Uzasadnienie
Decyzją z dnia [...] grudnia 2005 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. po rozpatrzeniu odwołań J. F. oraz Y. Sp. z o.o. z siedzibą w W. na podstawie art.138 § 1 pkt 1 kpa utrzymało w mocy decyzję Prezydenta W. z dnia [...] lipca 2005 r. ustalającą warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie garażu dwustanowiskowego jako konstrukcji oporowej stabilizującej skarpę oraz dwóch zjazdów z posesji przy ul. [...] na części działek ewidencyjnych nr [...] i [...] w obrębie nr [...] przy ul. [...] w W. W uzasadnieniu tego rozstrzygnięcia organ odwoławczy wskazał na następujące ustalenia faktyczne i prawne:
Wnioskiem z dnia 15 kwietnia 2005 r. występujący w imieniu W. C. pełnomocnik zwrócił się o ustalenie warunków zabudowy dla w/w inwestycji. Do wniosku została załączona mapa z zaznaczeniem obszaru inwestycji i z zaznaczeniem usytuowania projektowanego garażu, z podaniem dwóch wymiarów garażu. Organ pierwszej instancji ustalił warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla przedmiotowej inwestycji, wskazując, że szczegółowe usytuowanie planowanego obiektu rozstrzygnięte zostanie na etapie pozwolenia na budowę m.in. w oparciu o przepisy ustawy Prawo budowlane. W stanowiącej załącznik nr 2 do decyzji Prezydenta W. – "wyniki analizy – część opisowa" wskazano, że "dopuszcza się wyznaczenie szerokości elewacji frontowej nowej zabudowy bezpośrednio przy granicy działki ew. Nr [...] i przy granicy działki ew. [...] przy ul. [...] ponieważ ze względu na rozmiary terenu inwestycji, nie jest możliwe zachowanie odległości od granic z sąsiednią działką budowlaną, ustalonych w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
Rozpatrując odwołanie od decyzji organu pierwszej instancji Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. wskazało w uzasadnieniu swojej decyzji, że zaskarżona decyzja nie jest sprzeczna z przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. Nr 75, poz.690 ze zm.) ustanawiającymi dopuszczalne odległości obiektów budowlanych od granic działki i od budynków sąsiednich, ponieważ wyznaczenie usytuowania obiektu następuje dopiero na etapie pozwolenia na budowę. Decyzja organu pierwszej instancji – zdaniem SKO w W. – nie przesądza o usytuowaniu garażu w granicach działek ewidencyjnych nr [...] i [...] w obrębie [...] przy ul. [...] w W. Dopiero – jak wskazuje organ drugiej instancji – w decyzji o pozwoleniu na budowę zostanie "zatwierdzone" takie, a nie inne usytuowanie przedmiotowego obiektu budowlanego przedstawione uprzednio w projekcie zagospodarowania terenu stanowiącego część projektu budowlanego.
Skargę na powyższą decyzję organu drugiej instancji wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie pełnomocnik Y. Sp. z o.o. z siedzibą w W. Wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji, zarzucił jej: naruszenie przepisów § 12 ust.1 pkt 2 oraz ust.3 pkt 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie poprzez ich niewłaściwe zastosowanie oraz naruszenie przepisu art.107 § 1 kpa poprzez jego niezastosowanie. W uzasadnieniu skargi pełnomocnik skarżącego wskazał, że szerokość elewacji frontowej wyznaczona została bezpośrednio przy granicy z działką skarżącego, a w decyzji nie wyjaśniono czy te rozmiary są uzasadnione dotychczasowym wykorzystaniem działki inwestora i czy nie jest możliwe inne dogodniejsze dla skarżącego, jako właściciela działki sąsiadującej, usytuowanie garażu. Zdaniem skarżącego przyczyną stojącą u podstaw decyzji były indywidualne potrzeby inwestora, a wydana decyzja umożliwia przeprowadzenie inwestycji niedostosowanej do rozmiarów i przebiegu granic działki inwestora.
Projektowany garaż jest dwustanowiskowy, co jest wyrazem jedynie woli inwestora, a nie zewnętrznych obiektywnych przesłanek. Posiadając działkę o parametrach pozwalających na usytuowanie jedynie garażu jednostanowiskowego lub też dwustanowiskowego, lecz o nieco mniejszych wymiarach, inwestor jest zobowiązany przedstawić organowi administracji publicznej odpowiedni projekt.
W odpowiedzi na skargę samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. wniosło o oddalenie skargi oraz podtrzymało argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.
W piśmie z dnia 20 czerwca 2006 r. pełnomocnik skarżącego dodatkowo wskazał, że teren inwestycji jest położony na skarpie wiślanej, która ze względu na swoje walory oraz ryzyko osuwania się mas ziemi objęta jest opieką konserwatorską, a organy wbrew treści art. 53 ust.4 pkt 5 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717) wydały decyzję bez uzgodnienia z właściwym organem administracji geologicznej.
