Uzasadnienie
Decyzją z dnia 24 maja 1984 r. Naczelnik Miasta i Gminy w D. ustalił czynsz najmu za lokal zajmowany przez Ryszarda P. w domu administracyjnym przez Przedsiębiorstwo Gospodarki Komunalnej i Mieszkaniowej w D. przy ul. N. nr 44, poczynając od dnia 1 października 1983 r. na kwotę 446.- zł miesięcznie. W uzasadnieniu decyzji ustalił, że przedmiotowy lokal mieszkalny położony jest na poddaszu i składa się z 2 pokoi z przynależnościami o łącznej powierzchni użytkowej 46,50 m2. Mieszkanie wyposażone jest w gaz, w.c. i urządzenia kąpielowe, a zatem bazowa stawka czynszu, wynosząca 6 zł za 1 m2, ulega podwyższeniu o 30 procent z powodu wyposażenia w instalację wodno-kanalizacyjną i gazową, o 30 procent za posiadanie w.c. i 30 procent za urządzenia kąpielowe, łącznie o 90 procent. Jednocześnie położenie lokalu na poddaszu uzasadnia obniżenie czynszu o 30 procent, a zatem stawka za 1 m2 powinna wynosi 9,60 zł.
W odwołaniu od tej decyzji Ryszard P. twierdził, że wadliwe wykonanie przez wynajmującego instalacji wodociągowej uniemożliwia mu korzystanie z łazienki i dlatego czynsz najmu powinien ulec obniżeniu o dalsze 30 procent.
Dyrektor Wydziału Gospodarki Komunalnej i Mieszkaniowej Urzędu Wojewódzkiego w Gorzowie Wlkp. odwołania nie uwzględnił i utrzymując w mocy zaskarżoną decyzję stwierdził, że istnienie urządzeń kąpielowych przesądza o słuszności decyzji, opartej na tabeli czynszów stanowiących załącznik do rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 27 czerwca 1983 r. w sprawie czynszów najmu za lokale mieszkalne i użytkowe /Dz.U. nr 38 poz. 174/.
Powyższą decyzję zaskarżył Ryszard P. do Naczelnego Sądu Administracyjnego skargą opartą na zarzucie błędnego ustalenia stanu faktycznego. Zdaniem skarżącego, wadliwe wykonanie instalacji wodno-kanalizycyjnej uniemożliwia mu korzystanie z w.c. i wanny i dlatego należało urządzenia te uznać za nieistniejące.
Podzielając częściowo podniesione przez skarżącego zarzuty, Dyrektor Wydziału Gospodarki Komunalnej i Mieszkaniowej Urzędu Wojewódzkiego w Gorzowie Wlkp. skorzystał z przepisu art. 200 par. 2 Kpa i zmienił swoją decyzję z dnia 12 lipca 1984 r. w ten sposób, że uchylił decyzję Naczelnika Miasta i Gminy w D. oraz ustalił czynsz najmu za zajmowany przez skarżącego lokal w kwocie 484 zł miesięcznie za okres od 1 października 1984 r. do 31 marca 1985 r. i w kwocie po 595 zł miesięcznie za okres od 1 kwietnia 1985 r. do 30 września 1985 r.
Zdaniem organu II instancji, wysokość czynszu obowiązującego Ryszarda P. wyliczona została przez Naczelnika Miasta i Gminy D. bez uwzględnienia wadliwości instalacji wodnokalizacyjnej. Oględziny tych instalacji pozwalają na ustalenie, że w okresie zimowym woda w baterii wanny zamarza, powodując niemożność korzystania z urządzeń kąpielowych przez cały okres chłodów zimowych. Niesprawność urządzeń zawiniona przez wynajmującego, zdaniem organu odwoławczego, uzasadnia zastosowanie art. 19 ust. 1 prawa lokalowego i obniżenie czynszu najmu za okres, w którym najemca nie mógł korzystać z urządzeń kąpielowych.
Wyliczenie wysokości miesięcznego czynszu oparł organ odwoławczy na następującym rozumowaniu: w związku z drugim etapem podwyżki czynszu za lokale mieszkalne, następującym od dnia 1 października 1984 r., należało przyjąć obowiązującą od tej daty stawkę bazową w kwocie 8 zł za 1 m2, stosownie do rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 27 czerwca 1984 r. w sprawie czynszów najmu za lokale mieszkalne i użytkowe /Dz.U. nr 38 poz. 174/. Czynnikami podwyższającymi stawkę bazową za lokal skarżącego są urządzenia kąpielowe, w.c. i gaz przewodowy, a czynnikiem obniżającym - położenie lokalu na poddaszu. Z uwagi na niesprawność urządzeń kąpielowych w okresie zimowym, stawka bazowa podlega podwyższeniu tylko o 30 procent i wynosi 10,40 zł za 1 m2. W pozostałym okresie roku stawka powinna ulec podwyższeniu o 60 procent i wynosić 12,80 za 1 m2. Brak jest podstaw do zastosowania innych obniżek stawki bazowej, a roszczenia związane z nadmiernymi wydatkami na ogrzewanie mieszkania mogą być przez najemcę dochodzone w odrębnym postępowaniu.
