Uzasadnienie
Postanowieniem z dnia [...] nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w T. utrzymało w mocy wydane w dniu [...] przez Architekta Miasta T. z upoważnienia Prezydenta Miasta, na podstawie art. 93 ust. 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 z późn. zm.) postanowienie nr [...] opiniujące negatywnie wstępny projekt podziału nieruchomości stanowiącej współwłasność W. i H. D., położonej w T. przy ul. [...], oznaczonej w operacie ewidencji gruntów jako działka nr [...]. Zgodnie z przedłożonym projektem podział miał polegać na wydzieleniu dwóch działek – każdej zabudowanej budynkiem mieszkalnym, z których jeden wybudowany został przed 1939 rokiem, a drugi – na podstawie pozwolenia na budowę wydanego w 1999 r., przy czym – jak podnieśli w zażaleniu na postanowienie organu I instancji wnioskujący o podział W. i H. D. – jeden z budynków zajmuje córka, zaś w drugim zamieszkują sami wraz z synem.
W uzasadnieniu postanowienia Samorządowe Kolegium Odwoławcze w T. stwierdziło, że jakkolwiek projekt podziału jest zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta T. co do przeznaczenia nieruchomości w tym planie jako zlokalizowanej na terenie jednostki o symbolu [...], co oznacza zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, to jednak pozostaje w sprzeczności z przepisami szczególnymi, o których mowa w art. 93 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r., a mianowicie § 12 ust. 1 i 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (tekst jednolity Dz. U. z 2002 r. Nr 75, poz. 690 z późn. zm.). Jak wynika bowiem z naniesionej na mapę sytuacyjno-wysokościową linii podziału, proponowana nowa granica dzieli działkę w ten sposób, że odległość ściany budynku od tej granicy wyniesie około 1,5 m, zaś odległość ta, z uwagi na znajdujące się w ścianie otwory okienne winna – stosownie do wymienionych przepisów cyt. rozporządzenia – wynosić co najmniej 4 metry. Zdaniem organu II instancji z tej przyczyny brak jest podstaw do pozytywnego zaopiniowania projektu podziału, chociaż za słuszny należy uznać zarzut odwołujących się, iż dostęp do drogi publicznej z jednej z działek można zapewnić poprzez ustanowienie odpowiedniej służebności bez konieczności wyznaczania drogi o określonych technicznych parametrach.
W skardze do Naczelnego Sądu Administracyjnego – Ośrodek Zamiejscowy w Bydgoszczy z dnia 24 listopada 2003 r. W. i H. D. wnieśli o uchylenie postanowienia Samorządowego Kolegium Odwoławczego w T., bowiem w trakcie załatwiania w 1999 r. sprawy pozwolenia na budowę urzędnik nie poinformował ich o skutkach zaprojektowania okien w ścianie budynku w razie wystąpienia o podział nieruchomości, zamierzają przekazać wydzielone działki dzieciom, a negatywna opinia w kwestii podziału, na który zgadzają się syn i córka, uniemożliwi zabezpieczenie od strony prawnej syna – inwalidy I grupy, który nie będzie w stanie po ich śmierci załatwić spraw własnościowych.
W odpowiedzi na skargę organ II instancji wniósł o jej oddalenie powtarzając argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:
Z uwagi na niedokończenie postępowania sądowego w niniejszej sprawie do dnia 31 grudnia 2003 r., stosownie do art. 97 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. przepisy wprowadzające ustawę – Prawo o ustroju sądów administracyjnych i ustawę – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1271) skarga podlegała rozpoznaniu na podstawie przepisów ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270), która weszła w życie z dniem 1 stycznia 2004 r.
Skarga zasługuje na uwzględnienie z powodów, które Sąd, nie będąc związany granicami skargi, wziął z urzędu pod uwagę kontrolując zaskarżone postanowienie pod względem zgodności z prawem.
Przepisy art. 93 ust. 1-5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 z późn. zm.) nakładają na wójta, burmistrza lub prezydenta miasta obowiązek opiniowania w drodze postanowienia zgodności proponowanego przez wnioskodawców podziału z ustaleniami planu miejscowego oraz przepisami szczególnymi. Jeżeli projekt podziału spełnia powyższe wymogi, opinia winna być pozytywna.
W niniejszej sprawie spełniony został warunek zgodności przedłożonego projektu podziału z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego miasta T., skoro przewidziana do podziału nieruchomość – działka nr [...] położona jest na oznaczonym w tymże planie symbolem [...] terenie przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną.
Wobec umotywowania negatywnego stanowiska organów I i II instancji sprzecznością proponowanego podziału z § 12 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2002 r. Nr 75, poz. 690 z późn. zm.) jako przepisem szczególnym, zachodzi konieczność rozważenia, czy wymieniony przepis cytowanego rozporządzenia jest szczególnym przepisem w sprawach podziałów nieruchomości w rozumieniu art. 93 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r.
