Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawiez 26 maja 2020 r., sygn. akt IV SA/Wa 913/20

Uzasadnienie

Postanowieniem z dnia [...] marca 2020 r., nr [...], wydanym na skutek zażalenia K. S. a, prowadzącego działalność gospodarczą pod firmą Przedsiębiorstwo Budowlane [...] w [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] utrzymało w mocy postanowienie Prezydenta Miasta [...] z dnia [...] lutego 2020 r., nr [...], o odmowie wydania zaświadczenia dotyczącego samodzielności lokali mieszkalnych i niemieszkalnych znajdujących się w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych przy ul [...], [...] i [...] w [...].

Podstawę powyższego postanowienia stanowiły następujące ustalenia:

Wnioskiem datowanym na 18 lutego 2020 r K. S., prowadzący działalność gospodarczą pod firmą Przedsiębiorstwo Budowlane [...]. w [...], wystąpił do Prezydenta Miasta [...] o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokali mieszkalnych, pomieszczeń gospodarczych oraz hali garażowej podziemnej zlokalizowanej w zespole trzech budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażami podziemnymi przy ul. [...], [...] i [...] w [...], działka nr [...] obręb [...].

Postanowieniem z dnia [...] lutego 2020 r., nr [...], Prezydent Miasta [...] odmówił wydania wnioskowanego zaświadczenia. W uzasadnieniu postanowienia wskazano, iż nie jest możliwe stwierdzenie samodzielności lokalu o nazwie "hala garażowa podziemna w zespole trzech budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażami podziemnymi", ponieważ lokal ten nie jest wyodrębniony w obrysie jednego budynku, lecz trzech budynków, a także z lokalu tego obsługiwane są trzy pomieszczenia w budynku przy ul. [...].

Zażalenie na powyższe postanowienie złożył K. S., zarzucając mu naruszenie:

1. 1. art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i stwierdzenie, że hala garażowa podziemna w zespole trzech budynków nie spełnia wymogów samodzielności lokalu, podczas gdy w rzeczywistości posiada ona odrębność techniczną, jest lokalem wydzielonym od pozostałych lokali i innych części budynku oraz stanowi samodzielny lokal;
2. 2. art. 1 ust. 1 i art. 2 ust. 1 i 2 ustawy o własności lokali, poprzez dokonanie nieprawidłowej wykładni wymienionych przepisów i brak skonfrontowania stanu faktycznego z treścią ostatecznej decyzji z dnia [...] lipca 2010 r., nr [...], o warunkach zabudowy, decyzji z dnia [...] czerwca 2015 r., nr [...], o pozwoleniu na budowę i decyzji z dnia [...] stycznia 2020 r., nr [...], udzielającej pozwolenia na użytkowanie oraz mapą z inwentaryzacji z dnia 18 grudnia 2019 r., a w konsekwencji odmowę wydania zaświadczenia na podstawie oceny techniczno-budowlanej, które to czynności nie wchodzą w zakres kompetencji organu administracji;
3. 3. art. 217 § 1 i 2 kpa w związku z art. 1 ust. 1 oraz art. 2 ust. 1 i 2 ustawy o własności lokali, poprzez rozpatrzenie sprawy niezgodnie z wnioskiem i wydanie zaświadczenia o odmowie wydania zaświadczenia o samodzielności lokali mieszkalnych i niemieszkalnych w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych przy ul. [...], [...] i [...] w [...], podczas gdy wniosek dotyczył zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych przy ul. [...], [...] i [...] w [...];
4. 4. art. 7, art. 8, art. 9, art. 10 i art. 77 § 1 kpa, poprzez wydanie postanowienia bez zebrania w sposób wyczerpujący materiału dowodowego, wybiórcze rozpatrzenie zebranego materiału oraz brak wyjaśnienia zasadniczych okoliczności sprawy.

