Uzasadnienie
Wnioskiem z dnia 6 marca 2009 r. M. i B. małż. S. zwrócili się o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości położonej w P. przy ul. Sz., oznaczonej geodezyjnie: obręb J., arkusz mapy [...], działka nr [...], o powierzchni 19 m2, zapisanej w księdze wieczystej nr [...].
Decyzją z dnia [...] listopada 2009 r. Prezydent Miasta P orzekł o przekształceniu przysługującego wnioskodawcom prawa użytkowania wieczystego w/w nieruchomości w prawo własności. Jednocześnie organ określił wysokość opłaty z tytułu przekształcenia na kwotę [...] zł.
W uzasadnieniu organ wskazał, że zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz.U. nr 175 poz. 1459 ze zm.) uprawnienie do przekształcenia przysługuje m.in. osobom fizycznym będącym w dniu 13 października 2005 r. użytkownikami wieczystymi nieruchomości zabudowanych garażami, a według art. 1 ust. 3 i 5 ustawy prawo to przysługuje także następcom prawnym osób fizycznych, o których mowa w art. 1 ust. 1, jeżeli złożą wniosek w sprawie przekształcenia w terminie do 31 grudnia 2012 r.
Na podstawie przedłożonego odpisu księgi wieczystej, organ ustalił, iż prawo użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości ustanowione zostało na rzecz wnioskodawców na podstawie umowy oddania gruntu w użytkowanie wieczyste oraz przeniesienia własności garażu, zawartej w formie aktu notarialnego rep. A nr [...] z dnia [...] lipca 1996 r.
Mając powyższe na uwadze organ stwierdził, iż spełnione są przesłanki ustawowe do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności.
Zgodnie z art. 4 ust. 2 w/w ustawy, do ustalenia opłaty z tytułu przekształcenia stosuje się odpowiednio art. 67 ust. 1 i art. 69 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.). Przepis art. 67 ust. 1 stanowi, że cenę nieruchomości ustala się na podstawie jej wartości, zaś przepis art. 69 stanowi, iż na poczet ceny nieruchomości gruntowej sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu zalicza się kwotę równą wartości prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości, określoną według stanu na dzień sprzedaży.
W operacie szacunkowym z dnia 22 września 2009 r. sporządzonym przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego, na zlecenie organu prowadzącego postępowanie, wartość rynkowa prawa własności przedmiotowej nieruchomości została wyceniona na kwotę [...] zł, zaś wartość nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, została ustalona stosownie do treści przepisu § 29 ust. 3 i § 30 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) na kwotę [...] zł.
W związku z powyższym opłata z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, stanowiąca różnicę pomiędzy wartością prawa własności, a wartością prawa użytkowania wieczystego, określona została na kwotę [...] zł.
W odwołaniu z dnia 17 grudnia 2009 r. strona wniosła o unieważnienie decyzji zarzucając jej, iż została wydana niezgodnie z obowiązującym prawem. Zdaniem skarżących decyzja zawiera zawyżoną wycenę nieruchomości będącej przedmiotem przekształcenia. Zwrócili uwagę, iż w operacie szacunkowym rzeczoznawca zastosował metodę porównawczą wyceny, jednakże nie uwzględnił w niej cen podobnych co do charakteru i położenia nieruchomości z III kwartału 2008 r. oraz I, II i III kwartału 2009 r., kiedy to ceny nieruchomości w P., według ich wiedzy, były niższe niż w transakcjach przyjętych do wyceny z 2007 i 2008 r.
Decyzją z dnia [...] sierpnia 2010 r. Wojewoda Wielkopolski utrzymał w mocy decyzję organu I instancji. Zdaniem organu zebrany w sprawie materiał dowodowy pozwala stwierdzić, że zostały spełnione zarówno podmiotowe jak i przedmiotowe przesłanki do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności.
Wartość rynkowa prawa własności została określona przez rzeczoznawcę przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metodą korygowania ceny średniej, według stanu techniczno-użytkowego jak również stanu prawnego oraz poziomu cen na dzień wyceny. Przy określeniu wartości rynkowej uwzględniono zachowania uczestników rynku i przewidywanych zależności, mogących mieć wpływ na poziom cen rynkowych w najbliższym przedziale czasowym, a wynikającym z ogólnej sytuacji ekonomicznej regionu, na terenie którego nieruchomość jest zlokalizowana.
Odnosząc się do zarzutów odwołania, organ odwoławczy uznał je za nieuzasadnione.
