Wyrok WSA w Warszawie z 16 lipca 2004 r., IV SA 761/03

Sąd

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie

Rozpoznanie

na rozprawie w dniu 2 lipca 2004 r.

Sprawa

sprawy ze skargi I. Sp. z o.o. w W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] stycznia 2003 r. Nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. orzeka, iż zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do dnia uprawomocnienia się orzeczenia.

Skład

sędzia WSA Wojciech Mazur przewodniczący
sędzia NSA Barbara Gorczycka-Muszyńska przewodniczący
asesor WSA Tomasz Wykowski przewodniczący, sprawozdawca
Agnieszka Foks-Skopińska protokolant

Uzasadnienie

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] stycznia 2003 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W., po rozpatrzeniu odwołania skarżącego w niniejszej sprawie - spółki I. Sp. z o.o. z siedzibą w W., utrzymało w mocy decyzję Prezydenta W. z dnia [...] listopada 2002 r., obciążającą skarżącego opłatą w wysokości 689.163, 00 zł z tytułu wzrostu wartości działki nr [...] o powierzchni 11.827 m.kw., położonej w obrębie [...] w W. przy ulicy [...], który to wzrost był następstwem uchwalenia Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego Rejonu [...], uchwalonego uchwałą Nr [...] Rady Gminy W. (Dziennik Urzędowy Województwa [...] z dnia [...] marca 2001 r., Nr [...]).

Uzasadniając zaskarżoną decyzję organ podkreślił, iż na terenie, na którym znajduje się przedmiotowa nieruchomość obowiązywał Plan Ogólny Zagospodarowania Przestrzennego W., zatwierdzony Uchwałą Rady W. Nr [...] z dnia [...] września 1992 r. (Dziennik Urzędowy Województwa [...] Nr [...], poz.[...]). Funkcję terenu w tym planie określono jako mieszkaniowo-usługową, natomiast po wejściu w życie Miejscowego Plan Zagospodarowania Przestrzennego Rejonu [...] działka skarżącego znalazła się na terenie przeznaczonym, jako cel podstawowy, pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną z usługami w parterach. Zmiana ta spowodowała wzrost wartości działki skarżącego, wykazany w sposób nie budzący wątpliwości w operacie szacunkowym, sporządzonym na dzień zbycia nieruchomości przez skarżącego. W ocenie SKO zasadnie zatem nałożono na skarżącego opłatę, o której mowa w art.36 ust.3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity - Dz.U. z 1999 r. Nr 15, poz.139 z późn.zm.). Organ odwoławczy stwierdził także, nie podzielając stanowiska wyrażonego w odwołaniu, iż uzasadnienie organu I instancji spełnia wymagania wskazane w art.107§3 k.p.a.

W skardze na powyższe orzeczenie podniesiono, iż SKO nie rozpatrzyło w ogóle zarzutów odwołania, wykazujących, iż wejście w życie nowego planu zagospodarowania przestrzennego nie wpłynęło na wzrost wartości nieruchomości. Po pierwsze bowiem cena sprzedaży działki, do której doszło w dniu 5 czerwca 2001 r, ustalona została w umowie powierniczej, zawartej na długo przed wejściem w życie nowego planu, po drugie zaś nowa regulacja nie zmieniała przeznaczenia terenu, która była i jest mieszkaniowo-usługowa. W ocenie skarżącego żaden z organów, lakonicznie zresztą wypowiadających się w tym zakresie, nie wykazał, iż wzrost wartości działki ma związek z uchwaleniem nowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jednocześnie skarżący podważył ustalenia operatu szacunkowego w zakresie określenia wartości działki po uchwaleniu nowego planu zagospodarowania przestrzennego, wskazując iż w błędny sposób rzeczoznawca wziął pod uwagę ceny osiągnięte w transakcjach dokonanych zarówno na długo przed transakcją, której dokonał skarżący, jak i dużo późniejszych.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując swoje stanowisko w sprawie.

Popierając skargę na rozprawie w dniu 2 lipca 2004 r. skarżący dodał, iż zmiana planu zagospodarowania przestrzennego nie tylko nie poszerzyła możliwości inwestowania na działce ale je ograniczyła, stąd nieporozumieniem jest twierdzenie, iż wejście w życie nowego planu zagospodarowania przestrzennego zwiększyło wartość działki.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Skarga jest zasadna.

