Uzasadnienie
Wnioskiem z dnia 28 października 2014 r. M. M. zwrócił się do Zakładu Gospodarki Mieszkaniowej w G. o ponowne wynajęcie lokalu zajmowanego bez tytułu prawnego usytuowanego w G. przy ul. [...]. W odpowiedzi, pismem z dnia 7 listopada 2013 r. nr [...], Zastępca Dyrektora ZGM poinformowała, że Miasto G. nie widzi podstaw prawnych do nawiązania stosunku najmu przedmiotowego lokalu, bowiem w sprawie zachodzi stan rzeczy prawomocnie osądzonej.
Pismem z dnia 23 czerwca 2014 r. skarżący wezwał Prezydenta Miasta G. do usunięcia naruszenia prawa polegającego na odmowie zawarcia umowy najmu lokalu mieszkalnego przy ul. [...] w G. w trybie przewidzianym w § 22 ust. 2 uchwały nr [...] Rady Miejskiej w G. z dnia [...] r.
Następnie dnia 22 sierpnia 2014 r. M. M. reprezentowany przez pełnomocnika adwokata W. W. wniósł skargę na pismo Prezydenta Miasta G. z dnia [...]r. wnosząc jednocześnie o wstrzymanie wykonania zaskarżonego aktu.
W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, względnie odrzucenie z uwagi na fakt, że czynności prawne związane z zawieraniem umów najmu lokali stanowiących zasób publiczny nie stanowią materii prawa administracyjnego.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje
Skargę M. M. na pismo z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie odmowy zawarcia umowy najmu lokalu mieszkalnego wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu gminy, należało odrzucić.
Zgodnie z art. 3 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 z późn. zm., dalej p.p.s.a.) sądy administracyjne orzekają w sprawach skarg na:
- 1) decyzje administracyjne;
- 2) postanowienia wydane w postępowaniu administracyjnym, na które służy zażalenie albo kończące postępowanie, a także na postanowienia rozstrzygające sprawę co do istoty;
- 3) postanowienia wydane w postępowaniu egzekucyjnym i zabezpieczającym, na które służy zażalenie;
- 4) inne niż określone w pkt 1-3 akty lub czynności z zakresu administracji publicznej dotyczące uprawnień lub obowiązków wynikających z przepisów prawa;
4a) pisemne interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane w indywidualnych sprawach;
- 5) akty prawa miejscowego organów jednostek samorządu terytorialnego i terenowych organów administracji rządowej;
- 6) akty organów jednostek samorządu terytorialnego i ich związków, inne niż określone w pkt 5, podejmowane w sprawach z zakresu administracji publicznej;
- 7) akty nadzoru nad działalnością organów jednostek samorządu terytorialnego;
- 8) bezczynność organów w przypadkach określonych w pkt 1-4.
Sądy administracyjne orzekają także w sprawach, w których przepisy ustaw szczególnych przewidują sądową kontrolę, i stosują środki określone w tych przepisach (art. 3 § 3 P.p.s.a.).
Oznacza to, że Wojewódzki Sąd Administracyjny nie jest właściwy do rozpoznania spraw, które nie zostały wymienione w cytownym przepisie.
Z sytuacją taką mamy do czynienia w niniejszej sprawie. Jak wynika bowiem z treści skargi M. M., domaga się ona zawarcia umowy najmu lokalu mieszkalnego z zasobów mieszkaniowych gminy.
W ocenie Sądu, skarga M. M. na pismo Prezydenta Miasta G. z dnia [...] r. w przedmiocie odmowy uwzględnienia wniosku o najem lokalu nie podlega kognicji sądu administracyjnego, bowiem reguluje materię o charakterze cywilnoprawnym. Wskazać należy, że kwestie związane z zawieraniem umów najmu lokali, do dnia wejścia w życie ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (Dz. U. z 1995 r., nr 86, poz. 433, z późn. zm.) poddane są instrumentom prawa cywilnego chyba, że przepisy szczególne stanowią inaczej. Ustawę tę zastąpiła ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U z 2014 r., poz. 150), która wspomnianą wyżej zasadę realizuje jeszcze pełniej.
Biorąc pod uwagę obowiązki samorządu terytorialnego w stosunku do mieszkańców danej jednostki samorządowej w art. 4 ust. 1 i 2 ustawa ta przewiduje, iż tworzenie warunków do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej należy do zadań własnych gminy, która – na zasadach przewidzianych w tej ustawie – zapewnia lokale socjalne i lokale zamienne, a także zaspokaja potrzeby mieszkaniowe gospodarstw o niskich dochodach.
