Uzasadnienie
Decyzją z dnia [...].05.2003 r., nr [...] Burmistrz C. po ponownym rozpatrzeniu sprawy orzekł o nałożeniu na M. i S. W. jednorazowej opłaty w wysokości 19.356,60 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości o powierzchni 0,5596 ha, nr geod. [...]/[...]położonej w P., gm. C., spowodowanego zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
W uzasadnieniu decyzji organ przedstawił następujący stan sprawy:
Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym uchwałą Rady Narodowej Miasta i Gminy w C. z dnia[...].12.1988 r., nr [...] nieruchomość oznaczona w ewidencji gruntów nr [...]/[...]położona w P., gmina C. przeznaczona była pod tereny rolne. Uchwałą Rady Miejskiej w C. z dnia [...].06.1998 r. nr [...] przedmiotowa działka przeznaczona została w 75% pod tereny o charakterze usługowo - handlowym. Pozostałe 25% działki zostało przeznaczone pod zabudowę uzupełniającą w stosunku do wyżej opisanej z dopuszczeniem zabudowy jednorodzinnej dla potrzeb właściciela terenu. M. i S. W. zbyli przedmiotową nieruchomość w dniu 22.11.1999 r. na podstawie aktu notarialnego repertorium A, nr [...].
W dalszej części uzasadnienia w szczegółowy sposób przedstawiono przepisy regulujące sposób wyliczenia wysokości nałożonej opłaty oraz dokonano analizy operatu szacunkowego.
Organ podkreślił, iż w trakcie prowadzonego postępowania administracyjnego decyzje Burmistrza C. wielokrotnie uchylane były przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. z powodu niedostatecznego wyjaśnienia sprawy oraz stwierdzonych niejasności w dołączonym do akt sprawy operacie szacunkowym.
W odwołaniu małż. Wróbel wywiedli, iż decyzja Burmistrza C. została wydana w oparciu o niewiarygodny operat szacunkowy, sporządzony na podstawie nieobowiązujących przepisów prawa.
Decyzją z dnia [...].09.2003 r., nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. utrzymało w mocy rozstrzygnięcie organu I instancji. Zdaniem SKO operat szacunkowy opracowany dla potrzeb toczącego się postępowania został sporządzony prawidłowo a rzeczoznawca uaktualnił wycenę w toku postępowania odwoławczego na zlecenie SKO w oparciu o obowiązujące przepisy prawa. Dokonując analizy tego dowodu wzięto również pod uwagę wyjaśnienia biegłego złożone w sprawie jak i całokształt materiału dowodowego. Organ uznał, iż nie był zasadny wniosek stron o konieczności powołania innego biegłego celem sporządzenia kolejnego operatu szacunkowego. SKO w B. przychyliło się do stanowiska zajętego przez Burmistrza C. W skardze wniesionej do Naczelnego Sądu Administracyjnego małż. W. zarzucili decyzji SKO naruszenie zasady dwuinstancyjności postępowania, gdyż organ administracji nie rozpoznał ponownie całej sprawy, a jedynie odniósł się do zarzutów skarżących.
Operat szacunkowy, zdaniem skarżących, nie spełnia wymogów prawnych określonych w rozporządzeniu RM z 07.07.1998 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U., nr 98, poz. 612), organ administracji nie uwzględnił również ich wniosku o sporządzenie przez innego biegłego operatu szacunkowego, który by zachował obiektywizm. Operaty szacunkowe opracowane dla potrzeb prowadzonej sprawy są identyczne mimo, że zostały sporządzone w oparciu o różne podstawy prawne. W pismach procesowych stanowiących kontynuację skargi wywiedziono, iż skarżący nie zostali poinformowani na piśmie o terminie zmiany planu zagospodarowania, z tej przyczyny nieruchomość została sprzedana jako działka rolna po zaniżonej cenie narażając skarżących na straty, albowiem umowa przedwstępna sprzedaży była sporządzona przed wejściem w życie zmienionego planu zagospodarowania przestrzennego.
W odpowiedzi na skargę SKO w B. zwróciło uwagę, iż w aktach sprawy znajdują się dwa operaty szacunkowe – sporządzony w oparciu o rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 07.07.1998 r. oraz w oparciu o aktualnie obowiązujące przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 27.11.2002 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U., nr 230, poz. 1924). W zgromadzonym materiale dowodowym rzeczoznawca majątkowy zajął stanowisko co do wartości nieruchomości skarżących przed jak i po zmianie planu zagospodarowania przestrzennego. Zdaniem organu nie ma podstaw do stwierdzenia naruszenia zasady dwuinstancyjności postępowania, gdyż SKO ma uprawnienia by postępowanie uzupełniające przeprowadzać tylko w niezbędnym zakresie.
W pozostałym zakresie organ podtrzymał stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji, wnosząc o oddalenie skargi.
