Uzasadnienie
Zaskarżoną decyzją z dnia [...] września 2008 r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W., zwane dalej "SKO", utrzymało w mocy decyzję Prezydenta W., zwanego dalej "Prezydentem", z dnia [...] lipca 2008 r. nr [...], ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego na działce ew. nr [...] w obrębie [...], położonej przy ulicy [...] w [...] W. W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji SKO wskazało m.in., iż decyzją z dnia [...] lipca 2008 r. Prezydent ustalił warunki zabudowy dla planowanej inwestycji. Decyzja ta zapadła po dwukrotnym uchyleniu przez SKO wcześniejszych decyzji Prezydenta w powyższym przedmiocie (pierwsza decyzja z dnia [...] września 2006 r. nr [...] uchylona decyzją SKO z dnia [...] listopada 2006 r. nr [...] oraz druga decyzja z dnia [...] marca 2007 r. uchylona decyzją SKO z dnia [...] lipca 2007 r. nr [...], wyrokiem z dnia 12 listopada 2007 r., sygn. akt IV SA/Wa 1700/07, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie oddalił skargę na decyzję SKO z dnia [...] lipca 2007 r.).
Odwołanie od decyzji z dnia [...] lipca 2008 r. złożyła W. M., zwana dalej "skarżącą". Rozpatrzywszy odwołanie SKO wskazało, iż w postępowaniu pierwszoinstancyjnym została sporządzona analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania teren, mająca na celu ustalanie, czy inwestycja spełnia warunki wskazane w art.61 ust.1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80, poz.717 z późn.zm.), zwanej dalej "ustawą". Analiza ta spełnia wymagania wskazane w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. nr 164, poz.1588), zwanym dalej "rozporządzeniem". Z analizy tej wynika, iż na analizowanym terenie przeważa zabudowa jednorodzinna. Funkcja projektowanego budynku nie jest zatem sprzeczna z przeważającą funkcją otoczenia, natomiast proponowane rozwiązanie przestrzenne, w tym wysokość budynku nawiązywać będzie do istniejących już budynków jednorodzinnych.
Ponadto prawidłowo, z uwzględnieniem ocen wyrażonych w wyroku WSA z dnia 12 listopada 2007 r. przeprowadzona została analiza terenu w odniesieniu do wskaźnika wyrażającego stosunek powierzchni zabudowy do powierzchni terenu. W świetle powyższego uznać należało, iż planowana inwestycja spełnia warunek, o którym mowa w art.61 ust.1 pkt 1 ustawy, a zarzuty odwołania są nieuzasadnione.
W skardze na decyzję SKO skarżąca zakwestionowała w szczególności:
- - umożliwienie inwestorowi lokalizacji planowanej inwestycji w ostrej granicy działki skarżącej od jej południowej strony,
- - orzeczenie w powyższym zakresie bez zgody skarżącej,
- - nieuwzględnienie faktu, iż budynki mieszkalne posiadają inną funkcję oraz cechy i parametry niż budynki gospodarcze i garaże,
- - niewykazanie przez organy orzekające w sprawie, iż zamierzenie inwestycyjne będzie tworzyć harmonijną całość oraz uwzględniać w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno – estetyczne,
- - brak rzetelnego arytmetycznego wyliczenia w analizie stanu zagospodarowania średniego wskaźnika wielkości powierzchni istniejącej zabudowy analizowanego obszaru i zastąpienie powyższego wybiórczymi danymi.
W odpowiedzi na skargę SKO wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko w sprawie.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.
Skargę należało uwzględnić, albowiem zaskarżona decyzja, podobnie jak i utrzymana nią w mocy decyzja organu I instancji wydane zostały z naruszeniem przepisów prawa materialnego, które miało istotny wpływ na wynik sprawy.
Stosownie do art.61 ust.1 pkt 1 ustawy wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jeżeli co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu (zasada dobrego sąsiedztwa). Z powyższego wynika, iż planowana nowa zabudowa jest w sposób wszechstronny zdeterminowana charakterem zabudowy sąsiedniej. Podkreślania wymaga, iż stosowaniu zasady dobrego sąsiedztwa w praktyce towarzyszą wątpliwości sprowadzające się do tego, na ile rygorystycznie należy egzekwować podobieństwo zabudowy nowej do zabudowy otoczenia. W wyroku NSA z dnia 17 kwietnia 2007 r., sygn. akt II OSK 646/2006, podkreślono, iż ratio legis art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym "jest ochrona ładu przestrzennego".