W uzasadnieniu zażalenia wskazano, że w sprawie zebrany został spójny i kompleksowy materiał dowodowy potwierdzający, iż przy ul. [...], [...] i [...] w [...] miał zostać oraz został wybudowany zespól trzech budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażami podziemnymi, dlatego też zachodzą wszelkie przesłanki do wydania zaświadczenia o samodzielności wnioskowanej hali garażowej. Przede wszystkim, hala spełnia podstawowe kryterium odrębnej własności lokalu, jakim jest jego samodzielność. Ponadto, organ wydający zaświadczenie nie posiada uprawnień do badania zgodności budowy z przepisami budowlanymi, ta bowiem należy do organów przewidzianych w Prawie budowlanym, zaś o ich spełnieniu świadczy załączona do wniosku dokumentacja.

Ponadto, hala garażowa podziemna w zespole trzech budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażami podziemnymi znajduje się w całości w granicach jednej nieruchomości gruntowej, pod zespołem trzech budynków mieszkalnych wielorodzinnych, jest wydzielona trwałymi ścianami od powierzchni wspólnych nieruchomości. Brak jest zatem podstaw pozwalających stwierdzić, że lokal ten nie może być lokalem samodzielnym na podstawie ustawy o własności lokali.

Nadto, zgodnie z art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali, przez samodzielność należy rozumieć odrębność techniczną – samodzielnym lokalem może być izba lub zespół izb wydzielony od pozostałych lokali i innych części budynku. Stąd też, interpretacja stanu faktycznego przez organ, iż z hali garażowej obsługiwane są trzy pomieszczenia jest błędna – hala garażowa łącznie z tymi trzema pomieszczeniami pomocniczymi stanowi jeden samodzielny lokal.

Po przeanalizowaniu zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego oraz złożonego zażalenia, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] zważyło, że z treści wniosku oraz załączonych do niego dokumentów wynika, iż wnioskodawca domagał się wydania zaświadczenia dotyczącego między innymi samodzielności hali garażowej podziemnej, zlokalizowanej w zespole trzech budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażami podziemnymi przy ul. [...], [...] i [...] w [...], działka nr [...] obręb [...].

Załączone do wniosku dokumenty, w postaci decyzji o warunkach zabudowy, pozwolenia na budowę oraz pozwolenia na użytkowanie, dotyczą zespołu trzech budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażami podziemnymi. Stąd też, w ocenie Kolegium, użycie w każdej z tych decyzji liczby mnogiej oznacza, iż przedmiotowe decyzje dotyczyły budowy trzech budynków z trzema oddzielnymi i wyodrębnionymi garażami podziemnymi, nie zaś jedną wspólną halą garażową. Nie można zatem uznać, zgodnie z przepisem art. 2 ust. 1a ustawy o własności lokali, aby ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu w postaci hali garażowej – wspólnej dla trzech budynków – zgodne było w tym przypadku z treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz z pozwoleniem na budowę i pozwoleniem na użytkowanie.

Ponadto, na co słusznie zwrócił uwagę organ I instancji, wyodrębnienie lokalu winno nastąpić wyłącznie w obrębie jednego budynku. Bowiem zgodnie z brzmieniem art. 2 ust. 1a ustawy o własności lokali, samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych.

Słusznie zatem stwierdził zatem organ I instancji, iż mając na uwadze, że przedmiotowa hala garażowa wyodrębniona została w obrębie trzech budynków, nie jest możliwe uznanie jej za samodzielny lokal. Co więcej, żaden przepis prawa nie przewiduje możliwości ustanowienia odrębnego lokalu w kilku budynkach.

Nie można również uznać, iż przedmiotowy lokal posiada cechę samodzielności, gdyż z przedmiotowej hali obsługiwane są trzy pomieszczenia w budynku przy ul. [...].