Ustanowiony, w toku postępowania sądowego, pełnomocnik skarżących złożył pisma procesowe (k-61, k-64), w których zawarł dodatkowe zarzuty. Zakwestionował wzrost wartości nieruchomości, ponieważ notarialna umowa przedwstępna sprzedaży działki nr [...]/[...] została sporządzona [...].05.1998 r., a więc przed zmianą planu miejscowego – 06.09.1999 r. Działka została sprzedana jako rolna umową z [...].11.1999 r., zaś uiszczenie zapłaty za nieruchomość i jej wydanie nastąpiło 07.05.1998 r. Zarzucono wydanie decyzji przez Burmistrza C. z rażącym naruszeniem prawa tj. art. 36 pkt 9 ustawy z 07.07.1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym, albowiem organ miał obowiązek bezzwłocznego ustalenia opłaty, a uczynił to po upływie 2 lat od daty sprzedaży działki, co stanowiło też naruszenie zasady praworządności z art. 6 kpa.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje
Na wstępie należy wskazać na zmianę właściwości sądu powstałą w związku z reformą sądownictwa administracyjnego z dniem 1-go stycznia 2004 r. Z mocy art. 97 § 1 ustawy z dnia 30.08.2002 r. Przepisy wprowadzające ustawę – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi... (Dz. U. nr 153, poz. 1271), sprawa niniejsza podlegała rozpoznaniu przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku.
W ocenie Sądu, skarga nie jest zasadna. Istota obowiązku uregulowanego w art. 36 ust. 3 ustawy z dnia 07.07.1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 89, poz. 415 ze zm.), stanowiącego formę tzw. renty planistycznej, sprowadzała się do konieczności uregulowania przez właściciela opłaty w razie łącznego spełnienia dwóch przesłanek:
- - zmiany wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany,
- - zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego planu bądź jego zmiany.
Oba te warunki, wbrew przekonaniu skarżącego zostały spełnione. Nie ulega wątpliwości, że uchwała Rady Miejskiej w C. z dnia [...].06.1999 r., zmieniająca plan zagospodarowania przestrzennego, weszła w życie z dniem 07.09.1999 r., zaś notarialna umowa sprzedaży działki nr [...]/[...] nastąpiła dnia [...].11.1999 r., a więc w trakcie obowiązywania już zmienionego planu, w wyniku którego działka zmieniła przeznaczenie z rolnego na usługowo-handlowy.
Sąd nie podziela stanowiska pełnomocnika skarżących twierdzącego, iż nie doszło do wzrostu wartości nieruchomości, albowiem w wyniku zawartej wcześniej umowy przedwstępnej sprzedaży z dnia [...].05.1998 r. skarżący faktycznie wydali nieruchomość kupującemu i otrzymali zapłatę, co działo się przed wejściem w życie zmienionego planu zagospodarowania m.in. tej działki. Sąd jednakże zwraca uwagę, że przedwstępna umowa sprzedaży nie przeniosła własności nieruchomości na kupującego, zaś uczyniła to dopiero zasadnicza umowa sprzedaży z dnia [...].11.1999 r. i od tej daty wszelkie skutki cywilnoprawne są wiążące tak dla strony tej umowy jak i osób trzecich.
Nadto, umowa z [...].11.1999 r. zawiera zapis na temat zapłaty ceny i wydania działki właśnie z tą datą. Nie jest prawdą, iż skarżący w wyniku sprzedaży działki, nie uzyskali przysporzenia majątkowego. Pomimo, iż w akcie notarialnym przenoszącym własność, określono nieruchomość jako rolną wskutek przedłożenia przez strony nieaktualnego zaświadczenia z Urzędu Gminy z dnia [...].05.1998 r. – to cena jaką skarżący uzyskali za nieruchomość świadczy o tym, że strony doskonale wiedziały, iż działka nie ma przeznaczenia rolnego. Skarżący, za sprzedaż działki nr [...]/[...] o pow. 55 a 96 m2, pobrali 244.435 złotych, a więc jest to wysoka cena, cena działek przeznaczonych pod zabudowę. W takim też celu nabywał tę działkę kupujący - Spółka z o.o. "O. E. –I." w B. W akcie notarialnym z dnia [...].05.1998 r. (umowa przedwstępna) na str. 3 małż. W. oświadczyli "... odnośnie działki o nr [...]/[...] aktualnie toczy się postępowanie administracyjne mające na celu zmianę przeznaczenia nieruchomości z rolnej na budowlano-usługowo-ogrodniczą..." Nie jest zatem prawdą, iż skarżący byli nieświadomi zmian w planie zagospodarowania przestrzennego (co uczynili jednym z zarzutów skargi), ani też nie jest prawdą, że nie zyskali przysporzenia majątkowego, albowiem sprzedali sporną działkę za cenę nieporównywalnie wyższą niż ceny działek rolnych (ceny te wskazał rzeczoznawca w sporządzonym, do sprawy, operacie szacunkowym).
