Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawiez 20 maja 2015 r., sygn. akt IV SA/Wa 2296/14

Uzasadnienie

Zaskarżoną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie decyzją z dnia [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] po rozpatrzeniu odwołania Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości [...] i odwołania Stowarzyszenia [...] od decyzji Zarządu [...] nr [...] z dnia [...]., ustalającej warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie, nadbudowie i zmianie sposobu użytkowania istniejącego budynku mieszkalnego na cele usługowe (biura, handel, gastronomia) z zachowaniem funkcji mieszkaniowej lokali o nr [...] oraz budowy garażu podziemnego na kondygnacjach od -1 do -3 z przykryciem dziedzińca szklanym dachem na działkach nr ew. [...] w obrębie [...] przy ul. [...] w Dzielnicy [...] w W. - na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. - utrzymało w mocy decyzję organu pierwszej instancji.

Powyższa decyzja została wydana w następującym stanie faktycznym sprawy.

Wspólnota Mieszkaniowa ul. [...] w W. w dniu [...] wystąpiła z wnioskiem o wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie, nadbudowie i zmianie sposobu użytkowania istniejącego budynku mieszkalnego na cele usługowe (biura, handel, gastronomia) z zachowaniem funkcji mieszkaniowej lokali o nr [...]oraz budowy garażu podziemnego na kondygnacjach od -1 do -3 z przykryciem dziedzińca szklanym dachem na działkach nr ew. [...] w obrębie [...] przy ul. [...] w Dzielnicy [...] w W. Do wniosku została dołączona koncepcja, opis techniczny budynku autorstwa [...] We wniosku podano m.in. następujące parametry inwestycji:

1. - powierzchnia zabudowy ca. [...]m²,
2. - liczba kondygnacji nadziemnych/max. wysokość [...]m,
3. - liczba kondygnacji podziemnych – 3 kondygnacje,
4. - powierzchnia całkowita podziemna/nadziemna [...],
5. - powierzchnia całkowita łącznie ca [...]m²,
6. - powierzchnia użytkowa łącznie ca [...]m²,
7. - przewidywana liczba miejsc parkingowych; łącznie [...] miejsc, w tym [...] miejsc w garażu.

Wnioskodawca do wniosku załączył pisma od dysponentów mediów stwierdzające, że istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego.

W toku postępowania wyjaśniającego organ pierwszej instancji ustalił, że działka nr ew. [...] jest, obręb [...] jest własnością Miasta W. i użytkowana wieczyście przez [...], zaś działka nr ew. [...]jest własnością Miasta W. i użytkowana wieczyście przez osoby fizyczne. Obie działki zaliczane są do terenów mieszkaniowych (klasyfikacja B). Istniejący budynek na działce nr [...] usytuowany jest w linii rozgraniczenia ul. [...] i stanowi składową zabudowy pierzei ul. [...] od jej zachodniej strony w kwartale zabudowy [...],[...],[...],[...].

W celu ustalenia wymagań dla określonej przez wnioskodawczynię nadbudowy, rozbudowy i zmiany sposobu użytkowania istniejącego budynku mieszkalnego na cele usługowe (biura, handel, gastronomia) z zachowaniem w części lokali funkcji mieszkaniowej, organ przeprowadził analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu wyznaczonego obszaru zgodnie z § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1588).

Po dokonaniu uzgodnienia projektu decyzji ze [...] Konserwatorem Zabytków postanowienie nr [...] z dnia [...]r. [...] decyzją z dnia [...]r. ustalił warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu dla wnioskowanej inwestycji. W decyzji tej wskazano, że:

