroczyła ona uprawnienia wynikające z cytowanego przepisu. Jak wynika z analizy części tekstowej i graficznej projektu planu, teren objęty projektem planu jest w przeważającej części zabudowany /obiekty usługowe/. Dążenie Rady Miasta do intensywnego wykorzystania terenu leżącego w centrum miasta poprzez wytyczenie nowego szlaku komunikacyjnego oznaczonego symbolem K-S i ustalenie nowej nieprzekraczalnej linii zabudowy nie może być uznane za przekroczenie jej uprawnień.
W warunkach miasta trzeba się bowiem liczyć ze zmianami polegającymi na kolejnych inwestycjach /plomby, nadbudowa budynków, możliwość wyższej zabudowy, dojazdy itp./, oczywiście po stworzeniu przez radę gminy stosownych podstaw w planach zagospodarowania przestrzennego. Ograniczenia, jakie strona wskazuje, w wykonywaniu przez nią prawa wieczystego użytkowania nieruchomości położonej na obszarze objętym projektem planu, nie stanowią naruszenia prawa materialnego. Projektowana zmiana planu w wyniku, której utworzona zostanie nowa działka w miejscu gdzie m.in. istnieje budynek handlowo-usługowy, wyznaczenie w tym projekcie drogi dojazdowej od Placu J., zaprojektowanie ciągu komunikacyjnego KS na działce nr 184/2 obsługującego także nieruchomość skarżących, w żaden sposób nie uniemożliwia korzystania przez nich z ich działki, ani nie zmienia jej przeznaczenia. W szczególności nie ograniczy im możliwości prowadzenia działalności usługowej. Wbrew twierdzeniom skargi nieruchomość skarżących ma bezpośredni dostęp do Placu J., co wynika nie tylko z rysunku planu, ale okoliczność tę na rozprawie przed Sądem potwierdził skarżący. Zaprojektowany do działek objętych projektem planu dojazd od Placu J. o szerokości 4 metrów /na części działki nr 305/ nie narusza poprzednio i obecnie obowiązujących warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Na marginesie zauważyć należy, że skarżący nie mogą zgłaszać roszczeń do niczym nieograniczonego korzystania z działki nr 305, która przecież nie stanowi ich własności. Natomiast teren projektowanego układu obsługi komunikacyjnej KS /który od zaplecza zapewnia dojazd do działki skarżących/ obejmuje swoim zasięgiem część działki nr 184/2, co oznacza zakaz grodzenia takiego terenu oraz jego zabudowy i wręcz gwarantuje skarżącym dojazd do własnej działki.
Nie może także odnieść skutku podnoszony przez skarżących zarzut naruszenia art. 18 ust. 2 pkt 8 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym. Z przedłożonych dokumentów wynika bowiem, że Zarząd Miasta przedstawił do rozpatrzenia zarzut do projektu zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wniesiony przez skarżących w dniu 17 maja 2002 r. na sesję Rady Miejskiej w dniu 12 czerwca 2002 r. a więc w terminie nie dłuższym niż miesiąc. Na sesji tej nie podjęto jednak w tym przedmiocie uchwały wobec wycofania tej sprawy z porządku obrad. Uchwała w sprawie rozpatrzenia tego zarzutu została podjęta na sesji w dniu 12 grudnia 2002 r. Przypomnieć jeszcze należy, że o uwzględnieniu bądź odrzuceniu zarzutu rozstrzyga ostatecznie rada miasta a nie burmistrz miasta.
Odnosząc się jeszcze do treści zarzutu skarżących stwierdzić należy, że naruszenia interesu prawnego lub uprawnienia skarżących nie można upatrywać w dbałości o estetykę miasta. Troska taka, choć zasługuje na uznanie, nie daje legitymacji na podstawie art. 24 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym z 1994 r. do sprzeciwiania się wizji zagospodarowania terenu przyjętej w projekcie planu. W świetle powyższych okoliczności Sąd uznał, że skargę należy oddalić na podstawie art. 27 ust. 1 ustawy z dnia 11 maja 1995 r. o Naczelnym Sądzie Administracyjnym /Dz.U. nr 74 poz. 368 ze zm./.