Uzasadnienie
Zaskarżoną decyzją z dnia [...] września 2005 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W., działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a., w związku z art. 59, art. 61 ust. 1 i art. 63 ust. 2 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy R. z dnia [...] kwietnia 2005r., którą ustalono warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji budowlanej - budowa budynku mieszkalnego z dwoma mieszkaniami w zabudowie bliźniaczej na działce nr [...] przy ul. [...] we wsi R. W uzasadnieniu decyzji Samorządowe Kolegium Odwoławcze wskazało, m.in., iż przedmiotem postępowania, dotyczącego ustalenia warunków zabudowy, jest ustalenie czy planowane przedsięwzięcie spełnia wymagania określone w art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Warunki te zostały spełnione.
Podniesiono również, iż została sporządzana wymagana analiza funkcji oraz cech zagospodarowania terenu. Odnosząc się do zarzutów zawartych w odwołaniu D. W., iż w sytuacji gdy w gminie nie ma obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego, nie powinno się w ogóle wydawać decyzji o ustaleniu warunków zabudowy, oraz że budynek zaciemni sąsiednią działkę, której jest właścicielką, Kolegium przywołało treść przepisu art. 59 ust 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, stanowiący podstawę do wydawania decyzji o warunkach zabudowy w sytuacji braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Odnosząc się zaś do kwestii ewentualnego zacienienia sąsiedniej działki, wyjaśniono, że w decyzji zapisano jednoznacznie, iż ochrona interesów osób trzecich obejmuje w szczególności ochronę przed pozbawianie dostępu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi (pkt 7). Oznacza to, że na działce [...] budynek musi być posadowiony tak, aby nie zacieniał budynku znajdującego się na działce [...].
Od decyzji tej wniosła skargę D. W. W skardze wskazała między innymi, iż w związku z utratą mocy obowiązywania dotychczasowego planu, który stanowił podstawę do wydawania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, wydaną decyzję należy uznać za bezzasadną. W sytuacji gdy w gminie nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie można zdaniem skarżącej wydawać decyzji inwestorskich, w "ciemno" bez uzgodnienia z mieszkańcami planu. Jego brak powoduje zaś, że decyzje takie są niezgodne z obowiązującym prawem. Wydawane są pochopnie, co powoduje nadmierne zagęszczanie inwestycji budowlanych, których gabaryty wydają się być niezgodne z wszelkimi wskaźnikami intensywności zabudowy.
W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje
Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.
Stosownie do treści art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153 poz. 1270 ze zm.), sąd administracyjny rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami oraz powołaną podstawą prawną, a podstawowym kryterium kontroli jest zgodność zaskarżonego aktu z prawem.
Przedmiotem zaskarżenia w niniejszej sprawie jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] września 2005 r., utrzymująca w mocy decyzję Wójta Gminy R. z dnia [...] kwietnia 2005r., ustalającą warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji budowlanej - budowa budynku mieszkalnego z dwoma mieszkaniami w zabudowie bliźniaczej na działce nr [...] przy ul. [...] we wsi R. W skardze na tę decyzję skarżąca podniosła, że w sytuacji gdy w gminie nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, niedopuszczalnym jest w jej ocenie wydawanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Decyzje takie są bowiem wydawane pochopnie, co powoduje nadmierne zagęszczanie inwestycji budowlanych, których gabaryty wydają się być niezgodne z wszelkimi wskaźnikami intensywności zabudowy. Ponadto w ocenie skarżącej brak miejscowego planu powoduje, że wydawane decyzje są niezgodne z prawem.
Odnosząc się do zarzutów skarżącej należy wskazać, że obowiązująca obecnie ustawa z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) zawiera w art. 6 ust. 2 pkt 1 zasadę, że każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku planu potencjalny inwestor może, więc zgodnie z art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wystąpić o wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy i zagospodarowania terenu. Stosownie do treści tego artykułu, ustalenia w drodze decyzji, warunków zabudowy wymaga zmiana zagospodarowania terenu, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86 ustawy.
Jak wynika z akt sprawy na terenie objętym inwestycją w dacie orzekania przez organy nie obowiązywał, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (dotychczasowy utracił moc z dniem 31 grudnia 2003 r.). W świetle powyższego przepisu, orzekające w sprawie organy zobowiązane były do wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy. Na marginesie należy dodać, iż w sytuacji gdyby plan obowiązywał na tym terenie, wydanie tej decyzji nie byłoby wymagane, a inwestor mógłby wówczas wystąpić od razu o wydanie decyzji budowlanej. W przypadku jednak braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, przed uzyskaniem tej decyzji, potencjalny inwestor zobowiązany jest uzyskać decyzję o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu.