1. - zakres inwestycji obejmuje roboty budowlane polegające na rozbudowie, nadbudowie i zmianie sposobu użytkowania części istniejącego budynku kamienicy i oficyn z funkcji mieszkaniowej na funkcję usługową;
2. - dopuszcza się wykonanie remontu istniejącego budynku kamienicy i jego oficyn, tj. wykonanie robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego nie stanowiących bieżącej konserwacji;
3. - ilość kondygnacji nadziemnych – VI;
4. - ilość kondygnacji podziemnych – III;
5. - funkcja dominująca zabudowy i zagospodarowania terenu po realizacji inwestycji- zabudowa usługowa z garażem podziemnym w zabudowie śródmiejskiej wraz z infrastrukturą techniczną z zakresu administracji (biura), handlu, gastronomii;
6. - funkcja uzupełniająca po realizacji inwestycji – mieszkaniowa wielorodzinna w zabudowie śródmiejskiej, tj. utrzymanie funkcji mieszkaniowej lokali o nr [...];
7. - nadbudowa istniejącego budynku kamienicy i oficyn polegać będzie na budowie jednej kondygnacji o funkcji usługowej i technicznej nad istniejącą piątą kondygnacją nadziemną;
8. - rozbudowa istniejącego budynku kamienicy i oficyn obejmować będzie zarówno kondygnacje podziemne jak i kondygnacje nadziemne budynku i będzie polegać:
9. a) na budowie trzech kondygnacji podziemnych z przeznaczeniem na podziemny garaż dla samochodów osobowych, pomieszczenia pomocnicze i techniczne związane technologicznie i funkcjonalnie wyłącznie z przedmiotową inwestycją;
10. b) na rozbudowie (pogłębieniu) istniejących piwnic z przeznaczeniem na pomieszczenia pomocnicze i techniczne związane technologicznie i funkcjonalnie wyłącznie z przedmiotową inwestycją;
11. c) na budowie przykrycia dziedzińca nad poziomem parteru, stanowiącego atrium budynku z przeznaczeniem dla funkcji usługowej, wykonanego przy zastosowaniu w pełni ażurowej (przeszklonej) formy konstrukcji;
12. - zakres inwestycji obejmujący roboty budowlane polegające na rozbudowie, nadbudowie i zmianie sposobu użytkowania części istniejącego budynku kamienicy i oficyn z funkcji mieszkaniowej na funkcję usługową (z wyłączeniem budowy przykrycia dziedzińca) nie może zmieniać istniejącej powierzchni zabudowy na dz. nr [...] i [...];
13. - obowiązującą linię dla nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem od strony ul. [...]– bez zmian zgodnie z załącznikiem graficznym nr 1 do decyzji;
14. - wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki nr ew. [...]–100%;
15. - szerokość elewacji frontowej budynku – bez zmian, tj. ok. [...]m;
16. - wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej budynku kamienicy (gzymsu) – bez zmian, tj. 19,60 mn.p.t;
17. - geometria dachu budynku kamienicy i oficyn – dach mansardowy;
18. - układ połaci dachowych kamienicy – kalenicowy w odniesieniu do ul. [...];
19. - wysokość kalenicy kamienicy frontowej i wysokość oficyn – 27,50 m n.p.t.;
20. - realizację przedmiotowej inwestycji należy uzgodnić ze [...] Konserwatorem Zabytków na każdym jej etapie zgodnie z obowiązującym prawem.

Określając warunki obsługi w zakresie komunikacji organ wskazał, że obsługę komunikacyjną przedmiotowych działek stanowi ul. [...]. Teren inwestycji posiada dostęp do grogi publicznej.

Ponadto organ zobowiązał inwestora do zapewnienia miejsc postojowych na terenie własnej działki inwestycyjnej według zalecanych wskaźników parkingowych określonych w Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego [...](Uchwała Nr [...]Rady [...]z dnia [...]r., dla podstrefy Ia, strefy I – śródmiejskiej i wskazał, że należy przyjąć następujące wskaźniki miejsc parkingowych:

1. - dla mieszkańców - 1 miejsce/ 1 mieszkanie lub mniej;
2. - dla biur i urzędów – nie więcej niż 5 miejsc/1000m² pow. użytkowej biur i urzędów;
3. - dla handlu i usług – nie więcej niż 10 miejsc/1000m² pow. użytkowej handlu i usług.

