Wyrok NSA oz. w Lublinie z 15 grudnia 1994 r., SA/Lu 630/94

Teza

Przepis art. 10 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości /t.j. Dz.U. 1991 nr 30 poz. 127 ze zm./ nie wymaga, by każda z nowo powstałych działek w wyniku podziału miała bezpośredni dostęp do drogi publicznej.

Prawidłowe korzystanie z domu mieszkalnego usytuowanego na działce, która w wyniku podziału na podstawie powyższego przepisu nie ma dostępu do drogi publicznej, może wynikać z ustanowionej służebności gruntowej.

Uzasadnienie

Decyzją z dnia 20 stycznia 1994 r. wydaną z upoważnienia Kierownika Urzędu Rejonowego odmówiono zatwierdzenia podziału nieruchomości (...) stanowiącej współwłasność Heleny N. w 35/45 częściach oraz Edyty i Damiana małż. P. w 10/45 częściach na działki nr 9/3 o pow. 550 m2 i nr 9/4 o pow. 1.943 m2 /według wniosku współwłaścicieli/.

W motywach tej decyzji podniesiono, że zgodnie z planem ogólnym zagospodarowania przestrzennego miasta zatwierdzonym uchwałą Wojewódzkiej Rady Narodowej, przyjętym jako obowiązujący akt prawa miejscowego rozporządzeniem Wojewody, część działki nr 9/3 znajduje się w strefie projektowanej trasy ruchu szybkiego śladem istniejącej drogi /w przyszłym etapie ruch tranzytowy międzyregionalny/.

Zaproponowany podział został zaopiniowany negatywnie przez Wydział Architektury Urzędu Miejskiego.

Jako podstawę materialnoprawną rozstrzygnięcia wskazano przepis art. 10 ust. 1 i 3 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, według którego podział może nastąpić, jeżeli jest zgodny z założeniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Ponadto w tym przypadku nie można stosować art. 10 ust. 2 cytowanej ustawy, ponieważ nie wydzielono drogi dojazdowej do działki nr 9/3, co uniemożliwia prawidłowe korzystanie z domu znajdującego się na niej.

Po rozpatrzeniu odwołania Heleny N. oraz Edyty i Damiana małż. P. powyższe rozstrzygnięcie zostało utrzymane w mocy decyzją wydaną z upoważnienia Wojewody przez Dyrektora Wydziału Gospodarki Przestrzennej i Geodezji Urzędu Wojewódzkiego.

W motywach decyzji organu II instancji, poza argumentami zawartymi w orzeczeniu Kierownika Urzędu Rejonowego, podniesiono ponadto, że przedłożona nowa mapa podziału nie wnosi do sprawy nowych okoliczności pozwalających na zmianę stanowiska organów administracji ze względu na źle zaprojektowany dojazd oraz brak rozliczenia powierzchni nowopowstałych działek. Droga dojazdowa zaprojektowana jako część działki nr 9/3 pozbawia dojazdu na tylną część działki nr 9/4 oraz przecina dwa budynki mieszkalne. Ponadto na drodze tej znajdują się dwa budynki gospodarcze.

W skardze do Naczelnego Sądu Administracyjnego Helena N. oraz Edyta i Damian P. podnieśli, że przedstawiony przez nich projekt podziału nieruchomości zapewnia wydzielenie domów wraz z gruntem niezbędnym do prawidłowego z nich korzystania każdemu ze współwłaścicieli. Jedna z nowopowstałych nieruchomości zostanie obciążona służebnością przejazdu do drugiej, co jest zgodne z obowiązującym prawem i w sposób wystarczający zapewnia korzystanie z obydwu domów.

W odpowiedzi na skargę wniesiono o jej oddalenie podtrzymując stanowisko zaskarżonej decyzji.

