Uzasadnienie
- I. Zaskarżoną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie (dalej "Sądu") decyzją z dnia [...] sierpnia 2011 r. nr [...] (dalej "decyzją odwoławczą") Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. (dalej "SKO"), po rozpatrzeniu odwołania U. i S. J. (dalej "skarżących") od decyzji Prezydenta W. (dalej "Prezydenta") z dnia [...] września 2010 r. nr [...], orzekającej o ustaleniu należnej od skarżących jednorazowej opłaty w wysokości [...] złotych z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, utrzymało decyzję Prezydenta w mocy.
- II. Zaskarżona decyzja odwoławcza zapadła w następującym stanie faktycznym:
- 1. W dniu [...] sierpnia 2006 r. Prezydent wszczął z urzędu postępowanie w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty w wysokości z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (dalej "opłaty"), należnej od skarżących w związku ze zbyciem przez skarżących: 1) nieruchomości położonej w W. w rejonie ulicy [...], oznaczonej jako działki nr [...] o powierzchni [...] metrów kwadratowych i nr [...] o powierzchni [...] metrów kwadratowych oraz 2) udziału wynoszącego 2/8 części we własności nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o powierzchni [...] metrów kwadratowych (dalej łącznie "nieruchomości").
- 2. Decyzją z dnia [...] stycznia 2009 r. nr [...] Prezydent orzekł o ustalaniu opłaty w wysokości [...] złotych.
- 3. Decyzją z dnia [...] marca 2010 r. nr [...] SKO uchyliło decyzję Prezydenta z dnia [...] stycznia 2009 r. i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia przez ten organ, wskazując na wady operatu szacunkowego stanowiącego podstawę do ustalenia wysokości opłaty.
- 4. Przeprowadziwszy ponownie postępowanie w przedmiocie ustalenia opłaty, w trakcie którego sporządzono nowy operat szacunkowy, Prezydent orzekł ponownie o ustaleniu tej opłaty decyzją z dnia [...] września 2010 r.
- 5. Skarżący wnieśli do SKO odwołanie od decyzji Prezydenta.
- III. Rozpatrzywszy zaskarżoną obecnie decyzją odwoławczą odwołanie skarżących od decyzji Prezydenta, SKO nie znalazło podstaw do jego uwzględnienia, utrzymując decyzję Prezydenta w mocy.
Uzasadniając własne rozstrzygnięcie, SKO wskazało w szczególności co następuje:
- 1. Skarżący zbyli nieruchomości aktem notarialnym z dnia [...] czerwca 2006 r.
- 2. W Miejscowym Planie Ogólnym Zagospodarowania Przestrzennego Z. i K. zatwierdzonym uchwałą Nr [...] Rady Gminy W. z dnia [...] grudnia 1994 r. (Dz.Urz. Woj. [...] Nr [...], poz. [...]), dalej "stary plan", nieruchomości skarżących zakwalifikowano jako tereny rolne "RP".
- 3. Ustalając wartość nieruchomości według jej przeznaczenia w starym planie, biegła sporządzająca operat szacunkowy zastosowała podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, przyjmując do porównań 11 transakcji dotyczących nieruchomości gruntowych bez prawa zabudowy zawartych w okresie [...] października 2005 r. - [...] sierpnia 2006 r. Biegła wskazała rodzaj i liczbę cech różnicujących obiekty porównawcze oraz podała wagę każdej z tych cech. W oparciu o powyższe wartość jednego metra kwadratowego nieruchomości według ich przeznaczenia w starym planie ustalono na [...] złotych.
- 4. W Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego Obszaru Z. i K. zatwierdzonym uchwałą Nr [...] Rady Gminy W. z dnia [...] czerwca 2002 r. (Dz.Urz. Woj. [...] Nr [...], poz. [...]), dalej "nowy plan", nieruchomości skarżących zakwalifikowano jako tereny pod zabudowę mieszkaniowo - usługową (MU-3).
- 5. Ustalając wartość nieruchomości według jej przeznaczenia w starym planie, biegła zastosowała również podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, przyjmując do porównań 12 transakcji dotyczących nieruchomości położonych na terenach zabudowy mieszkaniowo - usługowej zawartych na rynku lokalnym w okresie [...] grudnia 2005 r. - [...] sierpnia 2006 r. Biegła wskazała rodzaj i liczbę cech różnicujących obiekty porównawcze oraz podała wagę każdej z tych cech.
- 6. W wyniku dokonanej wyceny ustalono, że wartość nieruchomości wzrosła w wyniku zmiany planu zagospodarowania przestrzennego o [...] złote.