Od decyzji Zarządu [...] odwołanie wniosła Wspólnota Mieszkaniowa Nieruchomości [...] w [...] i Stowarzyszenie [...].

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] rozpoznając sprawę, za prawidłowe uznało ustalenia organu pierwszej instancji i wskazując na bezzasadność zarzutów podniesionych w odwołaniach, decyzją z dnia [...]r. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

Kolegium podkreśliło, że inwestycja kubaturowa w zasadzie nie powoduje zmiany dotychczasowej powierzchni zabudowy na przedmiotowym terenie działki budowlanej, z wyjątkiem zabudowy dziedzińca. Wskazało, że z mapy stanowiącej załącznik graficzny do analizy obszaru wynika, że na działce nr ew.[..] (Hotel [...]), położonej po przeciwnej stronie ul. [...], znajduje się budynek usługowy pozwalający na ustalenie kontynuacji funkcji dla przedmiotowej inwestycji.

W odniesieniu do zarzutu odwołania, że w budynkach sąsiednich funkcja usługowa zlokalizowana jest wyłącznie w parterze Kolegium stwierdziło, że celem decyzji o warunkach zabudowy nie jest wierne odtworzenie sposobu zagospodarowania nieruchomości sąsiednich, ale ustalenie w oparciu o analizę obszaru czy planowana inwestycja stanowi kontynuację funkcji występującej w obszarze analizowanym.

Kolegium zaznaczyło, że z mapy załączonej do analizy obszaru wynika, że na działce nr ew. [...] (Hotel [...]), położonej po przeciwnej stronie ul. [...], znajduje się budynek usługowy pozwalający na ustalenie kontynuacji funkcji dla przedmiotowej inwestycji. Podkreśliło, że celem decyzji nie jest wierne odtworzenie sposobu zagospodarowania nieruchomości sąsiednich, a ustalenie, w oparciu o analizę obszaru, czy planowana inwestycja stanowi kontynuację funkcji występującej w obszarze analizowanym.

W ocenie Kolegium organ pierwszej instancji prawidłowo wykonał analizę obszaru i na jej podstawie ustalił warunki zabudowy. Rozumienie pojęcia kontynuacji funkcji nie może być zawężające i ograniczające się tylko do możliwości powstania w danym miejscu obiektów tożsamych z już istniejącymi.

Kolegium zwróciło uwagę, że z pism gestorów mediów wynika, że istniejące uzbrojenie terenu jest wystarczające dla inwestycji. Zaznaczyło, że z punktu widzenia art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. dla wydania decyzji o warunkach zabudowy istotny jest fakt istnienia uzbrojenia terenu, a nie fakt posiadania przez inwestora aktualnych zezwoleń na podłączenie mediów. Zarzut dotyczący nieuwzględnienia odpowiedniej liczby miejsc parkingowych Kolegium również uznało na bezzasadny, twierdząc, że konkretne ustalenie w tym zakresie nastąpi dopiero podczas postępowania o udzielenie pozwolenia na budowę.

Kolegium uznało też, że nie można podnosić zarzutu niezachowania ładu przestrzennego do części planowanej inwestycji polegającej na budowie kondygnacji podziemnych, które nie wpływają na ład przestrzenny najbliższej okolicy.

Odnosząc się za zarzutu naruszenia art. 1 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., Kolegium stwierdziło, że decyzja o warunkach zabudowy nie jest elementem planowania przestrzennego, a jej zadaniem jest określenie, czy na danym terenie możliwa jest realizacja planowanej inwestycji oraz jakie warunki inwestor musi spełnić.

Ponadto organ odwoławczy zaznaczył, że planowana inwestycja została uzgodniona ze [...] Konserwatorem Zabytków.

Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniosła Wspólnota [...] w [...], reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika, zarzucając naruszenie:

1. I. przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, tj.:
2. 1) art. 7, 77 § 1 w zw. z art. 80 k.p.a. poprzez niedostateczne wyjaśnienie istotnych okoliczności faktycznych i wydanie decyzji w oparciu o niepełny materiał dowodowy w zakresie:
3. - ustalenia wpływu planowanej inwestycji na nieruchomości sąsiednie, gdy tymczasem w otoczeniu nieruchomości, której dotyczy decyzja, znajdują się ponad stuletnie kamienice, w tym nieruchomość [...], która nie posiada fundamentów i planowana budowa trzykondygnacyjnego garażu podziemnego może wpłynąć niekorzystnie na konstrukcję budynku;
4. - braku uwzględnienia w decyzji miejsc parkingowych dla osób niepełnosprawnych;
5. - ustalenia niewystarczającej liczby miejsc parkingowych w związku z planowaną inwestycją;
6. - braku zapewnienia wymaganych uzgodnień w zakresie sieci cieplnej;
7. 2) art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. poprzez wydanie przez organ drugiej instancji decyzji utrzymującej w mocy niezgodną z prawem decyzję organu pierwszej instancji;
8. 3) art. 15 k.p.a. oraz art. 107 § 3 k.p.a. poprzez ich niewłaściwe zastosowanie polegające na braku rozpoznania sprawy w pełnym zakresie, wadliwym uzasadnieniu decyzji oraz braku odniesienia się w zaskarżonej decyzji do zarzutów stawianych przez stronę;
9. 4) art. 8 k.p.a. poprzez prowadzenie niniejszego postępowania w sposób niebudzący zaufania uczestników do władzy publicznej;
10. II. przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy:
11. 1) art. 54 pkt 2 lit. a, b, c, d w zw. z art. 64 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zgodnie z którymi decyzja o warunkach zabudowy powinna określać szczegółowe warunki zagospodarowania przestrzennego, w szczególności w kontekście kształtowaniu ładu przestrzennego oraz wymagań dotyczących interesów osób trzecich, poprzez:
12. - niezapewnienie właściwego kształtowania ładu przestrzennego, z uwagi na fakt, iż budynki sąsiadujące, znajdujące się w "ostrej granicy" z inwestycją nie posiadają kondygnacji podziemnych liczących trzy piętra;
13. - brak ustalenia wpływu planowanej inwestycji na sąsiednie budynki znajdujące się w "ostrej granicy" z inwestycją, z uwagi na nieprzedstawienie przez inwestora oceny wpływu inwestycji na sąsiednie nieruchomości budynkowej;
14. - brak zapewnienia odpowiedniej liczby miejsc parkingowych;
15. - brak zapewnienia miejsc parkingowych dla osób niepełnosprawnych;
16. - nie odniesienie się do możliwych utrudnień w ruchu oraz parkowaniu pojazdów w ciągu ul. [...].
17. 2) naruszenie art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez niewłaściwe zastosowanie polegające na nieuwzględnieniu zasad dobrego sąsiedztwa oraz wymagań zapewnienia kontynuacji istniejącej zabudowy w zakresie jej funkcji, a także cech architektonicznych i urbanistycznych oraz ustalenie warunków zabudowy, pomimo niewystraczającego uzbrojenia terenu dla zmierzenia budowlanego.
18. 3) naruszenie art. 1 ust. 2 pkt 1, 2 ustawy. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zgodnie z którymi w planowaniu uwzględnia się w szczególności wymagania ładu przestrzennego, urbanistyki oraz walory architektoniczne poprzez nieuwzględnienie w wydanej decyzji w/w wymagań;
19. 4) naruszenie przepisów ustawy z dnia 23 marca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami poprzez nieuwzględnienie – podczas wydawania uzgodnień – przez [...] Konserwatora Zabytków wpisu do rejestru zabytków zespołu budowlanego położonego w ciągu ul. [...]– [...].

W oparciu o tak sformułowane zarzuty pełnomocnik skarżącego wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji o warunkach zabudowy z dnia [...]r. oraz o zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych.

