Uzasadnienie
Decyzją z dnia 27 stycznia 1987 nr G. II-8221/129/86/87 Naczelnik Miasta A. orzekł o wywłaszczeniu nieruchomości położonej w A. przy ul. Ś., oznaczonej jako działki nr 3544/2 i 3560, o łącznej powierzchni 16334 m2, stanowiącej własność Parafii Rzymsko-Katolickiej w A., za odszkodowaniem w wysokości 3.636.456 zł /za grunt - 3.470.815 zł, za ogrodzenie 158.408 zł, za orkę i drzewa - 7.233 zł/. Z uzasadnienia tej decyzji wynika, że nieruchomość ta jest przeznaczona pod budowę szkoły podstawowej. Minister Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej pismem z dnia 22 grudnia 1984 r. wyraził zgodę na przeznaczenie tej nieruchomości na cele nierolnicze. Nabycie nieruchomości w drodze umowy okazało się niemożliwe, gdyż właściciel nie wyraził na to zgody, żądając nieruchomości zamiennej pod budowę nowego kościoła bądź uzupełnienie gospodarstwa proboszczowskiego. Żądanie to nie mogło być uwzględnione, gdyż w obowiązującym ogólnym planie zagospodarowania przestrzennego miasta A. nie są przewidziane tereny pod budownictwo sakralne. Na terenie miasta A. jest wprawdzie niewielki areał należący do Państwowego Funduszu Ziemi, lecz jest on rozdysponowany w formie umów dzierżawy. Dotychczasowe gospodarstwo rolne proboszcza nie było użytkowane przez właściciela, lecz wydzierżawiane osobom trzecim, "nie zawsze na potrzeby żywnościowe". Brak było w tej sytuacji - zdaniem organu - podstaw do przyznania nieruchomości zamiennej. Odszkodowanie zostało ustalone na podstawie opinii biegłych.
Decyzją z dnia 9 marca 1987 nr G.II.8221/7/87 Dyrektor Wydziału Geodezji i Gospodarki Gruntami Urzędu Wojewódzkiego w Suwałkach utrzymał w mocy decyzję organu I instancji z dnia 27 stycznia 1987 r., stwierdzając dodatkowo, iż decyzje o wywłaszczeniu tej nieruchomości były już wydane, lecz zostały one uchylone przez Naczelny Sąd Administracyjny. Rozważano możliwość przyznania działki zamiennej, ale tego żądania nie uwzględniono. Na terenie miasta A. znajduje się 64,9 ha gruntów Państwowego Funduszu Ziemi, lecz zostały one oddane w wieloletnie dzierżawy lub inne formy użytkowania albo też stanowią nieużytki lub lasy.
W skardze do Naczelnego Sądu Administracyjnego Parafia wniosła o uchylenie decyzji o wywłaszczeniu. Według twierdzeń zawartych w skardze, decyzje te naruszają art. 65 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości /Dz.U. nr 22 poz. 99/, gdyż Parafii nie przyznano nieruchomości zamiennej, co spowoduje likwidację gospodarstwa proboszczowskiego. Zdaniem strony skarżącej, wydzierżawienie nieruchomości nie jest przeszkodą do przyznania jej w toku wywłaszczenia jako nieruchomości zamiennej.
W odpowiedzi na skargę podtrzymano stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji.
Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje
Strona skarżąca nie kwestionuje potrzeby wywłaszczenia. Na wywłaszczonym terenie realizowana jest projektowana inwestycja i prace w tym zakresie są w znacznym stadium zaawansowania. Wynika to z oświadczenia złożonego na rozprawie sądowej przez pełnomocnika organu. Treść skargi wskazuje, że Parafia wyrażała zgodę na dokonanie zamiany gruntu na działkę przeznaczoną pod budowę kościoła. Twierdzenie to nie stanowi zarzutu co do decyzji o wywłaszczeniu, lecz miało na celu wykazanie motywów odmowy dobrowolnego odstąpienia nieruchomości.
W tej sytuacji do rozważenia pozostał jedynie zarzut naruszenia art. 65 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości /Dz.U. nr 22 poz. 99 ze zm./, gdyż - według twierdzeń skargi - bezzasadnie odmówiono przyznania nieruchomości rolnej jako działki zamiennej w rozumieniu tego przepisu.
Wspomniany przepis zawiera /w ust. 1/ zasadę, według której właścicielowi wywłaszczonej nieruchomości stanowiącej gospodarstwo rolne należy w miarę możliwości przyznać na jego żądanie tytułem odszkodowania odpowiednią nieruchomość zamienną, co stanowi odstępstwo od reguły przyznawania odszkodowania pieniężnego. Możliwość otrzymania nieruchomości zamiennej jest uzależniona jedynie od wystąpienia trzech przesłanek:
- wywłaszczeniu podlega nieruchomość stanowiąca gospodarstwo rolne,
- właściciel wywłaszczonej nieruchomości zgłosił w toku postępowania wywłaszczeniowego odpowiednie żądanie,
- występuje możliwość przyznania nieruchomości zamiennej.
W toku postępowania administracyjnego Parafia kilkakrotnie zgłaszała wniosek o przyznanie nieruchomości zamiennej. Wynika to między innymi z protokołów rozpraw wywłaszczeniowych. Oczywiste więc jest spełnienie przesłanki zgłoszenia odpowiedniego wniosku.