W skardze z dnia 28 września 2010 r. skarżący wnieśli o unieważnienie decyzji Wojewody i powtórzyli zarzut, iż wycena gruntu nie uwzględnia cen transakcyjnych w okresie gdy ceny nieruchomości w P. zaczęły spadać. Jednocześnie skarżący wskazali, że w trakcie postępowania administracyjnego złożyli oświadczenie o rezygnacji z dalszego rozpatrywania ich wniosku o przekształcenie.
Odpowiadając na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie.
Na rozprawie w dniu 26 stycznia 2011 r. skarżący B.S. oświadczył, że nigdy nie odwołał cofnięcia wniosku o przekształcenie.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje.
Na podstawie art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Z kolei według art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. nr 153, poz. 1270 ze zm.) sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.
W niniejszej sprawie skarga okazała się zasadna.
Decyzje organów orzekających w sprawie oparte zostały o ustalenia dokonane przez rzeczoznawcę majątkowego, i które znalazły odzwierciedlenie w "Operacie szacunkowym" sporządzonym 22 września 2009 r.
Skarżący zarówno w odwołaniu jak i w skardze podnosili, że w operacie nie uwzględniono cen z III kwartału 2008 roku oraz z I, II i III kwartału 2009 roku.
Zarzut ten znajduje oparcie w aktach sprawy. W "operacie szacunkowym" na str. 7 stwierdza się, że w okresie dwóch lat poprzedzających jego sporządzenie, na rynku lokalnym występowały transakcje dotyczące nieruchomości gruntowych o podobnym przeznaczeniu. Z kolei tabela umieszczona na str. 10 "Operatu", która obrazuje ceny za 1 m2 gruntu w 11 analizowanych transakcjach obejmuje: 2 transakcje z września 2007, po jednej transakcji z października, listopada i grudnia 2007, 2 transakcje z kwietnia 2008, 1 – z lipca, 2 – z września i 1 – z grudnia 2008 r. A więc nie ma ani jednej transakcji z 2009 roku, przy czym z operatu nie wynika, czy powyższe jest skutkiem braku takich transakcji, czy też jest wynikiem celowego działania rzeczoznawcy. Jak to bowiem wynika z treści "Operatu" na str. 9 próbka reprezentatywna nieruchomości gruntowych sprzedawanych na analizowanym rynku lokalnym obejmuje lata 2007 – 2008.
Z powyższego wynika więc, że w "Operacie" pominięto transakcje z 2009 r., przy czym nie wyjaśniono, jaka jest tego przyczyna. Również w piśmie rzeczoznawcy z 23 lipca 2010 r., w którym odniesiono się do zarzutów odwołania, brak wytłumaczenia, dlaczego w "Operacie" nie uwzględniono cen transakcji zawieranych w 2009 r.
Takich wyjaśnień nie ma również w uzasadnieniach decyzji organów I i II instancji. Wobec powyższego gołosłowne pozostaje twierdzenie zawarte w w/w piśmie z 23 lipca 2010 r., iż ceny nieruchomości gruntowych niezabudowanych na terenie miasta Poznania systematycznie rosną.
W tych okolicznościach Sąd stwierdził, że decyzje wydane w niniejszym postępowaniu nie spełniają wymogów, o których mowa w art. 107 § 3 kpa bowiem zawierają braki w materiale dowodowym w omówionym wyżej zakresie. W konsekwencji Sąd uznał, że powyższe naruszenie przepisów postępowania mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. W dalszym postępowaniu organ zbada czy w roku 2009 miały miejsce na rynku lokalnym transakcje obrotu nieruchomościami gruntowymi, ustali na potrzeby niniejszego postępowania ceny przyjęte w tych transakcjach, a następnie ponownie ustali wartość rynkową prawa własności przedmiotowej nieruchomości i wartość nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami. W przypadku braku takich transakcji na rynku lokalnym należy wziąć pod uwagę transakcje na rynku regionalnym lub krajowym.
Jednocześnie organ powinien wyjaśnić, czy skarżący podtrzymują swoje stanowisko o cofnięciu wniosku o przekształcenie (pismo – notatka służbowa z 14 października 2009 r. – k. 19 akt administracyjnych). Na rozprawie w dniu 26 stycznia 2011 r. skarżący B.S. podniósł bowiem, że swojego cofnięcia wniosku o przekształcenie nie odwołał.
Wobec powyższego Sąd orzekł jak w sentencji na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. "c" Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. O kosztach orzeczono na podstawie art. 200, a o wykonalności decyzji – na podstawie art. 152 w/w ustawy.
MZ