Uzasadnienie
Zaskarżoną decyzją z dnia [...] maja 2005 r., znak [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze w O. utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy w M. z dnia [...] kwietnia 2005 r., znak [...], ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego i budynku gospodarczego /magazyn na sprzęt rolniczy/ przewidzianego do realizacji w miejscowości K., gm. M. na działce oznaczonej w ewidencji gruntów nr [...].
W uzasadnieniu zaskarżonego rozstrzygnięcia organ odwoławczy wskazał, podzielając w tym zakresie stanowisko organu I instancji, iż prawne przesłanki do pozytywnego załatwienia wniosku inwestora J. D. o ustalenie warunków zabudowy zostały spełnione. Planowana inwestycja czyni bowiem zadość wymaganiom wskazanym w art.61 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz.717 z późn. zm.). SKO podniosło także, iż: (-) w prawidłowo sporządzonej decyzji pierwszoinstancyjnej określono rodzaj inwestycji, warunki zabudowy i zagospodarowania terenu wynikające z przepisów szczególnych, warunki w zakresie infrastruktury technicznej oraz wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich, (-) na mapie w skali 1:500 wyznaczono linie rozgraniczające teren inwestycji, (-) osoba posiadająca uprawnienia urbanistyczne sporządziła analizę urbanistyczno-architektoniczną, jak również zgodnie z art.60 ust.4 ustawy przygotowała projekt decyzji pierwszoinstancyjnej, (-) projekt ten został pozytywnie uzgodniony w zakresie ochrony gruntów rolnych oraz melioracji, (-) odwołujący się A. K. uczestniczył w każdym stadium postępowania.
W ocenie SKO nie było podstaw do uwzględnienia zarzutu odwołującego się, twierdzącego, iż przy ustalaniu warunków zabudowy w odniesieniu do terenu inwestycji należało wziąć pod uwagę jego roszczenia o wytyczenie na terenie inwestycji drogi dojazdowej do jego działki. Organ podkreślił, iż istnienia drogi dojazdowej przebiegającej przez teren inwestycji nie potwierdza ani dokumentacja geodezyjna ani przedłożone w postępowaniu administracyjnym umowy: 1) sprzedaży z dnia [...] kwietnia 2004 r., mocą której inwestor stał się właścicielem terenu inwestycji, 2) dzierżawy z 1966 r., w którym mowa jedynie o "umożliwieniu przejazdu dla obu stron". W konkluzji powyższego wątku organ wskazał, iż sprawa dojazdu do działki nie może być rozstrzygnięta w trybie administracyjnym na etapie ustalenia warunków zabudowy. Zgodnie z art.145 kodeksu cywilnego ustanowienie potrzebnej służebności (drogi koniecznej) leży w kompetencji Sądu.
W skardze na powyższą decyzję A. K. podniósł, iż: (-) zaskarżona decyzja sankcjonuje niezgodne z prawem przekwalifikowanie terenu inwestycji na cele nierolnicze (niezbędnym warunkiem do takiego przekwalifikowania jest bowiem uprzednie przesądzenie tej kwestii w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego), (-) utracił jedyny dojazd do swojej działki, (-) z umowy z dnia [...] maja 1966 r., sporządzonej w Urzędzie Gminy w M., dotyczącej działki będącej terenem inwestycji wynika jednoznacznie, iż warunkiem sprzedaży jest zapewnienie dojazdu do jego (odwołującego się) działki.
W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko w sprawie.
Na rozprawie w dniu 31 stycznia 2006 r. skarżący: (-) podtrzymał swoje stanowisko odnośnie przekwalifikowania terenu inwestycji na cele nierolnicze bez istnienia ku temu podstawy w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, (-) oświadczył, iż droga, która miałaby umożliwić dostęp do jego nieruchomości nie może przebiegać po pobliskiej nieruchomości Skarbu Państwa, bo o tę nieruchomość toczy się spór co do prawa własności.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.
Skarga jest bezzasadna, albowiem zaskarżona decyzja odpowiada przepisom prawa procesowego i materialnego, obowiązującym w dacie jej orzekania.
Prawidłowo przyjęło SKO, iż zaszły przesłanki do ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji planowanej przez J. D. na działce [...]. Przesłanki te wynikają z przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Po pierwsze należy wskazać, iż realizacja planowanej inwestycji wymagała uprzedniego uzyskania przez inwestora decyzji o warunkach zabudowy, albowiem inwestycja ta (budowa dwóch obiektów budowlanych) jest formą zmiany zagospodarowania terenu, o której mowa w art.59 ust.1 ustawy.
Zgodnie z art.61 ust.1 ustawy wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:
- 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
- 2) teren ma dostęp do drogi publicznej;
- 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
- 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;
- 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.
Z materiału dowodowego sprawy wynika, iż warunki te zostały spełnione, z tym zastrzeżeniem, iż inwestycja była zwolniona z konieczności spełnienia warunku z punktu 1 (poszanowanie zasady dobrego sąsiedztwa) z mocy art.61 ust.4 ustawy, stanowiącego, iż zasady tej nie stosuje się do zabudowy zagrodowej, w przypadku, gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie. Ze sporządzonej na potrzeby postępowania pierwszoinstancyjnego analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu wynika, iż powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z planowaną zabudową wynosi [...] ha i przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w gminie M. wynoszącą [...] ha.
Nietrafnie podnosi skarżący, iż w niniejszej sprawie miałoby dojść do zmiany przeznaczenia terenu inwestycji z rolniczego na nierolnicze. Po zrealizowaniu inwestycji (budynku mieszkalnego i gospodarczego – magazynu na sprzęt rolniczy) teren ten pozostanie bowiem w dalszym ciągu gruntem rolnym w rozumieniu art.2 ust.1 pkt 3 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz.U. z 2004 r. nr 121, poz.1266 z późn.zm.), zgodnie z którym gruntami rolnymi są także grunty pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno – spożywczemu. Oznacza to bezprzedmiotowość podjętych przez skarżącego rozważań odnośnie tego, czy w sprawie zachowana została właściwa procedura "odrolnienia" terenu inwestycji.
Całkowicie trafnie wskazało skarżącemu SKO, iż w postępowaniu toczącym się z wniosku inwestora nie było możliwości uwzględnienia sugestii skarżącego odnośnie uwzględnienia - przy ustalaniu warunków zabudowy dla planowanej inwestycji - faktu posiadania przez niego prawa przejazdu przez teren inwestora. Skarżący nie wykazał, iż przysługuje mu w tym zakresie stosowna służebność (nie dowodzą tego powołane przez skarżącego dokumenty). Ustanowienie takiej służebności na terenie inwestycji nie może nastąpić w postępowaniu w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy. Zagadnienie to jest bowiem sprawą cywilną, która może być załatwiona tylko w postępowaniu przed sądem powszechnym.
Z powyższych przyczyn należało orzec jak w sentencji na podstawie art.151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz.1270).