Wojewódzki Sąd Administracyjny, zważył co następuje
Skarga zasługuje na uwzględnienie.
Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 2002) sąd administracyjne sprawuje w zakresie swojej właściwości kontrolę pod względem zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych, przy czym stosownie do treści art.134 w/w ustawy nie jest związany zarzutami i granicami skargi.
Zaskarżona decyzja oraz poprzedzająca ją decyzja organu pierwszej instancji zostały wydane z naruszeniem przepisów prawa materialnego i procesowego.
Postępowanie administracyjne w sprawie niniejszej prowadzone było na podstawie przepisów ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717). Stosownie do treści art. 64 w/w ustawy do decyzji o warunkach zabudowy stosuje się odpowiednio przepisy art. 54 i 55 tej ustawy. Zgodnie z art. 54 ustawy decyzja o warunkach zabudowy m.in. określa linie rozgraniczające teren inwestycji, wyznaczone w odpowiedniej skali. Oznacza to, że organ wydający decyzję o warunkach zabudowy nie określa lokalizacji planowanego obiektu na działce. Usytuowanie projektowanego obiektu na terenie działki należy bowiem do kompetencji organu architektoniczno – budowlanego.
Zatem zlokalizowanie projektowanego garażu dwustanowiskowego przy granicy z działką skarżącego nie znajduje podstaw prawnych. Z uwagi na to, że graficzny załącznik do decyzji o warunkach zabudowy stanowi integralną część tej decyzji oraz ze względu na wiążący charakter tej decyzji dla organu architektoniczno – budowlanego, usytuowanie przedmiotowego garażu na załączniku graficznym wiąże organ przy wydawaniu pozwolenia na budowę. W ten sposób o usytuowaniu budynku zadecydował nie organ budowlany, lecz Prezydent W. jako organ pierwszej instancji, który nie ma takich kompetencji.
O usytuowaniu przedmiotowego garażu na działce, a w szczególności o jego usytuowaniu względem granicy z działką sąsiednią będzie decydował inny organ w pozwoleniu na budowę.
Podobnie wiążący charakter ma przesądzenie w zaskarżonej decyzji kwestii szerokości elewacji frontowej garażu. Jej porównanie z szerokością działki wskazuje, iż nie byłyby zachowane normatywy określone w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U.Nr 75, poz.690 ze zm.).
Rozporządzenie dopuszcza wprawdzie zachowanie mniejszych odległości, jednak jak trafnie wskazano w skardze, kwestie te nie były rozważane, w szczególności z uwzględnieniem interesu inwestora i właścicieli sąsiednich nieruchomości.
Skoro z treści wniosku wynika, iż ewentualna realizacji przedsięwzięcia o zamierzonych parametrach wymagałaby zastosowania odległości wskazanych w przepisach szczególnych, organ właściwy do orzekania w przedmiotowej sprawie nie mógł uchylić się od oceny czy zastosowanie tych odstępów jest zasadne.
Skoro bowiem jego orzeczenie jest wiążące dla organu wydającego decyzję o pozwoleniu na budowę (art.55 w związku z art.64 ust.1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), odstąpienie od rozważenia tej kwestii oznaczałoby zaniechanie oceny interesu stron w kontekście wymagań technicznych co do odległości obiektów budowlanych z naruszeniem interesu właścicieli sąsiednich działek.
To fakt, że skonkretyzowanie parametrów technicznych inwestycji stanowić będzie przedmiot decyzji o pozwoleniu na budowę, które dopiero (wbrew obawom skarżącego) upoważnia inwestora do rozpoczęcia realizacji zamierzenia.
Skoro jednak decyzja ustalająca warunki zabudowy stanowić ma zawsze tzw. "mini plan" (wydawana jest bowiem z zasady przy braku planu miejscowego), to określenie wielkości inwestycji w decyzji musi być na tyle precyzyjne, aby odnieść do niego można było adekwatnie i zupełnie ustalane następnie warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy (art. 54 pkt 3 w związku z art. 64 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym).
Przy ponownym rozpatrzeniu sprawy organ oceni ponadto, czy w niniejszej sprawie występują przesłanki do zastosowania art.53 ust. 4 pkt 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym dotyczącego uzgodnienia przedmiotowej decyzji z właściwym organem administracji geologicznej.
Biorąc pod uwagę wskazane dotąd niedostatki zaskarżona decyzja i utrzymana nią w mocy decyzją organu pierwszej instancji nie mogą się ostać w obrocie prawnym.
Z tych też względów Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie na mocy art.145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 2002) orzekł jak w sentencji. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art.200 w zw. z art.209 cyt. ustawy.