Powołując się na judykaturę organ wskazał, że kryterium decydującym o odrębnej własności lokalu jest samodzielność lokalu. Jest to jedyna przesłanka, jaką musi spełniać lokal, aby mógł stać się odrębną nieruchomością. Atrybuty samodzielności lokali nie zostały co prawda bliżej opisane w ustawie, jednak w orzecznictwie i doktrynie przyjmuje się, że charakteryzuje się ona tym, iż właściciel i inne osoby korzystające z lokalu mają do niego swobodny dostęp, a także tym, że korzystanie z lokalu zgodnie z jego funkcją nie wymaga korzystania z innych lokali. Lokal posiada zatem cechę samodzielności, o ile funkcjonalnie nie stanowi części składowej innego lokalu, a korzystanie z niego nie wiąże się z koniecznością korzystania z pomieszczeń znajdujących się w innym lokalu. O tym, czy dany lokal może być uznany za samodzielny, decyduje jego wydzielenie trwałymi ścianami w obrębie budynku, swobodny dostęp do niego właściciela, czy mieszkańca i możliwość korzystania z niego bez wymogu korzystania z innych samodzielnych lokali, co oznacza przeznaczenie lokalu do wyłącznego użytku jego właściciela (mieszkańca).

Nie można natomiast mówić o samodzielności lokalu, którego ciągi komunikacyjne nie zostały wydzielone trwałymi ścianami, do pełnienia przypisanej mu funkcji. Również nie można mówić o samodzielności lokalu, który mimo wydzielenia trwałymi ścianami, do pełnienia przypisanej mu funkcji, wymaga korzystania z innych samodzielnych lokali. Przeczy to istocie samodzielności lokalu.

Stąd też, mając na uwadze, iż z przedmiotowej hali garażowej obsługiwane są również inne pomieszczenia, nie można uznać tej hali za samodzielny lokal.

Postępowanie w sprawie wydania zaświadczenia może zakończyć w trojaki sposób:

1. a) przez wydanie zaświadczenia dotyczącego stanu faktycznego lub stanu prawnego, którego potwierdzenia żąda osoba zainteresowana;
2. b) przez odmowę wydania zaświadczenia;
3. c) przez odmowę wydania zaświadczenia o żądanej treści z powodu niepotwierdzenia się w toku postępowania wyjaśniającego istnienia stanu faktycznego lub prawnego, którego potwierdzenia żąda osoba ubiegająca się o zaświadczenie.

Mając zatem na uwadze, iż przedstawiony wyżej stan faktyczny oraz prawny nie pozwalają na uznanie hali garażowej podziemnej, zlokalizowanej w zespole trzech budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażami podziemnymi przy ul. [...][...],[...] i [...] za samodzielny lokal, Prezydent Miasta [...] obowiązany było odmowy wydania zaświadczenia o żądanej przez wnioskodawcę treści i dlatego też, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] utrzymało w mocy jego postanowienie.

W skardze na powyższe postanowienie do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, K. S., zarzucił mu:

