Uzasadnienie
Zaskarżoną decyzją z dnia [...] czerwca 2004 r., znak [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta W. z dnia [...] kwietnia 2004 r., znak [...], ustalającą jednorazową opłatę w wysokości 8686, 00 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w W., dz.ew. [...] o powierzchni 504 m.kw. z obrębu [...], spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego osiedla Z. Zaskarżona decyzja SKO zapadła po rozpatrzeniu odwołania od decyzji organu I instancji, wniesionego przez J. i J. L. W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji wskazano, iż w sprawie spełniły się przesłanki wskazane w art.36 ust.4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U.03.80.717 z późn.zm.), w związku z czym zasadnie ustalono obowiązek uiszczenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Operat szacunkowy, będący podstawą wyliczenia opłaty został prawidłowo sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego według cen z lipca 2001 r., tj. według daty sprzedaży nieruchomości.
Strona była zawiadomiona o oględzinach nieruchomości, miała możliwość wzięcia udziału w tej czynności i postępowaniu oraz wypowiedzenia się w sprawie (art.81 k.p.a.). W tej sytuacji należy uznać, iż postępowanie w przedmiocie wymierzenia opłaty było zgodne zarówno z przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jak i z przepisami k.p.a.
Skargę na powyższą decyzję wniósł J. L. W skardze skarżący zażądał uchylenia decyzji SKO, podnosząc pierwotnie, iż przy sporządzaniu operatu szacunkowego rzeczoznawca majątkowy nie wziął pod uwagę faktu, iż uchwalenie w 1999 r. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego osiedla Z. nie wpłynęło w żaden sposób na dostęp zbytej przez niego działki do infrastruktury. Dostęp ten w odniesieniu do działek położonych na terenie osiedla "P." był bowiem jednakowy, porównując okres sprzed jak i po uchwaleniu nowego planu. W piśmie uzupełniającym skargę skarżący podniósł natomiast, iż organy administracji nie podjęły próby wykazania istnienia bezpośredniego związku pomiędzy uchwaleniem nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego osiedla Z. a rzekomym wzrostem wartości działki [...].
W ocenie skarżącego za niewystarczające należy uznać ogólne stwierdzenie, iż wzrost wartości nieruchomości nastąpił w związku ze zmianą planu. W ocenie skarżącego na wysokość renty planistycznej mają wpływ wydatki poczynione przez skarżącego na infrastrukturę techniczną osiedla Z., nie uwzględnione w operacie szacunkowym. Jednocześnie na wzrost wartości nieruchomości mogły wpłynąć takie czynniki jak sytuacja ekonomiczna, gospodarcza oraz koniunktura na rynku nieruchomości.
W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.
Skarga jest zasadna.
Wbrew art.7 i 77§1 k.p.a. organy orzekające w sprawie nie wyjaśniły w wyczerpujący sposób, czy stwierdzony przez rzeczoznawcę majątkowego wzrost wartości działki o nr ewid. [...], położonej w obrębie [...] jest bezpośrednim następstwem wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego osiedla Z., uchwalonego Uchwałą Nr [...] Rady Gminy W. z dnia [...] maja 1999 r. (Dz.Urz. Woj. [...]. Nr [...], poz.[...]). Z uwagi na fakt, iż wskazane wyżej naruszenie prawa procesowego mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, decyzje organów obu instancji należało uchylić.
Kluczową kwestią w postępowaniu w przedmiocie ustalenia na podstawie art.36 ust.4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U.03.80.717 z późn.zm.) opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości jest wyjaśnienie, czy uchwalenie lub zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zwiększyło wartość danej nieruchomości. W razie stwierdzenia, iż do wzrostu wartości nieruchomości doszło obowiązkiem organu jest wykazanie, iż wzrost ten pozostaje w związku przyczynowo-skutkowym z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Wymogu tego nie spełniono w postępowaniu administracyjnym. W ocenie Sądu organy orzekające w niniejszej sprawie nie wyjaśniły, na czym polega konkretna różnica – w odniesieniu do możliwości inwestowania - pomiędzy przeznaczeniem przedmiotowej działki w obowiązującym poprzednio Miejscowym Planie Ogólnym Zagospodarowania Przestrzennego W., zatwierdzonym Uchwałą Rady W. Nr [...] z dnia [...] września 1992 r. (Dziennik Urzędowy Województwa [...] Nr [...], poz.[...]) a przeznaczeniem przewidzianym w planie osiedla Z.. W operacie szacunkowym jedynie zacytowano postanowienia starego i nowego planu, dotyczące odpowiednio stref [...] (stary plan) i [...] (nowy plan), nie dokonując jednakże ich analizy (podkreślenia wymaga, iż w aktach administracyjnych sprawy brak jest wypisu i wyrysu z Miejscowego Planu Ogólnego Zagospodarowania Przestrzennego W.). Operat ogranicza się do stwierdzenia, iż "w wyniku ustaleń planu miejscowego przedmiotowy grunt przeznaczony został do pełnienia innej funkcji, co podniosło walory i właściwości gruntu", niemniej wniosek ten nie został w żadnej sposób uzasadniony.
W szczególności nie wyjaśniono podstawowej kwestii, czy przed wejściem w życie nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na działce nr [...] istniała możliwość wnoszenia zabudowy mieszkaniowej czy też nie a jeżeli tak, to czy wejście w życie nowego planu możliwości te zwiększyło, czy też pozostawiło bez zmian.
Podkreślenia wymaga, iż stosownie do postanowień Miejscowego Planu Ogólnego Zagospodarowania Przestrzennego W. działka nr [...] znajdowała się na obszarze oznaczonym symbolem [...], tj. w strefie możliwości urbanizacyjnych. Z operatu wynika, iż ustalenia podstawowe dla tego obszaru dopuszczały użytkowanie terenu wg stanu istniejącego. Realizację zabudowy jednorodzinnej dopuszczano wyłącznie jako plombową wzdłuż istniejących ulic.
Z powyższego należy wnosić, iż przed uchwaleniem nowego planu zagospodarowania przestrzennego na wskazanym wyżej terenie nie wykluczano wznoszenia zabudowy mieszkaniowej, z tym zastrzeżeniem, iż może być to wyłącznie zabudowa plombowa. W operacie nie wyjaśniono jednakże, czy warunki do realizacji takiej zabudowy istniały na przedmiotowej działce. Kwestia ta wymaga zanalizowania zwłaszcza z uwagi na fakt, iż na str.5 operatu nadmienia się, iż w bezpośrednim sąsiedztwie działki, za wyjątkiem jej strony południowej, istnieje zabudowa mieszkalna.
W ramach oceny możliwości inwestowania na działce nr [...] przed uchwaleniem nowego planu organ odwoławczy winien był także odnieść się do podniesionej w odwołaniu kwestii, iż działka ta znajduje się na terenie osiedla mieszkaniowego "P.", w odniesieniu do którego przed 1999 r. wydano dużą liczbę pozwoleń na budowę.
Biorąc powyższe pod uwagę Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie orzekł jak w sentencji na podstawie art.145 par.1 pkt 1 lit.c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz.1270).