Skoro przedmiotem niniejszej sprawy jest czynność dotycząca odmowy zawarcia umowy najmu lokalu (podjęcia czynności cywilnoprawnej) konkretnego lokalu mieszkalnego położonego przy ul. [...] w., to biorąc pod uwagę rozważania uchwały składu 7 sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 21 lipca 2008 r., sygn. akt I OPS 4/08, zamieszczoną w internetowej Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych, http://orzeczenia.nsa.gov.pl, z których wynika, że czynności polegające na zawarciu lub odmowie zawarcia umowy najmu lokalu nie są związane z wykonywaniem publicznoprawnych zadań gminy, stwierdzić przyjdzie, że zaskarżona w tej części czynność nie stanowi rozstrzygnięcia o charakterze administracyjnoprawnym. Zawarcie umowy najmu jest bowiem czynnością o charakterze cywilnoprawnym, zmierzającą do nawiązania stosunku cywilnoprawnego. Z treści powołanego art. 3 § 2 P.p.s.a., wynika, że czynności cywilnoprawne nie należą do właściwości sądów administracyjnych.
Jeśli zatem zawarcie umowy najmu lokalu jest czynnością cywilnoprawną i nie należy do kognicji sądów administracyjnych, to przyjęcie lub odmowa przyjęcia oświadczenia woli o jej zawarciu, jako wyraz autonomii woli stosunków prawa cywilnego, należy również do sfery stosunków cywilnoprawnych (por. postanowienie NSA z dnia 20 października 2009 r., sygn. akt I OZ 971/09, zamieszczone w internetowej Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych, http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Oznacza to również, że skarga wniesiona w niniejszej sprawie nie podlega kognicji sądu administracyjnego, ponieważ jej przedmiotem jest żądanie nie mieszczące się w zakresie właściwości tego sądu, która wyznaczona jest treścią art. 3 P.p.s.a.
Należy dostrzec, że w powyższej uchwale przyjęto, że tylko akt organu gminy dotyczący zakwalifikowania i umieszczenia na liście osób oczekujących na najem lokalu z mieszkaniowego zasobu gminy jest aktem z zakresu administracji publicznej, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 6 P.p.s.a. W uzasadnieniu uchwały podkreślono, że z analizy przepisów dotyczących trybu udzielania pomocy mieszkaniowej przez gminę wynika, że postępowanie w tym zakresie ma dwa etapy. W pierwszym etapie osoba ubiegająca się o najem lokalu składa wniosek o zakwalifikowanie i umieszczenie na liście oczekujących na najem lokalu. W drugim etapie postępowania, w razie skierowania do zawarcia umowy najmu, wnioskodawca zawiera tę umowę z zarządcą budynku. Działanie organu w pierwszym etapie ma charakter administracyjnoprawny, ponieważ rozstrzyga o tym, czy określonej osobie może być udzielona pomoc w zakresie zaspokojenia jej potrzeb lokalowych z wykorzystaniem lokali znajdujących się w mieszkaniowym zasobie gminy.
Odmowa zakwalifikowania określonej osoby do wynajęcia lokalu oraz umieszczenia na liście osób zakwalifikowanych do zawarcia umowy najmu nie ma charakteru cywilnoprawnego, lecz stanowi rozstrzygnięcie o tym, że ta osoba nie spełnia warunku do ubiegania się o wynajęcie jej lokalu z mieszkaniowego zasobu gminy. Ustalanie listy osób zakwalifikowanych do zawarcia umowy i oczekujących na najem lokalu nie stanowi czynności cywilnoprawnej, nie kreuje bowiem stosunku najmu lokalu, jest wykonywaniem publicznoprawnych zadań gminy i poprzedza podjęcie czynności cywilnoprawnych, czyli czynności zawarcia umowy najmu lokalu.
Wymaga podkreślenia, że decydujące znaczenie w niniejszej sprawie ma wola skarżącego, który wniósł o zawarcie umowy najmu lokalu. Dokonanie takiej czynności nie wynika zaś z zakresu władztwa publicznego, a pozostaje w kompetencjach organu gminy wynikających z faktu bycia właścicielem przedmiotowych lokali. Organ rozstrzygał o woli zawarcia ze wnioskodawczynią umowy najmu, przez co jednoznacznie należy uznać, że sprawa ma charakter cywilnoprawny.
Wobec tego, skarga na pismo Prezydenta Miasta G. z dnia [...] r., w przedmiocie odmowy zawarcia umowy najmu, nie jest skargą na akt mieszczący się w granicach właściwości sądów administracyjnych, zakreślonych powołanym powyżej art. 3 § 2 ustawy P.p.s.a.
W tym stanie rzeczy Sąd, działając w oparciu o przepisy art. 58 § 1 pkt 1 P.p.s.a. postanowił jak w sentencji.
Jednocześnie Sąd wskazuje, że ze względu na odrzucenie skargi wniosek strony skarżącej o wstrzymanie wykonania zaskarżonego aktu nie został rozpoznany.