1. I. naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, a to:
2. 1. art. 217 § 1 i 2 kpa w związku art. 1 ust. 1 i art. 2 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, poprzez rozpatrzenie sprawy niezgodnie z wnioskiem z dnia 18 lutego 2020 r. i utrzymanie w mocy postanowienia o odmowie wydania zaświadczenia o samodzielności lokali mieszkalnych i niemieszkalnych znajdujących się w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych przy ul. [...][...],[...] i [...], pomimo iż istniejący stan faktyczny oraz wniosek skarżącego zgodny z treścią ostatecznej i prawomocnej decyzji z dnia [...] lipca 2010 r., nr [...], o warunkach zabudowy, decyzji z dnia [...] czerwca 2015 r., nr [...], o pozwoleniu na budowę oraz decyzji z dnia [...] stycznia 2020 r., nr [...], udzielającej pozwolenia na użytkowanie i mapą z inwentaryzacji z dnia 18 grudnia 2019 r. – dotyczył wydania zaświadczenia o samodzielności lokali mieszkalnych i niemieszkalnych znajdujących się w zespole budynków mieszkalnych wielorodzinnych przy ul. [...], [...] i [...] w [...], stanowiących w rzeczywistości jeden budynek, a w konsekwencji bezzasadne uznanie, iż hala garażowa nie spełnia przesłanek samodzielności z uwagi na brak jej wyodrębnienia w jednym budynku;
3. 2. art. 7, art. 8, art. 9, art. 10, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 5 3 kpa, poprzez wydanie postanowienia bez zebrania w sposób wyczerpujący materiału dowodowego oraz przy rozpatrzeniu już zgromadzonego materiału w sposób wybiórczy, niepodjęciu wszelkich niezbędnych kroków celem dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i załatwienia sprawy, po prowadzeniu postępowania w sposób niebudzący zaufania skarżącego do organów władzy publicznej poprzez pominięcie faktu, iż zespół budynków przy ul. [...],[...] i [...] stanowi w rzeczywistości jeden budynek oraz faktu, iż hala garażowa łącznie z trzema pomieszczeniami pomocniczymi stanowi jeden samodzielny lokal, a w konsekwencji bezzasadne uznanie, iż hala garażowa podziemna w zespole trzech budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażami podziemnymi nie stanowi samodzielnego lokalu;
4. 3. art. 6, art. 7, art. 8, art. 12 oraz art. 77 § 1 kpa, poprzez niewyjaśnienie istotnych okoliczności sprawy oraz bezzasadne uznanie, że w sprawie brak jest przesłanek uzasadniających wydanie zaświadczenia w sprawie samodzielności lokali, w sytuacji gdy odmowa wydania zaświadczenia nie ma uzasadnienia w obowiązujących przepisach, a w analogicznych sytuacjach i na tle takich samych stanów faktycznych organy administracyjne dotychczas wydawały zaświadczenia o samodzielności lokali i nie stosowały kryteriów mających wynikać z regulacji prawa budowlanego;
5. II. naruszenie przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, a to:
6. 1. art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, poprzez jego nieprawidłowe zastosowanie i stwierdzenie, iż hala garażowa podziemna w zespole trzech budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażami podziemnymi nie spełnia wymogów samodzielności lokalu określonych tym przepisem i nie stanowi samodzielnego lokalu, podczas gdy w rzeczywistości przedmiotowa hala garażowa posiada odrębność techniczną, jest lokalem wydzielonym od pozostałych lokali i innych części budynku oraz stanowi samodzielny lokal – halę garażową zlokalizowaną w zespole trzech budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażami podziemnymi;
7. 2. art. 1 ust. 1 i art. 2 ust. 1 i 2 ustawy o własności lokali, poprzez dokonanie nieprawidłowej wykładni wymienionych przepisów i brak skonfrontowania stanu faktycznego z treścią ostatecznej i prawomocnej decyzji z dnia [...] lipca 2010 r., nr [...], o warunkach zabudowy, decyzji z dnia [...] czerwca 2015 r., nr [...], o pozwoleniu na budowę, decyzji z dnia [...] stycznia 2020 r, nr [...], udzielającej pozwolenia na użytkowanie oraz mapą z inwentaryzacji z dnia 18 grudnia 2019 r., a w konsekwencji odmówienie wydania zaświadczenia o samodzielności na podstawie oceny techniczno-budowlanej, które to czynności nie wchodzą w zakres kompetencji organu administracji uprawnionego do wydania zaświadczenia o samodzielności lokali.

Wskazując na powyższe zarzuty skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonego postanowienia w całości oraz o rozważenie uchylenia również postanowienia organu I instancji. Ponadto, skarżący wniósł o zasądzenie na swoją rzecz kosztów postępowania według norm przepisanych.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] wniosło o jej oddalenie, podtrzymując swe dotychczasowe stanowisko.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje

Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone przepisami m.in. art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2019 r. poz. 2167 ze zm.) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.; dalej: ppsa), sprowadzają się do kontroli działalności organów administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Przy czym w myśl art. 134 ppsa, rozstrzygając w granicach danej sprawy sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Na podstawie art. 119 pkt 4 ppsa sprawa została rozpoznania w trybie uproszczonym.

Badając legalność zaskarżonego postanowienia w oparciu o powołane przepisy i w granicach sprawy, Sąd doszedł do przekonania, że skarga nie została oparta na uzasadnionych podstawach.

Podnieść w tym miejscu należy, że Sąd w całości podzielił ustalenia organów obu instancji i wyrażoną przez nie ocenę prawną stanu faktycznego.