W uzasadnieniu skargi przedstawiono argumentację podniesionych zarzutów. Dodatkowo wskazano, że obecnie trwają zaawansowane prace nad uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego [...] w rejonie ul. [...]. W dniu [...]r. wyłożony został do publicznego wglądu projekt planu, zgodnie z którym, dla terenu [...], który według mapy załączonej do projektu stanowi obszar obejmujący ul. [...]- ul. [...]– ul. [...]–ul. [...], ustala się przeznaczenie terenu – zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna oraz ustala się zachowanie istniejącej zabudowy. Natomiast w zakresie usług, zgodnie z rysunkiem planu oraz ustaleniami § 5 ust. 1 pkt 9 dopuszcza się dla opisanego obszaru prowadzenie usług finansowych i biurowych w obrębie parteru budynku, pod warunkiem, że ich łączna powierzchnia nie przekroczy 20% powierzchni użytkowej parteru.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując swoje stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje

Skarga podlega oddaleniu.

Kontrola sądu administracyjnego, zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 z późn. zm.) i art. 3 § 1 i § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2012 r. poz. 270, dalej p.p.s.a.) polega na badaniu zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych. Kontrola ta sprowadza się do zbadania, czy w toku rozpoznania sprawy organy administracji publicznej nie naruszyły prawa materialnego i procesowego w stopniu istotnie wpływającym na wynik sprawy. Przy czym ocena ta jest dokonywana według stanu i na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu. Na podstawie art. 134 § 1 p.p.s.a., w postępowaniu sądowoadministracyjnym obowiązuje zasada oficjalności. Zgodnie z jej treścią, sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami oraz powołaną podstawą prawną.

Rozpoznając niniejszą sprawę w świetle wyżej przytoczonych kryteriów Sąd uznał, że zaskarżona decyzja nie narusza prawa.

Podstawę materialnoprawną rozstrzygnięcia w sprawie stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012 r. poz. 647 ze zm.) zwanej dalej u.p.z.p.

Zgodnie z art. 4 ust. 1 i 2 tej ustawy ustalenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje co do zasady w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a w razie jego braku - w decyzji o warunkach zabudowy. Uszczegółowieniem tego przepisu jest z kolei art. 59 ust. 1 ustawy, wedle którego zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Trzeba przy tym od razu podkreślić, że w świetle art. 56 w zw. z art. 64 ust. 1 tejże ustawy decyzja o warunkach zabudowy ma charakter związany, a zatem w razie spełnienia wymogów określonych w ustawie, organ administracji publicznej jest zobowiązany do wydania pozytywnego dla inwestora rozstrzygnięcia. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy możliwe jest z kolei po łącznym spełnieniu warunków wymienionych w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. tj.

1. 1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
2. 2. teren ma dostęp do drogi publicznej;
3. 3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
4. 4. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;
5. 5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Z kolei sposób ustalania w decyzji o warunkach zabudowy wymagań, dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., w tym wymagania dotyczące ustalania linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych) określa rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588), dalej powoływane jako "rozporządzenie". Powyższe rozporządzenie stanowi, że przez pojęcie funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu należy rozumieć sposób użytkowania obiektów budowlanych oraz zagospodarowania terenu zgodny z przepisami odrębnymi (§ 2 pkt 2 rozporządzenia).

Natomiast mówiąc o cechach zabudowy i zagospodarowania terenu - należy przez to rozumieć w szczególności gabaryty, formę architektoniczną obiektów budowlanych, usytuowanie linii zabudowy oraz intensywność wykorzystania terenu (§ 2 pkt 3 rozporządzenia).

Oceniając zebrany w niniejszej sprawie materiał dowodowy stwierdzić należy, że organ pierwszej instancji stosownie do wymogów określonych w § 3 rozporządzenia wyznaczył obszar analizowany, następnie prawidłowo sporządził analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, stanowiącą podstawę do ustalenia, że wnioskowana inwestycja odpowiada wymogom, określonym w art. 61 ust. 1 ustawy. Wyniki tej analizy pozwoliły również na przyjęcie określonych w decyzji parametrów projektowanej rozbudowy i nadbudowy istniejącej na przedmiotowych działkach zabudowy obejmującej kamienicę z oficynami w odniesieniu do zabudowy istniejącej na działkach sąsiednich w zakresie gabarytów i formy architektonicznej.