Rację ma skarżący, iż organy orzekające w sprawie nie wyjaśniły, czy stwierdzona w operacie szacunkowym różnica pomiędzy wartością działki skarżącego po wejściu w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego a wartością, jaką ta działka przedstawiała przed tą datą, wyniknęła właśnie z faktu, iż postanowienia poprzednio i obecnie obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego w różny sposób określają przeznaczenie terenu, na którym znajduje się działka zbyta przez skarżącego w dniu 5 czerwca 2001 r. Nie rozważono, na czym polega różnica między tymi funkcjami i jakie konkretne odzwierciedlenie różnica ta znajduje w wartości działki.

Ogólny sens instytucji, o której mowa w art.36 ust.3 ustawy, wyraża się w tym, iż gmina ma prawo do pobrania swoistej "prowizji" od zbycia nieruchomości przez jej właściciela lub użytkownika wieczystego, jeżeli da się wykazać, iż przed zawarciem transakcji jej wartość wzrosła wskutek działania samej gminy, polegającego na uchwaleniu lub zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Esencją postępowania w sprawie pobrania opłaty jest zatem wyjaśnienie, czy uchwalenie lub zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zwiększyło wartość danej nieruchomości. Nie wystarcza samo stwierdzenie, iż po uchwaleniu nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wartość danej nieruchomości jest wyższa niż wcześniej. Obowiązkiem organu jest bowiem udowodnienie, iż pomiędzy tymi okolicznościami zachodzi związek przyczynowo - skutkowy. Organ musi zatem zyskać pewność, iż wzrost wartości nieruchomości nie jest spowodowany innymi przyczynami, z którymi zmiana lub uchwalenie planu jedynie się zbiegły (np. inflacją czy nadzwyczajną koniunkturą na rynku nieruchomości).

Pod rządami Planu Ogólnego Zagospodarowania Przestrzennego W., zatwierdzonego Uchwałą Rady W. Nr [...] z dnia [...] września 1992 r. (Dziennik Urzędowy Województwa [...] Nr [...], poz.[...]) działka skarżącego znajdowała się na obszarze [...] (funkcje mieszkaniowo-usługowe). W obszarze tym preferowano utrzymanie i rozwój funkcji mieszkaniowych wraz z urządzeniami obsługi ludności o znaczeniu lokalnym i ogólnomiejskim oraz stołecznym oraz dopuszczano utrzymanie i lokalizowanie funkcji nie kolidujących z funkcjami preferowanymi. Wykluczano natomiast lokalizowanie obiektów, których uciążliwość i szkodliwość wykraczałby poza granice terenu inwestycji oraz realizację inwestycji stałych i czasowych opartych na lokalnych i czasowych rozwiązaniach układu infrastruktury technicznej: inżynieryjnej i komunikacyjnej.

W następstwie wejścia w życie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego Rejonu [...], uchwalonego uchwałą Nr [...] Rady Gminy W. (Dziennik Urzędowy Województwa [...] z dnia [...] marca 2001 r., Nr [...]) działka skarżącego znalazła się na obszarze oznaczonym symbolem [...]. Obszar ten obejmuje tereny zabudowy mieszkaniowej z towarzyszącymi usługami z przeznaczeniem podstawowym: zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna z usługami w parterach i obiekty użyteczności publicznej. Przeznaczenie uzupełniające to zabudowa o funkcji administracyjno-biurowej i użyteczności publicznej oraz obiekty usługowo-handlowe o charakterze lokalnym.

Ani w operacie szacunkowym, ani w żadnym z obu orzeczeń nie dokonano wykładni wskazanych wyżej zapisów planów. Nie wyjaśniono, co konkretnie przemawia za uznaniem, iż działka skarżącego uzyskała atrakcyjniejsze z inwestycyjnego punktu widzenia przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego i w jakim stopniu polepszenie warunków zagospodarowania wpłynęło na wzrost wartości nieruchomości. Wobec braku szczegółowych analiz stwierdzenie, iż to właśnie zróżnicowanie w określeniu funkcji terenu pomiędzy poprzednim a obecnym planem zagospodarowania przestrzennego jest przyczyną wykazanego przez rzeczoznawcę wzrostu wartości działki jest przedwczesne.

Żaden z organów nie rozważył także argumentów skarżącego, iż wejście w życie nowego planu zagospodarowania przestrzennego nie wpłynęło na wartość nieruchomości albowiem cena transakcji z dnia 5 czerwca 2001 r. ustalona została dużo wcześniej w umowie developerskiej z dnia 12 listopada 1998 r., zawartej pomiędzy skarżącym a spółką I. Sp. z o.o. w W. Biorąc powyższe pod uwagę Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie orzekł jak w sentencji na podstawie art.145 par.1 pkt 1 lit.c oraz art.152 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz.1270) w związku z art.97 ust.1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Przepisy wprowadzające ustawę – Prawo o ustroju sądów administracyjnych i ustawę – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz.1271).