Zarzuty skargi, zarówno dotyczące naruszenia przepisów postępowania, jak i naruszenia prawa materialnego – sprowadzają się do kwestionowania ustalenia przez organy, że podziemna hala garażowa pod zespołem trzech budynków mieszkalnych wielorodzinnych nie jest samodzielnym lokalem, co skutkowało odmową wydania zaświadczenia na wniosek K. S..

Z art. 217 § 1 oraz § 2 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2020 r. poz. 256 ze zm.; dalej: kpa) wynika, że organ administracji publicznej wydaje zaświadczenie na żądanie osoby ubiegającej się o zaświadczenie, jeżeli urzędowego potwierdzenia określonych faktów lub stanu prawnego wymaga przepis prawa.

Takim przepisem w niniejszej sprawie jest art. 2 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2020 r. poz. 532 ze zm.), który stanowi, że spełnienie wymagań samodzielności lokalu mieszkalnego, o których mowa w ust. 1a-2, stwierdza starosta w formie zaświadczenia. Z kolei ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu następuje zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu albo uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem, i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie albo skutecznie dokonanym zawiadomieniem o zakończeniu budowy (art. 2 ust. 1a).

Natomiast samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych (art. 2 ust. 2). Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.

Stosownie do art. 218 § 2 kpa, przed wydaniem zaświadczenia organ administracji publicznej może przeprowadzić w koniecznym zakresie postępowanie wyjaśniające. Wydanie zaświadczenia stanowi bowiem czynność materialno-techniczną. Zgodnie zaś z art. 219 kpa, odmowa wydania zaświadczenia, bądź zaświadczenia o treści żądanej przez osobę ubiegającą się o nie, następuje w drodze postanowienia, na które służy zażalenie.

Przedmiot postępowania o wydanie zaświadczenia jest więc wąski i ma specyficzny charakter. Nie obejmuje on kompetencji do orzekania przez organ w danej sprawie administracyjnej, tj. ustalania praw lub obowiązków administracyjnoprawnych podmiotów prawa, lecz sprowadza się wyłącznie do poświadczenia faktów lub stanów prawnych. Zaświadczenie jest aktem wiedzy, a nie aktem woli organu i nie ma charakteru prawotwórczego. Zaświadczenie nie rozstrzyga żadnej sprawy, nie tworzy nowej sytuacji prawnej, ani nie kształtuje bezpośrednio stosunku prawnego. Zaświadczeniem organ potwierdza jedynie istnienie określonego stanu na podstawie posiadanych już danych, a postępowanie wyjaśniające, o jakim mowa w art. 218 § 2 kpa, spełnia tylko pomocniczą rolę przy ustalaniu treści zaświadczenia. Postępowanie to ogranicza się jedynie do takich czynności, które pozwolą na urzędowe rozpoznanie wniosku (tak wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 12 kwietnia 2018 r., sygn. akt Il OSK 2527/17, LEX nr 2494340).

Skarżący domagał się wydania zaświadczenia dotyczącego m.in. samodzielności hali garażowej podziemnej, zlokalizowanej w zespole, co należy podkreślić – trzech budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażami podziemnymi przy ul. [...], [...] i [...] w [...]. Wynika to z załączonych do wniosku dokumentów w postaci decyzji o warunkach zabudowy, pozwolenia na budowę oraz pozwolenia na użytkowanie. Każdy z tych dokumentów dotyczy zespołu trzech budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażami podziemnymi. Stąd też, użycie w każdej z tych decyzji liczby mnogiej oznaczało, iż przedmiotowe decyzje dotyczyły budowy trzech budynków z trzema oddzielnymi i wyodrębnionymi garażami podziemnymi, nie zaś z jedną wspólną halą garażową. Wbrew twierdzeniom skarżącego nie mamy tu do czynienia z jednym budynkiem.

Nie można zatem uznać, zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy o własności lokali, aby ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu w postaci hali garażowej wspólnej dla trzech budynków zgodne było w tym przypadku z treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz z pozwoleniem na budowę i pozwoleniem na użytkowanie.

