Uzasadnienie
Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. decyzją z dnia [...] czerwca 2008r., wydaną na podstawie art.138 § 1 pkt 1 kpa, po rozpatrzeniu odwołania A. N., K. N. i L. N., utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta W. z dnia [...] maja 2008r. nr [...] w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie istniejącego budynku biurowego od strony zachodniej, z elementami zagospodarowania terenu części działki nr ew. [...], w obrębie [...], położonej przy ul. [...] na terenie W..
W uzasadnieniu decyzji podano, że organ pierwszej instancji odmówił ustalenia warunków zabudowy, ponieważ inwestycja wskazana we wniosku inwestorów z dnia [...] stycznia 2008 r. nie spełnienia wymagań wynikających z art. 61 ust.1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, gdyż wskaźnik zabudowy byłby wyższy od średniego wskaźnika występującego na analizowanym obszarze.
Organ odwoławczy, przytaczając treść wyżej powołanego art. 61 ust.1 pkt 1 podkreślił, że przepis ten formułuje zasadę dobrego sąsiedztwa, która określa konieczność dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie obszaru) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów). Wyznacznikiem spełnienia ustawowego wymogu są faktyczne warunki istniejące do tej pory na konkretnym obszarze. Powyższe znajduje odzwierciedlenie w wyroku WSA w Warszawie z dnia 24 lutego 2005r., sygn. IV SA/Wa 950/04, lex nr 17119.
Organ wskazał, że NSA w wyroku z dnia 3 października 2006r., sygn. II OSK 196/2006, lex nr 289275, stwierdził, że " Pojęcie działki sąsiedniej, jak i kontynuacji funkcji należy interpretować w sposób szeroki. Powstająca w sąsiedztwie zabudowanej już działki nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej i architektonicznej zabudowy już istniejącej. Określenie powyższej charakterystyki jest obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie w sprawie warunków zabudowy".
Zgodnie z § 5 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588) wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust.1 (§ 5 ust.2 rozporządzenia). Planowane zamierzenie inwestycyjne polegające na rozbudowie istniejącego obiektu w sposób istotny zmienia dotychczasowy wskaźnik istniejącej zabudowy, podnosząc go z wartości [...] do wartości [...]. Tymczasem średni wskaźnik istniejącej zabudowy na tym obszarze wynosi 0,23, zaś najwyższy [...].
Organ podkreślił, że nie widzi podstaw do przyjęcia innego wskaźnika zabudowy niż średni. Ponadto Kolegium podniosło, iż wbrew zarzutom odwołania, organ pierwszej instancji w analizie stanowiącej załącznik nr [...] do decyzji szczegółowo scharakteryzował zabudowę na wszystkich działkach w obszarze objętym analizą, a zatem nie naruszono obowiązków z art. 7 i 77 kpa. Organ pierwszej instancji nie kwestionował, że działka skarżących nie ma dojazdu do drogi publicznej, a jedynie wskazał, że pozostałe działki na obszarze analizowanym mają inny wskaźnik zabudowy, niż wskaźnik wynikający z planowanego zamierzenia inwestycyjnego. W tym zakresie zamierzenie inwestycyjne nie realizuje zasady dobrego sąsiedztwa. W pozostałym zakresie planowana inwestycja spełnia warunki § 1 powołanego wyżej rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r.
Skargę na powyższą decyzję wnieśli K. N., A. N. i L. N., podnosząc organ pierwszej instancji nie dokonał dokładnej analizy istniejącej w okolicy zabudowy, skoro w pobliżu ich nieruchomości są budowane obiekty znacznie większe, a po drugiej stronie ul. [...] są budowane budynki o 5 kondygnacjach nadziemnych. Skarżący podnieśli, iż chcą rozbudować budynek o niezbędne pomieszczenia w celu poprawy jego funkcjonalności i dlatego wnoszą o uchylenie decyzji.
W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje
Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.
