Uzasadnienie
Decyzją nr [...] z dnia [...] kwietnia 2004r. Burmistrz Miasta J. na podstawie art. 36 ust. 4 ustawy z dn. 27.03.2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) w oparciu o ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonego uchwałą Miejskiej Rady Narodowej w J. nr [...] z dn. [...].03.1989r. oraz zmian wprowadzonych do tegoż planu, zatwierdzonych m.in. uchwałą nr [...] Rady Miasta J. z dn. [...] maja 2003r. – etap III A (Dz.Urz. Woj. [...] Nr [...], poz. [...]) ustalił:
- - opłatę w wysokości 10362,00zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości stanowiącej działkę ew. nr [...] i [...] w obrębie 28 położoną w J. dla której prowadzona jest KW nr [...],
- - opłatę uiszczają O. G. w kwocie 5181zł jako współwłaściciel w ½ części oraz R. i J. małż. M. w kwocie 5181zł jako współwłaściciele do ½ części nieruchomości.
W uzasadnieniu wskazano, iż uchwała Rady Miasta J. z dn. [...].03.1989r. wprowadziła zmiany do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w zakresie obejmującym m.in. działki nr.[...] i [...]. Dotychczas teren ten stanowił rezerwę dla obiektów sanatoryjnych z istniejącym zadrzewieniem do czasowej adaptacji. Zmieniono zaś na teren, którego podstawowym przeznaczeniem jest las z dopuszczeniem zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej realizowanej w formie zabudowy wolnostojącej lub bliźniaczej. Zmiana planu spowodowała wzrost wartości nieruchomości, zgodnie zaś z planem opłatę nalicza się w wysokości 15% wzrostu wartości nieruchomości. Zgodnie z operatem szacunkowym wzrost wartości nieruchomości wynosi 69.078zł.
Wskutek odwołania wniesionego przez O. G. i J. M. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. decyzją z dn. [...] czerwca 2004r. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu wskazano, iż właściciel nieruchomości jest zobowiązany do uiszczenia jednorazowej opłaty w razie wystąpienia łącznie dwóch przesłanek:
- - wzrostu wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany,
- - zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie nowego planu lub zmiany dotychczasowego.
W ocenie SKO obydwie przesłanki zostały spełnione bowiem uchwałą nr [...] z [...].05.2003r. Rady Miasta J. nastąpiła zmiana przeznaczenia dwóch działek stanowiących współwłasność odwołujących się, a właściciele zbyli je w dniu 17.07.2003r.
Wysokość opłaty ustalona została na podstawie operatu szacunkowego, wykonanego przez rzeczoznawcę majątkowego i brak podstaw do zakwestionowania tych ustaleń. Zatem zarzut wadliwości tego operatu organ odwoławczy uznał za nie poparty żadnymi dowodami.
Wyjaśnił, iż renta planistyczna nie stanowi podatku, lecz stanowi szczególny rodzaj dochodu gminy.
W skardze do sądu administracyjnego O. G. oraz J. i R. M. wnieśli o zmianę lub uchylenie decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. Na rozprawie z dn. 23.11.05r. pełnomocnik skarżących sprecyzował żądanie i wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji.
W uzasadnieniu skargi podniesiono, iż organy błędnie ustaliły, iż nieruchomość zmieniła przeznaczenie z tego powodu, iż dopuszczona została zabudowa mieszkaniowa. Otóż, w ocenie skarżących, dopuszczenie zabudowy na przedmiotowych działkach miało miejsce wcześniej, co potwierdza decyzja o warunkach zabudowy z dnia [...].04.2001, zezwalająca na budowę budynku mieszkalnego ze związaną z nim infrastrukturą. A zatem nie zmiana planu zagospodarowania przestrzennego z dnia 09.05.2003r. wprowadziła możliwość zabudowy jednorodzinnej.
Skarżący zarzucili, iż nie mieli możliwości w postępowaniu administracyjnym zapoznania się z operatem szacunkowym.
Organy nie udzieliły informacji na okoliczność, kiedy uchwała z dn. [...].05.2003r. weszła w życie. Być może, iż sprzedaż nieruchomości nastąpiła jeszcze przed datą wejścia w życie tej uchwały.
W piśmie pełnomocnika skarżących podtrzymane zostały zarzuty zawarte w skardze. Dodatkowo podniesiono, iż strony nie były dopuszczone do procesu sporządzania operatu, w tej sytuacji rzeczoznawca powinien być wezwany na rozprawę.
W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. wniosło o jej oddalenie.
W odpowiedzi na zarzuty skargi Kolegium stwierdziło, iż decyzja o warunkach nie stanowi dowodu, iż nieruchomość została przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową jeszcze przed zmianą planu. W decyzji tej wskazano, iż teren działek wnioskowany jest do zmiany planu z przeznaczeniem na tereny leśne z dopuszczeniem zabudowy mieszkaniowej. Zatem decyzja została wydana w oparciu o projekt zmiany planu, jednakże wynika z niej, że możliwość realizacji zabudowy na przedmiotowych działkach związana jest ze zmianą ustaleń planu miejscowego.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje
Skarga jest zasadna, a sformułowany w niej zarzut dotyczący daty wejścia w życie zmiany planu zagospodarowania przestrzennego należy uznać za trafny.