Idąc dalej, zgodzić się trzeba z organami, że wyodrębnienie lokalu winno nastąpić wyłącznie w obrębie jednego budynku. Bowiem zgodnie z brzmieniem art. 2 ust. 1a ustawy o własności lokali, samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Mając natomiast na uwadze, że przedmiotowa hala garażowa wyodrębniona została w obrębie trzech budynków, nie jest możliwe uznanie jej za samodzielny lokal. Co więcej, żaden przepis prawa nie przewiduje możliwości ustanowienia odrębnego lokalu w kilku budynkach.

Słusznie też organy uznały, że nie można również uznać, iż przedmiotowa hala posiada cechę samodzielności, gdyż z niej obsługiwane są trzy pomieszczenia w budynku przy ul. [...]. Sąd podziela wyrażany w orzecznictwie pogląd, że przesłanki samodzielności, o której mowa w art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokalu, nie wypełnia pomieszczenie garażowe wielostanowiskowe, które z uwagi na funkcje i lokalizację innych pomieszczeń, nie daje gwarancji wyłącznego użytkowania przez osoby posiadające uprawnienie do stanowisk garażowych (np. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 21 listopada 2019 r., sygn. akt I OSK 825/18, LEX nr 2761262 i Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 8 grudnia 2017 r., sygn. akt VII SA/Wa 645/17, LEX nr 2434178). Stąd kryterium decydującym o odrębności lokalu jest jego samodzielność. Jest to jedyna przesłanka, jaką musi spełniać lokal, aby mógł stać się odrębną nieruchomością.

Atrybuty samodzielności lokali nie zostały co prawda bliżej opisane w ustawie, jednak w orzecznictwie i doktrynie przyjmuje się, że charakteryzuje się ona tym, iż właściciel i inne osoby korzystające z lokalu mają do niego swobodny dostęp, a także tym, że korzystanie z lokalu zgodnie z jego funkcją nie wymaga korzystania z innych lokali. Lokal posiada zatem cechę samodzielności, o ile funkcjonalnie nie stanowi części składowej innego lokalu, a korzystanie z niego nie wiąże się z koniecznością korzystania z pomieszczeń znajdujących się w innym lokalu. O tym, czy dany lokal może być uznany za samodzielny decyduje jego wydzielenie trwałymi ścianami w obrębie budynku, swobodny dostęp do niego właściciela, czy mieszkańca i możliwość korzystania z niego bez wymogu korzystania z innych samodzielnych lokali, co oznacza przeznaczenie lokalu do wyłącznego użytku jego właściciela (mieszkańca) (tak też Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 22 lutego 2017 r., sygn. akt Il OSK 1458/15, LEX nr 2267772).

Nie można natomiast mówić o samodzielności lokalu, którego ciągi komunikacyjne nie zostały wydzielone trwałymi ścianami, do pełnienia przypisanej mu funkcji. Również nie można mówić o samodzielności lokalu, który mimo wydzielenia trwałymi ścianami, do pełnienia przypisanej mu funkcji wymaga korzystania z innych samodzielnych lokali. Przeczy to istocie samodzielności lokalu. Stąd też, mając na uwadze, iż z przedmiotowej hali garażowej obsługiwane są również inne pomieszczenia, organy prawidłowo uznały, że nie można jej uznać za samodzielny lokal.

Pozostałe kwestie podnoszone w skardze pozostają bez praktycznego znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy.

Zważywszy na poczynione ustalenia, w całości za chybione uznać należy zarzuty naruszenia powołanych w skardze przepisów ustawy o własności lokali. W konsekwencji nie można też podzielić zarzutów naruszenia wskazanych w skardze przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego. Poza zarzuconymi, Sąd nie dopatrzył się zaś innych naruszeń prawa, które skutkowałyby koniecznością wyeliminowania postanowienia Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Siedlcach z obrotu.

Skoro więc zaskarżone postanowienie odpowiada prawu, stąd skarga podlegała oddaleniu. Z uwagi na powyższe, na podstawie art. 151 w związku z art. 119 pkt 4 i art. 120 ppsa, należało orzec jak w sentencji.