Ustawa z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), zwana dalej ustawą, reguluje proces gospodarowania przestrzenią, jej przedmiot stanowią regulacje w dwóch podstawowych obszarach: określenia zasad kształtowania polityki przestrzennej przez organy administracji publicznej oraz określenia zakresu i sposobu postępowania w sprawach przeznaczenia terenów na konkretne cele wraz z ustaleniem zasad ich gospodarowania i zabudowy (art.1).
Zgodnie z art. 59 ust.1 ustawy, gdy na danym terenie nie obowiązuje plan miejscowy zagospodarowania przestrzennego, jak to ma miejsce w niniejszej sprawie, każda zmiana zagospodarowania terenu polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu lub jego części, wymaga ustalenia warunków zabudowy w drodze decyzji.
Wydanie decyzji o warunkach zabudowy według art. 61 ust.1 ustawy jest możliwe jedynie w przypadku spełnienia m. in. warunków, o których mowa w pkt 1, tj. jeżeli co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Zgodnie z § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588), zwany dalej rozporządzeniem, właściwy organ w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust.1 - 5 ustawy (ust.1).
Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art.52 ust.2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (ust.2).
W niniejszej sprawie, jak wynika z materiału dowodowego sprawy, stosownie do treści powołanego wyżej wyznaczano na mapie skali 1:1000 obszar analizowany zgodnie z kryteriami wynikającymi z cytowanego wyżej § 2 rozporządzenia i dokonano analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania wyznaczonego terenu. Wyniki analizy oraz ww. mapa stanowią załączniki nr [...] i nr [...] decyzji organu pierwszej instancji.
Według § 5 rozporządzenia wskaźnik powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego (ust.1). Dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust.1 (ust.2).
Z prawidłowo, w ocenie Sądu, przeprowadzonej analizy wynika, że na analizowanym obszarze wskaźnik powierzchni zabudowy do powierzchni działki kształtuje się od w=[...] - na działce nr ew. [...] do w=[...] na działkach ew. nr [...] i [...]. Średni wskaźnik na analizowanym terenie wynosi więc w=[...]. Tymczasem wskaźnik zabudowy działki nr ew.[...], stanowiącej współwłasność skarżących, po zrealizowaniu projektowanej zabudowy o powierzchni [...] m2 wskazanej we wniosku, wynosiłby w=[...], co oznacza, że były znacznie wyższy od średniego wskaźnika zabudowy występującego na analizowanym terenie. Wskaźnik zabudowy działki skarżących przekraczałby też najwyższy wskaźnik w=[...] ustalony na analizowanym terenie.
W tych warunkach w ocenie Sądu organy administracyjne obu instancji prawidłowo przyjęły, że inwestycja objęta wnioskiem z dnia [...] stycznia 2008r. nie może być zrealizowana ponieważ podane parametry planowanej rozbudowy odbiegają nie tylko od średniego wskaźnika, ale również o najwyższego wskaźnika zabudowy na analizowanym terenie. Co prawda ww. § 5 ust. 2 rozporządzenia.dopuszcza wyznaczenie innego niż średni wskaźnik zabudowy, ale pod warunkiem, że wynika to z analizy. Zdaniem Sądu oznacza to, że wskaźnik zabudowy może być wyższy od wskaźnika średniego, z tym że nie może przekraczać wskaźnika najwyższego występującego na danym terenem, w tym konkretnym przypadku wskaźnika [,,,]. Skoro nie ulega wątpliwości, że planowana przez skarżących inwestycja nie spełnia warunków co do wskaźnika zabudowy, tym samym nie spełnia warunków zasady dobrego sąsiedztwa, o której mowa w art. 61 ust.1 pkt 1 ustawy. Dlatego też, należało uznać, że odmowa ustalenia warunków zabudowy przez organy obu instancji była prawidłowa.
Mając powyższe na względzie Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz.1270 ze zm.) orzekł jak w sentencji.