W tym miejscu zasadnym jest zwrócenie uwagi, że ze względu na zakres rzeczowy wnioskowanej inwestycji, polegającej na rozbudowie, nadbudowie i zmianie częściowo sposobu użytkowania istniejącej zabudowy, takie parametry, jak linia zabudowy, szerokość elewacji frontowej budynku, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej budynku kamienicy nie ulegną zmianie w stosunku do istniejącego stanu. Jak wynika z analizy funkcji i cech zabudowy i zagospodarowania terenu, projektowana inwestycja zasadniczo nie powoduje też zmiany dotychczasowej powierzchni zabudowy na przedmiotowym terenie za wyjątkiem zabudowy dziedzińca na wysokości max. pierwszej kondygnacji nadziemnej, stanowiącego atrium budynku, wykonanego przy zastosowaniu w pełni ażurowej (przeszklonej) formy konstrukcji. Taka forma zagospodarowania dziedzińca stanowi kontynuację istniejącej zabudowy tego typu, np. na działce nr [...] usytuowanej w obszarze analizowanym.

Nawiązując do treści cytowanego wcześniej przepisu art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wyjaśnić również należy, iż zgromadzony w aktach administracyjnych materiał dowodowy potwierdza spełnienie przez inwestora także pozostałych warunków określonych w tym przepisie. W szczególności wskazać należy, iż działki objęte zamierzeniem inwestycyjnym mają zapewniony dostęp do drogi publicznej, a uzbrojenie terenu jest wystarczające dla planowanej inwestycji. Teren ten nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. Nadto, decyzja o warunkach zabudowy jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Wbrew stanowisku strony skarżącej nie można zarzucić kontrolowanej decyzji naruszenia art. 54 pkt 2 lit. a, b, c, d w związku z art. 64 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Przepisy art. 54 określają treść decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego i na podstawie art. 64 ust. 1 u.p.z.p. stosuje się je odpowiednio także do decyzji o warunkach zabudowy. Zgodnie z art. 54 w decyzji o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu obligatoryjnie określa się rodzaj inwestycji oraz warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych, a w szczególności w zakresie: warunków i wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, ochrony środowiska i zdrowia ludzi oraz dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej, obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacyjnej, wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich.

Wszystkie te elementy zawarte zostały w decyzji [...]m W. z dnia [...]r. Trzeba jednakże wskazać, że treść decyzji o warunkach zabudowy obok przepisu art. 54 jest kształtowana na podstawie art. 61 ust. 1- 5 u.p.z.p., a także przez przepisy w/w rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. Skoro w sprawie niniejszej przeprowadzona zgodnie z wymogami wynikającymi z przepisów w/w rozporządzenia analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu prowadzi do stwierdzenia, że planowana inwestycja spełnia wymogi określone w art. 61 ust. 1, to brak podstaw do przyjęcia, że organ naruszył dotychczasowy ład przestrzenny analizowanego obszaru. W orzecznictwie przyjmuje się, że celem przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, a zatem zgodnie z zasadą dobrego sąsiedztwa bada się wpływ inwestycji na otoczenie w sensie urbanistycznym (por. wyrok NSA z dnia 20 marca 2012 r. sygn. akt II OSK 10/11-Lex nr 1145557).

Oznacza to, że w każdym indywidualnym przypadku obszar analizowany jest postrzegany jako urbanistyczna całość. Zasada dobrego sąsiedztwa wymaga dostosowania nowej zabudowy (rozbudowy, nadbudowy) do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, a także do cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie obszaru) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów).