Powyższą decyzję zaskarżył Ryszard P. ponownie, nie zgadzając się z poczynionymi w niej ustaleniami. W szczególności skarżący zarzucił, że organ odwoławczy pominął okoliczność, iż w okresie zimowym zamarzają rury doprowadzające wodę do w.c. oraz że piecyk gazowy w kuchni jest niesprawny. Zdaniem skarżącego, obciążający go czynsz powinien wynosić 8 zł za 1 m2, tj. miesięcznie 372 zł minut 87 zł z tytułu odszkodowania za niesprawne urządzenia. W konkluzji skargi Ryszard P. domagał się uchylenia zaskarżonej decyzji i ustalenia wysokości czynszu według jego obliczeń na kwotę 285 zł miesięcznie.
W odpowiedzi na skargę Dyrektor Wydziału Gospodarki Komunalnej i Mieszkaniowej Urzędu Wojewódzkiego w Gorzowie Wlkp. wyjaśnił, że zróżnicowanie wysokości czynszu w okresie letnim i zimowym wynika z zawinionego przez Przedsiębiorstwo Gospodarki Komunalnej i Mieszkaniowej wadliwego wykonania instalacji wodociągowej, doprowadzającej wodę do baterii nad wanną. Rury doprowadzające wodę do w.c. zainstalowane zostały przy wewnętrznej ścianie budynku, wskutek czego korzystanie z ubikacji nie zostało niczym zakłócone. Z tych przyczyn organ odwoławczy, nie znajdując podstaw do zmiany swego stanowiska zawartego w zaskarżonej decyzji, wniósł o oddalenie skargi.
Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje
Zaskarżona decyzja podjęta została z naruszeniem przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 27 czerwca 1983 r. w sprawie czynszów najmu za lokale mieszkalne i użytkowe /Dz.U. nr 38 poz. 174/ oraz art. 19 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. - Prawo lokalowe /Dz.U. 1983 nr 11 poz. 55/ przez błędną ich interpretację, co Naczelny Sąd Administracyjny, nie będąc związanym granicami skargi na mocy art. 206 Kpa, z urzędu wziął pod rozwagę.
Problem w sprawie sprowadzał się do rozstrzygnięcia, czy do zastosowania stawek określonych w tabeli - załączniku do powołanego rozporządzenia Rady Ministrów wystarcza samo istnienie urządzeń technicznych, mających wpływ na wysokość czynszu, czy też terenowy organ administracji państwowej zobowiązany jest do ustalenia sprawności ich funkcjonowania.
W zaskarżonej decyzji dylematu tego nie rozstrzygnięto, przyjmując dwie różne stawki czynszu za ten sam lokal w zależności od pory roku, za jaką czynsz przypada. Jednakże żaden przepis prawa nie upoważnia terenowego organu administracji państwowej do takiego sposobu ustalenia stawek czynszowych. Powołany w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji art. 19 ust. 1 prawa lokalowego dotyczy innego stanu faktycznego, związanego z niemożnością korzystania z lokalu lub jego części wskutek remontu przeprowadzanego przez wynajmującego. Rozstrzyganie, czy i na ile najemca jest w takiej sytuacji w ogóle zwolniony od obowiązku płacenia czynszu, nie należy jednakże do kompetencji terenowego organu administracji państwowej i najemca, o ile wynajmujący nie uwzględni jego roszczeń, może dochodzić ich przed sądem powszechnym. Jest to bowiem typowe roszczenie pieniężne, które może mieć także formę żądania ustalenia, że określona wierzytelność wynajmującego w całości lub w części nie istnieje.
Jeśli natomiast urządzenia wodno-kanalizacyjne w lokalu są niesprawne, najemcy przysługują roszczenia cywilnoprawne z art. 664 par. 1 Kc, ale jest to zagadnienie odrębne, nie wiążące się z ustaleniami stawek urzędowych czynszu najmu wynikających z rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 27 czerwca 1983 roku. Terenowy organ administracji państwowej jest uprawniony i zobowiązany tylko do ustalenia, czy w lokalu mieszkalnym zainstalowane zostały kosztem wynajmującego urządzenia techniczne, wpływające na wysokość czynszu najmu. Sprawność tych urządzeń i ewentualne przyczyny niesprawności nie mają wpływu na wybór odpowiedniej stawki czynszowej i wyłącznie rodzą skutki o charakterze cywilnoprawnym.
Wobec stwierdzenia, że zaskarżona decyzja zapadła z naruszeniem prawa materialnego, na podstawie art. 207 par. 2 pkt 1 i art. 208 Kpa należało orzec, jak w sentencji.