- 7. Brak podstaw do uznania, że sporządzony przez biegłą - rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy zawiera błędy wpływające na wynik wyceny. Biegła prawidłowo ustaliła przeznaczenie wycenianych nieruchomości, a następnie poprawnie przeprowadziła procedurę wyceny. Nie można uznać, aby biegła uwzględniła jakiekolwiek inne okoliczności niż zmiana przeznaczenia gruntu, mające wpływ na wzrost wartości nieruchomości.
- 8. W sprawie nie wystąpiły przesłanki do zawieszenia postępowania administracyjnego na podstawie art.97 § 1 pkt 4 k.p.a. do czasu rozstrzygnięcia kwestii przejęcia nieruchomości zajętych pod drogę publiczną i przyznania odszkodowania z tego tytułu.
- IV. Skarżący wnieśli do Sądu skargę na decyzję SKO, podnosząc sformułowany w sposób ogólny zarzut nieprawidłowości operatu szacunkowego oraz zawyżenia wartości nieruchomości ("... uważamy, że ustalenie wartości przedmiotowej nieruchomości jest wadliwe i zawiera błędy" oraz "Wskazując na wady w operacie szacunkowym użytym do określenia wartości nieruchomości uważamy, że jest ona zbyt wysoka i budzi zastrzeżenia.").
- V. W odpowiedzi na skargę SKO wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko w sprawie.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje
VI. Sąd rozpoznał skargę na decyzję SKO na tej podstawie, iż sprawuje wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolowanie działalności administracji publicznej pod kątem jej zgodności z prawem (art.1§1 i §2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych - Dz.U. z dnia 20 września 2002 r., Nr 153, poz.1269 z późn.zm.). Kontrola ta obejmuje m.in. orzekanie w sprawach skarg na decyzje administracyjne (art.3§2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz.U. Nr 153, poz. 1270 z późn.zm- zwanej dalej "p.p.s.a.").
Sąd, badając legalność zaskarżonej decyzji w oparciu o wyżej powołane przepisy i w granicach sprawy, nie będąc jednak związany - stosownie do art. 134 p.p.s.a. - zarzutami i wnioskami skargi, uznał że wniesiona skarga nie zasługuje na uwzględnienie, albowiem zaskarżona decyzja odwoławcza wydana została w zgodzie z obowiązującym prawem.
Uwzględnienie przez wojewódzki sąd administracyjny skargi na orzeczenie organu administracji jest dopuszczalne tylko w razie stwierdzenia w toku kontroli tego orzeczenia naruszeń prawa wymienionych w art.145 § 1 p.p.s.a.
W świetle przywołanego przepisu sąd administracyjny:
- 1) uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub w części, jeżeli stwierdzi:
- a) naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy,
- b) naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego,
- c) inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy;
- 2) stwierdza nieważność decyzji lub postanowienia w całości lub w części, jeżeli zachodzą przyczyny określone w art. 156 Kodeksu postępowania administracyjnego lub w innych przepisach;
- 3) stwierdza wydanie decyzji lub postanowienia z naruszeniem prawa, jeżeli zachodzą przyczyny określone w Kodeksie postępowania administracyjnego lub w innych przepisach.
Naruszenia, o których mowa powyżej nie wystąpiły w niniejszej sprawie.
- VII. Kontrola legalności zaskarżonej decyzji odwoławczej prowadzi do następujących wniosków:
Opłatę należną od skarżących ustalono w zgodzie z art.36 i 37 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717, ze zm.), dalej "ustawy o planowaniu (...)".
Postępowanie w przedmiocie ustalenia wskazanej wyżej opłaty przeprowadzono z poszanowaniem przepisów postępowania administracyjnego, w tym w szczególności organy orzekające w sprawie wywiązały się z obowiązków wynikających z art.7 i 77 k.p.a., to jest wszechstronnie zebrały i rozpatrzyły materiał dowodowy, w wyniku czego w wyczerpujący sposób wyjaśniony został stan faktyczny sprawy. W szczególności organy w nie budzący wątpliwości sposób ustaliły w oparciu o wiarygodne dowody okoliczność mającą zasadnicze znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy, tj. wystąpienie wzrostu wartości nieruchomości skarżących o wysokości 71 523 złotych, wynikającego ze zmiany ich przeznaczenia na mocy nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Zgodnie z art.36 ust.4 ustawy o planowaniu (...), jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Roszczenia z tego tytułu gmina może podnosić - stosownie do art.36 ust.4 w związku z art.36 ust.3 ustawy w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące.