Wskazane rozporządzenie wydane zostało przez Ministra Infrastruktury w wykonaniu delegacji ustawowej zawartej w art. 7 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jednolity Dz. U. z 2000 r. Nr 106, poz. 1126 z późn. zm.), a zatem jest aktem wykonawczym do prawa budowlanego.
Zgodnie z dyspozycją § 2 ust. 1 rozporządzenia, zamieszczone w nim przepisy mają zastosowanie przy budowie, odbudowie, rozbudowie, nadbudowie, przebudowie, modernizacji oraz zmianie sposobu użytkowania budynków i budowli.
Nie można zatem stosować jego przepisów w innych sytuacjach, gdy nie inicjuje się procesu inwestycyjnego. W konsekwencji także § 12 rozporządzenia nie może być uznany za jeden z przepisów szczególnych, o których mowa w art. 93 ust. 1 ustawy, a które należy uwzględniać niezależnie od planu zagospodarowania przestrzennego, przy opiniowaniu lub zatwierdzaniu projektu podziału nieruchomości.
Zauważyć należy, że w rozdziale 1 działu III ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. ustawodawca w artykule 95 przewidział wyjątkowe sytuacje, w których podział nieruchomości może być dokonany niezależnie od ustaleń planu miejscowego i gdyby zachodziła konieczność rozpatrywania ich przy zastosowaniu przepisów wymienionego rozporządzenia jako przepisów szczególnych, to - biorąc pod uwagę różne możliwości w zakresie usytuowania w stosunku do granic działek istniejących już na nich obiektów oraz mając na uwadze szczegółowe unormowania rozporządzenia w kwestiach odległościowych – wnoszący na podstawie tego artykułu o podział w niewielu tylko przypadkach mogliby uzyskać pozytywne dla siebie decyzje, co czyniłoby zawarte w nim unormowania w zasadzie martwymi. Nadto brak byłoby logiki w rezygnacji we wskazanych w cytowanym artykule wypadkach ze zgodności podziału z aktem prawa miejscowego przy jednoczesnym pozostawieniu wymogu zgodności z aktem wykonawczym do prawa budowlanego.
Można w tym miejscu także przywołać przepis § 3 ust. 3 pkt 5 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 17 lutego 1998 r. w sprawie trybu dokonywania podziałów nieruchomości oraz sposobu sporządzania i rodzaju dokumentów wymaganych w tym postępowaniu (Dz. U. Nr 25, poz. 130), w którym ustalono sposób podziału nieruchomości zabudowanej w przypadku, gdy proponowany podział wiąże się z podziałem budynku.
Jakkolwiek ustawodawca nie sprecyzował przepisów szczególnych, które należy stosować w postępowaniu podziałowym, to – zdaniem Sądu – są to przepisy odnoszące się do obszaru objętego planowaniem zawarte w ustawach o ochronie i kształtowaniu środowiska, ochronie przyrody, ochronie dóbr kultury, ustawie prawo wodne, o lasach itd., a zatem określające szczególny sposób zagospodarowania nieruchomości oraz ograniczenia w korzystaniu z nich (np. strefy ochronne, tereny objęte ochroną konserwatora zabytków itp.). Jeśli więc proponowany przez wnioskodawcę-właściciela nieruchomości podział nieruchomości jest zgodny z planem miejscowym zagospodarowania przestrzennego i wskazanymi wyżej przykładowo aktami prawnymi szczególnymi umożliwiającymi realizację celów planowania przestrzennego i racjonalne wykorzystanie gruntów objętych planem, to tylko on sam decyduje, w jaki sposób zostanie podzielona nieruchomość – w jaki sposób będą przebiegały granice działek jego nieruchomości. Uprawnienia właściciela w tym zakresie mogą być ograniczone tylko w przypadkach, kiedy z mocy wyraźnego przepisu podział nieruchomości może być dokonany z urzędu lub na wniosek osoby, która nie jest właścicielem nieruchomości (art. 97 i 98 ustawy).
Podnieść należy, iż prawo właściciela do określania sposobu korzystania z rzeczy jest jednym z istotnych elementów prawa własności, zaś art. 31 ust. 3 Konstytucji dopuszcza możliwość ograniczania praw jedynie wówczas, gdy jest to konieczne – poza względami bezpieczeństwa Państwa i porządku publicznego, ochrony środowiska, zdrowia i moralności publicznej - z uwagi na ochronę wolności i praw innych osób, zaś w sprawie związanej z opiniowaniem podziału działki nr [...] niebezpieczeństwo naruszenia tego rodzaju wolności i praw nie występuje.
Negatywne zaopiniowanie projektu podziału nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] będące wynikiem niewłaściwej interpretacji przez organy I i II instancji przepisów prawa materialnego, jakim jest art. 93 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. w zakresie ujętego w nim określenia "przepisy szczególne", uzasadnia uchylenie na podstawie art. 145 § 1 pkt 1a ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270) wydanych w powyższym przedmiocie przez obydwa organy postanowień, w związku z czym orzeczono, jak w sentencji.