Odnośnie kwestii braku rozliczenia powierzchni nowopowstałych działek organ odwoławczy przyznał przy tym, że przeoczono fakt, iż nowy projekt został tak zmieniony, że nie naruszył powierzchni projektowanych działek. Jednak nie miało to wpływu na merytoryczne rozstrzygnięcie sprawy, gdyż główną przyczyną odmownego załatwienia sprawy jest brak dojazdu do jednej z działek powstałych po podziale.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje

Skardze nie można odmówić słuszności. Przede wszystkim należy podnieść, że przedmiotowa nieruchomość stanowi współwłasność Heleny N. oraz Edyty i Damiana małż. P. i zabudowana jest trzema budynkami mieszkalnymi, zaś podział jej ma nastąpić w celu zniesienia współwłasności nieruchomości. Sprawa powinna być zatem rozpatrzona wyłącznie w aspekcie przesłanek z art. 10 ust. 2 pkt 1 ustawy z 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości. Błędne było natomiast konfrontowanie projektu podziału z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i odmowa jego zatwierdzenia na podstawie art. 10 ust. 1 ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, albowiem podział nieruchomości zabudowanej dwoma lub więcej domami jednorodzinnymi bądź innymi domami mieszkalnymi, w celu zniesienia współwłasności tej nieruchomości, następuje niezależnie od ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, o ile podział ten ma polegać na wydzieleniu poszczególnym współwłaścicielom domów wraz z gruntem niezbędnym do prawidłowego korzystania z tych domów /cyt. art. 10 ust. 2 pkt 1 wyżej wymienionej ustawy/. Nieprzydatna dla rozstrzygnięcia sprawy jest w związku z tym negatywna opinia Wydziału Architektury Urzędu Miejskiego - powołana w uzasadnieniu decyzji organu I instancji - która rozpatruje projekt podziału wyłącznie z punktu widzenia zgodności z ogólnym planem zagospodarowania przestrzennego.

Ubocznie należy zauważyć, że stwierdzenie sprzeczności projektowanego podziału nieruchomości z tym planem nasuwa zastrzeżenia. W przypadku ogólnego planu zagospodarowania przestrzennego nie wiadomo bowiem co ma stanowić kryterium zgodności z nim zamierzonego podziału. Plan taki nie zawiera przecież podziału terenu na przyszłe działki. Nawet materiały do szczegółowego planu zagospodarowania przestrzennego nie mogą stanowić podstawy rozstrzygnięcia w sprawie zgodności podziału z planem. Możliwość badania zgodności projektowanego podziału z ustaleniami planu zagospodarowania przestrzennego pojawia się w zasadzie dopiero wówczas, gdy w danej miejscowości lub choćby dla jej części sporządzono szczegółowy plan /por. E. Drozd, Z. Truszkiewicz "Gospodarka gruntami i wywłaszczanie nieruchomości. Komentarz" - Wydawnictwo Notariuszy RP, Poznań-Kluczbork 1994, str. 51-52 i orzecznictwo tam powołane/.

W prawdzie organy administracji zauważyły również możliwość rozpatrzenia sprawy w aspekcie przesłanek z art. 10 ust. 2 pkt 1 ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości uznając, że w niniejszej sprawie przepis ten nie może być zastosowany, gdyż "nie została wydzielona droga dojazdowa do nowoprojektowanej działki nr 9/3 spełniająca wymogi formalnoprawne, co uniemożliwia prawidłowe korzystanie ze znajdującego się na niej domu mieszkalnego". Decyzja nie wyjaśnia przy tym - z naruszeniem przepisów art. 8, 9, 107 par. 3 Kpa - na czym owo formalnoprawne wymogi polegają i nie powołuje, się w tym względzie na konkretne przepisy prawne. Powyższa wykładnia art. 10 ust. 2 pkt 1 wyżej wymienionej ustawy nie może być jednak akceptowana.

Przepis ten nie wymaga bowiem, by w wyniku podziału nieruchomości każda z nowo powstałych jej części miała bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Nie sposób wobec tego odeprzeć argumentacji skarżących, że prawidłowe korzystanie z domu mieszkalnego usytuowanego na działce, która w wyniku podziału nie miałaby takiego dostępu, może również polegać na ustanowieniu służebności przejazdu.

Projekt podziału nieruchomości podlega wprawdzie zatwierdzeniu także w wypadkach określonych w ust. 2 pkt 1 i 2 art. 10 ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, jednakże postępowanie administracyjne sprowadza się wówczas jedynie do zbadania, czy zachodzi któryś z wyjątków przewidzianych w ust. 2 i czy ewentualnie pojawia się potrzeba wydzielenia gruntów pod ulicę. W tym ostatnim przypadku o wszczęciu postępowania w sprawie zatwierdzenia projektu podziału nieruchomości powinna być zawiadomiona również gmina /ust. 5 art. 10 cyt. ustawy/.

Z tych względów Naczelny Sąd Administracyjny, na podstawie art. 207 par. 1 i 2 pkt 1 Kpa, uchylił zaskarżoną decyzję.