Wskazać zatem należy, iż decyzja o ustaleniu warunków zabudowy, w pewnym sensie zastępuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Określa ona bowiem warunki pod jakimi dopuszczalna jest zabudowa, czy też rozbudowa na danym terenie. Generalną zaś zasadą, którą muszą się kierować organy orzekające w przedmiocie warunków zabudowy, jest konieczność uwzględnienia wymagania ładu przestrzennego, w tym urbanistyki i architektury a także walorów architektonicznych i krajobrazowych (art. 1 ust. 2 pkt 1 i 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym), przy czym pojęcie ładu przestrzennego obejmuje ukształtowanie przestrzeni, które uwzględnia m.in. uwarunkowania kompozycyjno - estetyczne (art. 2 pkt 1 ustawy). W celu spełnienia tych wymagań, w procesie decyzyjnym związanym z ustalaniem warunków zabudowy, ustawodawca ustanowił obowiązek przeprowadzenia wstępnej analizy warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikającej z przepisów odrębnych (art. 53 ust. 3 pkt 1 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy).
Szczegółowy sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy w powiązaniu z analizą stanu istniejącego, na podstawie upoważnienia zawartego w art. 61 ust. 6 ustawy, określa rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588). Zgodnie z art. 56 w zw. z art. 64 ustawy, organ nie może jednak odmówić ustalenia warunków zabudowy jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi. Wydanie decyzji jest zaś możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia wymogów określonych w art. 61 ust. l ustawy, tj.:
- 1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy, w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy, oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.
- 2. teren ma dostęp do drogi publicznej,
- 3. istniejące i projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego,
- 4. teren pod zainwestowanie jest objęty zgodą na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele niewolne i nieleśne
- 5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.
Jak wynika z akt sprawy we wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy wnioskodawcy wskazali, iż zamierzają pobudować na działce nr [...] o pow. [...] m2 jednorodzinny budynek mieszkalny, wolnostojący, o dwóch mieszkaniach w zabudowie bliźniaczej. Powierzchnię zabudowy określono na 180 m, wysokość zabudowy na trzy kondygnacje naziemne (parter, piętro oraz poddasze), maksymalnie 12 m. Budynek ma mieć dach dwupołaciowy z blachodachówki.
W celu określenia warunków zabudowy i zagospodarowania w/w działki, organ zlecił uprawnionej osobie wykonanie analizy funkcji i cech zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w obszarze analizowanym; wokół działki [...] przy ul [...]. Z analizy tej wynikaj że w obszarze tym znajduje się zabudowa mieszkaniowa. Wysokość domków kształtuje się od 6 do 11 m, zaś szerokość ich elewacji od 9,5 do 20 m. Dachy są dwuspadowe lub wielopłaszczyznowe, średni wskaźnik zabudowy wynosi zaś około 22 %.
Ustalając warunki zabudowy dla inwestycji organ oparł się o powyższą analizę. Określone w decyzji organu wymogi, np. w zakresie dopuszczalnej wysokość projektowanego budynku, kształtu dachu, jego nachyleniu, linii zabudowy, powierzchni zabudowy, szerokość planowanej elewacji frontowej segmentu bliźniaczego, zostały zaś dostosowane do cech zabudowy i zagospodarowania terenu na tym obszarze. Jednocześnie organ w decyzji określił warunki jakie winna spełniać planowana inwestycja w zakresie obsługi komunikacji i infrastruktury technicznej, ochrony interesów osób trzecich, itd. Uznał również, iż istniejące w drodze sieci: energetyczna, gazowa i wodociągowa oraz projektowane wykonanie własnego zbiornika na nieczystości będą wystarczające dla możliwości realizacji i eksploatacji obiektu.
W ocenie Sądu, powyższe wskazuje, iż zaskarżona decyzja nie narusza prawa, ani prawnie chronionego interesu publicznego lub osób trzecich. Ustalenia warunków zabudowy organ dokonał zgodnie z przepisami prawa w oparciu o analizę warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikającej z przepisów odrębnych (art. 53 ust. 3 pkt 1 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy). Analiza akt sprawy wskazuje również, że w rozpoznawanej sprawie spełnione zostały także warunki określone w art. 61 ustawy.
Mając na uwadze powyższe Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie działając na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153 poz. 1270 ze zm.) skargę oddalił. W zakresie kosztów nieopłaconej pomocy prawnej orzeczono zgodnie z art. 250 niniejszej ustawy.