W odniesieniu do wskazanych zarzutów skargi podkreślić również należy, że ochrona interesów osób trzecich w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy (art. 54 pkt 2 lit. d) u.p.z.p. w związku z art. 64 ust. 1 u.p.z.p.) może następować tylko w takim zakresie, w jakim nie jest objęta przepisami Prawa budowlanego, a więc w granicach określonych ustaleniami przepisów odrębnych w razie braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Określony w art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p. warunek zgodności decyzji o warunkach zabudowy z przepisami odrębnymi nie dotyczy przepisów określających warunki techniczne, jakie powinny spełniać budynki, lecz przepisów, przez pryzmat których jest dokonywana ocena zgodności zamierzenia inwestycyjnego, a to zależy od położenia terenu będącego przedmiotem ustaleń. Do takich przepisów zalicza się regulacje dotyczące ochrony środowiska, przyrody, zabytków, uzdrowisk, granic obszarów morskich, przepisy sanitarne, itp.

Z samego faktu wydania decyzji o warunkach nie można natomiast wywodzić naruszenia interesu osób trzecich, gdyż decyzja nie narusza prawa własności i innych praw tych osób i nie uprawnia do wykonania inwestycji.

W świetle powyższych uwag stwierdzić należy, że ocena wpływu planowanej inwestycji na stan techniczny sąsiadujących budynków, znajdujących się w "ostrej granicy" zostanie dokonana przez organy budowlane w postępowaniu o wydawanie decyzji o pozwoleniu na budowę.

Chybione jest również stanowisko strony skarżącej, że organ ustalający warunki zabudowy winien uzyskać uzgodnienia w zakresie sieci cieplnej. Przepisy ustawy p.z.p. nie przewidują takiego wymogu. Organ administracji publicznej ma obowiązek badać kwestię dostatecznego uzbrojenia terenu (przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p.). W sprawie niniejszej organ pierwszej instancji dokonał ustaleń w tym zakresie i uznał, że istniejące uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego, a wnioskodawca do wniosku dołączył pisma od dysponentów mediów potwierdzające taki stan.

Nie można zgodzić się ze stanowiskiem skarżącej, że organy naruszyły wskazany art. 54 pkt. 2 lit. c u.p.z.p. poprzez brak wystarczającej ilości miejsc parkingowych, wskazując w decyzji 1 miejsce na jeden lokal mieszkalny. Jak już wcześniej zostało zauważone powołany przepis art. 54 pkt 2 wymaga, by decyzja o warunkach zabudowy określała tylko warunki i zasady zagospodarowania terenu i jego zabudowy co do, między innymi obsługi w zakresie infrastruktury i komunikacji (lit. c). W decyzji organu pierwszej instancji warunki w tym zakresie zostały ustalone poprzez zapis stanowiący o zapewnieniu miejsc postojowych na terenie działki inwestycyjnej według zalecanych wskaźników parkingowych określonych w Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego [...](Uchwała Nr [...] Rady [...] z dnia [...]r., dla podstrefy Ia, strefy I – śródmiejskiej tj. 1 miejsce parkingowe na 1 mieszkanie; dla biur i urzędów – nie więcej niż 5 miejsc/1000m² pow. użytkowej biur i urzędów; dla handlu i usług – nie więcej niż 10 miejsc/1000m² pow. użytkowej handlu i usług.

Brak przesłanek do uznania w ten sposób określonego wskaźnika za jednoznaczne z ostatecznie ustaloną liczbą miejsc parkingowych. Problem zapewnienia odpowiedniej ilości miejsc postojowych będzie rozważany dopiero na etapie projektowania inwestycji i wydawania decyzji o pozwoleniu na budowę. Stosownie bowiem do § 18 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2002 r. Nr 75, poz. 690), wydanego na podstawie art. 7 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r.- Prawo budowlane, zagospodarowując działkę budowlaną należy urządzić, stosownie do jej przeznaczenia i sposobu zabudowy, miejsca postojowe dla samochodów użytkowników stałych i przebywających okresowo, w tym również miejsca postojowe dla samochodów, z których korzystają osoby niepełnosprawne. Zgodnie zaś z ust. 2 wymienionego § 18 liczbę i sposób urządzenia miejsc postojowych należy dostosować do wymagań ustalonych w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, z uwzględnieniem potrzebnej liczby miejsc, z których korzystają osoby niepełnosprawne.