Ma on na celu powstrzymanie zabudowy nie dającej się pogodzić z zabudową już istniejącą na terenach, gdzie nie ma planu zagospodarowania przestrzennego. Nie powinno to jednak doprowadzić do nadmiernego jej ograniczenia.
Z analizy stanu zagospodarowania otoczenia inwestycji sporządzonej zgodnie z wymogami rozporządzenia wykonawczego do ustawy wynikają następujące wnioski.
Teren inwestycji znajduje się przy ulicy [...]. Obszar analizy obejmował zabudowę istniejącą po obu stronach tej ulicy oraz zabudowę istniejącą przy ulicy [...]. Przedmiotem planowanej inwestycji miała być druga na działce ew. nr [...] inwestycja mieszkaniowa (budynek parterowy z użytkowym poddaszem), zlokalizowana w głębi działki, w jej granicach północnej, południowej i wschodniej. Podkreślić w związku z powyższym należy, iż tego rodzaju stan zagospodarowania działki budowlanej nie występuje w obszarze analizowanym, biorąc pod uwagę niemieszkalny charakter obiektów budowlanych posadowionych w głębi działek.
Ponadto, wprawdzie w obszarze tym – ujmując go jako całość - występuje układ - dom mieszkalny od frontu oraz w głębi działki budynek (budynki) przylegające w całości lub w części do granic działki, niemniej w tej części obszaru analizowanego, która winna być brana pod uwagę w pierwszej kolejności, tj. po tej samej co teren inwestycji stronie ulicy [...], układ ten stanowi wyraźną mniejszość. Na osiem działek (nr ew. [...]) tylko trzy (w tym teren inwestycji) mają uzupełniającą zabudowę przy granicy działek, z tego w dwóch przypadkach chodzi o budynki małe, w jednym przypadku (działka nr [...]) chodzi o duży budynek przylegający do granicy na odcinku ok.80-90%. Są to jednakże bez wyjątku, co wpisuje się w tendencję obowiązującą na obszarze analizowanym, budynki gospodarcze, nie zaś budynki mieszkalne.
Sąd podziela cytowane na wstępie stanowisko orzecznictwa, iż przy orzekaniu w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy należy w dopuszczalnym z punktu widzenia ładu przestrzennego zakresie działać na rzecz możliwości wykonywania przez inwestora prawa własności, z czym wiąże się potrzeba możliwie elastycznego, nie zaś dogmatycznego kwalifikowania przez organy stanu faktycznego pod kątem poszanowania przez planowaną inwestycję zasady dobrego sąsiedztwa. Powyższa dyrektywa nie eliminuje jednakże przypadków, w których rygorystyczne respektowanie zasady dobrego sąsiedztwa znajduje uzasadnienie.
Trafnie zauważono w analizie, iż obszar analizowany obejmuje zabudowę o silnym zróżnicowaniu. Nie oznacza to jednak, iż nieuniknionym kierunkiem zagospodarowania przestrzennego terenu musi być pogłębienie tego zróżnicowania. Pomimo wspomnianego zróżnicowania za przeważające w obszarze analizowanym uznać należy posadowienie budynku mieszkalnego oraz małego lub średniego budynku gospodarczego. Z racji tego, iż różnicę pomiędzy zabudową mieszkalną a zabudową o charakterze niemieszkalnym uznać należy, wziąwszy pod uwagę przeznaczenie i sposób korzystania z obu rodzajów zabudowy, za różnicę istotną, dopuszczenie realizacji drugiego budynku mieszkalnego na terenie inwestycji byłoby naruszeniem zasady dobrego sąsiedztwa, stanowiącym precedens do niepożądanego z punktu widzenia ładu przestrzennego mnożenia zabudowy mieszkaniowej.
Błędnie zatem przyjęły organy, iż realizacja planowanej inwestycji spełnia materialnoprawne wymogi wskazane w art.61 ust.1 pkt 1 ustawy.
Z powyższych względów Sąd orzekł jak w sentencji na podstawie art.145§1 pkt 1 li.a oraz art.200 p.p.s.a.