Z art.37 ust. 1 ustawy o planowaniu (...) wynika, że wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.
Wskazane wyżej przepisy normują sytuacje, w których konsekwencją regulacji wynikających z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest wzrost wartości nieruchomości położonej na obszarze objętym planem. Opłata uiszczana gminie na tej podstawie określona została przez doktrynę i praktykę mianem renty planistycznej. Stanowi ona swoistą partycypację gminy w zyskach, jakie przynosi zbycie nieruchomości, której wartość wzrosła w związku ze zmianą ustaleń zawartych w planie.
Podstawą dokonywania przez organy orzekające w sprawie ustaleń faktycznych odnośnie zaistnienia wzrostu wartości nieruchomości w związku z wejściem w życie nowego planu jest operat szacunkowy Nr [...] z dnia [...] czerwca 2010 r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego W. K. Operat ten sporządzono w oparciu o przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz.U. z 2010 r. Nr 102,poz.651 z późn.zm.) oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz.2109 z późn.zm.).
Z operatu wynika, że przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed wejściem w życie nowego planu wartość nieruchomości skarżących, mających status rolny (dalej "wartość nieruchomości przed wejściem w życie nowego planu"), wynosiła [...] złotych, podczas gdy przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego po wejściu w życie nowego planu, ustalającego przeznaczenie nieruchomości na budowlane, wartość ta (dalej "wartość nieruchomości po wejściu w życie nowego planu") wzrosła do [...] złotych. Wzrost wartości nieruchomości wyraża się zatem kwotą [...] złote, a w konsekwencji należna opłata, stanowiąca 25% tej kwoty - [...] złotych. Metodyka wyceny nieruchomości została szczegółowo opisana w operacie i zanalizowana w decyzji odwoławczej.
Niewątpliwie w interesie skarżących leżałoby ustalenie jak najmniejszej różnicy pomiędzy wartością nieruchomości sprzed wejścia planu w życie oraz wartością po wejściu planu w życie (im mniejsza wartość tego wzrostu, tym mniejsza w efekcie opłata - tym samym najkorzystniejsze dla skarżących byłoby ustalenie jak najwyższej wartości nieruchomości przed wejściem w życie nowego planu i jak najniższej wartości nieruchomości po wejściu planu w życie). Jednakże podstaw do stwierdzenia, że wspomniana różnica została w postępowaniu administracyjnym zawyżona, brak.
Nie sposób bowiem przyjąć, że zawyżono kwotę wartości nieruchomości po wejściu planu w życie ([...] złotych), albowiem kwota niemalże pokrywa się z faktyczną ceną zbycia nieruchomości przez skarżących ([...] złotych).
Odnośnie wartości nieruchomości przed zmianą planu istotnie przyznać należy, że wartość tę wadliwie zaniżono przy pierwszym orzekaniu w sprawie przez Prezydenta ([...] złotych - decyzja z dnia [...] stycznia 2009 r.), w wyniku czego wzrost wartości nieruchomości oszacowano na [...] złotych (opłatę ustalono w związku z powyższym na [...] złotych), niemniej uchybienie to zostało usunięte przy kolejnym orzekaniu przez Prezydenta w sprawie ([...] złotych - decyzja z dnia [...] września 2010 r.), w wyniku czego wzrost wartości nieruchomości oszacowano na [...] złote (ponadtrzykrotne zmniejszenie wartości kwoty wzrostu wartości nieruchomości i takież samo zmniejszenie wartości należnej opłaty, tj. [...] zł na [...] złotych).
Podkreślenia wymaga, że w skardze nie podniesiono żadnej merytorycznej krytyki poszczególnych ustaleń decyzji SKO oraz operatu szacunkowego, poprzestając na generalnie sformułowanym stanowisku odnośnie ich wadliwości. W tej sytuacji nie jest jasne, jakimi argumentami natury prawnej stanowisko to miałoby być w ocenie skarżących uzasadnione. W oczywisty sposób, zważywszy na treść przywołanego na wstępie art.134 k.p.a., odstąpienie przez skarżących od skonkretyzowania zarzutów skargi nie zwalniało Sądu z dokonania całościowej oceny legalności zaskarżonej decyzji. Dokonawszy takiej oceny, Sąd nie znalazł podstaw do zakwestionowania legalności decyzji SKO.
W świetle powyższych okoliczności skarga nie ma usprawiedliwionych podstaw, w związku z czym podlega oddaleniu.
Z powyższych względów Sąd orzekł jak w sentencji na podstawie art.151 p.p.s.a.