Nie jest kwestionowane, że wywłaszczona nieruchomość stanowi gospodarstwo rolne. Za gospodarstwo rolne w rozumieniu art. 65 omawianej ustawy uznaje się wszystkie należące do tej samej osoby /osób/ nieruchomości rolne, jeżeli stanowią lub mogą stanowić zorganizowaną całość gospodarczą. W świetle takiej definicji gospodarstwa rolnego - wywłaszczona nieruchomość jest gospodarstwem rolnym. Nie mają więc istotnego znaczenia okoliczności podnoszone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, że np. wywłaszczona nieruchomość nie jest osobiście użytkowana przez właściciela, lecz jest wydzierżawiana innym osobom.
Decydujące więc znaczenie dla oceny prawidłowości zaskarżonej decyzji ma to, czy w rozumieniu art. 65 ust. 1 cytowanej ustawy występowała możliwość dostarczenia nieruchomości zamiennej. Według oceny zawartej w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, takiej możliwości nie było, ponieważ nieruchomości rolne na terenie miasta A., należące do Państwowego Funduszu Ziemi, zostały oddane w wielokrotne umowy dzierżawy lub inne formy użytkowania.
Faktem jest, że dzierżawca państwowej nieruchomości rolnej ma prawnie określone pierwszeństwo jest nabycia /zarządzenie Ministra Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej z dnia 18 września 1982 r. w sprawie cen, warunków i trybu sprzedaży państwowych nieruchomości rolnych - M.P. nr 23 poz. 205 ze zm./. Ponadto art. 695 par. 2 Kc przewiduje dla dzierżawcy w pewnych wypadkach prawo pierwokupu, co dotyczy także nieruchomości państwowych. Jednakże wspomniane wyżej pierwszeństwo nabycia lub prawo pierwokupu mają zastosowanie jedynie wówczas, gdy nieruchomość jest przeznaczona /w trybie określonym przepisami o sprzedaży państwowych nieruchomości rolnych/ do sprzedaży. W innych wypadkach nie mają zastosowania.
Oznacza to, że wydzierżawienie państwowej nieruchomości rolnej określonej osobie nie stanowi przez się przeszkody do przyznania tej nieruchomości innej osobie jako nieruchomości zamiennej w trybie określonym w art. 65 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości /Dz.U. nr 22 poz. 99 ze zm./. Odmienne rozumowanie powodowałoby, że stosowanie art. 65 tej ustawy byłoby ograniczone do nielicznych sytuacji, ponieważ grunty należące do Państwowego Funduszu Ziemi powinny być i w praktyce są zagospodarowane, zagospodarowanie zaś w znacznej mierze następuje na podstawie umów dzierżawy.
Odmowa zatem przyznania skarżącej Parafii nieruchomości zamiennej z tej przyczyny, że znajdujące się na terenie miasta A. państwowe nieruchomości rolne są wydzierżawiane /lub w inny sposób zagospodarowane/ nie była w świetle powyższych rozważań uzasadniona. Z tego względu należało na podstawie art. 207 par. 1 i 2 pkt 1 Kpa uchylić decyzje organów obu instancji.
Możliwość przyznania nieruchomości zamiennej na podstawie art. 65 cytowanej ustawy jest uzależniona od wystąpienia okoliczności natury faktycznej i prawnej. Do okoliczności natury faktycznej należy to, czy organ orzekający o wywłaszczeniu ma w swojej dyspozycji odpowiednią nieruchomość. Z materiału znajdującego się w aktach sprawy wynika, że na terenie miasta A. jest około 64 ha nieruchomości należących do Państwowego Funduszu Ziemi, tak więc faktycznie nie byłoby przeszkód w dostarczeniu nieruchomości zamiennej.
Jeżeli chodzi o okoliczności natury prawnej, to możliwość przyznania w toku postępowania wywłaszczeniowego nieruchomości zamiennej za wywłaszczoną nieruchomość rolną jest uzależniona od przepisów obowiązujących w obrocie takimi nieruchomościami. Pogląd taki wyrażono w literaturze jeszcze na tle poprzednio obowiązującej ustawy wywłaszczeniowej /W. Ramus: Prawo wywłaszczeniowe, Warszawa 1975, str. 118/. Chodzi tu o przepisy art. 160, 161, 163 Kc, dotyczące wymaga o charakterze podmiotowym i przedmiotowym, obowiązujących przy nabywaniu nieruchomości rolnych. W stosunku do skarżącej Parafii jako osoby prawnej obowiązuje w szczególności wymaganie zawarte w art. 160 par. 2 Kc, a także w art. 163 Kc /bliżej określone w odpowiednich przepisach wykonawczych - rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 28 listopada 1964 r. w sprawie przenoszenia własności nieruchomości rolnych, znoszenia współwłasności takich nieruchomości oraz dzierżawienia gospodarstw rolnych - Dz.U. 1983 nr 19 poz. 86/. Zgodnie bowiem z poglądem wyrażonym w postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 16 maja 1964 r. II CR 221/64 /OSNCAP 1965 poz. 99/, grunty stanowiące gospodarstwa rolne proboszczów są własnością kościelną i w zakresie obrotu podlegają tym samym normom prawnym, co grunty należące do osób fizycznych i osób prawnych nie będących jednostkami gospodarki uspołecznionej.