Podstawę prawną, jaką wskazały organy wydające decyzję ustalającą rentę planistyczną, stanowi art. 36 ust. 4 ustawy z dn. 27.03.2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 ze zm.). Zgodnie z powołaną normą właściwy organ (wójt, burmistrz lub prezydent miasta) pobiera jednorazową opłatę, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego lub jego zmianą, wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty sprzedaje tę nieruchomość. Na te przesłanki wskazało SKO w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, wywodząc m.in., iż zbycie nieruchomości musi nastąpić przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie nowego planu miejscowego lub jego zmiany.
Jednocześnie jednak SKO, jako organ zobowiązany nie tylko do zbadania zasadności zarzutów odwołania, lecz do ponownego rozpatrzenia sprawy, nie dokonało ustaleń w zakresie podstawowej przesłanki tj. daty wejścia w życie zmiany planu. Otóż stosownie do art. 28 w zw. z art. 18 ust. 2 pkt 14 i ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym (tj. Dz.U. z 1999r., Nr 15, poz. 139 ze zm.) uchwała rady gminy w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obowiązuje od dnia w niej określonego, nie wcześniej niż po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia. Przepisy powyższe miały zastosowanie w przypadku uchwały nr [...] Rady Miasta J. z dn. [...].09.2003r., bowiem przepisy powołanej na wstępie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym weszły w życie w dniu 10 lipca 2003r. W dacie zatem podejmowania przedmiotowej uchwały obowiązywała stara ustawa. Akt ten przewidywał obowiązek publikacji uchwały w wojewódzkim dzienniku urzędowym.
Dziennik Urzędowy Województwa [...], bo w takim przedmiotowa uchwała została ogłoszona, jest publikatorem powszechnie dostępnym. W nr [...] tego dziennika urzędowego, pod poz. [...] została ogłoszona uchwała nr [...] Rady Miasta J. z dn. [...].09.2003r. Zgodnie z §131 uchwała ta weszła w życie po upływie 14 dni od dnia jej ogłoszenia. Ponieważ Dziennik ukazał się w dniu [...] lipca 2003r., upływ terminu 14 nastąpił 29 lipca 2003r..
W dacie zbycia nieruchomości przez skarżących, co miało miejsce 17 lipca 2003r., uchwała o zmianie miejscowego planu zagospodarowania nie weszła jeszcze w życie. Nie mogła zatem stanowić przepisu prawa obowiązującego, z którego skutki wywodzić można na gruncie normy art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Co prawda przepis posługuje się sformułowaniem "w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą", nie mniej jednak, w ocenie Sądu, nie można wywodzić, iż wystarczające byłoby jedynie uchwalenie bądź też uchwalenie i opublikowanie uchwały (w niniejszej sprawie okoliczności te miały miejsce odpowiednio: [...] maja 2003r. i [...] lipca 2003r.). Przepis prawa staje się bowiem normą obowiązującą w chwili wejścia jego w życie. Nie jest możliwe zatem wywiedzenie skutków obowiązywania przepisu zanim stanie się on normą obowiązującą tj. wejdzie w życie. Okoliczność tę przyznało zresztą SKO twierdząc, iż warunkiem koniecznym do naliczenia renty planistycznej jest wejście w życie nowego planu bądź jego zmiany.
Organy nie wyjaśniły tej okoliczności. Sąd jednak stwierdził, iż uchylenie decyzji z tego powodu, iż zostały naruszone przepisy art. 7, art. 77 i 107§3 kpa nie jest celowe. Data wejścia w życie zmiany planu należy nie do materii faktów wymagających poczynienia ustaleń w postępowaniu administracyjnym lecz do kwestii norm prawa, o których władny jest rozstrzygnąć sąd administracyjny. Sąd wobec powyższego uznał, iż organy wadliwie zastosowały art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Nie została bowiem spełniona jedna z koniecznych przesłanek tj. nie obowiązywał plan miejscowy skutkujący wzrostem wartości nieruchomości sprzedanej przez skarżących.
Wobec naruszenia przepisów prawa materialnego przez zaskarżoną decyzję i utrzymaną nią w mocy decyzję organu I instancji koniecznym było uchylenie kontrolowanych aktów.
Mając powyższe na uwadze, Sąd na podstawie art. 145§1 pkt 1a) i art. 135 ustawy z dn. 30.08.2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), orzekł jak na wstępie.
O kosztach Sąd orzekł na zasadzie art. 200 i 205§2 powołanej ustawy mając na uwadze poza wpisem w wysokości 400zł, również koszty poniesione w skardze kasacyjnej od postanowienia o odrzuceniu skargi wydanego w niniejszej sprawie w kwocie 300zł. Wysokość kosztów zastępstwa procesowego została zasądzona w kwocie 3.500zł, zgodnie z wnioskiem pełnomocnika skarżących. Wynagrodzenie obejmuje zastępstwo zarówno przed Naczelnym Sądem Administracyjnym w związku ze skarga kasacyjną, jak również przed sądem wojewódzkim.