Odnośnie uwag skarżących co do nieprawidłowości dokonanej wyceny działki przez rzeczoznawcę, to przyznać należy jedynie to, że nieprawidłowości te wynikające z pierwotnego operatu zostały zauważone przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. i były przyczyną kilkakrotnego uchylania decyzji organu I instancji. W rezultacie w wyniku dodatkowych wyjaśnień biegłego wszelkie niejasności zostały wyjaśnione i ocenione prawidłowo w decyzji pierwszoinstancyjnej z dnia [...].05.2003 r. (str. 2-3). Zgodnie z opinią biegłego, różnica pomiędzy wartością nieruchomości, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed uchwaleniem tego planu, przy przyjęciu stanu nieruchomości z dnia uchwalenia planu miejscowego, a cen – z dnia zbycia nieruchomości, wynosi 64.522 zł, zaś stawka służąca naliczeniu jednorazowej opłaty, od wzrostu wartości nieruchomości została ustalona na poziomie 30 % co stanowiło kwotę 19.356,60 zł. Jest to zgodne z treścią art. 36 ust. 4 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym.
Należy zwrócić uwagę, że wartość nieruchomości wycenionej przez biegłego na kwotę 251.596 zł jest wartością bardzo zbliżona do wartości określonej przez strony w umowie notarialnej tj. 244.433 zł, co również przeczy twierdzeniom skarżących o zawyżeniu wyceny przez rzeczoznawcę. Przyjęcie metody dla wyceny nieruchomości należało do biegłego. Biegły zastosował w sprawie niniejszej metodę porównania parami, przyjmując wartość 1 m2 powierzchni nieruchomości wycenionej oraz działek porównawczych. Ceny porównawcze zostały skorygowane zespołem poprawek z tytułu różnic w cechach nieruchomości, mających wpływ na ich wartości rynkowe. Dobór i wielkość poprawek oraz współczynnik zmiany ceny rynkowych w czasie, zostały oparte o ceny rynkowe nieruchomości na terenie gminy C. i na rynkach lokalnych z lat 1995-2003. Na podstawie takich przesłanek biegły określił rodzaj cech rynkowych, które miały wpływ na poziom cen uzyskiwanych na konkretnym rynku lokalnym.
Dotyczyło to takich cech jak: położenie nieruchomości, przydatność do produkcji rolnej, dostęp do uzbrojenia, funkcja w planie zagospodarowania przestrzennego. Wagi tych cech rynkowych biegły określił w oparciu o analizę par nieruchomości różniących się zasadniczo jedną cecha spośród zamieszczonych w bazie cen rynkowych.
Sąd podzielił stanowisko organu, iż operat szacunkowy został sporządzony prawidłowo. Natomiast zarzuty skarżących nie znajdują potwierdzenia w treści tego operatu, albowiem zasada dotycząca porównania do cen rynkowych nie oznacza (do czego, wydaje się, zmierzają skarżący) porównania z cenami nieruchomości, które zostały zbyte za ceny najniższe.
Zlecenie rzeczoznawcy przez SKO sporządzenia nowej opinii, na etapie odwoławczym, dotyczyło jednego mankamentu: zastosowania przez biegłego nieaktualnego rozporządzenia z dnia 07.07.1998 r. zamiast rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 27.11.2002 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 230, poz. 1924). Przepisy nowego rozporządzenia nie zmieniły zasad dokonywania wyceny w porównaniu z poprzednio obowiązującymi. Trudno, zatem zgodzić się z zarzutem skargi o naruszeniu zasady dwuinstancyjności postępowania administracyjnego tym bardziej, że organ II instancji ma prawo przeprowadzać postępowanie uzupełniające w niezbędnym zakresie oraz badać sprawę od początku, zgodnie z art. 136 kpa.
Sąd podziela też pogląd SKO, iż nie było potrzeby powoływania innego biegłego do wyceny nieruchomości, albowiem rzeczoznawca dokonał niezbędnych poprawek i uzupełnień pierwotnego operatu oraz, na zlecenie organu, dokonał wyjaśnień, ustosunkowując się szczegółowo do zarzutów skarżących i wątpliwości organu II instancji.
Można przyznać jedynie rację pełnomocnikowi skarżących, iż Burmistrz C. wydał decyzję z naruszeniem art. 36 pkt 9 ustawy z dnia 07.07.1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym, który stanowi o tym, że organ ustala opłatę planistyczną "bezzwłocznie" po otrzymaniu wypisu aktu notarialnego. Decyzja Burmistrza C. została wprawdzie wydana po upływie 2 lat od chwili sporządzenia umowy notarialnej sprzedaży z dnia [...].11.1999 r., lecz to uchybienie nie miało wpływu na ważność wydanej decyzji. Zgodnie bowiem z art. 36 ust. 7 w/w ustawy, ostatecznym terminem uprawniającym organ do nałożenia opłaty jest upływ 5 lat od daty zbycia nieruchomości, a ten termin, w sprawie niniejszej, został zachowany.
Mając na względzie powyższe, orzeczono jak w sentencji na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30.08.2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. nr 153, poz. 1270).