Nie ma natomiast podstaw prawnych do twierdzenia, że decyzja o ustaleniu warunków zabudowy powinna precyzyjnie określać maksymalną czy minimalną liczbę miejsc parkingowych. Przepis art. 54 pkt 2 lit. c u.p.z.p. nie precyzuje sposobu określenia ilości miejsc parkingowych dla nowych inwestycji i nie ma w obowiązującym systemie prawnym żadnego przepisu szczególnego, który nakazywałby wskazanie określonej liczby miejsc parkingowych w zależności od planowanego sposobu zagospodarowania teren (por. wyrok NSA z dnia 9 lipca 2009 r., sygn. akt II OSK 1129/08; wyrok NSA z dnia 27 marca 2012 r, sygn. akt II OSK 2448/10; wyrok NSA z dnia 19 grudnia 2012 r., sygn. akt II OSK 1543/11). Przepisami takimi nie są też z pewnością oba ustępy § 18 w/w rozporządzenia, Określają jedynie, że miejsca postojowe należy urządzić jedynie w związku z realizacją inwestycji (ust. 1), z kolei ust. 2 liczbę i sposób urządzenia miejsc nakazuje dostosować do wymagań ustalonych w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Odnosząc się do zarzutu dotyczącego naruszenia przepisów ustawy z dnia 23 marca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami poprzez nieuwzględnienie – podczas wydawania uzgodnień – przez [...] Konserwatora Zabytków wpisu do rejestru zabytków zespołu budowlanego położonego w ciągu ul. [...] – [...]zauważyć należy, że w postanowieniu z dnia [...] r. organ uzgadniający wskazał, że szczegóły rozwiązań architektonicznych dotyczące przedmiotowej inwestycji nie były przedmiotem oceny [...] Konserwatora Zabytków, gdyż nie należą do zakresu ustaleń decyzji o warunkach zabudowy i będą rozpatrywane w odrębnym postępowaniu zgodnie z art. 36 w/w ustawy o ochronie zabytków.

Zatem na obecnym etapie postępowania nie można ocenić wpływu planowanej rozbudowy (nadbudowy) na wartość zabytkową zespołu budowlanego, a także na zaburzenie historycznych rysów i ładu pomieszczeń. Ponadto podkreślenia wymaga, że organ pierwszej instancji ustalając warunki dla przedmiotowej inwestycji ustanowił wymóg uzgodnienia jej realizacji ze [...] Konserwatorem Zabytków na każdym etapie zgodnie z obowiązującym prawem.

Bez znaczenia na ocenę legalność zaskarżonej decyzji pozostaje podniesiona przez stronę skarżącą okoliczność prowadzenia procedury planistycznej i ustalenia dla przedmiotowego terenu przyjęte w projekcie planu wyłożonego do publicznego wglądu, gdyż projekt miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie stanowi prawa, a zgodnie z art. 6 k.p.a. organy administracji publicznej działają na podstawie przepisów prawa.

Konkludując stwierdzić należy, że ocena legalności zaskarżonej decyzji w granicach zakreślonych rozstrzygnięciem nie daje podstaw do stwierdzenia, że doszło do naruszenia prawa materialnego lub naruszenia prawa procesowego, które mogłoby mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Brak jest podstaw do uznania, iż w postępowaniu nie wyjaśniono wszystkich istotnych kwestii mających wpływ na rozstrzygnięcie sprawy.

Decyzja zawiera wszystkie niezbędne elementy, a jej uzasadnienie w stanie faktycznym i prawnym ustalonym w sprawie odpowiada wymogom określony w art. 107 § 3 k.p.a.

Wobec tego wszelkie zarzuty podniesione w skardze należało uznać za niezasadne.

W tym stanie rzeczy Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie na podstawie art. 151 p.p.s.a. orzekł, jak w sentencji.